房屋接管验收标准分析样本.doc

房屋接管验收标准ZBP 3000190 (1991年7月1日) 1 专题内容和适用范围 11 为确保房屋住用安全和正常使用功效，明确在房屋接管验收中交接双方应 遵守事项，特制订本标准。12 凡按要求交房管部门接管房屋，应按本标准实施；依法代管，依约托管和单位自有房屋接管，可参考本标准实施。13 本标准关键适适用于通常民用建筑接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物 保护建筑及其些有特殊设备和使用要求建筑接管验收可参考使用。2 引用标准 GBJ7 建筑地基基础设计规范GBJl0 钢筋混凝土结构设计规范 GBJ11 建筑抗震设计规范 GBJl4 室外排水设计规范 GBJl6 建筑设计防火规范 GBJ45 高层民用建筑设计防火规范 BGJ206 木结构工程施工及验收规范 GBJ207 屋面工程施工及验收规范 GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ242 采暖和卫生工程施工及验收规范 GJl3 危险房屋判定标准 3 术语和定义 31 接管验收 地方政府设置房屋管理部门(以下简称“房管部门”)接管建设单位移交新建房屋 和实施产权转移原有房屋进行验收。 32 按要求交房管部门接管房屋 指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理房屋。市、县政府用收取 住宅建设配套费建造房屋、征(拨)地拆迁安置中按要求把产权划归政府房屋，人民 法院依法判决没收并通知接管房屋，和其它应由政府接收并决定交房管部门接管 房屋。33 新建房屋 建成后未经确定产权房屋。34 原有房屋 已取得房屋全部权证，并已投入使用房屋。 4 新建房屋接管验收 41 新建房屋接管验收，是在完工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使 用功效为关键内容再检验。42 接管验收应含有条件：a建设工程全部施工完成，并已经完工验收合格；b. 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；c房屋幢、户编号已经相关部门确定。43 接管验收应检索提交资料：431 产权资料：a项目同意文件；b用地同意文件； c建筑执照；d拆迁安置资料。432 技术资料：a完工图包含总平面、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸； b地质勘察汇报；C工程协议及开、完工汇报； d工程预决算；e图纸会审统计； f工程设计变更通知及技术核定单(包含质量事故处理统计)； g隐蔽工程验收签证；h沉降观察统计； i完工验收证实书；j钢材、水泥等关键材料质量确保书；k新材料、构配件判定合格证书；l水、电、采暖、卫生器具、电锑等设备检验合格证书；m砂浆、混凝土试块试压汇报；n供水、供暖试压汇报。44接管验收程序441 建设单位书面提请接管单位接管验收。442 接管单位按“42”和“43”条进行审核，对含有条件，应在15日内签发验收 通知并约定验收时间。443 接管单位会同建设单位按“45”条进行检验。 444 对验收中发觉质量问题，按“461”和“462”条处理。445 经检验符合要求房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。45 质量和使用功效检验。 451 主体结构4511 地基基础沉降不得超出GBJ7许可变形值：不得引发上部结构开裂 或相邻房屋损坏。4512 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超出GBJlO要求值。4513 砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝。4514 木结构座结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材必需符合 GBJ206中211条相关要求 4515 凡座抗震设防房屋，必需符合GBJll相关要求。452外墙不得渗水。453 屋面 4531 各类屋面必需符合GBJ207中406条要求，排水通畅，无积水，不渗 漏。4532 平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4533 阳台和三层以上房屋层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固、接口平密、不渗漏。454 楼地面 4541 面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和 起砂等缺点；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 4542 卫生间、阳台、盟洗间地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有 积水，不许可倒泛水和渗漏。4543 木楼地面应平整牢靠，接缝密合。455 装修4551 钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置 正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4552 进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢靠，底层外窗、楼层公共走道 窗、进户门上亮子均应装设铁栅栏。 4553 木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、和基层必需钉牢。4554 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠。4555 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺点。4556 饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线脚顺直，无缺棱掉角。4357 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。 456 电气4561 电气线路安装应平整、牢靠、顺直，过墙应有导管。导线连接必需紧密，铝 导线连接不得采取绞接或绑接。采取管于配线时，连接点必需紧密、可靠，使管路在结构 上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。 4362 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。4563 照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好，位置正确。4564 多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接地电阻值必需符合GBJ232 要求。4565 电梯应能正确开启运行、选层、平层、停层，曳引机吸声和震动声不得超 过GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工 程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。4566 对电视信号有屏蔽影n向住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反 射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线。4567 除上述要求外，同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。457 水、卫、消防 。4571 管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐方法 必需符合GBJ242要求。应按套安装水表或预留表位。 