田园综合体示范区项目可行性研究报告.doc

田园综合体建设工程项目

可行性研究报告

138

目录
第一章 总论 1
第一节 项目概要 1
一、项目名称 1
二、项目建设性质 1
三、项目建设单位 1
四、项目负责人 1
五、项目建设地点 1
六、建设用地 1
七、项目建设规模 1
八、项目功能说明 3
第二节 项目名称及建设单位介绍 4
一、项目名称 4
二、项目细分简介 4
三、建设单位 7
第三节 报告编制依据和研究范围 9
一、研究范围与误差控制 9
二、项目指导思想 10
三、编制依据 11
第四节 项目提出背景 13
一、项目符合 13
二、国家养老产业政策 13
三、项目《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》 14
四、农业综合体市场背景 15
第五节 项目建设的必要性 17
一、养老市场市场发展的需要 17
二、保险资金投资运营养老地产模式需要 17
三、企业发展的需要 19
四、项目产品质量安全需要 20
五、发展休闲农业，有利于拓展旅游业的内涵、外延 21
六、有利于提高农业的经济效益。 22
七、有利于促进社会主义新农村建设 22
第六节 项目建设的可行性 22
一、项目优势 22
二、项目发展机遇 25
第七节 资金来源与使用计划 25
第八节 组织方式与实施计划 26
一、组织方式 26
二、项目建设进度 27
四、项目管理 28
第九节 主要研究结论 28
第二章 养老产业市场分析 33
第一节 环保秸秆建材项目定位及计划产能 33
一、环保秸秆产品定位及优势分析 33
二、环保秸秆计划产能 35
三、环保秸秆建材项目设备选型 36
四、环保秸秆建材典型设备设计图 40
五、项目工艺流程 41
六、详细工艺流程方案 42
第二节 环保秸秆板房项目规模与内容 43
一、建设规模 43
二、建设内容 43
三、养老生活区 44
四、休闲娱乐区 44
五、养生康复区 44
六、配套设施区 44
七、室外工程 45
第三节 传统的养老方式——家庭养老 45
一、家庭养老的历史 45
二、家庭养老的基础 46
第四节 养老方式由单一化向多元化发展 46
一、养老方式转变的背景 46
二、多样化的养老方式 47
三、养老方式的转变对养老机构发展的推动 47
第三章 养老机构需求状况分析 49
第一节 2010-2015年中国养老机构的需求现状 49
一、我国养老机构需求的影响因素 49
二、老年人对养老机构需求意愿分析 49
三、我国养老机构需求存在的问题 50
第二节 中国养老机构需求状况 52
一、养老机构床位数需求模型的选择 52
二、老年人口分性别、年龄数量的预测 52
三、我国养老机构床位数预测 52
第三节 制约我国养老机构需求的原因 53
一、老年人的收入偏低，资金来源渠道少 53
二、传统思想的束缚 53
三、养老机构自身的原因 53
第四节 我国养老机构供需对比分析 54
一、短期内供求矛盾突出 54
二、长期内供求基本平衡 54
第四章 2011-2015年中国养老产业投资战略研究 55
第一节 2011-2015年中国养老产业行业投资概况 55
一、养老产业行业投资特性 55
二、养老产业具有良好的投资价值 56
三、养老产业投资环境利好 56
第二节 2011-2015年中国养老产业投资机会分析 57
一、20世纪的投资将由老年人谱写 57
二、中国到2014年老龄人口将达到2亿 57
三、投资理财业变阵吸银发族 58
四、“美丽投资”节前热“银发族”成生力军 58
第三节 2011-2015年中国养老产业投资风险及防范 59
一、宏观调控政策风险 59
二、金融风险分析 59
三、市场竞争风险 60
四、市场运营机制风险 60
第四节 ##上思县在妙镇老年安养工程项目分析 61
一、经济及社会效益分析 61
二、结论 61
第五节 2015-2018年中国养老产业投资建议 62
一、民办养老服务机构的投资风险和投资建议 62
二、开发老年旅游保险产品 62
三、研制老年功能性食品 63
第五章 我国保险资金股权投资现状 65
第一节 发展背景 65
一、我国股权投资发展历程 65
二、我国保险资金股权投资业务分析 65
三、综合比较 65
第二节 模式创新和重点领域 66
一、概述 66
二、类优先股的投资产品 66
三、股债结合的投资工具 66
第三节 保险投资的创新实践 67
第四节 创造良好股权投资环境 69
第五节 完善保险资金投资股权政策 70
