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清镇市三星村改造工程可研报告.doc
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1、-1-三星村城中村改造工程 可行性研究报告目 录 第一章第一章 总论总论 .-1 1-一、项目背景一、项目背景 .-1 1-二、二、项目概况项目概况 .-7 7-三、其它三、其它 .-8 8-第二章第二章 必要性分析与建设规模必要性分析与建设规模 .-8 8-一、需求分析一、需求分析 .-8 8-二、建设规模二、建设规模 .-9 9-第三章第三章 建设项目平面规划场址条件建设项目平面规划场址条件 .-11 11-一、场址现状一、场址现状 .-11 11-二、场址条件二、场址条件 .-11 11-第四章第四章 规划方案规划方案 .-12 12-一、建筑设计指导思想与原则一、建筑设计指导思想与原则
2、 .-12 12-第一节第一节 规划依据规划依据 .-12 12-第二节第二节 规划指导思想规划指导思想 .-13 13-第三节第三节 规划目标规划目标 .-13 13-第四节第四节 规划方案规划方案 .-14 14-二二、建筑专业设计、建筑专业设计 .-17 17-三、结构专业设计三、结构专业设计 .-19 19-四、四、给水排水专业设计给水排水专业设计.-22 22-五、电气专业设计五、电气专业设计 .-26 26-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -2-六、暖通专业设计六、暖通专业设计 .-28 28-第五章第五章 节能节水措施节能节水措施.-29 29-一、节能措施一、节能措施 .
3、-29 29-二、节水措施二、节水措施 .-30 30-第六章第六章 环境影响评价环境影响评价.-30 30-一、项目场址环境现状一、项目场址环境现状.-30 30-二、项目建设与运营期对环境的影响二、项目建设与运营期对环境的影响 .-31 31-三、环境保护措施三、环境保护措施 .-31 31-四、环境保护设施及投资四、环境保护设施及投资 .-31 31-五、环境影响评价五、环境影响评价 .-31 31-第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防 .-32 32-一、设一、设计依据计依据 .-32 32-二、危害因素及危害程度分析二、危害因素及危害程度分析 .-32 32-三、安全设施及
4、措施三、安全设施及措施 .-32 32-四、消防设施四、消防设施 .-33 33-五、防雷五、防雷 .-33 33-第八章第八章 项目建设组织及进度安排项目建设组织及进度安排 .-33 33-一、项目施工组织一、项目施工组织 .-33 33-二、项目建设工期与进度二、项目建设工期与进度 .-34 34-第九章第九章 工程招投标工程招投标 .-34 34-一、招标内容一、招标内容 .-34 34-二、招标范围二、招标范围 .-34 34-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -3-三、招标组织形式三、招标组织形式 .-35 35-四、招标方式四、招标方式 .-35 35-五、其它事项五、其它事项
5、 .-35 35-第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .-36 36-一、投资估算一、投资估算 .-36 36-二、资金筹措二、资金筹措 .-36 36-第十一章第十一章 可行性研究报告评价结论及建议可行性研究报告评价结论及建议 .-43 43-一、评价结论一、评价结论 .-43 43-二、问题与建议二、问题与建议 .-43 43-三、落实计划的相关措施三、落实计划的相关措施 .-43 43-第十二章第十二章 项目效益项目效益 .-44 44-三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -1-第一章第一章 总论总论 一、一、项目背景项目背景 (一)(一)项目名称:项目名称:三星村城中
6、村改造工程(二)(二)项目法人:项目法人:贵州黔商市西置业股份有限公司 法人代表:法人代表:冉先黎(三)(三)项目建设性质:项目建设性质:新建(四)(四)项目承办单位:项目承办单位:贵州黔商市西置业股份有限公司 依托市西集团组建的“贵州省黔商市西置业股份有限公司”是集城市建设、土地一级开发、房地产开发与经营、物业管理为一体的综合性现代化管理企业,经贵州省工商行政管理局 2011年 6 月 21 日批准,贵州省黔商市西置业股份有限公司正式成立,公司注册资金 3 亿元人民币,公司旗下有贵州省黔商市西房地产开发有限公司、贵州省黔商市西商务服务有限公司、贵州省黔商市西物业管理有限公司三家子公司,贵州省
