沣河水上乐园项目可行性研究报告.doc
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1、水上乐园建设项目可行性研究报告水上乐园建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 研究工作概况21.3 研究结论与建议41.4 主要技术经济指标5第二章 项目背景及投资的必要性72.1 项目提出理由与背景72.2 项目建设单位概况82.3 项目投资的必要性8第三章 市场分析及定位113.1 市场分析113.2 休闲旅游度假客户特征分析123.3 项目景区客户分析17第四章 项目建设地址与建设条件194.1 项目建设地址194.2 建设条件194.3 区域基础设施条件21第五章 项目建设方案235.1 建设方案设计原则235.2 项目策划思路235.3 建设规模235.
2、4 主要建设内容235.5 主要设备方案24第六章 总图布置与公用工程326.1 项目建设的基本思路326.2 总平面设计326.3 总图主要技术经济指标356.4 公用工程35第七章 项目营销策略与发展建议437.1 营销发展战略437.2 营销组合策略447.3 几点营销建设的设想457.4 发展建议46第八章 环境影响与保护498.1 环境保护设计依据498.2 环境影响评价原则498.3 施工期对周围环境的影响508.4 施工期防治措施508.5 运营期对周围环境影响518.6 运营期防治措施52第九章 资源综合利用和节能549.1 设计依据和标准549.2 主要能源种类和消耗量549
3、.3 节水方案549.4 节电方案559.5 节能资源和新材料、新技术应用55第十章 劳动安全与消防5710.1 劳动安全5710.2 消防58第十一章 组织机构与人力资源配置6011.1 组织机构6011.2 人力资源配置61第十二章 项目组织管理及实施进度6212.1 项目组织管理6212.2 项目实施时期各阶段的进度安排建议63第十三章 投资估算及资金筹措6513.1 投资估算依据6513.2 其他工程费用和取费标准6513.3 建设投资估算6513.4 流动资金估算6613.5 项目投入总资金估算6613.6 分年投入计划6613.7 资金来源66第十四章 财务评价6914.1 编制依
4、据6914.2 基础数据与参数选取的说明6914.3 年营业收入及税金估算7114.4 产品成本估算7214.5 利润估算及分配7314.6 财务盈利能力分析7314.7 不确定性分析7414.8 评价结论75第十五章 项目招标7615.1 编制依据7615.2 招标原则7615.3 招标范围7715.4 招投标程序77第十六章 社会效益分析81第十七章 结论与建议8217.1 结论8217.2 建议82附图:沣河水上乐园地形图 沣河水上乐园效果图附表:财务分析表4第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称及研究阶段项目名称:水上乐园建设项目研究阶段:可行性研究1.1.2 项目建设单位
5、建设单位: 生态保护有限公司1.1.3 可行性研究报告研究范围1、项目背景及投资必要性;2、市场分析及预测;3、项目建设地址与建设条件;4、项目建设方案;5、总图布置与公用工程;6、项目营销策略与建议;7、环境影响与保护;8、资源综合利用与节能;9、劳动安全与消防;10、企业组织结构与人力资源配置;11、项目组织管理与实施进度;12、投资估算及资金筹措;13、项目财务评价;14、项目招投标方案;15、项目社会效益分析。1.1.4 编制单位编制单位:#天策企业管理咨询有限公司1.1.5 可行性研究报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容和要求;2、建设项目经济评价方法与参数(
6、第三版);3、建设单位提供的相关资料;4、项目调研过程中搜集到的其他相关资料。1.2 研究工作概况1.2.1 拟建地点拟建项目位于长安区滦镇官堰村,沣河和新环山路交叉口东北角。1.2.2 建设规模与内容本项目总占地面积22万平方米(约330亩),总建筑面积21260平方米,由接待中心区、餐饮美食区、水上游乐区、运动竞技区和其他附属区域组成。1.2.3 建设条件1、地理位置长安区位于东经1083810914,北纬33473418。东临蓝田县,南接宁陕、柞水县,西与户县、咸阳接壤,北和雁塔、灞桥区为邻。2、地形地貌区内地势东南高西北低,南北跨度55公里,东西跨度52公里。地貌多样,山、川、塬皆俱。
