国际农品交易中心一期工程项目建设可行性研究报告.doc

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目 录

第一章 申报单位及项目概况 1
一、项目申报单位概况 1
二、编制单位概括 6
三、项目概况 8
四、项目建设的背景 9
五、项目建设的必要性 13
六、项目建设地点 20
七、主要建设条件 20
八、主要建设内容和规模 21
九、项目建设期 25
十、设计要求 28
十一、投资估算及资金筹措方案 35
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 39
一、发展规划分析 39
二、产业政策分析 41
三、行业标准分析 41
第三章 市场分析 43
一、市场定位 43
二、预期经营规模 43
三、项目竞争力 45
第四章 资源开发及综合利用分析 47
一、资源开发方案 47
二、资源利用方案 47
三、资源节约措施 47
第五章 节能方案分析 48
一、用能标准和节能规范 48
二、项目所在地的能源供应状况 48
三、能耗状况和能耗指标 49
四、节能措施和节能效果分析 50
五、节能措施 50
第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 56
一、项目选址及用地方案 56
二、土地利用合理性分析 56
三、征地拆迁和移民安置规划方案 57
第七章 设计方案 58
一、设计方案 58
二、布局和功能分区 58
第八章 环境和生态影响分析 61
一、环境和生态现状 61
二、生态、环境影响分析 61
第九章 经济影响分析 67
一、经济费用效益或费用效果分析 67
二、价格、指标和定额 67
三、基础数据 68
四、利润估算 68
五、风险分析 68
六、行业影响分析 69
七、区域经济影响分析 69
八、宏观经济影响分析 70
第十章 社会影响分析 71
一、社会影响效果分析 71
二、社会适应性分析 71
三、社会风险及对策分析 72
第十一章 结 论 74
附表 75

