云南昭通产权式酒店可行性研究报告.doc
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1、 1 昭通昭通 XXXX 酒店酒店 可行性可行性研究研究报告报告 2 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况.错误!未定义书签。一、项目名称与承办单位.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、可研报告编制的依据和范围.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、主要技术经济指标.错误错误!未定义书签。未定义书签。第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性.错误!未定义书签。一、项目背景.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、项目建设的必要性.错误错误!未定义书签。未定义书签。第三章第三章 工程选址工程选址.错误!未定义书签。一、地理位置.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、地形、地貌.错误错
2、误!未定义书签。未定义书签。三、工程地质情况.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、气象.错误错误!未定义书签。未定义书签。第四章第四章 征地拆迁征地拆迁.错误!未定义书签。第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.错误!未定义书签。一、总平面布置原则.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、规划建设的指导思想及原则.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、项目总平面布置及功能分区.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、主要建筑结构与装饰.错误错误!未定义书签。未定义书签。五、建筑设计.错误错误!未定义书签。未定义书签。六、抗震.错误错误!未定义书签。未定义书签。第六章第六章 公用工程公用工程.错误
3、!未定义书签。一、给水系统.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、供电工程.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、采暖、通风工程.错误错误!未定义书签。未定义书签。第七章第七章 环境保护环境保护.错误!未定义书签。一、设计依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、建设地点环境现状.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、主要污染物及其治理方案.错误错误!未定义书签。未定义书签。第八章第八章 消消 防防.错误!未定义书签。一、编制依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、建筑防火.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、消防给水.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、电气防火.31 五、防雷接地
4、系统.错误错误!未定义书签。未定义书签。第九章第九章 节节 能能.错误!未定义书签。3 一、编制依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、节电、节水.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、建筑节能.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、选用节能型建筑材料.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十章第十章 职业安全、劳动保护职业安全、劳动保护.错误!未定义书签。第十一章第十一章 项目实施计划与组织机构项目实施计划与组织机构.错误!未定义书签。一、项目实施计划.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、组织机构.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十二章第十二章 招投标专篇招投标专篇.错误!未定义书签
5、。一、招投标依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、本工程招标范围及项目.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、招标组织形式及方式.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、招标投标工作的安排.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.错误!未定义书签。一、项目投资估算及依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、融资方案.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十四章第十四章 项目社会效益评价项目社会效益评价.错误!未定义书签。第十五章第十五章 项目环境效益评价项目环境效益评价.错误!未定义书签。第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.错误!未定义
6、书签。一、评估结论.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、有关说明与建议.错误错误!未定义书签。未定义书签。4 第一部分:项目总论第一部分:项目总论 一、项目背景一、项目背景 昭通市昭阳区 XX 酒店管理有限公司为适应时代发展的要求,实现企业经营模式持续、稳健发展的目标,将昭通 XX 酒店建成产权式酒店。(一)、项目名称项目名称 XX 产权式酒店(二)开发公司(二)开发公司 昭通市 XX 房地产开发有限公司(三)项目的建筑规模和内容(三)项目的建筑规模和内容 昭通市 XX 产权式酒店,装修采用五星级的豪华标准,单体 4 层,总建筑面积:5200.25。二、可行性研究结论二、可行性研究结论 经过
