桐庐桂花园服务方案样本.doc
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1、桐庐绿城桂花园前 期 物 业 服 务 方 案浙江绿城物业管理二七年十月目 录第一篇 编制说明2第二篇 前期物业管理咨询服务3一、前期物业管理顾问咨询服务内容3二、前期物业顾问咨询服务期限及费用6第三篇 前期物业服务整体设想和策划7一、物业服务定位7二、服务特色7三、服务模式8四、服务关键8第四篇 服务项目10一、常规性服务内容(费用已含入物业管理服务费内)10二、特约服务12三、有偿服务12第五篇 服务机构、人员配置、培训和管理14一、服务机构14二、人员配置及职责15三、职员培训方案16四、人员管理及考评18第六篇 各项服务方案20一、用户服务中心管理方案20二、安全管理24三、绿化管理27
2、四、清洁管理30五、设施设备维修保养管理方案33第七篇 小区活动设想39一、小区活动设想39二、小区活动组织39三、小区活动计划39第八篇 物业管理费用测算41一、物业管理创办用具41二、前期介入费用测算:43三、年度费用测算49四、前期服务费用提议标准58第一篇 编制说明为了愈加好地实施【桐庐绿城桂花园】项目标前期物业管理工作,为了能够给以后入住【桐庐绿城桂花园】业主提供一个便利友好居住环境,依据搜集项目相关图纸和项目标实际情况,编制了本管理方案。 本管理方案编制依据:物业管理条例浙江省物业管理条例杭州市普遍住宅物业菜单式服务参考收费标准(试行)政府相关部门同意【桐庐绿城桂花园】计划方案杭州
3、桐庐绿城置业提供项目资料第二篇 前期物业管理咨询服务一、前期物业管理顾问咨询服务内容 依据本企业顾问咨询经验,结合【桐庐绿城桂花园】项目开发觉实状况,从物业管理和使用者角度,对设计和施工中不足、不合理之处提出意见和提议,方便得到改善和采取对应应对方法,为以后物业管理打下扎实基础,并降低物业建造无须要投资和降低因物业前期设计和施工不妥而引发后期管理运行成本增加。前期物业管理顾问咨询服务内容以下:(一)物业设计阶段从物业管理和使用者角度,对项目标整体计划设计,提供相关合理化提议。参与开发商要求专题项目标定位评审,全方面了解项目设计情况,了解物业功效分区、定位等技术参数,并提出对应合理化提议。从物业
4、管理和使用者角度,审阅项目设计资料及图纸,就物业内空间布局、交通设计、泊车场所、配套设施和相关配套用房等方面提供相关优化提议。依据开发商提供项目扩初方案内各个系统(土建、强弱电、给排水等),提出相关合理化提议。审阅建筑施工图及相关施工内容设计、建筑材料方面资料,提出有利于合理利用空间、提升楼盘档次和方便以后管理和使用相关合理化提议。从开发商和物业管理角度,参与水电设备、暖通设备等共用设施设备方案评审,分析其选料、选型及安装方法等,并对应提出合理化提议。应开发商要求,结合物业以后设备使用,对功效选择、制订购货安装合相同方面工作,提供参考性提议,以起到降低开发商开发成本、改善配套设备实际使用效果和
5、减轻后期管理压力作用。应开发商要求,对物业内供水系统利用,提出合理化提议。依据开发商提供工程资料,审阅项目环境设计方案,结合以往顾问咨询和管理经验,提供相关合理化提议。依据配套功效用房设置、物业品牌及物业整体风格需要,提供各个用房功效、布局、相关配置及用料更改相关管理意见。从开发商和物业管理角度,分析物业内安防、保安监控系统方案,并提供合乎设计要求、方便以后管理优化提议。依据物业市场定位、市场推广和后期管理需要,就物业内智能化系统配置及设计提供相关合理化提议。应开发商要求,参与销售协议评审,从开发商和物业管理角度,提出相关修改意见,避免以后无须要纠纷。应开发商要求,结合物业实际情况和以后物业管
