娱乐城量贩KTV项目可行性研究报告.doc

娱乐城娱乐城 量贩量贩 KTVKTV 项目项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 2 目目 录录 第一章 项目总论-3 第二章 项目建设背景、必要性、可行性-5 第三章 项目业主基本情况-14 第四章 项目规划方案-14 第五章 项目建设地与土建总规-15 第六章 项目环保、节能与劳动安全方案-16 第七章 项目组织和劳动定员-24 第八章 项目实施进度安排-25 第九章 项目财务评价分析-26 第十章 项目财务效益、经济和社会效益评价-32 第十一章 项目风险分析及风险防控-34 第十二章 项目可行性研究结论与建议-35 3 第一第一章章 项目总论项目总论 一、一、项目背景项目背景 （一）项目名称一）项目名称；*娱乐城量贩 KTV 项目（二）项目的承办（二）项目的承办企业企业（单位单位）：*娱乐有限公司（三）三）项目负责人项目负责人：*电话：*（四）项目的（四）项目的招商招商部门部门：*（五）项目建设内容、规模、目标（五）项目建设内容、规模、目标：*娱乐城是一个集歌舞厅、量贩 KTV 广场、酒吧、餐饮用配套设施于一体的综合娱乐城，总面积 4128 平方米，总投资 8000 万元。本项目是该娱乐城的一期工程，面积 1325 平方米，设有 KTV 包厢 28 个以及与之配套的大堂、吧台、超市、水果甜点制作间、休息室等。投资 3530 万元。（六）项目建设地点（六）项目建设地点；*0 号（七）项目建设期（七）项目建设期：5 个月。（八）项目经济效益（八）项目经济效益 项目总投资 3530 万元，其中建设投资 2930 万元，铺底流动资金 600 万元。项目所需投入总资金 3530 万元。项目建成后，年营业收入1560 万元，年收入营业税金及附加254万元，年利润总额340 万元、所得税 85 万元、年税后净利润 255 万元，投资利润率 7.22，投资利税率 16.83%，销售利润率 16.34%，税后投资回收期 6.44 年，盈亏平衡点 68.9，年税金总额 339 万元。（九（九）项目社会效益结论）项目社会效益结论 4 1、该项目有利于提升投资和旅游环境，丰富*建设内容；2、该项目有利于进一步丰富当地居民和外地游客的文化娱乐生活；3、有利于带动*经济的发展。（十（十）项目可行性综合评价）项目可行性综合评价 本项目符合国家的产业政策，是国家、省、市、县各级政府都鼓励发展的文化服务产业，产业发展前景良好，企业具有很大的发展空间。项目总投资规模适中，企业财务评价分析主要指标均超过行业相同规模企业，项目财务经济效益较好，并具有一定的抗风险能力，总体而言，经济效益显著。主要技术经济指标表主要技术经济指标表 表 1-1 主要技术经济指标表 序号序号 项目项目 单位单位 指标指标 备注备注 1 项目总投资 万元 3530 1.1 建设投资 万元 2930 1.2 建设期利息 万元 0 1.3 流动资金 万元 600 2 年总收入 万元 1560 3 年均总成本 万元 1051 3.1 年均固定成本 万元 755 3.2 年均可变成本 万元 296 4 年均经营成本 万元 758 5 年均利税总额 万元 509 5.1 营业税及附加 万元 254 5 5.2 年均所得税 万元 85 5.3 年均净利润 万元 255 6 税后投资回收期 年 6.44 7 税前投资回收期 年 5.58 8 盈亏平衡点%68.9 二二、存在问题及建议、存在问题及建议 1、娱乐业竞争度较高，不注重服务质量或不做好市场营销，都会影响企业的名声和收入，公司应按现代企业制度要求完善企业管理制度，加强内部管理，做好人才战略储备，创建企业文化，增强企业凝聚力。项目建成运营后要加强运营管理，注重服务质量和服务创新，保证项目的建设能够有效提升企业的整体盈利能力和社会形象。2、项目的盈亏平衡点偏高，要加强内部管理，努力降低生产和采购成本，提高服务质量和用人效率，使风险能得到有效控制。3、本项目投资较大，资金来源有较大风险，要特别注意防范这方面可能出现的严重风险。资金不到位或缺口过大，都会导致项目建设周期延长或无法实施。要尽早和各股东、银行落实筹资和贷款事宜。要多方筹集资金，确保项目建设的资金需要。第二第二章章 项目建设背景、必要性、可行性项目建设背景、必要性、可行性 一、一、项目建设背景项目建设背景 （一）项目政策层面发起背景（一）项目政策层面发起背景 1、国家或行业发展规划 6 娱乐城及 KTV 项目属于文化服务业。对于该行业的发展，国家有文化产业振兴规划，浙江省有浙江省建设文化大省纲要（20012020 年）、浙江省文化产业发展规划（20102015）和浙江省文化服务业“十二五”发展规划。当前，*发展文化服务业面临极好的历史机遇。