7、黔商市西房地产开发有限公司注册资本金为 1266 万元;贵州省黔商市西商务服务有限公司注册资本金为 100 万元、贵州省黔商市西物业管理有限公司注册资本金为 100 万元。有各类专业人才 50 余人。公司以“创造价值,回报社会”为企业经营管理理念;以“诚信服务、共同发展”为经营宗旨;按“科学、精细、高效”的管理体系运作项目。目前公司已投资的项目有:清镇市城北新区一级土地开发、清镇市城北新区一号线建设、职教园区连接线、贵阳市城市之光项目等。公司的发展方向及目标:公司用 3-5 年的发展时间,力争在产品、市场影响或经营管理等方面进入贵州省本土房地产开发企业前 5 名。可行性研究报告编制单位:贵州省
8、建筑设计研究院,工程咨询证书编号:工咨甲12920070C21,项目方案图纸由贵州中建建筑科研设计院有限公司提供,工程设计证书编号:甲级A152001248此处需由规划设计板块进行填写。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -2-(五)(五)可行性研究编制的依据和原则可行性研究编制的依据和原则 1、贵阳市“城中村”改造暂行规定 2、清镇市人民政府市长办公会议纪要(第 116 次)3、清镇市人民政府市长办公会议纪要(第 118 次)4、清镇市 2011 年第 6 次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要(清府专议(2011)148号)5、清镇市 2011 年第 7 次城乡规划建设委员会专家咨询会会
9、议纪要(清府专议(2011)155 号)6、清镇市人民政府关于印发清镇市三星村城中村改造项目实施方案的通知(清府发(2011)75 号)7、清镇市 2011 年政府工作报告 8、拆迁安置基础资料 9、建筑设计防火规范,高层建筑设计防火规范等其他相关规范 10、城市道路和建筑物无障碍设计规程(JGJ50-2001)11、建设项目可行性研究与经济评价手册(中国物价出版社)12、其它相关的专业技术规范、标准 本次项目申请报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。(六)(六)编制原则编制原则 1、以相关规划和城市发展指导思想为原则,着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标;2、符合城市规划要求,
10、结合建筑性质、造型特征及周边环境,符合国家节约用地、节能、节水要求,满足消防和安全规范;3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案;4、保护土地资源及生态环境,实现可持续发展。(七)(七)编制目的编制目的 1、对建设清镇市 XXX 城中村改造工程建设项目进行技术经济论证;2、选择合理的技术方案,为工程建设提供科学依据;3、为投资决策提供科学依据。三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -3-(八)(八)项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 1、项目提出的背景(a)清镇市概况 清镇位于贵州省中部,距省城贵阳 22 公里,面积 1492 平方公里,辖 4 镇 6 乡(其中 3 个民族乡)
11、,总人口 50 万,现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。其中少数民族人口占 22%。1992 年经国务院批准撤县设市,1996 年划归贵阳市管辖,1999 年被省委、省政府列为全省首批建设的 20个经济强县(市、区)清镇之一。清镇市气候温和湿润,能源、矿产、生物、旅游资源丰富,被人们誉为“珠联璧合之地”。国家 4A 级风景名胜区红枫湖、省级风景名胜区百花湖和东风湖就是镶嵌在这块宝地上的三颗璀璨的明珠。以境内 10 多家国有大中型企业
12、和各具特色的小城镇为景点,以贵黄高等级公路、321国道和滇黔、站织公路为联线,清镇市初步形成了组团式的城市发展格局,是贵州省重要的电力,化工、磨料、磨具、冶金、纺织等工业基地和贵州西线的旅游、交通枢纽,也是贵阳市重要的饮用水源地、煤气气源地和农副产品生产基地。境内有贵黄高等级公路、贵州省目前为止最好的,也是标准的第一条双向 6车道高速公路清-镇(贵阳清镇-安顺镇宁)高速,以清镇作为起点,并穿境而过、321 国道、320 国道、站织公路和湖林铁路支线在境内纵横交错;同时,清镇是省城贵阳的西大门,是通往云南、四川、广西和省内安顺、兴义、六盘水、毕节及黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路,