6、理标准,在开发商正式销售物业前制订前期物业管理服务协议、临时管理规约提议稿。参与其它相关物业配套设施评审,并提供相关合理化提议。(二)物业施工阶段依据开发商提供工程施工进度计划,定时对施工现场进行巡查,结合以往提议内容立即提供工程整改意见。提醒开发商加强施工现场场地管理。应开发商要求,参与相关工程联席会议,提供合理化提议汇报。依据工程进度及现实状况,跟进各施工项目过程(如土建、机电安装、智能化系统、景观等),深入提供相关改善提议。依据工程施工进度情况,向开发商立即提供楼宇材质保护提议,降低因施工对材质造成损伤。应开发商要求,参与隐蔽工程验收、机电设备安装调试,从方便以后使用管理及降低维保成本角
7、度出发,提供相关改良意见。帮助开发商开展文明施工制度,增强安全生产意识,落实各项方法,降低多种工伤事故、火灾事故隐患。(三)物业完工验收阶段提前熟悉楼宇内多种设备、设施和管线,为后期管理工作做好准备。帮助开发商做好工程扫尾阶段成品保护方法。依据物业地段、档次确定物业管理和服务所达成标准,制订前期物业管理方案。帮助开发商做好完工验收各项准备工作。立即和开发商沟通,做好物业接管验收工作。依据物业交付进程,适时编制物业管理相关文案。建立物业管理机构,进行人员岗位设置。进行物业管理人员招聘及培训。建立物业服务中心多种文案。二、前期物业顾问咨询服务期限及费用(一)服务期限和服务费用【桐庐绿城桂花园】前期
8、物业管理顾问咨询服务期限为协议约定之日起至物业交付前三个月止,服务费用为人民币叁拾万元整。(二)服务形式组建【桐庐绿城桂花园】顾问咨询组,专门负责此项目标前期物业管理顾问咨询服务工作。经过审阅图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等形式,并提交专业提议汇报书。第三篇 前期物业服务整体设想和策划一、物业服务定位【桐庐绿城桂花园】由杭州桐庐绿城置业开发建设,物业类型由多层、高层、排屋、商铺组成,总用地面积107671平方米,总建筑面积145906平方米,地下车库面积21650平方米,绿化率40%,总户数650户。在以后物业管理中我们将提倡以人为本服务理念,利用小区一切资源向业主提供力所能及服务,除物业管
9、理通常服务外,将充足考虑物业实际情况,以丰富部署、多彩专题活动、缤纷气氛,组织部分不一样专题沙龙和晚会,期望经过我们组织活动使小区成为业主和业主之间沟通和交流新天地。同时,一直遵照“可连续发展”和“人和自然友好相处”生态价值观,提倡绿色、环境保护、生态、节能生活方法,提倡环境保护装修、实施垃圾分类处理并辅以节水、节能及小区绿化等方法,营造一个安全、文明、友好、健康小区。我们要使小区内各项硬件配套设施充足利用,同时加强小区软环境建设,务求经过我们管理和服务,使业主需求全部能得到满足,并使小区各项配套设施全部能做到“物尽其用”,不使开发商投资有丝毫浪费。二、服务特色一站式服务结合【桐庐绿城桂花园】
10、物业实际情况,设置用户服务中心,提供优质服务,做到业主需求、意见和提议搜集、处理、反馈、回访渠道通畅,使客服中心成为物业服务窗口,为业主提供便利、快捷一站式服务。首问责任制业主只需将她需求告诉绿城物管【桐庐绿城桂花园】物业服务中心任何一位职员,全部将快速进入一套严密、高效处理程序,为业主提供最为便捷服务。三、服务模式在【桐庐绿城桂花园】管理中,我们将采取组团式管理模式。由物业经理总体负责物业服务中心各项日常事务和对外协调、联络工作;由配置经理助理总负责,组团管理员分别负责园区一个组团,提供物业服务;同时物业服务中心设有综合管理部、用户服务中心、工程部、保安部,依据不一样业主开展有针对性服务工作
11、。四、服务关键本企业经过对【桐庐绿城桂花园】项目基础资料掌握、周围基础配套和地理环境分析,结合小区内拥有不一样物业类型特色,认为在以后【桐庐绿城桂花园】物业服务中,尤其要抓好以下多个关键工作。强调安全第一和预防为主标准。(一)安全管理是住宅物业管理工作重中之重。小区安全保卫工作,不仅包含业主财产及人生安全,还包含业主隐私,必需给予重视。(二)小区安全管理关键包含三个方面,一是消防安全,二是治安防范,三是立即处理各类突发事件。1、在消防安全方面,强调预防为主,防大于治,不停消除和整改多种消防隐患。2、在治安防范方面,依据小区特点,从全方面布防、全员防范见解出发,利用技防硬件,走“人防、技防”相结
