清镇市三星村改造工程可研报告.doc

-1-三星村城中村改造工程 可行性研究报告目 录 第一章第一章 总论总论 .-1 1-一、项目背景一、项目背景 .-1 1-二、二、项目概况项目概况 .-7 7-三、其它三、其它 .-8 8-第二章第二章 必要性分析与建设规模必要性分析与建设规模 .-8 8-一、需求分析一、需求分析 .-8 8-二、建设规模二、建设规模 .-9 9-第三章第三章 建设项目平面规划场址条件建设项目平面规划场址条件 .-11 11-一、场址现状一、场址现状 .-11 11-二、场址条件二、场址条件 .-11 11-第四章第四章 规划方案规划方案 .-12 12-一、建筑设计指导思想与原则一、建筑设计指导思想与原则 .-12 12-第一节第一节 规划依据规划依据 .-12 12-第二节第二节 规划指导思想规划指导思想 .-13 13-第三节第三节 规划目标规划目标 .-13 13-第四节第四节 规划方案规划方案 .-14 14-二二、建筑专业设计、建筑专业设计 .-17 17-三、结构专业设计三、结构专业设计 .-19 19-四、四、给水排水专业设计给水排水专业设计.-22 22-五、电气专业设计五、电气专业设计 .-26 26-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -2-六、暖通专业设计六、暖通专业设计 .-28 28-第五章第五章 节能节水措施节能节水措施.-29 29-一、节能措施一、节能措施 .-29 29-二、节水措施二、节水措施 .-30 30-第六章第六章 环境影响评价环境影响评价.-30 30-一、项目场址环境现状一、项目场址环境现状.-30 30-二、项目建设与运营期对环境的影响二、项目建设与运营期对环境的影响 .-31 31-三、环境保护措施三、环境保护措施 .-31 31-四、环境保护设施及投资四、环境保护设施及投资 .-31 31-五、环境影响评价五、环境影响评价 .-31 31-第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防 .-32 32-一、设一、设计依据计依据 .-32 32-二、危害因素及危害程度分析二、危害因素及危害程度分析 .-32 32-三、安全设施及措施三、安全设施及措施 .-32 32-四、消防设施四、消防设施 .-33 33-五、防雷五、防雷 .-33 33-第八章第八章 项目建设组织及进度安排项目建设组织及进度安排 .-33 33-一、项目施工组织一、项目施工组织 .-33 33-二、项目建设工期与进度二、项目建设工期与进度 .-34 34-第九章第九章 工程招投标工程招投标 .-34 34-一、招标内容一、招标内容 .-34 34-二、招标范围二、招标范围 .-34 34-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -3-三、招标组织形式三、招标组织形式 .-35 35-四、招标方式四、招标方式 .-35 35-五、其它事项五、其它事项 .-35 35-第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .-36 36-一、投资估算一、投资估算 .-36 36-二、资金筹措二、资金筹措 .-36 36-第十一章第十一章 可行性研究报告评价结论及建议可行性研究报告评价结论及建议 .-43 43-一、评价结论一、评价结论 .-43 43-二、问题与建议二、问题与建议 .-43 43-三、落实计划的相关措施三、落实计划的相关措施 .-43 43-第十二章第十二章 项目效益项目效益 .-44 44-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -1-第一章第一章 总论总论 一、一、项目背景项目背景 （一）（一）项目名称：项目名称：三星村城中村改造工程（二）（二）项目法人：项目法人：贵州黔商市西置业股份有限公司 法人代表：法人代表：冉先黎（三）（三）项目建设性质：项目建设性质：新建（四）（四）项目承办单位：项目承办单位：贵州黔商市西置业股份有限公司 依托市西集团组建的“贵州省黔商市西置业股份有限公司”是集城市建设、土地一级开发、房地产开发与经营、物业管理为一体的综合性现代化管理企业，经贵州省工商行政管理局 2011年 6 月 21 日批准，贵州省黔商市西置业股份有限公司正式成立,公司注册资金 3 亿元人民币，公司旗下有贵州省黔商市西房地产开发有限公司、贵州省黔商市西商务服务有限公司、贵州省黔商市西物业管理有限公司三家子公司，贵州省黔商市西房地产开发有限公司注册资本金为 1266 万元；贵州省黔商市西商务服务有限公司注册资本金为 100 万元、贵州省黔商市西物业管理有限公司注册资本金为 100 万元。有各类专业人才 50 余人。