第六节 鼓励保险资产管理机构进行产品创新 70
第七节 我国保险资金投资养老地产的投资方式 72
第八节 保险公司运营养老地产的模式 74
第九节 运营风险防范之若干法律建议 76
第六章 项目风险预测及建议 78
第一节 项目风险及收益 78
一、风险建议 78
二、项目收益预测 78
三、项目合作模式 80
第二节 项目建设目标及定位 80
一、指导思想 80
二、规划目标 80
三、项目总体定位 81
第三节 项目建设总体布局 82
一、发展目标 82
二、项目规划 82
三、绿化景观规划 84
第四节 规划建设用地布局及功能分区 85
第五节 市场营销策略和金融模式 87
一、市场营销策略 87
二、金融模式 87
第六章 项目招投标方案 90
第一节 新建项目招投标依据及原则 90
一、招投标依据 90
二、招投标原则 90
第二节 招标范围及方式 90
第七章 节能方案 92
第一节 用能标准和节能规范 92
第二节 建设项目能源消耗种类和数量分析 93
一、能源消耗种类 93
二、能源消耗数量分析 93
三、项目所在地能源供应状况分析 93
第四节 建筑节能设计 93
一、建筑围护结构基本组成 93
二、外墙节能设计 94
第五节 节水措施 94
第六节 结论 95
第八章 环保方案 96
第一节 设计依据及原则 96
一、环境保护设计依据 96
二、设计原则 96
三、建设地环境条件 97
第二节 项目建设和生产对环境的影响 97
一、项目建设对环境的影响 97
二、项目运营期间产生的污染物 98
第三节 环境保护措施方案 98
一、项目建设期环保措施 98
二、项目运营期环保措施 99
三、环境管理与监测机构 99
第九章 劳动安全清洁生产及消防方案 101
第一节 劳动安全清洁生产 101
一、劳动安全 101
二、卫生防护 102
第二节 消防设施 102
一、设计依据 102
二、设计原则 103
三、火灾隐患分析 103
四、防火等级 103
五、消防措施 103
第十章 项目投资估算及资金筹措 105
第一节 项目总投资规模 105
一、固定资产投资 105
二、流动资金使用 106
三、项目总投资 106
第二节 投资使用方案 107
一、固定资产投资各项目比例分析 107
二、流动资金使用 108
第三节 资金筹措方案 108
第十一章 项目财务分析、经济分析与主要指标 110
第一节 财务效益计算的依据及说明 110
第二节 产品成本估算 110
一、直接成本 110
二、工资及福利费用 111
三、折旧及摊销 111
四、修理费 113
五、其它费用 113
六、总成本费用 114
第三节 营业收入、营业税金及附加、利润及分配 115
一、营业收入 115
二、营业税金及附加费用 115
三、损益、利润及分配 116
第四节 盈利能力分析 118
一、投资利润率，投资利税率 118
二、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 118
三、项目投资现金流量表 118
四、项目资本金现金流量表 121
第五节 项目五年还款计划分析 122
第六节 盈亏平衡分析 125
第七节 敏感性分析 127
第十二章 综合结论 129
第一节 社会效益 129
第二节 经济效益 132
一、经济及社会效益分析 132
二、结论 133
第三节 生态效益 134
第四节 综合结论 134
一、结论 134
二、建议 135

第一章 总论
第一节 项目概要
一、项目名称
田园综合体项目
二、项目建设性质
新建
三、项目建设单位
##农业科技有限公司
四、项目负责人
法人代表：
五、项目建设地点

六、建设用地
规划用地
七、项目建设规模
1、有机农产品展示中心农家乐特色餐厅（总占地面积100亩，60套独栋，每套二层1000平方米，每套配200平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；
2、农家乐文化休闲独立会所（总占地面积100亩，50套，独栋，每套二层200平方米，每套配100平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；
3、农家乐特色小食一条街（总占地面积50亩，200套，连排，每套100平方米，配30平方米砖混厨房，租期3年、5年、10年）；
4、农家乐有机大棚自由种养园（总占地面积1000亩，每套500平方米大棚加二层100平方米木房及66平方米独立露天花园）；
