某房地产开发项目可行性研究报告c.doc

晋江XX镇xxxx房地产开发项目可行性研究报告XXXX咨询顾问有限公司目 录第一章 总 论11.1、项目概况11.2、投资单位简介61.3、报告编制依据与范围7第二章 政策环境分析92.1、2009 年房地产调控政策回眸92.2、2010年房地产政策162.3、政策分析小结19第三章 投资环境与市场分析213.1、宏观投资环境213.2、2009年XX市经济运行情况283.3、2009年XX市房地产市场分析343.4、未来房地产市场形势判断36第四章 SWOT分析与项目定位384.1、项目SWOT分析384.2、项目定位39第五章 项目选址及建设条件425.1、项目选址425.2、建设条件42第六章 项目规划与设计方案456.1、项目基本规划指标456.2、项目基本规划466.3、建筑设计方案47第七章 环境影响分析557.1、环境现状分析557.2、环境影响分析55第八章 劳动安全卫生与消防628.1、劳动安全卫生628.2、消防66第九章 项目实施进度与工程招标719.1、建设工期719.2、项目实施进度安排719.3、项目实施进度横道图719.4、工程招标73第十章 投资估算与资金筹措7610.1、编制依据7610.2、投资估算7710.3、资金筹措78第十一章 财务评价8011.1、评价依据8011.2、销售收入分析8111.3、财务评价8211.4、不确定性分析83第十二章 研究结论与建议8512.1、结论8512.2、建议86相关附表与附件91第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称晋江XX镇“xxxx”房地产开发项目。1.1.2、投资单位晋江xx房地产开发有限公司。1.1.3、建设地点晋江市XX镇永湖村，总用地面积为53816.0平方米，其中实际用地面积为50515平方米，分摊道路面积为3301平方米，用地性质为商住用地。1.1.4、建设内容与规模本项目用地性质为商住用地，总用地面积为53816.0平方米，实际用地面积为50515.0平方米，主要建设内容如下表：项目数量备注总用地面积53816.00道路面积3301.00实际用地面积50515.00地上建筑面积98813.68其中一期91793.83其中住宅80642.00商业11151.83二期（商业）7019.85含配套设施地下建筑面积22000.0建筑占地面积20105.00其中一期17305.00二期2800.00建筑密度（%）39.8%容积率1.96绿地面积17680.25绿地率（%）35.0%总户数617户其中住宅户数515户单身公寓户数102户停车位860位其中地上停车位334位地下停车位526位社区卫生服务站60.00为配套设施，不出售部分居住小区文化室60.00社区居委会办公用房120.00社区物业管理用房212.00社区警务室20.001.1.5、投资估算与资金筹措l 投资估算本项目总投资估算为32080.25万元，其中建设投资为30437.05万元，建设期利息为432.0万元。建设投资包括工程费用为23201.61万元，工程建设其它费用为7235.44万元，基本预备费用为1211.2万元，建设期利息为432.0万元。详见项目投资估算表。l 资金筹措本项目总投资估算为32080.25万元，目前投资方-晋江xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元，已办理并取得国有土地使用权证，证书编号为：晋国用（2004）第01549号。因此，投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元，其中计划向银行贷款8000万元，企业自筹资金17867.22万元。资金筹措与资金计划运用表，如下表：序号内容合计第一年第二年第三年第四年1项目总投资32080.2513843.607846.577846.572543.521.1土地取得成本（已付清）6213.036213.031.2建设投资24224.027267.2067267.2067267.2062422.4021.3预备费1211.2363.36363.36363.36121.121.4建设期利息4322162162资金筹措32080.2513843.5967846.5667846.5662543.5222.1银行贷款8000400040002.2企业自筹24080.2513843.5963846.5663846.5662543.5222.2.1土地取得成本（已付清）6213.036213.032.2.1建设投资等17867.227630.573846.5663846.5662543.5221.1.6、经济效益分析通过对项目的财务分析评价得出指标，详见项目全投资现金流量表：l 静态指标1）总销售收入为47396.48万元；2）项目税后利润为7576.96万元；3）销售利润率为15.99%；4）投资利润率为23.62%；l 动态指标1）项目税前财务净现值为1779.16万元（i=12%）；2）项目税前财务内部收益率为15.59%；3）项目税前投资回收期为3.4年；4）项目税后财务净现值为162.86万元（i=12%）；5）项目税后财务内部收益率为12.35%；6）项目税后投资回收期为3.96年；综合以上分析，项目税后财务净现值为162.86万元0，税后财务内部收益率为12.35%12%，因此，本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。1.1.7、社会、环境效益l 社会效益对居民收入的影响：项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款；对居民生活水平与生活质量的影响：良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥；对当地文化、教育、卫生的影响：补充了周边中、小学校生源，为住户提供信息；对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。“xxxx”项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高XX镇城镇居民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价，带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善XX镇城镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。l 环境效益本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。1.2、投资单位简介企业名称：晋江xx房地产开发有限公司企业住所：晋江市XX工业园区企业注册号：350582100064409法定代表人：许金举注册资本：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：房地产开发。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）成立日期：一九九三年九月二十八日营业期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企业主要管理人员姓名性别国籍最高学历陈耀高男中国大专 张新河男中国大专 何水生男中国其他 吴荣胜男中国大专 严昌忠男中国大专 余思彬男中国大专 杨丽英女中国大专 黄上游男中国本科 张文如男中国大专 黄建新男中国大专 许金举男中国大专 1.3、报告编制依据与范围1.3.1、编制依据1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；6）国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知7）晋江市XX镇总体规划8）晋江市城市规划建设建设项目选址意见书9）投资项目可行性研究报告编制指南10）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。1.3.2、编制范围本可行性研究报告主要对晋江xx房地产开发有限公司投资建设的晋江xxxx房地产开发项目可行性问题进行分析评价，主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、选址、节能环保、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容，以供决策者参考。