公司以“创造价值，回报社会”为企业经营管理理念；以“诚信服务、共同发展”为经营宗旨；按“科学、精细、高效”的管理体系运作项目。目前公司已投资的项目有：清镇市城北新区一级土地开发、清镇市城北新区一号线建设、职教园区连接线、贵阳市城市之光项目等。公司的发展方向及目标：公司用 3-5 年的发展时间，力争在产品、市场影响或经营管理等方面进入贵州省本土房地产开发企业前 5 名。可行性研究报告编制单位：贵州省建筑设计研究院，工程咨询证书编号：工咨甲12920070C21，项目方案图纸由贵州中建建筑科研设计院有限公司提供,工程设计证书编号：甲级A152001248此处需由规划设计板块进行填写。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -2-（五）（五）可行性研究编制的依据和原则可行性研究编制的依据和原则 1、贵阳市“城中村”改造暂行规定 2、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第 116 次）3、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第 118 次）4、清镇市 2011 年第 6 次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要(清府专议(2011)148号)5、清镇市 2011 年第 7 次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要(清府专议(2011)155 号)6、清镇市人民政府关于印发清镇市三星村城中村改造项目实施方案的通知(清府发(2011)75 号)7、清镇市 2011 年政府工作报告 8、拆迁安置基础资料 9、建筑设计防火规范,高层建筑设计防火规范等其他相关规范 10、城市道路和建筑物无障碍设计规程（JGJ50-2001）11、建设项目可行性研究与经济评价手册（中国物价出版社）12、其它相关的专业技术规范、标准 本次项目申请报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。（六）（六）编制原则编制原则 1、以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标;2、符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征及周边环境，符合国家节约用地、节能、节水要求，满足消防和安全规范；3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案;4、保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。（七）（七）编制目的编制目的 1、对建设清镇市 XXX 城中村改造工程建设项目进行技术经济论证；2、选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据；3、为投资决策提供科学依据。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -3-（八）（八）项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 1、项目提出的背景（a)清镇市概况 清镇位于贵州省中部，距省城贵阳 22 公里，面积 1492 平方公里，辖 4 镇 6 乡（其中 3 个民族乡），总人口 50 万，现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。其中少数民族人口占 22%。1992 年经国务院批准撤县设市，1996 年划归贵阳市管辖，1999 年被省委、省政府列为全省首批建设的 20个经济强县（市、区）清镇之一。清镇市气候温和湿润，能源、矿产、生物、旅游资源丰富，被人们誉为“珠联璧合之地”。国家 4A 级风景名胜区红枫湖、省级风景名胜区百花湖和东风湖就是镶嵌在这块宝地上的三颗璀璨的明珠。以境内 10 多家国有大中型企业和各具特色的小城镇为景点，以贵黄高等级公路、321国道和滇黔、站织公路为联线，清镇市初步形成了组团式的城市发展格局，是贵州省重要的电力，化工、磨料、磨具、冶金、纺织等工业基地和贵州西线的旅游、交通枢纽，也是贵阳市重要的饮用水源地、煤气气源地和农副产品生产基地。境内有贵黄高等级公路、贵州省目前为止最好的，也是标准的第一条双向 6车道高速公路清-镇（贵阳清镇-安顺镇宁）高速，以清镇作为起点，并穿境而过、321 国道、320 国道、站织公路和湖林铁路支线在境内纵横交错；同时，清镇是省城贵阳的西大门，是通往云南、四川、广西和省内安顺、兴义、六盘水、毕节及黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路，是贵州西线旅游第一站。