83--
第一章 申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
1、申报单位
单位名称：省发展有限公司
本项目由中国市场协会主任单位中商企业集团牵头，联合当地龙头企业及当地最有影响力的地产巨头，整合国内外专家和精英共同组建顾问团参与开发的全程，包括发展战略研究、市场调研、规模定为、规划设计、经营管理、品牌推广。
由工商联农业产业商会、中国农业产业经济发展协会、中国科学技术协会、中国农产品市场协会、中国农产品服务中心、中国农产品流通经纪人协会、中国合作贸易企业协会、中国优质农产品开发服务协会、中国畜牧业协会、中国奶业协会、中国饲料工业协会、中国食用菌商务网、中国绿色食品协会、中国绿色食品发展中心、中国农资集团、北京农产品流通协会、天津农副食品流通协会、农产品协会、农企家协会、中国果品流通协会、省板栗协会、省植物油产销协会、石家庄农产品协会、优质农产品产销协会、东莞市零售行业协会、东莞食品行业协会、广州市供销合作总社、农村专业经济协会、广州市农产品产销信息协会、广州蜂行业协会、深圳是期货同业协会、海南农产品运销协会、香港九龙果菜商会、台湾农协会、台湾农训协会、台湾农渔业协会联合提供强大的后盾支持。
为适应社会主义市场经济的要求，发展生产力，依据《中华人民共和国公司法》及其他有关法律、行政法规的规定，由中商企业集团公司、中信集团、三强实业集团 、赵尔烈、纪？共同出资设立发展有限公司。
中国（香河）国际农产品交易中心，是集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的、现代化大型综合性国际优质农产品流通园区，市政府主导的企业化运作的社会公益性流通事业。
公司注册资本金为10000万元，由六位股东共同出资。
股东介绍：
中商企业集团是一家以商贸零售业为主业，同时涉足房地产、电子商务、进出口贸易等产业的国有控股大型商业上市公司。
中商集团始创于1985年元月1日，历经20多年的长足发展，由单一的传统百货店发展成为一个“商贸多业态，经营连锁化，管理现代化”的企业集团。商贸主业包含现代百货、Shopping Mall、平价超市、药业零售等多种业态。网点布局跨湖北省内10多个城市，拥有8家现代百货店及购物中心，1家Shopping Mall ，50家超市大卖场和“万村千乡”加盟店，13家药品零售店，营业总面积近55万平方米。旗下拥有中南商业大楼、中商广场购物中心、中商徐东平价广场、武汉销品茂等国内知名的零售卖场。企业销售、利润以年均30%的速度递增，连续多年位列全国商业10强、国内连锁30强、中国零售100强、中国企业500强。2006年实现销售收入60亿元。
中信国安集团公司为中国中信集团公司全资子公司，国安公司经营行业涉及信息产业相关业务（包括有线电视网络投资经营、电信增值业务、卫星通信、网络系统集成、软件开发、广告业务）、旅游房地产、高新技术及资源开发等领域、具备可持续发展能力的大型综合性企业集团，是中信公司在国内最大的实业子公司之一。国安公司现为亚太经合组织（APEC）中国企业联席会议成员企业，中国企业联合会、中国企业家协会成员企业。“国安”商标为著名商标和知名品牌。
截至2008年末，国安公司总资产为401亿元，净资产为131亿元。国安公司下辖中信国安信息产业股份有限公司、中信信息科技投资有限公司、北京国安电气总公司、鸿联九五信息产业股份有限公司、新天国际经济技术合作（集团）有限公司、中信国安第一城国际会议展览有限公司、北京中信联合体体育场运营有限公司、北海中信国安实业发展总公司、北京国安建设有限公司、邮电国际旅行社、三亚椰林滩大酒店、北京国安足球俱乐部有限责任公司、北京国安广告总公司等子公司。
三强实业集团始建于1998年，是香河县重点企业之一。集团下设香河县城镇房地产综合开发有限公司、三强建筑工程有限公司、三强水厂、三强热力站、三强污水处理厂、三强信用担保有限公司、华泰小额信贷行、兴业拍卖行、兴业典当行、尚新物业公司、三强农贸市场、三强铝合金门窗厂、祥辉加油站、尚新养殖场等十多家全资公司。集团现有员工1500余人，固定资产总值达4亿元人民币。
集团最初由农业起步，主要从事规模养殖。历经近十年发展，养殖业不断发展壮大。目前，蛋鸡养殖已达10万只，生猪存栏2500头，并建立了三强肉类食品有限公司和一座建筑面积八百平方米的冷库。三强肉类食品有限公司现已成为京东地区规模最大，自动化程度最高的绿色猪肉食品加工基地。从最初的规模养殖到形成现在产、供、销一条龙的经营体系，三强养殖成为香河县农业产业化经营典范。