12、合路线,将可能出现治安问题杜绝在萌芽状态。3、在应急事件处理方面,做到有预见性、有方案、有组织、有演练,做四处事不惊、处惊不乱、应对有方,经过突发事件和异常情况处理方案编制,防患于未然。做好设施设备日常维修养护,确保正常运行。【桐庐绿城桂花园】小区配有智能安防系统、消防监控系统等优异高科技设施,优异设施设备能否正常运行,将极大影响业主生活品质。所以,做好设施设备日常维修养护,确保正常运行,将是我们物业服务工作中又一关键。(一)建立一支稳定高素质工程技术人员队伍,做好设施设备日常维修养护服务和有偿维修服务。(二)定时对设施设备进行技术检验,制订设施设备维修养护技术方案,建立技术设备资料档案库,充
13、足掌握设施设备完损程度, 制订设施设备维修养护技术制度,明确责任人。(三)充足利用企业工程技术力量。经过多年运作,本企业已经成立了工程技术部和维修中心,并已和多家专业企业建立了长久合作关系。在日常管理中,本企业将充足利用企业工程技术力量和外部资源,深入降低日常维修养护成本。专业保洁,创建整齐环境(一)当今社会,大家日益重视空气质量和环境指标。所以,保洁工作是小区形象关键表现,既关乎小区外在形象,又直接影响业主生活和工作状态。而整齐环境不仅是健康需要,还能使人赏心悦目,提升工作效率。(二)做好日常保洁工作。根据小区实际情况编排保洁人员,进行专业培训,确保一支专业强、素质高保洁队伍,保质、高效地做
14、好日常保洁工作。(三)严格实施服务计划,落实各项检验制度。我们将依据小区具体情况,制订详尽作业计划,具体要求保洁标准和频次。园区文化,建设文明、舒适友好家园文化是人类居住内在驱动力和凝聚力,在【桐庐绿城桂花园】服务中,除物业管理通常服务内容外,我们将充足利用小区资源,以丰富部署、多彩专题活动、缤纷气氛,组织部分不一样专题讲座,开展多层次业主文化活动,如组织参与体育比赛、摄影沙龙等,发明小区人文气氛,营造小区邻里和睦、团结、互助、温馨、友好居住文化,达成品质和格调双重提升,使【桐庐绿城桂花园】成为文明、舒适友好家园。第四篇 服务项目结合【桐庐绿城桂花园】项目标实际情况,本企业为以后入住【桐庐绿城
15、桂花园】业主(使用人)提供下列服务项目:一、常规性服务内容(费用已含入物业管理服务费内)1、安全保卫服务:帮助公安部门维护园区内公共秩序,实施二十四小时值勤、义务消防和园区车辆交通管理。全天候红外线自动安全系统。二十四小时保安电视监控。消防设施、设备定时检验、维护。义务安全用电、消防宣传。2、保洁绿化服务:公用设施设备、共用部位保洁。生活垃圾搜集和清运。消亡“四害”。确保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常可排放状态。未装修入住房屋通风、打扫等服务。公共绿地养护、公共部位绿化保养服务。3、房屋建筑、共用设施设备维修、养护服务:按计划对房屋建筑、共用设施设备进行养护。立即维修或更新损坏房
16、屋建筑、共用设施设备。确保园区内供电、供水能正常进行(水电部门因故暂停供给除外)。保障住户电话、宽带网、电视、公共信息等通畅(不可抗力原因除外)。确保共用设施设备能按要求时间要求正常运行。4、劝戒、阻止业主(使用者)违反园区物业管理相关要求行为。5、档案管理服务: 建立并整理业主、物业使用人及其它和物业管理相关(如:入住资料、业主自有部位维修统计等)档案。建立并完善房屋建筑及共用设施设备档案(如:图纸、设备台帐等)。建立业主健康档案。建立并完善房屋建筑及共用设施设备档案(如:图纸、设备台帐等)。6、财务管理服务:负责园区物业管理费帐目标建立、帐务处理、管理费催缴、管理费收支统计,并定时向全体业
17、主公布物业维修基金使用情况。负责建立园区停车泊位等共用场地经营性收入,并定时向全体业主公布。做好园区年度预算、决算。二、特约服务1、临时代为保管小件物品2、出租车代叫服务3、水、电费代收代缴服务4、雨伞借用服务5、失物招领服务6、代请保姆7、代办旅游服务8、代办报刊订阅9、代订生日蛋糕、花篮等10、代办暂住证11、维修工具借用服务三、有偿服务1、鲜花、植物租摆服务2、洗衣服务3、户内设备维修服务4、送水(饮用水)服务5、园区内单件物品搬运6、票务委托服务7、照片冲印服务8、发送传真9、接收传真10、复印服务11、打字及电脑文字处理服务12、排版、装订服务13、邮政服务14、快递服务15、代理房