5、有机农业大棚立体种养园（总占地面积1000亩，具体规划附件1）；
6、有机农业成品深加工园（总占地面积200亩，含冷库及物流停车场）；
7、休闲观光园《总占地面积50亩兼50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场）；
8、1万头黑山羊养殖区，占地1000亩；
9、1万头小黄牛养殖区，占地1000亩；
10、1000亩南方哈密瓜，优质西瓜种植采摘区；
11、500亩游湖休闲养沟区；
12、1万亩巨菌草种植加工区；
13、3000亩优质良种中草药种植观光区；
14、低空席勒直升飞机产业园区（占地10平方公里）。
15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飞机组装、维修、保养、培训、展览、表演等）规划用地10平方公里1.5万亩。
16、建设规模
项目区新建老年公寓1700余间（套），将容纳约3000张床位，可解决3000余位老年人的养老住宿问题。
17、建设内容
秸杆房老年公寓建设内容主要包括：养老生活中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养生康复中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心、老年再创业等，同时，充分利用建筑空间，科学合理地配套完善功能齐全的附属设施，修建超市、喷泉、中央景观、健康步道、健身场地、养生基地、医疗基地、地面停车场、文化娱乐活动室等多个功能园区。
整个园区布局合理、设施完备，景观优雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容积率0.75，绿化率45%.
（1）养老生活区
主要为老年公寓，总建筑面积83500㎡。根据不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一卫、一室一厅一卫、一室一厅一厨—卫和两室一厅一卫、两室一厅一厨一卫，户型面积在40-80㎡。凭借优雅的环境、齐全的设备为老人提供温馨、舒适的居住场所。
（2）休闲娱乐区
体闲娱乐中心总建筑面积7 000㎡。主要包括图书室及学习中心、垂钓中心、洗浴中心、再创业中心、文化娱乐中心、养老服务从业培训中心、旨在老人闲暇时间为其提供发展个人爱好、天赋和潜能，提高生活质量的场所。
（3）配套设施区
主要包括膳食部、商业区、办公区以及其他配套用房。
膳食部由专业的营养师为入住老人提供营养餐。
商业区包括购物中心、老年旅游咨询中心、老年保险服务、老年婚介服务、老年代办及法律咨询服务。
办公用房主要含工作人员办公室和物业管理室等。
其他配套设施，主要含洗衣房、浴室、锅炉房、变配电室、泵房等。
视频器材、老人定位器、搜索器，做到一人有难，每人都及时去救，并科学管理，时时预防。
（4）室外工程
主要为道路及停车场、运动场、园林绿地、假山凉亭等。布局合理，适宜老人锻练和休憩，花草、树木、凉亭、池塘、草地绿化率达40%以上。老人们闲暇时间还可培养土地，种养殖自己喜欢的蔬菜、瓜果、水产等。
八、项目功能说明
1、有机农产品展示中心及农家乐特色餐厅，25套独栋，引进知名餐饮品牌进驻。
2、农家乐文化休闲独立会所，50套独栋，引进私营企业、私营老板、山渐青业主，统一策划分区推广。
3、农家乐特色小食一条街200套，引进中山路、园湖路等小食店家，统一策划分区推广。
4、农家乐有机大棚自由种养园200套，为私营企业、私营老板，统一策划分区推广。
5、有机农业大棚立体种养园150亩，自营，为山渐青业主做订制，为美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户订制。
6、有机农业深加工园，自营，为私营企业、私营老板、美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户推广订制。
7、背对桃花观光园建二层5000平方米高尔夫俱乐部休闲会所，设计50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场《每个单元配一个独立茶吧）。
8、秸杆房老年公寓地址位于##上思县在妙镇河湾村，劳动定员500余人，由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
9、项目规划目标