在不断做大做强农业化产业的同时，集团不断拓展经营领域。城镇房地产综合开发有限公司的成立，就始终坚持高起点，高标准的经营思路，树立“创建优质工程、打造精品住宅、铸就三强品牌”的开发理念，力争为香河城镇居民营造布局合理、功能完备、景致怡人、生态和谐的高品质的人居环境。几年来，公司开发建设了“康宁苑小区”、“迎宾小区”、“欧陆豪庭”等数十个高标准的居民区以及“经纬家具城” 、“新一中” 、五个人民法庭办公楼、两个县中心敬老院等一系列商用、公用重点工程，受到广大消费者、商家、政府的一致好评和高度赞誉。公司自2001年起连续被市消费者协会授予“消费者信得过单位”，连续三年被省房地产行业协会评为“先进单位”，“欧陆豪庭小区”被中国基本建设优化研究会评为“人文环境优化示范小区”。
此外，集团于2002年成立的三强建筑工程有限公司（获国家建筑工程资质等级二级），于2003年成立的三强铝合金门窗厂（设备先进、员工专业、产品基本占领香河市场），都是香河乃至省市颇具实力和影响力的企业。
集团在不断开拓市场，加强自身竞争力，提高经济效益的同时，还本着“回馈社会，造福与民”的宗旨，积极投身到改善百姓切身生活质量的公益事业之中。2002年，集团与县政府签订了对城区供水协议，先后筹款一亿多元，打深水井6眼，铺设输水管道150多公里，实现日供清洁用水3万吨，对提高居民饮用水质量做出了贡献。此外，我县首家污水处理企业---三强污水处理厂已于2006年正式动工，它的建成投入使用，将大大改善全县城镇居民的生活环境，为香河的环保事业和经济的可持续性发展带来无限生机与希望。
集团所创建的热力公司、加油站、投资参与兴建的“五一公园”，自来水村村通等无不是“贴心于民的好工程、便利于民的好项目”。几年来，集团无私用于社会公益事业的捐款达2000多万元，主动上缴税金1.5亿元。
2006年成立三强信用担保有限公司，是由市政府批准的香河县唯一一家信用担保机构，注册资本10000万元人民币，是专门为中小企业提供信用担保、履约担保、票据担保、消费担保、工程质量担保、投标担保、业主支付担保、预付款担保、投资顾问、贷款理财、委托融资和再担保服务的股份制有限公司。
2006年9月，继三强信用担保有限公司成立后，经省商务厅、市工商局批准登记注册的市级拍卖机构兴业拍卖行有限公司现已成立。主要从事公物拍卖、房地产拍卖、破产企业及闲置设备拍卖，无形资产拍卖和机动车拍卖等。拍卖对象覆盖了各种领域和产品，包括有形和无形的。同时，我香河县华泰小额信贷行和兴业典当行，它们主要是为我县中小企业和其他经济实体提供金融服务的。
2003年，董事长王尚新被市委市政府授予第十届“十大优秀青年”称号，被团中央农业部授予“全国农村青年创业致富省带头人”称号。2006年被市委市政府授予“社会主义建设者”称号。
二、编制单位概括
市咨询有限公司位于新华路116-1号，成立于2002年9月，注册资金200万元。公司已取得了国家发展和改革委员颁发的工程咨询乙级资格证书，批准号为：工咨乙10320060033号。主要专业包括建筑、市政公用工程、生态建设和环境工程。服务范围包括编制项目建设书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告等。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合部、市场开发部、工程项目部、评审部、招投标咨询部、财务部等部门。公司现有职工35人，其中：注册咨询工程师（投资）5人，投资项目管理师1人，国家一级注册结构师是1人，一级建造师1人，具有高级职称19人，中级职称13人，高素质的执业队伍为公司各项业务的开展提供强有力的保证。
公司秉承：“诚信、团结、敬业、创新”的企业精神，恪守“独立、科学、公正”的咨询原则，竭诚为国内外客户提供优质、高效的咨询服务。公司成立以来，承担了许多政府和社会单位委托的工程建设项目咨询任务，完成了涉及农业、林业、市政道路、环境工程等专业的80余项咨询项目，受到了业主和专家的好评。
市咨询有限公司十分重视质量管理，不断规范质量管理工作，先后制定了《质量手册》、《质量保证程序性文件》、《质量保证支持性文件》等规定、办法、细则，建立起了一套严谨、科学的质量保证体系，以组织制度、法规体系和激励机制为基本内涵，从作业标准、作业程序、作业方法到产品检验与考核形成一整套完整的制度规范，从而从制度上确保向顾客提供高质量的咨询产品。公司的质量方针：公正诚信，争一流服务质量；守法科学，创一流管理水平。公司的质量目标：工程咨询合同履约率达到100%；顾客对工作质量投诉率为0。
市咨询有限公司坚持“客观、科学、独立、公正”的执业原则，坚持“信誉第一，客户至上”的服务理念，高起点置身于市场竞争，竭诚为政府决策提供咨询服务，为客户提供全过程、多方位、高质量、高效率的工程咨询服务。公司将进一步“内强素质，外塑形象”致力于提供国际一流水平的专业服务，努力向专业化、集团化公司发展。
公司主要业绩