7、山地约占总面积40。最高山峰为麦秸磊,海拔2887米,区内最低海拔410米。3、气候条件长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区,雨量适中,四季分明,气候温和,秋短春长。4、矿物资源区内矿物资源丰富,有大理石、石英、白云石、硅线石、白垩土、钾长石、耐火粘土、磁铁矿、螺石、石墨、水晶、铜矿等。其中大理石储量600多万吨,石英130万吨,白云石440万吨。沿山沿河砂石质优量大,沣河白砂远销国外。5、水利资源长安境内主要河流有沣河、浐河,均属渭河水系。沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河、太平河、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、滈河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。6
8、、地热资源长安地热资源丰富,水质好,水量大,地热面积约207.5平方公里,热能储量927135901000000千卡,相当于1324.5万吨标准煤的热能。境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值。7、区域基础设施条件项目用水来源于沣河和场内自备井,长安区境内水资源丰富,水质好,水量大,且高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值,能够充分满足项目的用水要求;项目所在地电力资源丰富,由当地高压电网引入高压线路进入场区配电房,经变压后供经营、生活使用,项目用电不存在容量及技术问题;项目所在地交通十分方便,西沣一级公路(
9、210国道)贯穿南北,#环山旅游公路(107省道)横跨东西,有四条通往市区的公交线路,日平均人流量3万余人;项目周边无森林、名胜古迹和重要建筑物等,尚未发现地下、地上文物,保护条件好,不会对周围环境造成很大的影响;项目所在地矿产资源丰富,石灰石、大理石等储量大,品质好。项目所需石料、砂子、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等原材料,可直接从当地建材市场获得。1.2.4 项目建设工期根据项目的实际情况,项目建设期为9个月,即2012年9月至2013年5月底。1.2.5 项目投资估算及资金来源经估算,本项目总投资为20735.24万元,项目建设投资20271.20万元,其中:工程费用16847.48万
10、元,工程建设其它费用1922.15万元,基本预备费1501.57万元;流动资金估算为464.04万元(含铺底流动资金138.38万元)。1.2.6 项目财务分析本项目实施后具有较好的财务效益,正常年实现营业收入9126.00万元,财务评价全部投资财务内部收益率所得税前31.75%,所得税后24.60%,均大于设定的基准收益率;项目投资静态回收期所得税前4.12年(含建设期),所得税后4.95年(含建设期),财务净现值税前21995.10万元,税后17807.57万元,均大于零;总投资收益率26.84%,盈亏平衡点32.40%。以上数据说明项目有一定的抗风险能力。各项财务指标显示,本项目在财务上
11、讲是安全可行的。1.3 研究结论与建议1.3.1 研究结论项目提出的理由充分,符合国家的产业政策。通过对项目的市场分析,科学拟定规模,通过对项目选址、建设条件、技术方案、设备购置、机构设置、资金筹措方案、项目实施进度计划、成本估算、经济评价等详细调查分析论证,得出本项目可行,尤其是经济效益和社会效益比较理想。项目的建成有利于加快当地产业结构调整,促进当地经济发展,是利国利民的好项目。总之,本项目有较好的经济效益和社会效益,有广阔的发展前景,因此,本项目是切实可行的。1.3.2 建议1、建议项目在设计、建设等过程中,严格执行国家及地方有关水上乐园设施与建筑节能的政策和法规相关要求,不得超标准、超
12、规模建设。2、建议项目前期和建设管理中,严格落实项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制等“四制”要求,对工程的投资、进度和质量予以有效控制。3、切实加强项目建设的监督、检查和管理,确保工程质量。4、建议建设单位加快项目的前期工作进度,积极落实建设资金,尽快开工,保质保量按施工进度安排完成项目建设,早日投入使用,尽快发挥其应有的社会和经济效益。1.4 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标表序号指标与数据名称单位指标与数据备注1项目总投资(按全部流动资金口径)万元20839.55 项目总投资(按铺底流动资金口径)万元20441.71 1.1固定资产投资万元20271.20 1.