国务院文化产业振兴规划 将文化产业作为战略性、先导性产业提升到国家层面。*经济结构调整和转型升级进入全面实施阶段，县委、县政府将发展服务业作为*产业结构转型升级的重要推动力量。文化及相关产业以其“优结构、扩消费、增就业、促跨越、可持续”的独特优势和突出特点，成为*经济转型升级的重要选择。以互联网为代表的现代科学技术的迅猛发展，在推动信息产业崛起的同时，也进一步加快了文化产业与教育、信息、旅游、制造等行业的融合发展，数字电视、移动多媒体、网络游戏、数字报纸等高新业态加速发展，文化旅游、文化创意、体育休闲等新兴产业方兴未艾，传统制造业面临提升文化含量、推进技术革新和产业升级的良好机遇。*正处于人均 GDP 由7000 美元向 10000 美元跨越的关键时期，城乡居民文化消费水平进一步提升，教育、传媒、体育、旅游、娱乐等领域的消费热点不断涌现，文化消费进入一个空前旺盛的阶段，文化服务业呈现广阔的发展潜力和市场空间。*历史悠久，人文荟萃，科教发达，发展文化服务业具有良好的优势条件。*拥有一大批特色传统文化资源，为发展文化服务业提供了良好的条件。近年来，*把发展文化服务业作为东部东部公 7 园建设的重要内容和经济发展的重要力量，不断加大财政投入，深入推进体制创新，制定出台文化政策法规，推动文化服务业进入快速发展阶段。2、产业政策 本项目不属于国家、浙江省、*市和*最新发布的产业结构调整指导目录中规定的鼓励、限制和淘汰类建设项目之列，可以视为允许类，因此符合国家产业政策。（二）项目市场层面发起背景（二）项目市场层面发起背景 1、市场发展阶段、趋势、特点 进入 21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而 KTV 行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使 KTV 行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的 KTV 店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。2、市场发展前景 KTV 源于日本，就是我们所说的卡拉 OK。量贩式理念来源于荷兰的一家大型超市。1963 年，卡拉 OK 传入台湾，经过多年的演变，成为我们现在的量贩式 KTV。该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面：8 市场化 市场经济体制运做下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让 KTV 行业成为了炙手可热的掘金行业。品牌化 知名企业的品牌优势，已经形成了一中无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方式，品牌化的娱乐业现在 基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。规模化 市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。正规化 KTV 行业的正规化是娱乐业企业经营走上正轨的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的 KTV 已经从行业概念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。健康化 健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业向前发展 9 的重要因素，健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，KTV 行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式 KTV 行业，其前途的发展是不可丈量的。3、营销策略 市场定位和优势分析 市场定位：定位于中高档工薪消费阶层，坚持行业领先者的定位，建设为一个规模、环境、服务一流的量贩 KTV。目标消费群：年龄以 20 岁35 岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中以年轻的白领、大学生居多。另外，魅力星座KTV 为同事朋友同学相聚，白领们边娱乐边公事的约会，情侣相约，以及一家老少齐参与的家庭聚会提供良好的场所。优势分析：品牌优势 品牌是代表某一种产品或服务的广为人知的名称，是 KTV 最重要的无形资产，也是 KTV 建立竞争优势和未来盈利的基础，拥有一个强势品牌是KTV竞争力的源泉，它可以为KTV创造长期优良的经营业绩。