1、 市体育场项目可行性研究报告；
2、 市博物馆项目可行性研究报告；
3、 市图书馆项目可行性研究报告；
4、 市看守所项目可行性研究报告；
5、 朗森汽车产业园项目可行性研究报告；
6、 广阳物流产业园项目财务评估报告；
7、 阿尔卡迪亚三、四期工程项目申请报告；
8、 新奥集团艾力枫社项目申请报告；
9、 富士康3G、CDMA等多个项目申请报告；
10、 中科科技谷基础设施建设项目申请报告；
11、 上城万庄生态城投资发展有限公司，经一路、纬一路、会展中心等项目申请报告，以及占地2500亩共22个项目的项目简介；
12、 中国石油天然气有限公司运通家园一、二期项目申请报告；
13、 永清台湾产业基地生产性项目5个；
14、 上海绿地集团香河现代服务业基地建设项目；
15、 燕郊空港物流园产业基地建设项目；
16、 中国大厂清真牛羊肉批发市场项目；
17、 香河第一城福安宫项目申请报告。
三、项目概况
1、项目名称：中国（香河）国际农产品交易中心一期工程
2、项目拟建地点：位于东侧为103国道，西侧为北京界，北侧为安平。
项目总占地5000亩，一期建设占地1500亩，容积率为1.61，一期拟建建筑面积为161万平方米，包括：综合服务区、会展区、交易区、物流区、库房、辅助建筑及其它。投资强度为2300万元/公顷（折合153万元/亩）。
市场定位服务范围：交易中心成为集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的、现代化大型综合性国际优质农产品流通园区，市政府主导的企业化运作的社会公益性流通事业。
成为亚洲最大的农产品集散中心，价格形成中心，信息交易中心，物流配送中心。依托优质农产品，成为亚洲瞩目的农产品物流园区。
站稳京津冀地区，辐射全国乃至全亚洲市场。满足京津超市80%、周边地区大专院校、使馆区以及国内五星级酒店的蔬菜果品的供应。针对的消费市场为高中端市场，一改国内农产品交易中心露天经营或是大棚交易的现状，将农产品交易变成及前展后储，开阔的门前道路使集装箱车可以将产品从库房直接上车，整个过程都是完整的冷链运输，有效的保证了产品的多样、快速、新鲜。
项目建设期为项目建设周期为三年，自2009年9月至2012年9月。
项目投资估算为279367万元，资金全部自筹。该项目建成投产后，社会效益及经济效益显著。
四、项目建设的背景
1、良好的发展机遇
随着中国加入WTO、北京奥运的顺利举办、“大北京战略”和“环渤海经济圈”的提出及北京市“两轴—两带—多中心”经济发展战略的确立，香河的战略地位越来越突出，吸引了越来越多的国内外投资者。中国环渤海经济圈特别是京津冀地区的机制、产业、物流三大“联合机遇”已初现端倪，“渤海湾西部经济群”将最终形成，成为继珠三角和长三角之外的第三个经济高增长区。
随着南方沿海地区人力成本、交易成本不断上升，珠三角、长三角的制造企业陆续北移，给环渤海地区的经济发展带来了前所未有的机遇。
启动天津滨海新区建设，助推京津冀、环渤海区域发展正式被写进国家“十一五”规划。滨海新区将建设成为立足天津、依托京冀、服务环渤海，辐射三北，面向东北亚的先进制造业和研发转化基地，也将成为中国北方国际航运中心和国际物流中心。
本项目的开发建设通过把国内外新鲜、优质的农产品进行集中展示、销售、物流、深加工，增强企业市场快速反应能力，优质的农产品再也不用去思考“到哪里卖，卖什么价格”的问题，确保优产优质优价畅销。依托环渤海地区，起到辐射全国面向世界的作用，努力实现“国际市场国内化、国内市场国际化”，力争建成国内产品最集中、市场占有率最高、最具影响力的农产品交易中心。
2、独特的区位优势
香河位于京津之间，南面津卫，东临秦唐，地处京津塘经济三角区腹地，是承接其经济直接辐射的最佳区域，素有“京畿明珠”之美誉。香河距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里；距京唐港150公里；距曹妃甸港180公里。从香河出发， 30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。
香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津、京九铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。京沈高速公路在县城北侧设有“第一出口”，京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。北京正在规划建设的“大七环”、京津轻轨铁路和第二条京津高速公路将在香河西侧通过。正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带，而新的选址距离香河不足30公里。以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时贸易区”的最佳条件。
3、巨大的需求空间