13、是贵州西线旅游第一站。清镇是贵州重要的工业基地。境内有中央、省、市属大中型企业近 20 家(其中贵州水晶有机化工集团公司为“全国化工 500 强企业”),集化工、能源、磨料、磨具、纺织、冶金、采矿于一体。红枫发电总厂(含猫跳河 7 座梯级电站)、清镇发电厂、东风电厂等,年发电量达 143亿千瓦小时,使清镇已成为西电东送的重要电源区。清镇矿产种类多、储量大、品位高,已探明的主要矿藏有铝土矿、赤铁矿、硫铁矿、煤、大理石等 30 多种,其中铝土矿是贵州铝厂主要的矿源基地之一;猫场矿区面积约 80 平方公里,远景储量 2.1 亿吨,是目前全国已知铝土矿中最大的连片矿区。三星村城中村改造工程 可行性研究
14、报告 -4-2011 年全部工业增加值 300853 万元,比上年增长 27.1%。其中,规模以上工业增加值比上年增长 27.6%。轻工业规模以上工业企业增加值比上年增长 91.3%,重工业规模以上工业企业增加值比上年增长 18.71%;国有企业规模以上工业增加值比上年下降 0.03%;股份制企业规模以上工业企业增加值比上年增长 35.08%;非公有制规模以上工业企业增加值比上年增长 66.42%;外商及港澳台投资规模以上工业企业增加值比上年增长 53.9%;高新技术规模以上工业企业增加值比上年增长99.82%。规模以上工业主营业务收入 1084805.6 万元,比上年增长 24.9%。实现利
15、税总额 40168 万元,比上年下降 6.82%。工业产销率达 91.58%,比上年下降 4 个百分点。全市建筑业实现增加值 263862 万元,比上年增长 30%。房屋建筑施工面积 43.9 万平方米,比上年增长 261.63%;房屋建筑竣工面积 216456 平方米,比上年下降 36.92%。当你踏上贵州这片多彩的土地,当你来到中国避暑之都、休闲胜地林城贵阳,这里,有一个神奇而美丽的地方,那就是“世界喀斯特中央公园”、“中国最佳避暑旅游胜地”、“清凉世界、休闲天堂”、中国避暑之都最主要的支撑地、样本地、标志地,生态铝都、清凉湖城清镇市。清镇地处黔中腹地,交通便利,气候宜人,冬无严寒,夏无酷
16、暑,资源富集,四湖托市,四水萦城,是天然的大公园、大空调、大氧吧、大宝库。这里喀斯特景观突出而独特,是世界喀斯特的突出代表。其独特的地质现象,旖旎的自然风光,不仅异化了喀斯特地貌所固有的自然规律,而且呈现出四湖争奇斗艳的宏伟景观。喀斯特的山,喀斯特的水,喀斯特的洞,喀斯特的树,喀斯特原生态的民族风情和旖旎的自然风光,为你展示出一幅流光溢彩的巨大而美丽的喀斯特画卷。这里是贵州独有、全国罕见的富水之城。水,铸就了清镇的灵动和美丽,融入了清镇的灵魂,为清镇平添了无限的风光和魅力。在清镇 1492 平方公里的土地上,聚集了 11 条河流和红枫湖、百花湖、东风湖、索风营湖四个大型湖泊,水域总面积达到 1
17、06 平方公里。国家重点风景名胜区、国家 AAAA 级旅游区红枫湖,景区面积达到 240 平方公里,水域辽阔,岛屿众多,气势浩大,被誉为“高原之海”。“北湖的岛、中湖的山、南湖的洞、后湖的湾、环湖的树”,如诗如画;“山中有湖、湖中有岛、岛中有洞、洞中有水”,独具特色,享誉海内外。“红枫湖景美,贵阳气象新”的题词,给景区增添了无限风采。省级风景名胜区百花湖,14.5 平方公里的水面,湖面如镜,影映青山,白鹭轻飞,层层梯田、点点农舍、缕缕炊烟一派田园风光,三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -5-令人陶醉;数百个峰丛岛屿静卧水中,怡然自得,使人顿生天、地、人自然和谐之感。位于乌江干流鸭池河的东风
18、湖、索风营湖,奇险幽深,巨崖高耸,极其雄奇壮丽,有“头上天一线、峡中水一湾”的天然画廊之称。四大湖泊不仅为清镇市带来了独特壮美的景观,而且还铸就了清镇市清凉世界、休闲天堂的不朽品牌。这是一片古老而传奇的土地。红枫湖畔新旧石器时期人类遗址,古汉墓群、古城墙、古牌坊、古驿道,巢凤寺的华藏世界;出土文物铜马、漆耳杯;百花湖建文帝避难的灵永寺,铁梅和尚遗恨的茅坡寺,姜家堡丁氏易学的渊源,明代驻军重地“三屯、四哨、五堡”;居易斋、梯青塔、骆家桥、姬昌桥等古建筑,异彩纷呈。徜徉其间,让你深感历史的沧桑厚重。清镇人杰地灵,培育了众多风云人物。张日晸,嘉庆 22 年中进士,入翰林院,散馆一等,授编修,参与大清
19、一统志编修。道光元年至 30 年,先后任顺天府乡试同考官、河南布政使、云南巡抚等职。抗英民族英雄郭超凡,道光 15 年成进士,16 年选任兴义府教授,湖广总督张之洞曾为超凡门生。道光 23 年至咸丰 7 年,曾先后任广东绕平、大埔、东莞、香山知县、广州知府,在任期间,挺身而出率军民抵卸英军入侵,功勋不朽。书画奇才何威凤的书法、绘画,慈禧太后十分欣赏,称之为“文雅风流,当代无双”。1946 年,老红军杨顺清冒着硝烟战火从延安出发,护送 5 岁女孩陶斯亮,历经数省,辗转朝鲜,历时一年多,安全送达白城。深得朱德、王稼祥、彭德怀、胡耀邦的好评。这里民族风情浓郁。在这片土地上,世代居住着 32 个少数民