魅力星座 KTV 品牌特色鲜明，获得了广大*民众的认可，在*内有广泛的影响力，品牌优势无疑是项目优势的一大体现。服务优势 随着 KTV 市场竞争的加剧，顾客消费意识的提高和对高附加值的追求，KTV 的竞争越来越表现为服务质量的竞争了。同时，KTV 服务 10 质量的提高，是维持 KTV 品牌的保证，注重 KTV 服务质量，是 KTV 品牌建设的重要内容。魅力星座的服务很专业，正式营业前员工要经过严格的培训，让顾客满意，享受到贴心的服务是魅力星座的服务宗旨。外部环境优势 2012 年以来，*的东部东部公园建设步伐明显加快，华埠镇也升格为*中心镇。但是，大型的量贩式 KTV 在华埠镇基本上属于空白。随着华埠镇工业园区的不断扩大，国家和民间的投入迅速增加，项目地周边的商业气氛逐渐形成，此时正是魅力星座诞生的契机。借助外部环境的优势，结合魅力星座的品牌优势，此项目必将带来该公司的发展中的又一高峰。营销策略 该项目的营销策略不仅沿袭魅力星座的营销特色，并且建议采用一些新型的营销策略，从而达到迅速抢占市场，聚拢顾客的效果。具体营销策略如下：实行包时段优惠制 针对所有类别的包房，实行唱满 6 小时或者午夜场的优惠制。对不同类别的包房，设定不同价位的包段价格。包时段优惠价大大低于平时按小时计费的价格，因此得到了广大顾客的认可，并在魅力星座已建分店中获得了很好的营销效果。实行会员优惠制 继续推行会员优惠制，在已建分店中办理过会员的顾客，将免费成为新店的会员。会员可以享受各种优惠服务，比如消费时的打折或 11 者是生日时提供会员礼物等。会员制的运用将保持并进一步扩大魅力星座的顾客群。超市消费额抵包房费制 超市消费额抵包房费制在以前尚未得到运用，是一项新型的营销策略。建议可将超市消费的一定比例抵减包房费，如按 5%计提。另外，也可实行消费 500 免房费等政策。这样，可推动超市的消费，进一步增加营业收入。（三）（三）项目发起人以及发起缘由项目发起人以及发起缘由 1、项目发起人 项目发起人为*娱乐有限公司。该公司是四位自然人投资设立的，注册资金 500 万元，法人代表*。发起人为配合东部公园建设，也为了企业发展状大，抓住有利时机，提出实施该项目。二、二、项目建设必要性项目建设必要性 （一）产业发展的要求（一）产业发展的要求 文化是城市的灵魂，是创新的源泉，社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。“*公园”*，一直以山青水秀、生态环保为城市营销的文化品牌，目前正在大力发展旅游事业。KTV 娱乐业的发展，有利于丰富“*公园”文化内涵，有利于丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造开化特色文化产业，营造良好的配套环境。魅力星座 KTV 秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格和完善的管理模式，开展该项 12 目，是产业发展的要求。KTV 是一个贴心的娱乐场所，人们在旅游闲暇时和工作之余，欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各小城市中，*人的生活指数还算较高。据资料统计，2013 年*居民人均可支配收入为 15108.63 元，比上期增长 13.2%，2013 城市居民人均消费支出为 12134.97，比上期增长 15.2%。其中开化居民支出增长最快的是娱乐消费。因此，魅力星座在*开设魅力星座 KTV，为*的消费者和旅游者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民和游客的文化娱乐生活，适逢其时。（二）市场发展的要求（二）市场发展的要求 KTV 娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。作为消费性服务业的 KTV，有利于优化*产业结构调整，打响东部公园品牌，提升竞争力，吸引更多游客，为全县的经济发展提供功能区域服务。精明的商家也可利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约 70 亿美元的巨额利润。由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。“十二五”期间，*将充分发挥山水小城的优势，快速发展旅游产业，作为*的中心城镇，需要一个规范的、较大规模的量贩 KTV。总而言之，在华埠镇开 13 设量贩 KTV，必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，有利于国家东部公园建设，在娱乐消费的刺激下，进一步带动*镇经济的发展。