7、对全国和昭通经济状况的研究分析,以及对 2009-2010 年产业导向的理解,我司经过详细的市场调研后认为:在目前各种利好因素的作用下,近几年内云南省产权式酒店市场是乐观的;产权式酒店更适合项目的整体发展与规划;在 2011-2012 年将该项目投放市场的时机是可行的;5 第二部分:市场分析第二部分:市场分析 一、项目投资环境和市场研究一、项目投资环境和市场研究 (一)项目投资环境分析(一)项目投资环境分析 昭通市位于云南省东北部,与贵州、四川两省接壤,地势南高北低,最低海拔 267 米,最高海拔 4040 米,总面积 23021 平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省的重要门户,是中原文化
8、进入云南的重要通道,为我国著名的“南丝绸之路”的要冲,素有“锁钥南滇,咽喉西蜀”之称。昭通是一片生机勃勃,充满希望的热土。在党中央、国务院、省委、省政府的正确领导和关心支持下,全市各族人民以加快发展为主题,坚持解放思想、与时俱进,艰苦奋斗、开拓进取,全市经济持续快速健康发展,社会事业长足进步,城乡居民生活水平稳步提高。2010 年全市 GDP 实现 379.6 亿元。城镇居民人均可支配收入达 12295 元,五年年均增长 10.2%。农民人均纯收入达2768 元,五年年均增长 16.3%。随着昭通的三大电站即将建成,这将大大的带动当地的经济发展,其中溪洛渡为中国第二,世界第三大的电站。三大电站
9、的装机容量相对两个三峡电站,随着昭通近几年的招商引资位居全省前例,昭通的高速发展。全市经济实力显著增强,基础设施明显改善,社会事业全面进步,民主法制扎实推进,人民生活水平不断改善,社会更加安 6 定和谐。随着西部大开发的不断推进,昭通已进入了一个新的重要战略机遇期。在科学发展观的指引下,全市上下正在全力推进又好又快发展,力争在 2020 年把昭通建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。尤其是近几年来,昭通市坚持高起点、高标准改善投资环境,花大力气建设了一批市政基础设施,实实在在营造外商置业的低成本优势。昭通良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群,昭通工业及商业未来
10、的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。(二)市场研究(二)市场研究 就地理位置而言昭通素有“咽喉西蜀,锁钥南滇”之称,处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点,位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带,是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车,由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户,是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道,区位优势逐步凸现。昭通未来的工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间,从而带动了整个昭通区房地产价值的急速提升。就房地产发展趋势而言,昭通目前有
11、 XX金都、XX 元宝城等大盘供应。相对以前,昭通楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在,这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入,有理由产生质变。随着昭通逐步进入大盘时代,昭通的投资性物业市 7 场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在昭通商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言,昭通本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化,这对本项目有着非常重要的指导意义。二、市场宏观背景二、市场宏观背景 (一)昭通市(一)昭通市 201020
12、10 年经济分析年经济分析 从已公布的统计数据来看,2010 年昭通国民经济继续保持在高位运行,国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大,各项主要指标实现较好的增长,生产、消费和需求比较协调,总体运行形势良好。主要表现在:1 1、农村经济持续发展,扶贫工作稳步推进。、农村经济持续发展,扶贫工作稳步推进。完成农林牧渔现价总产值 115.6 亿元,同比增长 5.4%。粮食产量达 176 万吨,同比增长 7.1%,烤烟收购 111.2 万担。实现现价产值 55.87 亿元,同比增长 9.2%;肉类总产量达 39.37 万吨,同比增长 10.6%。农业产业化经营步伐加快,省级龙头企业达到 16
13、 户,市级龙头企业达到 39 户。农业基础设施进一步加强,解决了 50.1 万农村人口饮水安全问题。扶贫开发深入推进,共解决 11.5 万贫困人口的温饱问题。累计转移输出农村劳动力 123.5 万人,实现务工纯收入71.5 亿元。2 2、工业经济快速增长,企业效益稳步提高。、工业经济快速增长,企业效益稳步提高。8 全市工业增加值实现 132.6 亿元,同比增长 19.5%,工业总产值实现263.4亿元,同比增长19.7%。其中,规模以上工业实现产值205.1亿元,同比增长 16.8%。规模以下工业继续保持快速增长势头,实现产值 58.4 亿元,同比增长 34.9%。烟草加工业继续增长,生产卷烟
14、 53.1 万箱,同比增长 3.4%,实现产值 47.3 亿元,单箱产值同比提高 728 元。煤炭产量和效益大幅增长,完成 1738 万吨,同比增长 20.7%。电力企业发电量达 52 亿度,同比增长 29.1%。铅锌采选业实现产值 18 亿元,同比增长 100。规模以上工业企业效益增长。规模以上工业实现增加值 107.9 亿元,同比增长 16.8;主营业务收入 192.2 亿元,同比增长 24.1%;利税总额 57.6 亿元,同比增长 11.2%。3 3、固定资产投资快速增长,重大项目进展顺利。、固定资产投资快速增长,重大项目进展顺利。全市完成固定资产投资 356.1 亿元,同比增长 41.