清镇是贵州重要的工业基地。境内有中央、省、市属大中型企业近 20 家（其中贵州水晶有机化工集团公司为“全国化工 500 强企业”），集化工、能源、磨料、磨具、纺织、冶金、采矿于一体。红枫发电总厂（含猫跳河 7 座梯级电站）、清镇发电厂、东风电厂等，年发电量达 143亿千瓦小时，使清镇已成为西电东送的重要电源区。清镇矿产种类多、储量大、品位高，已探明的主要矿藏有铝土矿、赤铁矿、硫铁矿、煤、大理石等 30 多种，其中铝土矿是贵州铝厂主要的矿源基地之一；猫场矿区面积约 80 平方公里，远景储量 2.1 亿吨，是目前全国已知铝土矿中最大的连片矿区。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -4-2011 年全部工业增加值 300853 万元，比上年增长 27.1%。其中，规模以上工业增加值比上年增长 27.6%。轻工业规模以上工业企业增加值比上年增长 91.3%，重工业规模以上工业企业增加值比上年增长 18.71%；国有企业规模以上工业增加值比上年下降 0.03%；股份制企业规模以上工业企业增加值比上年增长 35.08%；非公有制规模以上工业企业增加值比上年增长 66.42%；外商及港澳台投资规模以上工业企业增加值比上年增长 53.9%；高新技术规模以上工业企业增加值比上年增长99.82%。规模以上工业主营业务收入 1084805.6 万元，比上年增长 24.9%。实现利税总额 40168 万元,比上年下降 6.82%。工业产销率达 91.58%，比上年下降 4 个百分点。全市建筑业实现增加值 263862 万元，比上年增长 30%。房屋建筑施工面积 43.9 万平方米，比上年增长 261.63%；房屋建筑竣工面积 216456 平方米，比上年下降 36.92%。当你踏上贵州这片多彩的土地，当你来到中国避暑之都、休闲胜地林城贵阳，这里，有一个神奇而美丽的地方，那就是“世界喀斯特中央公园”、“中国最佳避暑旅游胜地”、“清凉世界、休闲天堂”、中国避暑之都最主要的支撑地、样本地、标志地，生态铝都、清凉湖城清镇市。清镇地处黔中腹地，交通便利，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，资源富集，四湖托市，四水萦城，是天然的大公园、大空调、大氧吧、大宝库。这里喀斯特景观突出而独特，是世界喀斯特的突出代表。其独特的地质现象，旖旎的自然风光，不仅异化了喀斯特地貌所固有的自然规律，而且呈现出四湖争奇斗艳的宏伟景观。喀斯特的山，喀斯特的水，喀斯特的洞，喀斯特的树，喀斯特原生态的民族风情和旖旎的自然风光，为你展示出一幅流光溢彩的巨大而美丽的喀斯特画卷。这里是贵州独有、全国罕见的富水之城。水，铸就了清镇的灵动和美丽，融入了清镇的灵魂，为清镇平添了无限的风光和魅力。在清镇 1492 平方公里的土地上，聚集了 11 条河流和红枫湖、百花湖、东风湖、索风营湖四个大型湖泊，水域总面积达到 106 平方公里。国家重点风景名胜区、国家 AAAA 级旅游区红枫湖，景区面积达到 240 平方公里，水域辽阔，岛屿众多，气势浩大，被誉为“高原之海”。“北湖的岛、中湖的山、南湖的洞、后湖的湾、环湖的树”，如诗如画；“山中有湖、湖中有岛、岛中有洞、洞中有水”，独具特色，享誉海内外。“红枫湖景美，贵阳气象新”的题词，给景区增添了无限风采。省级风景名胜区百花湖，14.5 平方公里的水面，湖面如镜，影映青山，白鹭轻飞，层层梯田、点点农舍、缕缕炊烟一派田园风光，三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -5-令人陶醉；数百个峰丛岛屿静卧水中，怡然自得，使人顿生天、地、人自然和谐之感。位于乌江干流鸭池河的东风湖、索风营湖，奇险幽深，巨崖高耸，极其雄奇壮丽，有“头上天一线、峡中水一湾”的天然画廊之称。四大湖泊不仅为清镇市带来了独特壮美的景观，而且还铸就了清镇市清凉世界、休闲天堂的不朽品牌。这是一片古老而传奇的土地。红枫湖畔新旧石器时期人类遗址，古汉墓群、古城墙、古牌坊、古驿道，巢凤寺的华藏世界；出土文物铜马、漆耳杯；百花湖建文帝避难的灵永寺，铁梅和尚遗恨的茅坡寺，姜家堡丁氏易学的渊源，明代驻军重地“三屯、四哨、五堡”；居易斋、梯青塔、骆家桥、姬昌桥等古建筑，异彩纷呈。徜徉其间，让你深感历史的沧桑厚重。清镇人杰地灵，培育了众多风云人物。张日晸，嘉庆 22 年中进士，入翰林院，散馆一等，授编修，参与大清一统志编修。道光元年至 30 年，先后任顺天府乡试同考官、河南布政使、云南巡抚等职。抗英民族英雄郭超凡，道光 15 年成进士，16 年选任兴义府教授，湖广总督张之洞曾为超凡门生。道光 23 年至咸丰 7 年，曾先后任广东绕平、大埔、东莞、香山知县、广州知府，在任期间，挺身而出率军民抵卸英军入侵，功勋不朽。书画奇才何威凤的书法、绘画，慈禧太后十分欣赏，称之为“文雅风流，当代无双”。