本项目以养老产业为发展龙头，以##及上思县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。
10、项目规模与内容
秸杆房老年公寓总体规划建设内容由养老生活区、养生康复区、休闲娱乐区和附属配套区三大园区组成。主要功能包括为老年人开展生活照料、健身娱乐、养生康复、小型医疗、老年大学、生态采摘、配套商业、酒店公寓、精神慰藉、心理咨询等方面服务。
第二节 项目名称及建设单位介绍
一、项目名称
项目名称：田园综合体项目。
二、项目细分简介
（一）新型环保秸秆板材项目
项目建设以市场为向导，以提高经济效益和社会效益为目标，充分发挥企业在新型秸秆板材系列产品生产的技术领先优势，尽可能为哈尔滨市通河县经济发展做出贡献。在项目投资的同时解决当地1500人劳动力就业问题。项目的实施积极采取各种环保节能措施，实现资源节约型和环境友好型的企业发展战略。
企业本着服务社会，投资未来的思想，积极推进先进的生产技术，将引入国际先进生产线，使我国新型秸秆板材芯的生产达到国际领先水平。以新型秸秆板材重点领域，产品属于新材料制造业。
以推进科技进步和创新为动力，以提高新材料制造业核心竞争力为可持续发展能力，提高质量和效益，提高管理水平和整体素质为目标，抓住战略机遇，引导行业健康发展。项目对新型秸秆板材行业的发展有着重大的指导意义。
（二）绿色居住社区项目
“421”家庭养老压力加大，针对"独子养老"面临的困境，目前市场形成了"以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充"的养老服务体系，我国养老还是以居家养老为主体，大概占90%。根据老年人的养老心理，大部分的老年人不服老，对单纯的老年社区会心理抗性大，因此复合全龄社区养老主题开发路线风险相对较小，老人与儿女同住一个小区的不同公寓，针对祖孙三代设置不同特色的配套设施，既方便了家人照顾，也不会让老人感到孤独，社区的养生、医疗、亲子、教育等配套设施也能够满足三代人的不同需要，这是都市郊区养生养老地产开发的常见模式。
本项目以养老产业为发展龙头，以北京市及上思县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。项目由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
（三）农业项目
（1）特种野猪养殖基地建设
建设年出栏万头特种野猪的生态养殖科技园，并配套建设相应的饲料种植基地、有机肥加工基地、饲料加工基地、农副产品加工基地。
特种野猪行业发展到今天，我国特种野猪行业虽然得了一定的发展，但由于资源、技术等分散，繁育体系并没有完全建立起来，加上选择方法落后，真正进行种猪选育的厂家很少，难以建立一体化的团队，发展后劲不足。优良特种野猪产业化没有形成，部分杂乱特种野猪充滞市场，合格优良特种野猪并不能满足市场需求，不仅直接的导致特种野猪生产水平低下，也造成国内特种野猪育种工作长期处于“引进—退化—再引进—再退化”的落后被动局面，阻碍了特种野猪行业的发展。
由此可见，特种野猪必须实行产业化生产，利用现代育种技术，培育出适应市场需求的新品系、新品种和配套系，才能得以持续、健康发展。
（2）特种牛、羊繁育基地建设
本项目生产的优质育肥、肉用牛羊将主要提供给公司已经建成的牛羊屠宰、加工厂，用于生产高档分割优质牛、羊肉，提供给公司自营和加盟的餐饮公司，以及主要城市的宾馆、饭店、超市；同时依托较完善的销售网络体系向北京市提供优质精加工牛羊肉。同时，本项目生产的优质良种牛、羊也将提供给尉犁县及周边县市的养殖户进行规范化养殖，然后收购加工、销售。
本项目是一个集良种繁育、标准化育肥养殖示范、饲草料种植和加工于一体的综合养殖示范项目。
（四）浮沉发电项目
项目是专门生产制造动力能源的设备，它的运行生产过程完全在液体中进行，只有动力能源输出时与外界接触，输送完能量又回到液体中运行生产，每6—18秒（人为调整）完成一次生产输送过程。生产输送的能量以需要设计而定，需要多少就设计多少，从一吨至一千吨都能设计制造出来。
在运行生产时已经达到零重力状态，，即1300吨重的动力器已变成无重量动力器在运动做功生产能源。我们这样设计的目的在于使浮沉式旋转动力器能够像在太空中的那种零重力环境里运动，我们就可以用少量的能量运转这台设备，现在是用最高2%的能量，生产出90%以上的能量输出来发电。可以达到物质能源零消耗、废水、废渣、废气零排放、立体环境零污染。