13、1.1静态投资万元20271.20 固定资产建设投资万元18769.63 基本预备费万元1501.57 1.1.2动态投资万元0.00 涨价预备费万元固定资产投资方向调节税万元建设期利息万元0.00 1.2流动资金万元568.35 流动资金借款万元2营业收入(含税)万元9126.00 计算期平均值3营业税金及附加万元511.06 计算期平均值附:营业税万元456.30 计算期平均值4总成本费用万元2820.34 计算期平均值5利润总额万元5593.15 计算期平均值6所得税万元1398.29 计算期平均值7税后利润万元4194.86 计算期平均值8财务盈利能力分析8.1财务内部收益率全部投资所
14、得税前%31.75%全部投资所得税后%24.60%自有资金%8.2财务净现值全部投资所得税前(ic=12%)万元21995.10 全部投资所得税后(ic=10%)万元17807.57 自有资金万元8.3静态投资回收期全部投资所得税前年4.12 含建设期全部投资所得税后年4.95 含建设期8.4动态投资回收期全部投资所得税前(ic=12%)年5.13 含建设期全部投资所得税后(ic=10%)年6.26 含建设期8.5总投资利润率%26.84%8.6资本金净利润率%20.13%8.7盈亏平衡点%32.40%第二章 项目背景及投资的必要性2.1 项目提出理由与背景#,古称“长安”、“京兆”,是举世闻
15、名的世界四大古都之一,盛世唐朝的起源地、华夏人的精神故乡,是中国历史上建都时间最多、建都朝代最多、影响力最大的都城,是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表,有着“天然历史博物馆”的美誉。#的雄浑、厚重的历史文化底蕴不言而喻;而新欧亚大陆桥段中国段和黄河流域最大的中心城市,中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地这些头衔,都昭示着#在中国内陆城市中的强大实力。2011年国务院颁布全国主体功能区规划,#是中国唯一一个被定位为“历史文化基地”的城市。目前在#及周边地区,还没有一个大型的水上乐园区,当地人对“水”的概念只有游泳和洗浴,对大海的向往只能是在短短的假
16、期,匆匆赶往海滨城市。在#的近郊建设一个大型的水上乐园是很必要的,既能满足当地人民群众需求,也促进当地经济发展,更可以带动周边旅游产业发展。由于水上乐园产品造型大气磅礴,视觉震撼,互动效果突出,能大幅度吸引游客以广州长隆度假区为例,单其水上乐园一项在2011年接待游客量高达230万人次,日均接待量蝉联世界第一,可见水上乐园在国内旅游业拥有多高的人气。项目建设对#整体旅游气氛的拉动是非常显著的。21世纪的旅游不仅仅是静态,视觉的,更是动静有序,互动互乐的,项目建设将为#建设国际旅游大都市添砖加瓦,打造不同于秦岭北麓内其他观光型景点。它富有激情,时尚动感,整个水上乐园热闹而欢快,游客将在这里开启奇
17、妙无比的仲夏清凉畅快之旅,进一步活跃城市欣欣向荣的旅游气氛,创造#动感旅游的新品牌,提升了#市城市人居品质。2.2 项目建设单位概况#秦岭生态保护有限公司是经#市人民政府批准成立的国有控股企业。公司成立于2011年10月,由#投资控股集团有限公司代表市政府与秦岭#段灞桥区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县6个区县政府国有出资组建,注册资本8亿元人民币,实收资金2亿元人民币。公司经营范围包括:秦岭生态环境保护区环境治理与土地综合利用;生态环境保护基础设施项目投资、建设、开发、经营;资产管理;物业管理;投资业务;项目融资;资产重组与购并;理财、财务顾问;咨询、资信调查等业务。作为秦岭生态保护和