1946 年，老红军杨顺清冒着硝烟战火从延安出发，护送 5 岁女孩陶斯亮，历经数省，辗转朝鲜，历时一年多，安全送达白城。深得朱德、王稼祥、彭德怀、胡耀邦的好评。这里民族风情浓郁。在这片土地上，世代居住着 32 个少数民族。苗族的飞歌、侗族的大歌、布依族的酒歌，让你在原生态音乐中流连忘返；苗族的吊脚楼、侗族的鼓楼、布依族的石板房，与湖光山色交相辉映；苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新节、彝族的火把节，还有多姿多彩的民族服饰，苗家的牛角酒、上刀山、下火海，侗家的拦门酒、风雨桥为你展示出一幅幅浓郁的少数民族风情画卷。清镇，是贵州少数民族风情的集中展示地。1687 年（清康熙 26 年），撤威清、镇西两卫和赫声、威武两所，以其辖境合并建县，取威清之“清”镇西之“镇”，定名清镇县，隶安顺府。从此清镇即以县的建置载入史册。1949 年 11 月 15 日清镇解放，11 月19 日成立清镇县人民政府，隶属贵阳专区。1952 年 11 月，清镇隶属贵定专区。1956 年 4 月，清镇划归安顺专区。1958 年 12 月，清镇划归贵阳市辖。1963 年 11 月，清镇划归安顺专区。1992年 11 月 6 日，清镇撤县设市，为省直辖，安顺地区代管。1996 年 1 月起，清镇市划归贵阳市代管。全市辖 4 镇、3 乡、3 个民族乡、1 个街道，299 个行政村，41 个社区。根据第六次人口普查，三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -6-2010 年全市常住人口 467438 人，其中男性人口 242351 人，占 51.85%；少数民族人口 101343 人，占 21.68；城镇人口 167955 人，占 35.93。清镇市矿产资源极为丰富。主要有铝矾土、铁、磷、硅等 30 多种。猫场铝矿区面积 80 多平方公里，储量 2.16 亿吨，为特大型连片铝矿床，其储量全国第一，含量居世界之首。“十二五”期间，中国铝业公司在清镇投资开发铝土矿、氧化铝和电解铝项目，贵州广铝铝业有限公司投资建设氧化铝、电解铝项目，至 2015 年，铝及铝加工形成年产 180 万吨氧化铝、90 万吨电解铝、20 万吨铝加工、5 万吨高精铝板带的生产能力，磨料、耐火材料生产能力达 60 万吨，将建成西南乃至全国的“铝城”，亚洲最大的磨料基地。清镇市经历了1992 年撤县设市至 1996年划归贵阳市的起跑期，1996 年至2000年的加速期，2000 年至 2006 年的快速期，2006 年至 2010 年的提高期。国内生产总值 1992 年 7.6 亿元，1996年 15.1 亿元，2000 年 25.3 亿元，2006 年 51 亿元，2010 年 93.3 亿元；财政收入 1992 年 0.63亿元，1996 年 1.56 亿元，2006 年 6 亿元，2010 年 9.94 亿元；农民人均纯收入由 1992 年的 621元增加到 2000 年的 1748 元、2006 年的 3155.16 元，2010 年 5464 元。2010 年，据初步核算，全年实现生产总值 932948 万元，比上年增长 16.3%。分产业看，第一产业完成增加值 107454 万元，增长 9.6%；第二产业完成增加值 418737 万元，增长 19%；第三产业完成增加值 406757 万元，增长 14.7%。三次产业结构由 2009 年的 11.28:52.74:35.98 变为 11.52:44.88:43.6。经济社会发展进入人均 GDP 由 1000 美元向 3000 美元过渡的重要历史阶段。先后荣获“西部开发贡献奖投资环境最佳区县（市）”、“全国最具投资潜力中小城市 50 强”、“中国特色魅力城市 200 强”称号。（b)项目由来 近年来，随着清镇市发展进程的不断加快，城市面貌日新月异，城区面积急剧扩张。在城市加速发展的进程中，“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处，但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐，他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里，保留着旧有的生活方式，过着现代都市的“边缘人”的生活。“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存，其负面效应越来越突显出来，成为了清镇市建设“人文清镇、活力清镇、和谐清镇”的重大障碍。本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。