（三）企业发展的要求（三）企业发展的要求 *餐饮娱乐有限公司是一家集餐饮，休闲娱乐，文化传播为一体的大型民营企业，公司秉承“健康，时尚，安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格、完善的管理模式、全新的经营理念、一流的服务水平，占领市场，并受到广大市民认可。公司将积极扩大市场占有率，努力提高产品知名度，以专业化的经营管理理念，有计划地进行市场的开发，魅力星座这一年轻的文化娱乐品牌，将以其迅猛的发展势头独领开化“量贩 KTV”行业之风骚。随着开化经济日益发展，魅力星座应不断利用自身管理经验和手段，开拓*市场，进而迈向衢州市及其它市场。此项目市场前景非常看好，会给公司带来较高利润，也可以扩大公司的品牌影响力，达到双赢目的。三、三、项目建设可行性项目建设可行性 （一）经济可行性（一）经济可行性 项目投资 3530 万元，年收入 1560 万元，净利润 255 万元，6.44年收回全部投资。项目经济效益较好，经济上可行。（二）政策可行性（二）政策可行性 本项目属于娱乐服务业，非工业项目，无工业三废产生。本项目选址不在工业开发区及工业企业影响范围内，可与周边环境总体协调、相容，项目的选址合理可行。14 第三第三章章 项目项目业主基本情况业主基本情况 项目发起人为*娱乐有限公司。该公司是四位自然人投资设立的，注册资金 500 万元，法人代表*。第四第四章章 项目规划方案项目规划方案 一、综合现状分析与建设条件分析一、综合现状分析与建设条件分析 （一）综合现状分析一）综合现状分析 项目利用现有房屋和土地，位于*，原*综合楼。（二）建设条件分析（二）建设条件分析 项目地是开发较早的新区，交通便利，地势平整，环境典雅，是发展娱乐事业的好地方。二、用地布局二、用地布局 （一）土地利用现状（一）土地利用现状 项目地址在*江东新区，土地已全部调整为工业用地和综合用地。（二）总体布局与项目设计（二）总体布局与项目设计 项目是该娱乐城的一期工程，室内面积 1325 平方米，设有 KTV包厢 28 个以及与之配套的大堂、吧台、超市、水果甜点制作间、休息室等。室外还设有停车场、大型广告牌、花式门厅等设施。15 三、专项规划设计三、专项规划设计 （一）道路交通规划（一）道路交通规划 利用原有道路。（二）给水排水规划（二）给水排水规划 利用原排水系统。（三）电力通信规划（三）电力通信规划 利用原通信系统。（四）景观绿化规划（四）景观绿化规划 利用原景观系统，适当加以改造。（五五）环卫设施规划）环卫设施规划 利用原系统。第五第五章章 项目建设土建总项目建设土建总规规 项目利用原有房屋，无土建工程。第六第六章章 项目环保、节能与劳动安全方案项目环保、节能与劳动安全方案 一、项目环境保护一、项目环境保护 （一）项目环境保护设计依据（一）项目环境保护设计依据 污水综合排放标准（GB89781996）16 大气污染综合排放标准（GB162971996）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）工业企业厂界噪声标准（GB123482008）（二）项目环境保护措施（二）项目环境保护措施 1.1.施工期环境影响分析施工期环境影响分析和保护和保护 废气 施工期扬尘主要是装饰安装、建渣垃圾清理，建筑、装饰材料及设备的运输等产生的施工扬尘；废气主要是油漆、涂料、胶粘剂及装饰材料等产生的挥发性化学物质的散发。项目建设单位实行本环评报告表中的防治措施，并通过加强施工管理，可大幅度降低施工造成的大气污染。废水 施工期废水主要是施工人员产生的生活废水和各种冲洗水，主要污染物有 SS、CODCr、BOD5、NH3-N。这些废水通过卫生间及下水管，进入小区的化粪池处理后，排入市政污水管网，最终进入城市污水处理厂集中处理达标后排入芹江。噪声 装修及设备安装过程中因使用电钻、切割机等装修工具产生的噪声，一般在 7090dB（A）之间，装修及设备安装应在室内及白天进行（应严禁夜间施工），施工噪声经门窗及墙壁隔音降噪后，场界噪声可以达到标准限值要求。17 固体废物 装修施工过程中产生的固体废弃物主要是装修施工废弃物料、少量建渣及施工人员生活垃圾。按城市有关固体废弃物处理的规定要求，在施工完成后由业主或装修、安装施工单位负责清运。施工人员生活垃圾要严格管理，由垃圾清运公司每天集中密闭外运。在工程竣工以后，施工单位应负责将工地的剩余建筑垃圾、工程渣土处理干净，做到“工完、料尽、场地清”，建设单位应负责督促施工单位的固体废物处置清理工作。由于施工期较短故对当地环境空气、水环境、声环境影响时间较短，经过上述一系列措施处理后，污染防治措施效果显著，不会降低当地环境质量现状类别。2.2.