第二章 政策环境分析2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。2.1、2009 年房地产调控政策回眸2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008131 号文件。2009 年1 月3 日，四大国有银行宣布，只要2008 年10 月27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2009 年1 月9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130 万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线，2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年2 月10 日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007 年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009 年2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年4 月24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009 年5 月11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年5 月13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知（国土资发200958 号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010-2011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009 年5 月27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。这是自2004 年以来执行35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始松绑。2009 年5 月21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国税发200991 号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年6 月10 日，国土资源部强调，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。由于2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地产市场上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009 年10 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。2009 年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是地王。北京、上海、重庆、杭州、成都50.5 亿元、72.45 亿元、40.6 亿元地王可谓无处不在。地王的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。2009 年11 月10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7 公顷，中等城市不超过14 公顷，大城市不能超过20 公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009 年12 月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12 月9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。 在取消二手房营业税优惠政策仅仅5 天后，楼市的另一只靴子终于落下。2009 年12 月14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出了增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设四条具体措施(简称国四条)。在房地产信贷政策方面，会议要求继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这是中央政府2009 年内首度对国内房价走势作正面表态。 国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010 年，公共租赁房的具体政策将出台。 2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知(财综200974 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商首付比例不得低于全部土地出让款的50，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1 年，特殊项目可约定在2 年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对囤地起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。2009 年12 月18 日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010 年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009 年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009 年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。2009 年12 月23 日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157 号）对此进行了明确。该通知提出，自2010 年1 月1 日起，个人将购买不足5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2.2、2010年房地产政策为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高返点费用，引发银行间的恶性竞争，中国银行（601988）业协会正式下发2009138号文件关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知，全面叫停房地产交易中介返点；要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自2010 年1 月1 日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的返点费用。此外，通知还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。为防范可能发生的风险，通知特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。银行业金融机构向房贷中介高返点会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。上海证券报2010 年1 月5 日报道：从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，2010 年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税空转工作在部分地区试点了6 年多之后，将推广至全国。据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了2010 年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税空转试点工作进行6 年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从2003年5 月开始，财政部和国家税务总局就分3 批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10 个省区市和计划单列市的32 个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。