经济效益预测： 由于“物体动力能源”发电方法是一种物体合成的特殊动力，与物质动力有极大的区别，物质动力能源每发出一度电，就把产生一度电的能源消耗完了。因此，运行成本高，而物体动力能源发出一度电，运动360次，产生一度电后，设备完好无缺，物质能源是零消耗（物体动力的能源设备可以使用15768次，相当于50年，是煤的43.8万倍），因此，运行成本低。这种发电方法有很多生产运行标准都是达到极限的，是现在的各种发电方法无法相比的。
三、建设单位
##农业科技有限公司成立于2014年4月，位于南宁市民族大道157号财富国际广场，注册资本1000万元，公司以农业资源和土地资源为基础，将观光游览、休闲度假、商贸会展、创意文娱、科普博览等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛农业产业聚集区。
公司项目建设将不断融入观光农业、创意农业、科技农业、现代农业等所形成的不同的农业园区，经过不断的发展所形成的泛农业产业园区。新一代农业产业发展是以农业综合体的发展思路，建设一个能够体现农业同多种产业复合功能的“多种创新业态集群”展示空间，并形成一定价值链的综合性、多元化、创新型的新一代农业发展示范区，成为推动城乡统筹和生态文明建设，构建中国美丽乡村的重要组成部分。
##农业科技有限公司是一家立足于中国，为国际国内各个类型意欲安养晚年的老年群体提供整体化、系统化、全方位服务的综合性专业机构，具备专业化运营管理能力，全面服务和布置是实施的丰富经验。
主要运营范围包括：从行政管理服务、安养住宅、高级公寓、联体别墅、护理医院、旅游度假村到会务博览中心、商业饮食、家政保安、物流、银行、邮电、保险、公园、游泳池、图书馆、健身房、演艺厅、宗教寺院教堂等，包罗了社会生活各种行业的服务和功能，使每一位入住者都能得到舒心满意的服务。
图表 1. ##农业科技有限公司发展模式

（资料来源：##农业科技有限公司）
公司在基于养生和养老发展上的共性，在要素、资源、配套上都可以实现共享。与此同时，这些资源和配套也可以满足企业、中短期客户的旅游度假会议商务等需求，从而搭配起项目发展的养老、养生、旅游三大产业功能。
##农业科技有限公司进一步完善产业链，将生产的新型环保秸秆板材，应用“伊蒙（上思）休闲农业和生态养老项目”上，公司伊蒙（上思）休闲农业和生态养老项目倡导绿色居住建筑是一种高居住质量、高性能、高生活品味的节能建筑，采用各种环保节能建材，水电比一般建筑节约大概30%。绿色建筑目前在世界范围内被广泛关注，低碳环保是国际趋势，在田园养生养老社区中更应该率先示范，包括特种种植和养殖、生态环保板材、环保建材使用、浮沉发电方式供电、倡导健康绿色的生活方式等。绿色建筑社区一般具有较低的容积率，却具有较高的绿化率，大面积水系必不可少，它质朴外观与清新的环境能够让人心灵致静，返朴归真。
老年人在心理上容易产生孤独感的心理特点与需要，绿色建筑也给予了特别关注，绿色住宿空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间可改造。总之，绿色居住社区的舒适性与环保性为养生养老提供了很好的环境，是在国家倡导节能减排，低碳生活背景下的新型养生养老模式。
第三节 报告编制依据和研究范围
一、研究范围与误差控制
本报告通过对以下问题的调查研究来分析项目立项和实施的可行性和收益前景，分析结论作为企业制定具体发展规划和项目建设的参考资料。
图表 2. 本报告研究范围
序号
研究范围
1
项目所在企业的基本现状、竞争优势、投资管理能力
2
项目产品所在行业的发展情况、企业竞争环境
3
市场供求与价格体系
4
项目建设、营销、技术组织、设备配置、安全环保方案的设计与可行性分析
5
项目资金的统筹和财务规划预测
6
项目投资价值分析
7
项目涉及的各类风险和处理措施
8
对项目建设可行性的评估结论
（资料来源：##农业科技有限公司）
报告误差控制范围如下：
图表 3. 报告误差控制表
项目
行业统计数据
企业统计数据
市场调查数据
访谈整理数据
企业调查数据
公开资料修正
总体准确度
误差控
制范围
0%
0%
<3%
<5%
<1%
<6%
96.5%
（资料来源：##农业科技有限公司）
二、项目指导思想
1、坚持科学性、合理性与实际建设可行性相结合的原则。
2、坚持因地制宜，根据自然地理环境条件，合理有效利用土地，节约用地的原则．各项建设应当相对集中，生态优先，合理安排生产与生活用地的原则。