三星村作为城中村，由于历史和管理体制等多重原因，该片区的规划管理无序，布局 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -7-结构混乱，基础设施缺失，环境卫生差，没有消防措施及治安、计生等问题的普遍存在，道路泥泞、污水排放无序，垃圾到处成堆，供水电力通讯杂乱无章，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。该村现有村民 400 余户及一家村办企业。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。项目总用地面积约 479.6 亩。由于历史原因及规划的局限性，城市建设相对滞后，该区域的现状是规划无序，环境差，现有土地的性质多样化，管理混乱。以土地入股的各类经济实体无序存在，在集体土地上搞非法建房，并且无序开发剩余国有土地、基础设施陈旧、房屋质量普遍较差，致使城市景观杂乱不堪，属于典型的“城中村”，与清镇市城市总体规划不相符合，亟待改造。清镇市城市总体规划（20092020）到 2020 年，中心城区规划面积从 9.6 平方公里项目调整为 11.91 平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。推进路网建设支撑城市扩容，该项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。项目的建成，将对现有土地整合，提高土地利用率，进一步完善了清镇市城市功能，丰富了现代城市生活元素，将清镇市打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新型城市。本项目是清镇市城区基础设施改造建设，对提升清镇市的形象品味有着不可忽视的重要作用。二、二、项目项目概况概况 (一一)拟建地点拟建地点 三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。(二二)拟建规模及目标拟建规模及目标 本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地 319733.3 平方米（479.6 亩)。总建筑面积1424950 平方米，包括住宅建筑面积 1069800 平方米，商业及公建配套建筑面积 91560 平方米，三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -8-地下室及其他建筑面积 263590 平方米。三、其它三、其它 为了保障项目能顺利实施,早日开工建设完成,建议采取以下保障措施；(一一)组织保障组织保障 建立项目组织管理，切实抓好各阶段项目的实施；(二二)资金保障资金保障 该项目所需资金自筹；第二章第二章 必要性分析与建设规模必要性分析与建设规模 一一、需求需求分析分析 1、改善居民住房条件，构件和谐社会的需要“城中村”改造涉及面广、政策性强，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构件社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。地块属于“城中村”，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮旧房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差。同时医疗教育等基础配套设施不完善。“城中村”改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。2、改变城市面貌，提升城市品味的需要 由于受历史条件的制约，清镇市中心“城中村”的区域布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。“城中村”改造使大片的低矮旧房变成楼房住宅区，使城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决“城中村”居民就医难，学生就学难等问题。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -9-本项目的建设是完善清镇市景观轴线的城市节点、提升清镇市城市品位、树立新形象的需要。3、调整城市功能，城市核心区环境治理的需要 本项目用地属于清镇市“城中村”改造用地，项目区域内基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。清镇市政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现对三星村的环境整治工程。本项目将与当地的城市建设紧密结合起来，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。