中国是一个人口大国，本身就是一个巨大的市场。“衣、食、住、行”中，人在解决了穿衣问题后最先考虑的问题就是吃，国民由吃饱问题已经提升到吃得好，吃得健康，蔬果要新鲜、要无公害、要种类多、要营养均衡等等这一系列的要求，只有通过南菜北运，北菜南运来解决，但是没有中间的展示和交易、存储、物流环节的紧密联系很难达到新鲜的要求，只有通过大型现代化的农产品交易中心的建立才能达到。加入WTO后，我国的农产品贸易快速增长，截止09年7月，进出口总值达到505.2亿美元，出口值达到212.6亿美元，尽管这些数值由于国际金融危机的影响同比下降，但是比2000年全年总值还要增长3倍以上。我国已成为继美国、欧盟、加拿大、巴西之后的第五大农行产品出口国。“十一五”期间，国家更将“提高农产品的国际竞争力，扩大园艺、畜牧、水产等优质农产品的出口”，作为发展现代农业的一项战略性举措，外向型农业的发展必将进一步加快。
环渤海地区包括北京、天津两大直辖市及辽宁、、山西、山东和内蒙古中部地区，共五省（区）二市。全区陆域面积达112万平方公里，总人口3亿人。环渤海地区共有城市157个，约占全国城市的四分之一，其中城区人口超百万的城市有13个。这些无疑对农产品有着巨大的需求。
华北、东北地区是中国重要的农产区，已经形成了强大的产业基础，而经营规模大型化、标准化，经营品种专业化、多样化，经营层次高档化，经营方式现代化，经营空间国际化、经营环境规范化的中国（香河）国际农产品交易中心建立，正弥补了产品展示，交易无场所的这一空白。
五、项目建设的必要性
1、项目的建设是加快服务业发展的需要
党的十六大就曾明确提出“加快发展现代化服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”。随着我国国民经济的快速发展，服务业在经济和社会发展中的地位明显提高，对于促进经济增长，改善和优化产业结构，增加就业岗位，提高人民生活水平，保持社会稳定发挥着越来越重要的作用。
服务业是国民经济的重要组成部分。服务业在国民经济中的比重，是衡量一个国家或地区经济、社会发展水平的重要标志。从发达国家及一些发展中国家看，服务业在整个经济中占“大头”。据世界银行统计，近年来主要发达国家服务业产出比重已达到70%以上，印度、菲律宾等发展中国家的服务业比重也已达到50%左右。服务业比重上升已成为世界经济发展的一大趋势，全球经济在经历了农业革命、工业革命之后，服务业革命的时代已经来临。
为了加快服务业发展，2001年国务院下达了《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》。这是继1992年党中央国务院作出《关于加快发展服务业的决定》以来，第二次专门就服务业发展下发的政策文件。加快发展服务业已成为我国新形势下的重要战略选择。大力发展服务业是地区经济发展的重中之重。本项目的建设不但适应了该地区经济发展的需要，也必将推动本地区服务业的发展。
2、项目的建设是城市发展的需要
北京发展的目标是建设集国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市这4大鲜明特色于一身的都市。国家首都，即政治中心，国际交流中心；世界城市，指世界级服务中心，世界级大都是地区的核心城市；文化名城，即文化、教育、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市，是指北京能够提供充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。
在中国城市规划设计研究院、北京城市规划设计研究院和清华大学等单位开展的《北京城市空间发展战略研究》中，提出了目前制约北京城市发展空间的主要因素有：有限的土地资源及绿色空间对人口及建设规模的制约、适宜人口密度的制约、水资源条件的制约以及空间布局的制约等方面。进而提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局；
“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴。“两轴”是北京城市的精髓，结合传统中轴线和长安街的延伸，全面实现保护与发展，从空间布局上体现首都政治、文化、经济功能的发挥。
“两带”是指“东部发展带”、“西部发展带”。
“多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。
“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局其核心内容就是疏解中心大团，重构城市空间新格局，其中重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。
在2003年10月29日由中国市长协会主办、在北京举行的首届“城市发展国际论坛”上，建设部部长汪光焘指出，中国城市发展重点要研究解决好科学规划、改善人居环境等七大问题。香河近年来在城市基础设施建设、休闲旅游度假建设、高科技工业园区建设都有了相当的发展、改善。