20、族。苗族的飞歌、侗族的大歌、布依族的酒歌,让你在原生态音乐中流连忘返;苗族的吊脚楼、侗族的鼓楼、布依族的石板房,与湖光山色交相辉映;苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新节、彝族的火把节,还有多姿多彩的民族服饰,苗家的牛角酒、上刀山、下火海,侗家的拦门酒、风雨桥为你展示出一幅幅浓郁的少数民族风情画卷。清镇,是贵州少数民族风情的集中展示地。1687 年(清康熙 26 年),撤威清、镇西两卫和赫声、威武两所,以其辖境合并建县,取威清之“清”镇西之“镇”,定名清镇县,隶安顺府。从此清镇即以县的建置载入史册。1949 年 11 月 15 日清镇解放,11 月19 日成立清镇县人民政府,隶属
21、贵阳专区。1952 年 11 月,清镇隶属贵定专区。1956 年 4 月,清镇划归安顺专区。1958 年 12 月,清镇划归贵阳市辖。1963 年 11 月,清镇划归安顺专区。1992年 11 月 6 日,清镇撤县设市,为省直辖,安顺地区代管。1996 年 1 月起,清镇市划归贵阳市代管。全市辖 4 镇、3 乡、3 个民族乡、1 个街道,299 个行政村,41 个社区。根据第六次人口普查,三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -6-2010 年全市常住人口 467438 人,其中男性人口 242351 人,占 51.85%;少数民族人口 101343 人,占 21.68;城镇人口 167955
22、 人,占 35.93。清镇市矿产资源极为丰富。主要有铝矾土、铁、磷、硅等 30 多种。猫场铝矿区面积 80 多平方公里,储量 2.16 亿吨,为特大型连片铝矿床,其储量全国第一,含量居世界之首。“十二五”期间,中国铝业公司在清镇投资开发铝土矿、氧化铝和电解铝项目,贵州广铝铝业有限公司投资建设氧化铝、电解铝项目,至 2015 年,铝及铝加工形成年产 180 万吨氧化铝、90 万吨电解铝、20 万吨铝加工、5 万吨高精铝板带的生产能力,磨料、耐火材料生产能力达 60 万吨,将建成西南乃至全国的“铝城”,亚洲最大的磨料基地。清镇市经历了1992 年撤县设市至 1996年划归贵阳市的起跑期,1996
23、年至2000年的加速期,2000 年至 2006 年的快速期,2006 年至 2010 年的提高期。国内生产总值 1992 年 7.6 亿元,1996年 15.1 亿元,2000 年 25.3 亿元,2006 年 51 亿元,2010 年 93.3 亿元;财政收入 1992 年 0.63亿元,1996 年 1.56 亿元,2006 年 6 亿元,2010 年 9.94 亿元;农民人均纯收入由 1992 年的 621元增加到 2000 年的 1748 元、2006 年的 3155.16 元,2010 年 5464 元。2010 年,据初步核算,全年实现生产总值 932948 万元,比上年增长 1
24、6.3%。分产业看,第一产业完成增加值 107454 万元,增长 9.6%;第二产业完成增加值 418737 万元,增长 19%;第三产业完成增加值 406757 万元,增长 14.7%。三次产业结构由 2009 年的 11.28:52.74:35.98 变为 11.52:44.88:43.6。经济社会发展进入人均 GDP 由 1000 美元向 3000 美元过渡的重要历史阶段。先后荣获“西部开发贡献奖投资环境最佳区县(市)”、“全国最具投资潜力中小城市 50 强”、“中国特色魅力城市 200 强”称号。(b)项目由来 近年来,随着清镇市发展进程的不断加快,城市面貌日新月异,城区面积急剧扩张。
25、在城市加速发展的进程中,“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处,但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐,他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里,保留着旧有的生活方式,过着现代都市的“边缘人”的生活。“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存,其负面效应越来越突显出来,成为了清镇市建设“人文清镇、活力清镇、和谐清镇”的重大障碍。本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧,北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目,南面为市粮食仓库。三星村作为城中村,由于历史和管理体制等多重原因,该片区的规划管理无序,布局 三星村城中村改造工程 可行性研究报告 -7-结构混乱,基础设施缺失,
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