4、实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要 项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。5、是突出城市提质，建设生态宜居家园的需要 按照清镇市城市总体规划（20092020）、清镇市土地利用总体规划（2006-2020），中心城区规划面积从 9.6 平方公里调整为 11.91 平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。推进路网建设支撑城市扩容，建成红旗西路、百花大道两条城市主干道，启动星坡路改造，加快花园路、城北新区 1 号路、东门桥至旱基民运会专用通道等市政干道建设，拉开了城市发展的框架。实施“旧城改造、新区开发”两轮驱动；推进医药园区、物流园区、贵阳职业教育聚集区、山东枣矿配煤基地总部建设，加快扁坡、红湖、鲤鱼、梁家寨等城郊农村建设，拓展了城市建成区的范围。建成煤气技改储配站，结束了从贵阳购气的历史，建成东郊水厂、中心客车站、人民广场等一批公建设施并投入使用，城市功能进一步完善。实施旧城区改造提质，重点推进城中村、棚户区改造，深入做好绿化、美化、量化和数字化工作，尤其是着力提升城区的园林绿化水平，建设森林城市；完善功能分区和产业布局。该项目的建设是清镇市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。因此，本项目是清镇市的重大基础设施建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。二二、建设规模、建设规模 规划经济技术指标表 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -10-项目 单位 总用地 划拨用地 出让用地 数值 数值 数值 规划总用地 M 319733.3 246668.2 73065.14 其中 市政道路用地 M 20333.4 20333.4 0 规划建设用地 M 299399.9 226334.8 73065.14 总建筑面积 M 1424950 1075605 349345 其中 计容积率建筑面积 M 1161360 878010 283350 其中 住宅建筑面积 M 1069800 801000 268800 商业及公共建筑面积 M 91560 77010 14550 其中 商业服务面积 M 58000 46000 12000 公建配套服务面积 M 33560 31010 2550 其中 幼托 M 4500 2200 2300 45 班中小学 M 16000 16000 社区卫生服务站 M 300 300 文化活动站（中心）M 2700 2700 文化图书室 M 200 200 社区办公服务用房 M 1700 1700 物管用房 M 650 400 250 邮电所 M 150 150 变电室 M 40 40 路灯配电室 M 40 40 农贸市场 M 7000 7000 再生资源回收点 M 10 10 警务及治安值班室 M 100 100 公厕 M 110 110 煤气站 M 20 20 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -11-垃圾点 M 40 40 0 不计容积率建筑面积 M 263590 197595 65995 其中 地下建筑面积 M 252090 188595 63495 架空层及楼梯间等 M 11500 9000 2500 容积率 3.88 3.88 3.88 建筑密度%27%28%26%绿地率%31%31%30%总户数 户 10190 7630 2561 总人口 人 32609 24415 8194 停车位 个 11204 8382 2822 注：地下室其中有人防地下室 3.3 万 M 第三章第三章 建设项目平面规划场址条件建设项目平面规划场址条件 一、场址现状一、场址现状 (一)地点与地理位置 三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。项目总用地 479.6 亩，市政基础设施及公建配套建筑建设需用地119 亩，拆迁安置需用地 251 亩（需搬迁户 400 户+奖励部分 40020%）300 平方米/户拆建比 4.5容积率 3.88=251 亩，共 370 亩，剩余招拍挂土地 109.6 亩。二、场址条件二、场址条件 (一)地形、地貌条件 项目所在地区地震基本烈度为 6 度区，项目建设应按规定进行抗震设防。拟建工程场区地质条件稳定，无滑波、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作建设用地是适宜的。规划用地范围（详用地红线图）：用地北面为东门河及其它项目用地，西面，南面为现有多层建筑及其它项目用地，东面为云岭路沿路多层建筑。