4572 高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。4573 卫生间、厨房内排污管应分设，出户管长不宜超出8m，并不应使用陶瓷 管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅。4574 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢靠、部件齐全、制动灵 活。 4575 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。4576 消防设施必需符合GBJl6、GBJ45要求，而且有消防部门检验合格签证。 458 采暖 4581 采暖工程验收时间，必需在采暖期以前两个月进行。4582 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐 蚀等缺点。安装完成后，必需有专业部门检验合格签证。4583 炉排必需进行12h以上试运转，炉排之间，炉排和炉铁之间不得相互摩擦， 旦无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。4584 多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠，控制阀门应开关灵 活。4585 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔 墙不得透风漏气。4586 管道管径、坡度及检验并必需符合GBJ242要求，管沟大小及管道排 列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠。4587 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐方法必需符合GBJ242 要求。4588 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟 尘排放浓度应符合环境保护要求。4589 经过48h连续试运行，锅炉和隶属设备热工、机械性能及采暖区室温必 须符合设计要求。459隶属工程及其它4591 室外排水系统标高、窖井(检验井)设置、管道坡度、管径均必需符合 GBJl4第二章第234节要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 4592 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm。立管和粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯。 4593 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 4594 房屋人口处必需做室外道路。并和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和 断裂现象。4595 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关要求。4596 挂物钩、晒衣架应安装牢靠。烟道、通风道、垃圾道应通畅，无阻塞物。4597 单体工程必需做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完成。 室外地面平整，室内外高差符合设计要求。4598 群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施，达成应有质量 和使用功效要求。46 质量问题处理。461 影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，必需约定时限由建设单位负 责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理。462 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，可约定时限由建设单 位负费维修，也可采取费用赔偿措施，由接管单位处理。 5 原有房屋收管验收 51 接管验收应含有条件：a 房屋全部权、使用权清楚；b土地使用范围明确。52 接管验收应检索提交资料。521 产权资料； a 房屋全部权证；b 土地使用权证； c 相关司法、公证文书和协议；d 房屋分户使用清册； e 房屋设备及定、附着物清册。522 技术资料： a 房地产平面图； b 房屋分间平面图；c 房屋及设备技术资料。53接管验收程序 531 移交人书面提请接管单位接管验收。532 接管单位按51和52条进行审核。对含有条件，应在15日内签发验收 通知并约定验收时间。533 接管单位会同移交人按54进行检验。534 对检验中发觉危损问题，按55条处理。535 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用情况。536 经检验符合要求房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理 房屋全部权转移登记。537 移交人配合接管单位按接管单位要求和房屋使用人重新建立租赁关系。54 质量和使用功效检验541 以CJ13和国家相关要求作检验依据。542 从外观检验建筑物整体变异状态。543 检验房屋结构、装修和设备完好和损坏程度。 55 危险和损坏问题处理551 属有危险房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。552 属有损坏房屋，由移交人和接管单位协商处理，既可约定时限由移交人负 责维修，也可采取其它赔偿形式。553 属法院判决没收并通知接管房屋，按法院判决办理。6 交接双方责任 61 为立即发挥投资效益，建设单位应按42和43条要求提前做好房屋交验准 备，房屋完工后，立即提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完成、立即签发验收 通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及 时签发接管文件。未经接管新建房屋一律不得分配使用。62 接管验收时，交接双方均应严格根据本标准实施。验收不合格时，双方协议处 理措施，并约定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 63 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设 单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料原因应由建 设单位负责处理，如属使用不妥、管理不善原因，则应由接管单位负责处理。64 新建房屋自验收接管之日起，应实施建筑工程保修相关要求由建设单位负责 保修，并应向接管单位预付保修确保金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结 算，也能够在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责 保修。保恢确保金和保修费标准由各地自定。65 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办， 应负担因房屋空置而产生经济损失和事故责任。66 实施本标准有争议而又不能协商处理时，双方均得申请市、县房地产管理机关 进行协调或裁决。 附加说明 本标准由建设部标准定额研究所提出。 本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。 本标准由南京市房产管理局负责起草。 本标淮关键起草人：贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂额。 本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志 审改。 本标准委托南京市房产管理局负责解释。