本项目建设地位于103国道西侧，与国安足球基地、国家足球基地和香河第一城隔路相望，周边环境优美、无污染，有着成熟的市场需求。具有良好的发展基础，起到了部分吸纳首都产业和人口的作用。本项目的建设将进一步提升香河在首都建设新格局中的作用，加快首都卫星城的建设步伐。
本项目充分依托香河独特的地理位置、优越的投资环境，打造了一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运及金融结算等功能于一体的超大规模的农产品交易中心，其现代化的商业设施和齐全完善的配套功能，将直接或间接的为解决城乡规划、基础设施建设、推进市场化进程、加强信息化建设等方面发挥着重要的作用。
3、项目的建设是人民生活的需要
伴随着经济的快速发展，京津两地的居民生活将提前达到小康阶段，农产品消费也将提前达到中等发达国家水平。2008年年底，京津两市常住人口供达到2871万人，城镇居民人均可支配收入和农村居民纯收入，北京分别达到24725元和10747元，天津分别达到19423元和9670元，聚成一个庞大的农产品购买力。在总体上已经开始进入安全、营养、健康、特色的全面优质化时期，正在迅速造就一个优质农产品消费大市场。
北京市作为首都，不仅有中央的党、政、军机关和众多人员，每年还要召开大量的全国性会议，北京作为全国科教文化中心，集中了全国一流的科研文化机构和专家人员，近在校生就达到了80余万人；以及全世界国家的驻华机构，近万家境外驻华代表机构；另有，星级饭店800多个，年接待境外游客500余万次，举办大量的涉外会议和展览活动。这种北京独有的首都服务功能，造就了一个越来越大，越来越高精的优质农产品“特供市场”。天津作为北方最大的沿海开放城市按国务院批复的“天津市城市总体规划”，要建成国际港口城市，这里同样聚集了众多的国内外大型企业境外驻华机构和大专院校，也构成了一个优质农产品特需市场。
4、项目的建设是农产品流通发展的需要
现有的农产品流通体系，不适应优质农产品流通的需要。目前，我国有4500多家农产品批发市场，有近30000个农产品零售市场，构成了农产品流通的主要渠道。新兴的连锁超市虽然有了快速发展，但近期尚难成为主渠道。而且，已有的传统批发和零售市场系统，是在农产品的生产和消费追求数量扩张时期发展起来的，大多是设施简陋、商品低杂、交易原始、管理粗放、商户弱小，远不能适应优质农产品流通的需要。近年来，在中央和各级政府的大力推动下，农产品批发市场的“升级改造”取得了显著成绩。根据“十一五”规划和新农村建设的要求，商务部和农业部分别启动了“双百工程”和“5520工程”，农产批发市场的“升级改造”进入了新的发展阶段。为了更好的实现和提升新的升级改造目标要求，需要建立一个以标准化的优质农产品为流通客体，以规模化的农产品经营者为主体，以国内外食品安全的规定为标准，建立更为规范的管理制度和体制，实行更为现代化的交易方式，将优质农产品的流通，从目前大陆货的混杂流通中独立出来，集中起来，打造我国农产品流通率先达标的现代化系统，满足优质农产品生产、消费、流通和国际贸易发展大势的需要，引领农产品流通的现代化。当前，尤其需要在重点区域建设一个对全国的食品安全和农产品流通都能起到带动和示范作用的高标准、国际化、现代化、规模化、综合性的优质农产品流通中心。
5、项目的建设是环渤海经济圈共同发展的需要
“大北京规划”——“京津冀北地区城乡空间发展规划研究”明确提出了将北京建设成为“世界城市”的目标，在强调开放性的同时，更注重地区整体竞争力与可持续发展。
大北京地区规划的基本思路提出了以北京、天津“双核”为主抽，以唐山、保定为两翼，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市；京、津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变；城市将沿区域交通轴，呈葡萄串式分布发展，相互以生态绿地连接；建立行之有效的区域协调合作机制，在区域整体协调原则指导下，对这一地区原有城市总体规划进行调整，共同推进建设世界城市的战略。
近年来，从政府层面到企业层面，推动大北京地区特别是京津冀北地区经济联合的一系列政策和规划举措陆续出台，环渤海经济发展论坛、高层（省长级）磋商频频举行，过去长期各自为政，缺乏联合，无序竞争的状况正在被改变。从潜在竞争力比较看，预计在未来10年内，环渤海地区经济发展有望超过珠三角和长三角。
本项目的建设，不但符合“大北京规划”的发展需要，而其为该区域优化产业结构、提高服务业水平，起到推动作用，为“环渤海经济圈”的形成和发展做出积极的贡献。
6、项目的建设是市经济和社会协调快速发展的需要
随着经济全球化进程的加快和中国城镇化建设的快速发展，京津地区正迅速进入世界大都会的行列。市地处京津之间，区位独特，在首都经济圈和区域空间发展中占有十分重要的战略位置。因此，必须用前瞻性的眼光，确定市的发展战略，为经济、社会发展和城乡建设寻找一条战略上可持续发展之路。