18、综合利用工作的实施主体,公司受#市秦岭生态环境保护管理委员会办公室业务指导,按照有效监管、提高效率的原则,自主经营、市场化运作,以生态保护为核心,突出发展旅游文化产业、研发创意产业、康体生命产业、生态观光农业等特色产业,有效提升#秦岭生态环境资源保护管理水平,努力实现秦岭国家中央森林公园和国际生态保护示范区的战略目标。2.3 项目投资的必要性1、项目建设是落实当地旅游产业发展政策的需要#是一个内陆城市,截止2010年#常住人口850万,流动人口逾300万。近年来,#通过实施“大水大绿”和“蓝天碧水”工程,人居环境质量显著改善,森林覆盖率达到42%,先后荣获国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅
19、游城市、中国最具幸福感城市等称号,已成为人们休闲居住、投资创业的向往之地。#市旅游发展总体规划(2006-2020)和#市十二五规划(其中的旅游规划)中提出,实施“中华五千年,寻根在#”的城市品牌塑造工程,优先建设五大优先发展区.,即唐都长安旅游区、临潼秦唐文化旅游区、曲江故址游憩商务区、浐灞城市滨水游憩区、#秦岭生态旅游区,而拥有丰富自然资源的秦岭北麓,使#秦岭生态旅游区成为#旅游的最后一站。2、项目建设是为当地旅游产业增加新亮点的需要滦镇地处秦岭北麓,位于长安区西南部。地理位置优越,依山傍水、风光秀丽、民风淳朴、胜迹遍布,自古就有“天下福地”之美誉。东临子午大道、南依魏魏秦岭、西有沣河环绕
20、,北近都市#。有闻名国内外的秦岭野生动物园,沿山一带古迹遍布、名胜繁多,有远近闻名的大唐太宗皇帝李世民的避暑行宫-翠微宫,有汉时修建的“上林苑”,有律宗发源地净业寺。境内的青华山、观音山、青华山均为终南山的奇峰名山,百余座山峰风光各异,层峦叠嶂,给人以重峦俯渭水,碧峰插天遥的磅礴气势。本项目的建设结合#旅游发展目标考虑,将以秦岭绿色景观为基础,现代大型动感游乐设施为骨架,构建流光炫影、动静有序的星级水上乐园,从而拉升秦岭北麓整体竞争力,使其更具雄浑气魄,更能吸引游客眼球,更有竞争力,从而拉动秦岭旅游轴线,达到区域旅游新亮点的初步目标。3、项目建设是当地可持续发展的需要秦岭资源丰富,大多都是作为
21、生态旅游观光,要长远地为游客、市民服务,这就要求秦岭北麓的经营发展具有可持续性。沣河水上乐园一旦成功落成,将大大吸引媒体和游客们的眼球,引爆夏季#水游乐市场。因此本项目的建设,为秦岭北麓增加了人气与市场,为秦岭北麓可持续性发展打下了良好的基础。4、项目建设是促进#向国际化旅游大都市发展的需要#旅游主要类型以人文古迹为代表,#古城墙、兵马俑、大雁塔、大明宫遗址等,但立足做国际性旅游目的地,不能单一发展一种类型,多元化的市场需求决定了#旅游品种要丰富起来。本项目在#市场定位为“以人文古迹为主,互动游乐为辅”,为千年古城带来勃勃生机,为游客带来欢声笑语,从而形成良好的互补。沣河水上乐园将为#建设国际
22、旅游大都市添砖加瓦,因此项目建设是必要的。61第三章 市场分析及定位3.1 市场分析#具有丰富的旅游资源和浓厚的商业氛围,是陕西省重要的旅游目的地。随着市场经济的不断深入,广大人民群众的生活水平和生活质量不断提高,旅游休闲娱乐成为了人民群众不可缺少的生活内容,因此,旅游业毋庸置疑成为了朝阳产业,具有极其广阔的市场前景。“十一五”期间,#各项主要旅游经济指标均呈现出持续显著增加。2006年,在全国入境旅游增长出现停滞的情况下,#共接待入境游客86.73万人次,与2005年同比增长11.8%,是全国增长幅度的近3.5倍,国内游客2652万人次,同比增长13.04%,旅游业总收入204.3亿元,同比
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