3、坚持突出农耕文化特色，保护和改善生恋环境，防治污染和其他公害发展现代农业产业及休闲产业。
4、坚持功能布局重点突出、结构清晰合理、服务设施配套完善的原则。
5、遵循市场需求．顺应时代潮流的原则．
6、突出生态有机农业特色的原则。
以生态有机农业的产业化开发为重点，兼顾蔬菜、水果等新品种的引进、展示、推广，并使生态有机农业开发与休闲旅游有机结合。
7、突出现代高新技术特色原则
以生态有机农产品深加工为重点，突出无公害生产技术，突出生物工程技术专业化生产技术，生物栽培技术等。
8、坚持市场导向的原则
生态休闲农庄建设的成功与否，市场是决定要素，在产品生产，在项目选择、技术的引进的各个环节，要注重市场的调查，坚持市场引导生产，市场引导项目，市场决定技术。
9、坚持企业运作的原则
项目建设管理、运作均按现代企业的管理模式进行，同时需积极与当地政府合作，争取政府的支持和政策的优惠。
10、坚持可持续发展的原则
社会的变迁，经济的发展，正在孕育一个品质生活，关爱生命的时代，养生养老需求蓬勃发展。项目以居住、娱乐、休闲、健康理疗、运动、餐饮、照护等方式养老和养生，让生命得以关爱，健康得以照护。养生养老产业是伴随着我国老龄化社会矛盾的日益凸显、社会经济的不断发展、收入结构的变化而应运而生的。
图表 4. ##农业科技有限公司新建项目的功能板块分析

（资料来源：##农业科技有限公司）
项目建设以建设以弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，推进我国老龄事业健康发展，打造的中国小康建设安养工程，尽可能为防城港市经济发展和社会稳定做出贡献，同时解决当地1500人劳动力就业问题。
我国十二五的目标:全面建设小康社会，深化改革开放、加快转变经济发展方式。##农业科技有限公司##田园综合体项目”是顺应社会需求趋势，引领我国以养生养老为代表的健康产业的发展时代。
三、编制依据
（一）依据
1、《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2007]1号）
2、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2006]l号）
3、《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》2010—2015年
4、《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲）和《国家农业综合开发产业化经营项目摘要》[国农办2007 199号]
5、《中华人民共和国环境保护法》
6、《中华人民共和国合同法》
7、（建设顷目环境保护管理办法）
8、《##壮族自治区国民经济和社会发展十二五规划纲要》
9、《村镇规划标准》GB50188-93
10、《南宁市农业相农村经济发展十二五规划绸要》
11、建设方提供的有关文件和基础材料等
项目建设要注意环境资源的保护，尽可能地减少植被破坏，加强对林地。草地的保护，加强对土地资源的管理．实施可持续发展，防止水土流失，加强生态休闲农庄的生态环境建设，注重无公害生产技术的应用，农产品生产废弃物的无害化和资源化处理。
本报告主要依据以下资料结合定量分析与定性研究的基本方法对项目涉及问题进行详细的阐述。主要分析方法涉及计量经济学相关理论与模型、数理统计分析技术、项目管理理论、财务分析预测模型、德尔菲询问调研法、实地考察与误差控制技术等。
图表 5. 本报告编制依据
序号
本报告编制依据
1
国家统计局数据
2
《##省工业建设项目用地控制指标》（修订）版
3
国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》
4
海关总署健康养生产品进出口统计数据
5
国家监管政策制定相关资料
6
国内养老产业调查资料
7
行业协会网站资料
8
国内养老产业调查资料
9
##省防城港市相关规定
10
《我国“十二五”发展规划》
11
在妙镇产业发展规划
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企业经营统计信息
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##农业科技有限公司企业内部资料
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##农业科技有限公司项目股权租赁投（融）资计划书的委托书