在2003年11月6日省——清华大学“北三县”发展战略研讨会上，吴良镛院士在“京津冀地区城乡空间发展规划研究”的基础上，针对“北三县”（“北三县”是指市所辖北部的三河、大厂、香河三个市县，地理位置上全部为北京市和天津市所包围，区位独特）在大北京区域发展中社会经济与城乡规划建设中存在的问题和潜力，开展该地区社会经济与城乡建设可持续发展规划建设的研究，为科技、文化、金融商贸、大众住宅和基础设施建设在京津冀中心地区开辟出新的发展空间。他从国际视野出发，站在国家发展的高度，从发展地区经济的角度，切中实际地提出了“小飞地，大战略”的发展理念，提出了“次商务区（SBD）”的概念，强调市要借船出海，加速北三县各方面的快速发展。市在“园林式、生态型、现代化”城市定位的基础上，提出实施继“珠三角之东莞、长三角之昆山”之后，全力打造“首都圈之”的发展战略，大力发展高新技术产业，全力推进服务业和会展旅游经济，努力实现“两个率先”。
本项目建设符合“小飞地，大战略”的发展理念，承担了“次商务（SBD）”的部分功能，是市和北三县实施发展战略的需要。
7、项目的建设是提升京津冀农产品贸易的需要
目前京津冀地区的农产品交易和物流市场仍然呈现“小、乱、散、档次低、种类单一、配套不足”的局面。农产品交易发展落后严重制约了本地区的产业发展，亟待升级。
大市场带来大流通，大流通促进大制造，大型现代化农产品交易中心的建设将是农业产业链中必不可少的环节。产业链：
种植——优质管理——监督检测——展览——交易——流通运输
香河农产品产业链的完善，结合京、津、冀农业的快速发展，必将对中国农业的产业格局产生巨大的冲击。直至形成珠三角地区、长三角地区、京津冀地区，三大农产品集中板块。
在成熟的城市发展中，建立一个现代化的农贸中心体现了一个城市的发展全面性和对民生问题的重视。中国是一个讲究吃也会吃的国家。菜篮子问题是国家各届领导人的工作重点。北京作为一个现代化大都市单单具有高楼大厦和各种高科技技术是远远不够全面的，吃的好吃的健康将是越来越多普通民众的呼声。现在在国内许多地方已经开始重视解决这一问题，例如：在山东有着寿光批发市场、上海虹桥机场旁在建一个大型农产品批发市场、杭州地区也有一个大型市场，这些都满足了周边地区省市的农产品需要。而北京这个大型都市却没有现代化的大型农贸中心，我们这个项目的建设必将弥补这一空白，真正做到北京的“后花园”，不仅仅是个美丽的休闲之所，还能从这里得到新鲜美食。
六、项目建设地点
本项目位于省香河县安平镇，东为103国道，西为北京界，北为香安饭店，南为天津武清区。该区域地理位置优越，交通十分便利。
香河位于京津之间，隶属省市，幅员面积458平方公里，人口31万，现辖7镇2乡，一个省级经济技术开发区，一个国家级农业综合开发示范区。近年来，按照“接轨京津、面向国际、接受辐射、发展香河”的思路，努力把香河打造成为京津的“加工园”、“后花园”和绿色食品基地。目前，香河经济发展已日益融入京津经济圈。
农业产业结构调整稳步推进，产业化水平明显提高。蔬菜、花木、林果分别发展到18万亩、1.6万亩、3万亩，其中，无公害蔬菜5万亩。农字型企业51家，农业产业化经营率达到48%。“京香”、“正大”两家公司被省政府评为“农业产业化经营龙头企业”。蓝天绿色食品有限公司成为北京市“食品放心工程”指定供应方企业。农业高新技术园区共引进项目37项，累计完成投资1.73亿元，辐射面积2.5万亩。农业产业条件持续改善。重点组织实施了农业综合开发和植树造林工程，被评为全省“农业综合开发红旗县”。
七、主要建设条件
1、供水：地面水厂直接供应，水资源丰富，日供水能力达3万吨。
2、供电：电力供应充足，拥有22万伏变电站1座，11万伏变电站3座，最高供电用量达到52万千伏安，实现了双电源供电，供电可靠率达到100％。
3、供热:城区拥有5座供热站，供热入网面积158万平方米。室内温度 保持在20-22℃之间。
4、供气：城区拥有百川、华森两家供气公司，日供气量11万立方米。
5、医疗：设有人民医院、中医院、心脑血管医院、气管炎哮喘医院等医疗机构。
6、金融服务：拥有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、信用联社等金融机构，同时拥有具有担保、信贷功能的香河县华泰小额信贷行有限公司。
7、通讯：通讯设施发达，光纤传输、移动通讯、宽带网络等现代化通讯网络已实现了全覆盖。香河招商网已成为国内外客商进行洽商、合作的桥梁和纽带。全县程控电话装置容量达10.5万门，电话普及率达33部/百人。
8、治安环境：连续八年荣获“全国社会治安综合治理先进县”称号，“平安香河”享誉全国。
八、主要建设内容和规模
本项目总占地5000亩，一期占地1500亩（100万㎡），主要建设内容为综合服务区、会展区、交易区、物流区、仓储区。单层、多层、高层建筑不等，详见下表:
一期建设内容详表
项 目
建筑面积（㎡）
占总建筑面积（%）
建筑物层数/层高
占地面积
（㎡）
合 计
1610000
100%