用地为不规则梯形，东西长约 880 米，南 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -12-北方向最长约 440 米，。用地中部有市政道路穿越。建设用地为中部高，东西底坡地，基地高程约 1240m-1200m 之间，高差最大约为 40 米。(二)工程地质 今后由建设单位提供本工程完整的工程地质勘察报告。(三)周边建筑环境及交通条件 项目周边为云岭中路（市政道路）与清镇东门河包围。(四)项目配套设施条件 该项目给排水、供电能源通讯等供应可就近连接城市主干道上的城市配套设施网络，保证建设阶段和使用阶段需求。（五）规划条件、地面建筑现状 项目用地面积 319733.3,地面计容积率建筑面积 1161360 平方米。第四章第四章 规划规划方案方案 一、一、建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 建筑，不仅要满足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一些辅助功能。在本方案的设计中，并非单纯从传统的实体设计的层次来考虑，而是从建筑空间组合与使用需求的内在关系出发，努力创造出以使用对象为中心并适应时代要求的商业住宅建筑。第一节 规划依据 1.1 建设单位提供的用地红线图和地形图 1.2 建设单位的设计委托书 1.3城市居住区规划设计规范 1.4城市道路交通规划设计规范 1.5住宅设计规范 1.6建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 1.7民用建筑设计通则等 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -13-第二节 规划指导思想 整个规划以清镇市总体规划为依据，以解决实际需求为出发点，以推进房地产业健康发展为指导思想，以加快城市化建设提高人民群众居住水平为目的，同时根据生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。本项目为居住者提供舒适居住环境，将本项目定位为优质、生态住宅小区。（1）规划设计指导思想 将本案打造成具有新价值理念，多功能、多层次、多形象、多户型、多元景观的现代化社区和理想家园。1:住宅布置的均好性 2：交通人车分流 3：集中庭院景观 4：城市界面街景塑造（2）规划设计目标 一个现代气息浓郁，智能化，配套完善的生态社区，追求社会、经济、生态最佳效益。-一种崇尚成功与创意生活的崭新理念，创造高品质生活。既丰富多彩又整体协调的景观环境。对城中村改造后原始居民的生产生活的设计。一个在现代社会背景、经济背景、科技背景下、体现现代生活形态的综合社会。第三节 规划目标 环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造环境。（1）结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。（2）本案体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然，三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -14-热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。（3）营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势相互协调，既考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。第四节 规划方案 本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地 319733.3 平方米（479.6 亩)。总建筑面积1424950 平方米，包括住宅建筑面积 1069800 平方米，商业及公建配套建筑面积 91560 平方米，地下室及其他建筑面积 263590 平方米。具体规划方案如下：4.14.1 总体布局规划总体布局规划 在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局,详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调对应，体现规划的整体性，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在规划中，突出了严谨而具有围合感的特点，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。由市政道路将地块分为南北两个地块，北面分为 4 个住宅组团，南面为三个住宅组图及学校用地。