武汉后湖花园建设项目建设可行性研究报告.doc

1 武汉武汉市市后湖花园投资项目后湖花园投资项目 评评 估估 报报 告告 书书 二一二年十月二一二年十月 2 武汉武汉市市后湖花园投资项目后湖花园投资项目评估评估报告报告 江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59 亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。项目在经济上具有较强的可行性。关键字 后湖花园、项目投资、开发经营 第一章第一章 前前 言言 一、报告编制目的一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据二、报告编制依据 1、武汉市规划方案；2、亿房网站 http:/）；3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料；6、中介代理公司提供的资料。三、项目概况三、项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约 125.59 亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。3 第二章第二章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 一、一、20112011 年国内经济及房地产市场回眸年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2011 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2011 年“国房景气指数”值达到 104.06 点，比上年增加 2.6 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析二、武汉市房地产市场分析 1 2011 年房地产市场 4 2011 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市 2000 年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。（1）个人购买率进一步增加。房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产需求对投资强有力的拉动作用。2市场特点分析 2.1 宏观市场特点：1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2011 年，武汉市正式步入住宅的商品时代。福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过 2009 年的过度转换，从 2011 年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2空置商品房消化能力加强 3 经济适用房建设取得较好成效。2011 年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2011 年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。5 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的 1/4 强。6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2011 年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用 8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2011 年武汉市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6 月和 11 月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。5 2.2 微观市场特点 1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为 2011 年销售的一个新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利 5从价格上看，3000 元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房 100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在 2300-2400 元/平方米之间。6从楼盘设计上看，2011 年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2011 年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求。8从楼盘配套设施来看，2000 年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。9从楼盘的卖点来看，2011 年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。2011 年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。6 2.3 分类物业特点 据武房指数统计，2011 年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：从以上数据可以看出，2011 年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在 2012 年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点。1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。3别墅、高档公寓市场有回暖趋势。由于宏观经济环境的转好 2011 年我市写字楼价格较往年都有提高。2011 年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2011 年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此 2011 年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。2011 年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。主要表现在：12011 年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到 100 亿，住宅竣工面积达 500 万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。22011 年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3继续加强经济适用住房的建设，并在 2011 年武汉市将建立起经济适用房的审核机制 42011 年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。5建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。6规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。7 7积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。三三、有利投资经济形势成因分析有利投资经济形势成因分析 （一）国家宏观经济的影响 截止 11 月份，我国经济保持 8.2%的高速增长。是金融危机以来表现最好的一年。（二）武汉市经济发展势头良好 今年以来，武汉市 GDP 一直保持 10%以上的增长率，因 GDP 增长带来的财政收入增长额约为 13 亿元左右。（三）全国整体房地产市场发育发展情况良好。（四）积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章第三章 项目周边物业市场调查分析项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。2011 年第四季度江岸区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带。后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。8 一、投资地块的地理环境一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述 地块面积：净用地面积 8.37 公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。2.地块自然景观及环境质量 2.1 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况：1.南向 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2.北向 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。3.东向 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。4.西向 西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2.2 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。9 二、后湖地区区域分析二、后湖地区区域分析 1.基础设施状况分析 1.1 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。1.2 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。1.3 市政配套设施 水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为 300 毫米的给水管,该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的 10kv 架空线路引来。武汉市城市总体规划(1996-2020)中确定在该地块北侧新建德胜桥 220kv 变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气:整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。三、项目周边主要物业分析三、项目周边主要物业分析 晨星苑晨星苑 1.项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司10 承建 2.户型设计 多层主力户型面积为 119 平方米；高层主力户型面积为 148 平方米，小区首创高层单身公寓户型为 51-73 平方米。3.价格策略 多层价格为 3700-3820 元平方米，小高层价格为 2935-3365 元平方米，高层单身公寓价格为 2800-3100 元平方米。物业管理费多层为 0.7 元平方米*月，高层为 0.9-1.2 元平方米*月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。4.宣传推广 东方恒星园于 2012 年 5 月 28 日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了 1/2 版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 2012 年上半年房交会。5.销售情况 小区 2011 年 5 月 28 日开盘，多层销售状况较好，高层小户型市场阻力较大。6.客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。后湖生态花园后湖生态花园 1.项目规划 后湖生态花园位于后湖发展区，物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约 6 万平方米，16 栋多层住宅 498 户为全现房，2.户型设计 一期主要户型面积为 90-130 平方米 二期主要户型面积为-平方米 3.配套设施 小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气二期将停车场全部设计在地下。4.物业管理 有武汉金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为 0.5 元平方米*月 5.价格策略 11 后湖生态花园有一定的价格优势，一期现起价为 2380 元平方米，最高价有开盘时的2580 元平方米涨为 2850 元平方米，开盘均价为 2420 元平方米，现均价为 3500 元平方米（未计入集团购买），分层价为 1，4，5 楼 1550 元平方米，2，3 楼 2500 元平方米，楼 2350 元平方米，层复式 2650-2850 元平方米前后三次调价，2011 年月调高 500 元平方米，月调高 800 元平方米，月调高 900 元平方米。6.宣传推广 主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。7.销售情况 首期 498 套 2011 年 5 月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。8.客户分析 一期主要客户为集团购买，散户主要为江岸区行政企事业单位人员，80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。调查结果表明：1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。6、同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。四、后湖乡消费者调查分析四、后湖乡消费者调查分析 1.消费者需求调查 2011 年区域在售楼盘实现销售约 10 万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。1.1 客户类别 来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖12 掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。1.2 购买力 来此区域置业的客户购买力较强，贷款买房已成为消费主流。1.3 购买动机 此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境 1.4 客户认同的因素 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：因素 环境好 距离近 户型合理 付款方式 价格 升值潜力 比例 70%50%50%20%20%15%从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章第四章 项目开发经营优势点与机会点分析项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心；后湖花园可作为江岸区、后湖乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；13 后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于 BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点三、项目开发经营机会点 （1）整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么后湖花园销售将适逢其时。第五章第五章 项目定位项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位一、目标市场定位 l 后湖花园位于江岸区后湖乡地区，这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。1.高校、科研院所高级职称人士 2.民营或私营企业家或个体老板 14 3.行政企业事业单位的主管级领导 4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 二、产品定位二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。4.在建的幸福大道,后湖大道将决定后湖花园在该区域内具有其他物业不可替代的优势。第六第六章章 项目开发建设建议项目开发建设建议 一、项目总体规划建议一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来后湖花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、住宅建筑设计建议二、住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面15 的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数 10 年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。三、小区配三、小区配套设施建议套设施建议 1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行 24 小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)16 四、环境艺术设计建议四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。第七章第七章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地 125.59 亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：地块南面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。（1）房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。（2）项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。（3）项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。（4）通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园17 的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。三、项目实施进度安排三、项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期 四、项目投资与筹资计划四、项目投资与筹资计划 按武汉市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的 30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金 第八章第八章 项目开发经营状况分析项目开发经营状况分析 本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅以及幼儿园、小学、车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。第九章第九章 项项目开发经营风险分析目开发经营风险分析 18 本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1、项目经营收入保本点分析项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点 实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达 10%。2、项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响。三、项目开发经营主要风险及对策分析三、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险 项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。19 3、企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。第十章第十章 结论与建议结论与建议 一、项目拥有较好