15、4%。市级 92个重大项目完成投资 227.8 亿元。交通、水利、能源、工业和社会事业等领域重点项目建设步伐加快。争取到上级资金 18.83 亿元,比上年增加 4.66 亿元,其中,中央补助资金 14.86 亿元,省级补助资金3.97 亿元。共受理审批和核准重大投资项目 105 个,其中:市级审批、核准重大投资项目 51 个;转报上级审批、核准重大投资项目 54个,已获得上级审批、核准重大投资项目 30 个。4 4、财政收入快速增长,金融运行平稳。、财政收入快速增长,金融运行平稳。全市财政总收入完成 71.3 亿元,同比增长 28.4%。地方财政一般预算收入完成 25.6 亿元,同比增长 23
16、.2%。财政一般预算支出完 9 成 146.6 亿元,同比增长 31.5%。全市金融机构年末各项存款余额突破 500 亿元,达 520.4 亿元,比年初增长 34.7%。各项贷款余额 286.3亿元,比年初增长 34.2%。5 5、消费品市场持续繁荣,物价总水平总体稳定。、消费品市场持续繁荣,物价总水平总体稳定。全市社会消费品零售总额完成 105.7 亿元,同比增长 20.3%,其中,城镇消费品零售总额完成 72.7 亿元,同比增长 18.7%,占全社会消费品零售总额的 68.8%。全市累计接待国内游客达 591.29 万人,同比增长 24.4%;旅游业综合收入 20.06 亿元,同比增长 3
17、3.9%。全年居民消费价格总指数为 103,物价总水平保持基本稳定。6 6、城乡居民收入稳步增加,改善民生成效显著。、城乡居民收入稳步增加,改善民生成效显著。全市城镇居民人均可支配收入达 12295 元,同比增长 10.2%。农民人均纯收入达 2768 元,同比增长 13.2%。累计新增城镇就业 2.01万人,城镇登记失业率控制在 4.4以内。全市各种社会保险参保人数突破 110 万人,达 116.7 万人,同比增长 61%。完成农村危房改造1.16 万户,建成廉租住房 1418 套。7 7、社会事业发展加快,生态环境建设积极推进。、社会事业发展加快,生态环境建设积极推进。“两基”顺利通过国检
18、。小学学龄儿童入学率、初中毛入学率分别达 99.5%和 98.8%。高中毛入学率达 35%,比上年提高 5.95 个百分点;高考上线率增幅再创新高,达 93.2%,比上年提高 16.3 个百分点。中小学校舍安全工程全面推进,完成 58.9 万平方米。人口自然增长率控制在 8.16。以内。新型农村合作医疗达 483.3 万人,参 10 合率为 96%。全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。“七彩云南 昭通保护行动”稳步推进。(二)昭通市历年酒店经营情况分析(二)昭通市历年酒店经营情况分析 从 05 年低谷期开始,云南省酒店的入住率逐年提升,在 09 年、10 年达到阶段性顶峰。1、2010 年 4
19、 月开始,酒店入住率保持平稳增长,呈持续上升的趋势;2、2010 年 8 月以后,昭通市酒店行业入住率迅速增长;3、2011 年 1 月入住率较低,是传统的农历新年之前和酒店入住率受 11 季节影响较大的原因,因此 1 月份左右是酒店行业的传统淡季;4、自 2011 年 1 月后逐渐回升,并且很快接近历史上的高位。2-8 月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。说明 2011 年的昭通酒店业市场前景向好。(三)昭通市(三)昭通市 20112011 年酒店整体经济预测及分析年酒店整体经济预测及分析 进入 2011 年,昭通酒店业市场持续向好,13 月酒店开房率均超过去年同期水平,预计“五一”黄
20、金周期间,云南省酒店开房率将高达 85%以上。具体表现如下:1、昭通市政府将要把昭通建设成为一个区域性经济性的城市,充分利用是中原文化进入云南的重要通道,为我国著名的“南丝绸之路”的要冲;2、从国内和云南的宏观经济政策面来看,经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等,有利于昭通房地产市场的持续稳步发展,但全国性的经济过热现象,加大了政府实施宏观调控的决心和力度,这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度;3、宏观调控政策将“有控有扩”:从内需结构来看,控制局部过热的投资需求,扩大消费需求;从投资结构看,对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资,对各地形象工程、高档住宅等投资要调控,而对农业、能吸纳