18、屋租赁、转让16、房屋代管服务17、业主自用部位、自用设备维修和养护18、健康、教育服务协同健康、教育企业提供第五篇 服务机构、人员配置、培训和管理一、服务机构在物业交付前三个月,正式成立浙江绿城物业管理【桐庐绿城桂花园】物业服务中心,下设用户服务中心、综合管理部、工程部、保安部。【桐庐绿城桂花园】物业服务中心 用户服务中心工程部保安部综合管理部 消 监 控 中 心综 合 维 修保 洁日 常 管 理绿 化保 安档 案 管 理财 务 管 理客 户 服 务 为了在服务上更贴近业主,为业主提供更便捷服务,拟在物业服务中心下设用户服务中心,以确保信息实现良性沟通。用户服务中心将设置服务热线,含有“一站
19、式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、立即反馈”服务特色。用户服务中心在【桐庐绿城桂花园】物业服务中心日常管理中作用相当于计算机CPU,用户服务中心指令能够直接下达成物业服务中心各部门主管。二、人员配置及职责物业服务中心共配置50人。(一)经理1人,全方面负责园区管理工作,对各部工作落实检验及对外协调等。(二)综合管理部(25人)经理助理1人,帮助物业服务中心经理对园区各组团日常管理、装修管理、设备设施维护负责,工作检验和人员协调,并定时向经理汇报工作。管理员3人,负责各自组团装修管理、管理费收缴、园区巡查、业主联络、清洁绿化检验管理及为业主提供便利性服务等。保洁主管1人, 保洁工
20、作计划制订、工作安排及监督检验,负责保洁用具申购和保管。保洁员16人,公共绿地根据保洁服务质量标准,保质保量地完成责任区域保洁任务。发觉任何破坏环境卫生行为或有意损坏公共设施行为时应立即劝阻,对不听劝说者,应立即向管理员反应。绿化工4人,负责园区公共绿化养护工作(第二年开始配置人员)。(三)用户服务中心(2人)用户服务中心2人,负责园区用户接待、用户投诉、投诉处理、商务服务、档案管理、财务等工作。(四)保安部(19人)主管1人,帮助经理开展工作,负责小区保安管理工作,兼任义务消防队长。保安领班3人,帮助保安主管做好小区安全保卫工作,安排和协调本班人员各项工作,对本班工作检验和监督,并帮助主管做
21、好突发事件处理。保安员12人,门岗共9人,巡查3人,实施三班三运转制,负责园区安全巡查和车辆管理。消监控员共3人,负责消、监控室相关工作。(五)工程部(3人)主管1人,帮助经理开展工作,负责园区公共部位、公共设施设备维保和业主委托维保服务。工程人员2人(含电梯、水电等),负责园区公共区域房屋、隶属构筑物、公共设施设备、电气、给排水等日常维修及业主委托服务。三、职员培训方案在多年物业服务实践中,本企业已形成了一整套规范培训体系,造就了一支专业化物业管理队伍,并不停壮大,这是本企业完成【桐庐绿城桂花园】物业服务目标有力确保。(一)培训意义对职员进行不一样阶段培训,是圆满完成委托管理目标确保。(二)
22、培训目标培训目标是在态度、知识、技能三方面加强和提升,改善职员行为和表现。培养出高素质物业从业人员。经过系统培训,加强职员对管理服务认识,改善工作态度,做到“服务第一,质量取胜”。同时,要求管理层职员能做到会说简单日常英语会话。(三)培训方法【桐庐绿城桂花园】物业服务中心职员培训分三步进行,物业服务中心将依据不一样时期,不一样情况制订有针对性培训计划。1、岗前培训:进驻物业前,由物业服务中心协调基础管理职员,并安排训练课程,方便在最短时间内,熟悉物业,参与订制物业管理制度。为招聘职员安排短期入职培训课程,令职员能充足认识本身工作职责及工作气氛,同时灌输正确物业管理概念及知识。2、在职培训:完成
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