（资料来源：##农业科技有限公司）
第四节 项目提出背景
一、项目符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》
##农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目”，符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》第一类 鼓励类中：
一、农林业
2、农产品基地建设
3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用
4、优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用
11、生态种（养）技术开发与应用
三十七、其他服务业
10、养老服务
11、社区照料服务
12、病患陪护服务
##农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目” 符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）》第一类 鼓励类项目。
二、国家养老产业政策
(1）根据国务院制定的《建筑节能管理条例》《节约能源法》
(2）国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发(2010）117号)
（3）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（4）《国务院办公厅转发民政部关于加快实施社会福利社会化意见的通知》（国发【2000】19号）；
（5）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（国发【2006】6号）；
（6）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发【2013】35号）
（7）民政部、全国老龄办关于学习贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的通知（民发[2013]157号）
(8) 建筑设计防火规范；
(9)民用建筑节能规范：
(10)建筑设计给排水设计规范等。
三、项目《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》
根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》的新规，在不动产投资方面，保监会改进了基础设施与不动产金融产品投资比例的计算方法，增加了保险公司的操作空间；明确了保障房建设和养老项目有关事项，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。
##农业科技有限公司“防城港滨海乾屯坤泰老年安养工程项目” 符合《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，明确支持明确了保障房建设和养老项目，但是在保障房方面险资是谨慎介入的。以此，养老项目方面，属于保险资金投资股权直接投资项目，险资进入股权融资租赁资金来源渠道拓宽，政策利好。
图表 6. 保险资金投资股权投资范围界定

（资料来源：关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知）
四、农业综合体市场背景
（一）国内休闲农业市场
在我国，休闲农业出现于20世纪80年代，主要出现在东南沿海以及大城市和周边旅游景点区。虽然我国产业出现的时间晚，但由于我国是世界的农业大国，所以发展速度迅猛，很快能够改观农业结构，促进农村GDP增长，并成为农村社会经济的重要产业之一。休闲农业的早期兴起阶段以观光为主，90年代之后，休闲和观光相结合的格局发展起来，21世纪后，就步入了功能拓宽为休闲，体验，观光，旅游，健身，教育，学习，度 假等综合功能的规范经营阶段。
2013年，我国发展了150多万家具有休闲农业特色的农家乐，有相当规模的休闲农业观光园区有12000多家，直接地的从业人员有300多万人，年接待游客大约有7亿人次，年经营收入达到900亿元左右，我国当前的休闲农业发展已初具规模，成为新农村建设和发展的亮点之一。