21、就业的第三产业以及各种社会事业的投资,仍需扩大;4、当前经济正处在一个重要关口,只有树立和落实科学发展观,控制固定资产过快增长,加强煤电油运输综合协调,注重结构和效益 12 的提高,才能保证经济的平稳较快增长;5、随着昭通的三大电站即将建成,这将大大的带动当地的经济发展,其中溪洛渡为中国第二,世界第三大的电站。三大电站的装机容量相对两个三峡电站,随着昭通近几年的招商引资位居全省前例,昭通的高速发展。(四)昭通市现有产权式酒店经营状况分析(四)昭通市现有产权式酒店经营状况分析 星级 酒店名称 销售价格(元/)年入住率(2010 年)酒店规模 管理公司 3 海益大酒店 自持物业 95%3 层 2
22、万多 发展商自管 3 郑泰大酒店 租赁物业 85%8 层 12000 酒店自管 3 水怡大酒店 租赁物业 88%-93%2 栋 7 层 8000 酒店自管 3 恒宇大酒店 自持物业 99%9 层约 9000 酒店自管 3 浩源大酒店 8100 95%1 栋 8 层 1 栋 6 层 酒店自管 1、销售价格分析 在市区,产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%;2、入住率分析 在 2011 年昭通市酒店的入住率达 85%以上,淡季与旺季的入住率区别不大。3、酒店规模分析 酒店的规模在 1 万-2 万方左右。几乎为自持型物业,经营面积 13 不超过 2 万平方米,楼层基本上低于 10
23、 层,尤其是投资性较强的产权式酒店;4、酒店管理公司分析 昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况:A、发展商自管 B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问,发展商自己管理 现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段,而且规模一般偏小,聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此,大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看,随着产权式酒店的逐步发展,酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。三、区域市场分析区域市场分析 昭通处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点,位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带,是云南的北大门
24、和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车,由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户,是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道,区位优势逐步凸现。14 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价 一、地块解析一、地块解析 (一)项目技术经济指标(一)项目技术经济指标 总用地面积:13280.7 总建筑面积:41281.2 (1)商业建筑面积:32288.5 其中:1 栋:4328;2 栋:4260.5;3 栋:3211.5;4 栋:3211.5;5 栋:4457.4;6 栋:3391;7 栋 4259.9;(
25、2)地下车库建筑面积:8992.7 建筑密度:45%容积率:2.43 停车位:地下车位:185;地面车位:30 (3)酒店建筑面积:5200.25 客房总数:144 间 28 的客房:80 套;46 的客房:64 套;(二)交通条件及周边配套分析(二)交通条件及周边配套分析 1、位于昭通市经济文化中心,各种配套完善;2、项目方圆 500 米内,高尚物业众多,紧邻昭通市政府;15 3、地处蒙泉大道,人流旺盛,项目所在区域商业氛围较浓,并且发展空间很大。(三)景观价值分析(三)景观价值分析 项目的景观资源丰富,坐拥昭通中心位置,视野开阔,四周景色秀丽。二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析
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