签订二手房买卖合同条款应注意事项样本.doc

确定房主：核实真实身份
　　签署买卖协议前提条件是买卖双方检验签约主体真实性，关键是购房者核实房主身份、业主证件真实性和其和业主身份一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保情况下，以预防不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大程度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方全部期望交易过程安全稳妥，最有效方法是委托资信好、品牌响、专业强经纪企业负担担保责任，由其在中间验证双方真实身份，确定房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。

　　前期费用：是否结算清楚
　　房屋是否有历史遗留问题，如欠费或对应协议，这是买方所应关注房屋本身隶属问题，属于“房屋交付”中关键条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间明确是清楚划分责任关键。假如是公房交易，物业、供暖等费用缴纳时间和标准，原房主单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出配合和买方需要签署协议等，也全部应在协议中明确写明。

　　维修基金
　　买卖双方通常全部会在协议中约定维修基金结算方法，但有时过于笼统，只写“送”或“不送”。实际上，房屋交接时还会碰到例外情况，即卖方还未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。因为买卖协议中约定不明确，卖方能够认为维修基金是“送”，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也能够认为，卖方应该足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签署协议时，应该明确维修基金结算数额。

　　生活费用
　　水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中常常出现。因为双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发觉卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。即使相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上依旧无法求得平衡。
　　其实，这种情况完全能够避免，物业清单应作为协议附件，统计下水、电、气三表具体数据，在交房当初，立即结清各项费用。

　　隶属设施：验收不忘统计
　　通常来讲，买方在交房时全部会对房屋隶属设施、设备、装修及附赠家电、家俱等事项进行验收，其中比较轻易被忽略是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠家电、家俱要依据协议约定进行验收，提议在协议中明确所赠家俱、家电数量和品牌，抑或采取图像资料作为协议附件。

　　付款过户：明确操作方法
　　购置二手房付款方法由买卖双方协商决定，通常有一次性付款和按揭贷款两种方法。买卖双方规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”交易现实状况，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不一样时间段打给房主，而尾款支付时间有赖于房产过户日期，为此买方有权利知道房产过户时间。也可选择一些银行和房地产经纪企业联合推出“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低情况下处理上述问题。

　　迁户延迟：慎约时间责任
　　根据通常交易习惯，卖方应该在过户或交房前将户口迁出。有时因为暂无能够入住户口房屋或儿女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间，这时，双方应书面约定户口迁出时间及违约责任。鉴于户口通常无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应该采取慎重态度。

　　违约责任：约定偿付时间
　　这是买卖双方比较关心协议条款之一。即使双方在签订协议时主观上全部期望能够推行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到情况，而造成违约行为产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署协议时就要明确写清双方责任和权利和违约金偿付金额和时间，遵照标准就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖协议中违约金百分比通常全部有明确条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会造成违约方据此拖延支付时间，使条款实际约束力和实施力下降。协议中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”条款，以确保协议条款最终落实。

　　补充协议：空白处不留白
　　买卖双方在签署协议时假如碰到协议条款不明确，或需要深入约定时，要在协议相关条款后空白行或在协议后统一添写附加条款。将协议中对双方意思表示写明，以降低后续阶段因意思含混而造成不便和麻烦。

　　签约10要素

　　(1)当事人名称或姓名、住所
　　关键是搞清当事人具体情况、地址、联络措施等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作具体清楚介绍或调查；应在协议中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

　　(2)标
　　应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋物业管理费用及其它交费情况。

　　(3)价款
　　关键内容，关键写明总价款、付款方法、付款条件、怎样申请按揭贷款、定金、尾款等。

　　(4)推行期限、地点、方法
　　关键写明交房时间、条件、办理相关手续过程、配合和协调问题、多种税费及其它费用怎样分摊。

　　(5)违约责任
　　说明哪些系违约情形，怎样负担违约责任，违约金、定金、赔偿金计算和给付，在什么情况下能够免责，对违约金或定金选择适用问题。

　　(6)处理争议方法
　　关键约定处理争议方法是采取仲裁还是诉讼。需要注意是，假如双方同意采取仲裁形式处理纠纷，应根据中国《仲裁法》要求写清明确条款。

　　(7)协议生效条款
　　双方在此约定协议生效时间、生效或失效条件，当事人不能为自己利益不正当地阻挠条件成就或不成就，生效或失效期限，致使协议无效情形，多个无效免责条款，当事人要求变更或撤消协议条件，协议无效或撤消后财产怎样进行返还。

　　(8)协议中止、终止或解除条款
　　根据《协议法》第68条、第91条、第94条要求，协议当事人能够中止、终止或解除房屋买卖协议。在此需明确约定协议中止、终止或解除条件，上述情形中应推行通知、帮助、保密等义务，解除权行使期限，补救方法，协议中止、终止或解除后，财产怎样进行返还。

　　(9)协议变更和转让
　　在此约定变更和转让条件或不能进行变更、转让严禁条款。

　　(10)附件
　　在此说明本协议有哪些附件及附件效力等。