我国休闲农业的发展分布不均，其主要原因是经济发展的不平衡导致的城市化和居民收入的差异。在东南沿海发达地区如北京上海、长三角珠三角一带，早先发展了该产业，而现在也逐渐向中小城市蔓延。旅游行业较发达的省市如云南、新疆、四川、河南等地也较早引进先进休闲农业技术并发展了旅游农渔牧业。
（二）##休闲农业发展现状
近年来，全区农业部门结合各地实际，按照”敖佣”思路，采取有力措施，把休闲农业作为富民强农的一项重要工作推进落实，取得明显成效。2012年，全区休闲农业接待游客3890多万人次，休闲农业产业收入108.9亿元，农民从中增收50多亿元。到2013年上半年，全区累计建立休闲农业景点1690多个、农家乐旅游点1395个，辐射带动农业种养面积220多万亩。
2013年，全区14个市重点围绕“耙皇幸惶踔飨”弑，各选择若干个景点，联合打造休闲农业精品线路；各县（市、区）围绕“耙幌匾桓鎏氐”惚，构建休闲农业精品线路，每个县（市、区）重点建设1个接待能力在30万人次以上的休闲农业点，全年全区休闲农业产值要达到114亿元。力争到2015年，全区休闲农业园发展到500个，休闲农业景点（区）接待游客3000万人次，休闲农业产值达125亿元。
##依托田园景观、农业景观和自然生态资源，建设了一批集农业生产、农耕体验、文化娱乐、教育展示、生态环保、产品加工销售于一体的休闲农业项目、景区、村屯，形成了山水田园、都市科普、节庆休闲、休闲养生、渔乐休闲等多种发展类型。15公里荷莲休闲农业长廊、恭城乡村休闲农业游、武宣万亩葵花休闲农业游等，特色鲜明，亮点突出。一批富有##特色的休闲农业品牌逐步形成，如体现稻作文化的龙脊梯田、对接东盟国家的八桂田园等。目前，全区40％以上县市都举办有各具特色的休闲农业节庆活动。
##农业科技有限公司##田园综合体项目”是农业综合体是一种全新的农业发展构想 ，一种全新的农业产业运营模式。本文就农业综合体的定义、内涵、发展历程、发展模式和运营模式五大方面进行解读，为农业旅游开发探索全新的发展模式。
第五节 项目建设的必要性
一、养老市场市场发展的需要
1、发展养老产业具有较高的经济价值
养老服务产业绝非单纯的养老概念，确切地说，它应该属于一种综合性的产业，具有产业链长，关联度高，涉及领域广等特点，其基本内涵是：一切为满足老年人特殊需要而提供产品和服务的行业的总称。发展养老产业不仅能缓解养老问题的日益严峻性，而且还有利于形成新的消费热点，扩大内需，增加就业岗位，优化产业结构，成为发展经济的一个新增长点。因此，养老服务产业潜在着巨大的经济价值，是一有着极大开发潜力的“朝阳产业”。
2、发展养老产业的紧迫性
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，庞大的老年群体迫切需要社会承担起养老责任。要解决这些日益增长的老年。群体的养老问题，仅靠政府运作是不现实的；另外，随着经济发展和社会变革，家庭养老功能正在逐渐弱化，健康问题带来的对照料的依赖需求等压力关系到家庭和社会稳定发展；再有，国（公）办养老机构暴露的问题迫切需要社会承担起养老责任。一是由于政府财力的限制，二是服务水平比较低，许多领域还没有得到开发，入住老人容易产生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社会力量，合理配置社会养老资源，解决日益突出的养老问题，创新养老理念显得尤为紧要而迫切。
二、保险资金投资运营养老地产模式需要
随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资 ；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。 虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。
此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。 而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20 年的中期资金 ，与养老地产的投资回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。
《老龄事业“十二五”规划》第三条第（四）项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设……政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关