100万
一、综合服务区
120000
7.45%

1
综合服务楼
60000
3.725%
15层
8000
2
商住用房
60000
3.725%
多层
12000
二、会展区
180000
11.18%

1
展厅
120000
7.45%
单层/>8m
60000
2
四星级酒店
60000
3.73%
15层
14000
三、交易区
880000
54.66%
单层/>8m
440000
四、物流区
320000
19.88%
单层/>8m
160000
五、仓储区
80000
4.97%
单层/>8m
40000
六、辅助建筑及其它服务设施
30000
1.86%
不等
16000
七、道路、停车场、绿地

266005
九、项目建设期
项目建设周期为三年，自2009年9月至2012年9月。
项目进度安排为
2009年9月—2009年12月，项目可行性研究报告编织及批复；
2010年1月—2010年4月，初步设计及施工图设计；
2010年5月—2010年6月，工程招标及开工准备；
2010年7月—2012年7月，建设施工及园区外网建设；
2012年8月—2012年9月，竣工验收，投入使用。
项目实施进度表
序号
内 容
2009年
2010年
2011年
2012年
9月—12月
1月—4月
5月—6月
7月—12月
1月—12月
1月—7月
8月—9月
1
项目可行性研究报告编制及批复

2
初步设计及施工图设计

3
工程招标及开工准备

4
建设施工及园区外网建设

5
竣工验收，投入使用

十、设计要求
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的商业文化内涵，充分体现新型宜居城市风貌。
1、保证服务设施齐全、功能完善、经济实用，且考虑到市场的长期发展需要。
2、建筑抗震设防类别：丙类。
3、设计使用年限：50年。
4、耐火等级：二级
5、抗震设防烈度8度，设计基本地震加速度值为0.20g。
主要技术经济指标
项目
单位
数值
总占地面积
㎡
100万
总建筑面积
㎡
910000
其中：
综合服务区
㎡
120000
会展区（缓建）
㎡
120000
交易区
㎡
440000
物流区
㎡
160000
仓储区
㎡
40000
辅助建筑及其它
㎡
30000
容积率

1.61
建筑密度
%
75
绿化率
%
10
本项目总占地5000亩，一期占地1500亩（100万㎡），主要建设内容为综合服务区、会展区、交易区、物流区、仓储区。单层、多层、高层建筑不等，详见下表:
一期建设内容详表
项 目
建筑面积（㎡）
占总建筑面积（%）
建筑物层数/层高
占地面积
（㎡）
合 计
910000
100%

100万
一、综合服务区
120000
7.45%

1
综合服务楼
60000
3.725%
15层
8000
2
商住用房
60000
3.725%
多层
12000
二、会展区（缓建）
120000
11.18%

1
展厅
60000
7.45%
单层/>8m
60000
2
四星级酒店
60000
3.73%
15层
14000
三、交易区
440000
54.66%
单层/>8m
440000
四、物流区
160000
19.88%
单层/>8m
160000
五、仓储区
40000
4.97%
单层/>8m
40000
六、辅助建筑及其它服务设施
30000
1.86%
不等
16000
七、道路、停车场、绿地

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十一、投资估算及资金筹措方案
9.1、估算依据
《省建筑工程技术经济指标》
《省建筑工程技术经济指标概算费用定额》
《省建设造价信息》
《市造价管理与信息》
《省建设项目概算其他费用定额》
9.2、投资估算
9.2.1 建筑工程费
（1）综合服务楼，建筑面积60000㎡，按1600元/㎡计算，工程费用为9600万元；
（2）商住用房，建筑面积60000㎡，按1200元/㎡计算，工程费用为7200万元；
（3）展厅，缓建；
（4）四星级酒店，缓建；
（5）交易区，建筑面积440000㎡，按1800元/㎡计