规划布局原则上每个住宅组图内高层建筑周边布置，形成七个围合区域，分别形成院落围合。高层院落下部为地下停车场，公建服务设施主要位于沿街裙房。组团划分明确、设有大型庭院围合景观，并且尽量做到人车分流、，营造出一个安静和谐优美的居住环境。高层建筑点，板有机结合布置，平面上相互错动。空间上注重收放变化，曲折畅通，取的良好的庭院空间及城市街景空间。4.24.2 公共服务设施规划公共服务设施规划 项目结合配置一个大型农贸市场，以及配置一所 45 班中小学，一所 9 班幼托，一所 6 班幼托等其它规范要求配套设施。在整个安置区规划中充分的考虑了公共服务设施，根据贵阳市规划局公共服务设施配建表 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -15-（2010 年 4 月修订版）本项目建有小学，农贸市场，幼托等，根据项目用地调查，项目周边开放建设楼盘较多，受当地教育部门指示结合本项目现状及周边区位关系在本项目内设 15 班中学一所，中小学运动场地各自独立分设。同时考虑地块周边服务配套设施较少,沿街设有商场以及大型超市、多个垃圾搜集点等公共设施满足周边居民的日常生活需要,小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。按规定 60-80 米的服务半径设置垃圾收集点。4.34.3 道路交通规划道路交通规划 道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路景观效果。同时，道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。具体规划如下：（1）出入口的设置 本案在小区中均使用人车分流，道路均与周边道路相连。（2）车行系统 规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道：红线宽度为 12 米；社区环路：红线宽度为 10 米，普通车行道：红线宽度 4 米，宅间路：红线宽度为 2.5 米。（3）步行系统 合理的人车分流体系是创造良好的人居环境和购物环境的重要因素之一。社区步行系统通过与景观带结合，实现社区人车分流的交通体系。（4）静态交通 为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织，在地下室设计停车位，满足使用和环境的要求。4.44.4 绿化景观系统规划绿化景观系统规划 环境是住宅区生活品质的重要构成部分。随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量，对于建设高品质住宅区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -16-要的作用。本规划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则，强调以绿为主。设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。景观设计依据总体设计构思，追求人、宅与自然的协调统一。采用分片集中绿化布置，并通过道路绿化与庭园绿地，平面垂直绿化相连，形成点、线、面、体交织的网络状绿化体系，使建筑与绿化融为一体。通过整体规划设计，并结合环境使空间形态丰富多样，具有可识别性。建筑结合环境，既有分散又有围合，围而不死，增加空间流动性。4.54.5 规划指标规划指标 主要规划技术指标见下表：表表 1 1-1 1 总经济技术指标总经济技术指标 编号 项目 计量 单位 数值 1 建设总用地 M 319733.3 2 总建筑面积 Mz 1424950 3 计容积率总建筑面积 M 1161360 1.住宅建筑面积 M 1069800 2.商业及公共建筑面积 M 91560 4 不计容积率总建筑面积 M 263590 5 容积率（居住区建筑面积毛密度）万 m2/hm2 3.88 6 建筑覆盖率（建筑密度）%27 7 绿地率(含开放广场绿地)%30 8 居住户(套)数 户(套)10190 9 居住人口 个 32609 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -17-10 停车位 个 11204 二、建筑专业、建筑专业设计设计 5 5.1.1 主要设计依据主要设计依据 5.1.1民用建筑设计通则 5.1.2住宅建筑设计标准 5.1.3城市居住区规划设计规范 5.1.4民用建筑照明设计标准 5.1.5建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 5.1.6民用建筑隔声设计规范 5.1.7 工程建设标准强制性条文 5.1.8 工程建设地方标准强制性条文 5.1.9 建筑工程交通设计及停车