2010 年1 月10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（ 国十一条），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。，通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012 年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。国十一条综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从调结构、抑投机、控风险、明确责任四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。国十一条的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在国十一条出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年1 月13 日，央行发布消息，决定从1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是自2008 年6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的适度宽松货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40的要求。 在2010 年1 月15 日召开的2010 年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行输血房市，以此来控制房价过快上涨。2.3、政策分析小结中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在2010 年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于2010 年的信贷政策。从2009 年年底和2010 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010 年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免惊群现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。第三章 投资环境与市场分析3.1、宏观投资环境3.1.1、国民经济总体回升向好2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。初步测算，全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。1）农业生产继续稳定发展，粮食实现连续六年增产全年粮食总产量达到53082万吨，比上年增长0.4%，连续6年增产。其中，夏粮产量12335万吨，增长2.2%；早稻3327万吨，增长5.3%；秋粮37420万吨，下降0.6%。油料产量预计增长5%左右，糖料下降9%左右。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量7509万吨，增长5.0%。其中，猪肉产量4889万吨，增长5.8%。生猪出栏6.4亿头，增长5.7%；生猪存栏4.7亿头，增长1.5%。2）工业生产逐季回升，实现利润由大幅下降转为增长全年规模以上工业增加值比上年增长11.0%，增速比上年回落1.9个百分点。其中，一季度增长5.1%，二季度增长9.1%，三季度增长12.4%，四季度增长18.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长10.2%；股份制企业增长13.3%；外商及港澳台投资企业增长6.2%。分轻重工业看，重工业增长11.5%，轻工业增长9.7%。分行业看，39个大类行业全部实现同比增长。分地区看，东、中、西部地区分别增长9.7%、12.1%和15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.67%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润25891亿元，同比增长7.8%，比上年同期加快2.9个百分点。在39个工业大类中，30个行业利润同比增长。3）投资持续快速增长，涉及民生领域的投资增长明显加快全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿元，增长30.5%，加快4.4个百分点；农村固定资产投资30707亿元，增长27.5%，加快6.0个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长49.9%，第二产业投资增长26.8%，第三产业投资增长33.0%。分地区看，东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资41913亿元，增长44.3%。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。4）市场销售增长平稳较快，部分产品销售快速增长全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；扣除价格因素，实际增长16.9%，实际增速比上年同期加快2.1个百分点。其中，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业消费品零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业消费品零售额17998亿元，增长16.8%。在限额以上批发和零售贸易业商品零售中，除通讯器材类外，其他20类商品零售均实现较大幅度增长。其中，服装、鞋帽、针纺织品类增长18.8%，家具类增长35.5%，汽车类增长32.3%。5）居民消费价格和生产价格全年下降，年底出现上升全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。分类别看，八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.2%，食品上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣着下降2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降0.7%。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年工业品出厂价格下降5.4%，12月份由负转正，当月上涨1.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%；商品零售价格下降1.2%。6）进出口总额全年下降，自11月份由降转升全年进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%。11月份进出口总额同比涨幅由负转正，当月增长9.8%，12月份增长32.7%。全年出口12017亿美元，下降16.0%；进口10056亿美元，下降11.2%。进出口相抵，贸易顺差1961亿美元，比上年减少994亿美元。7）城乡居民收入稳定增长，就业形势好于预期全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。8）货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加12月末，广义货币（M2）余额60.6万亿元，比上年末增长27.7%，增幅同比加快9.9个百分点；狭义货币（M1）22.0万亿元，增长32.4%，加快23.3个百分点；市场货币流通量（M0）38246亿元，增长11.8%，回落0.9个百分点。金融机构各项贷款余额40.0万亿元，比年初增加9.6万亿元，同比多增4.7万亿元。3.1.2、房地产业复苏，供销两旺1）房地产开发完成情况2009年，全