营运期环境影响分析营运期环境影响分析和保护和保护 (1)环境空气 本项目夏季制冷和冬季取暖采用空调，基本无不良气体排出。(2)水环境 本项目营运期污水主要为顾客生活污水和员工生活污水，排水量为 7.2t/d(2628t/a)，主要污染物为 COD、BOD5、氨氮、SS、动植物油，产生量分别为 0.92t/a、0.53t/a、0.53t/a、0.53t/a、0.09t/a、0.08t/a。本项目污水采用清污分流制，与其他生活污水汇入化粪池，经沉淀处理后达标排入芹江。(3)噪声环境 18 本项目为娱乐服务性项目，投入营运后，噪声为本项目的特征污染物。营运期主要噪声来自 KTV 包间音响设备和配套设施。根据类比调查，营运期噪声级在 70-90dB 之间。本项目在 KTV 包间专门设计了消声、吸声、隔声等综合降噪设施。在包间采用消声、隔音材料装饰的基础上，通过采取本报告表中的环保措施后，本项目噪声可满足社会生活环境噪声排放标准(GB22337-2008)2 类标准，对项目的环境保护目标影响很小。(4)固体废物 本项目投入营运后，固废主要为 KTV 包间及员工工作生活期间产生的生活垃圾，产生量预计为 83.95t/a。主要含废纸、废弃塑料袋、废弃瓜壳果皮等，酒瓶、饮料瓶等由厂家回收。项目 KTV 包间设置垃圾桶，由服务及清洁人员按时清扫、收集袋装后，由环卫部门统一处理。（三）项目环境保护评价（三）项目环境保护评价 综上所述，建设项目在认真落实本评价提出的污染治理措施，进行各项污染治理后，项目的建设和运营对环境的不利影响较小，各项污染物排放可达到国家标准，本项目建设从环境角度而言是可行的。二、项目资源利用及二、项目资源利用及节能措施节能措施 房屋节能。1、采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、采用节能门窗的保温隔热和密闭技术；19 3、采用建筑照明节能技术与产品，使用高效节能照明系统和稀土三基色荧光灯，基本不用白炽灯。节电措施节电措施 1、利用科学管理方法是节电的有效措施。对动力设备和管线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。2、采用建设部推荐的配电设备、变频水泵等设备和建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。要求补偿后功率因数0.9。4、采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。5、制定节电管理制度。节水措施节水措施 本项目在建设和运营中，应严格按照中国节水技术政策大纲，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1、企业用水主要来自当地自来水公司供水管网供给。2、采用屋面雨水回收，作为场区内绿化补偿用水。3、该项目应采用节水器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。4、制定节水管理制度。在日常管理中，加强对职工的思想教育，提高节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。四、项目消防方案四、项目消防方案 （一）项目消防设计依据（一）项目消防设计依据 20 中华人民共和国消防法 建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（二）（二）项目消防措施项目消防措施 本工程消防安全方案贯彻“以防为主，防消结合”的基本原则，首先要求设法消除可能造成火灾事故根源。万一发生火灾，尽量减少其所带来的损失，当事故已经发生，要迅速采取措施，利用各种消防工具进行抢救工作。本建设项目消防力量主要依托当地消防队。（1）总图布置 项目总平面布置符合消防要求，在适当位置设置消火栓、消火箱、灭火器；房屋外四周设置宽度不小于 4.0m 的环形车道，所有道路兼作消防通道，并保持与项目主要干道畅通，确保消防车辆能随时出入，并保证畅通无阻。（2）消防给水 项目为生产、生活和消防合并供水管网，消防水源采用城市自来水，由当地自来水厂城市主干水管接入，管径按当地规定设置。根据建筑物体积、生产类别及耐火等级，设置室外消防水量，内 21 各通道旁按规定不大于 120m 间距设置室外消防栓，且多于 2 个。室外生活与消防联成一个环状给水管网；消防给水系统在室内均形成独立的环状管网，消防管道为 DN100，每只消火栓给水量按规定设置，保证在消防时有两股水柱同时到达建筑内的任何一点。（3）建筑物防火 项目所用的建筑物已按国家标准建筑设计防火规范（GB50016-2006）的要求设置室内消火栓消防给水系统。建筑物内各工序的分隔墙采用耐火时间不低于 1 小时的材料。单幢建筑占地不大于 1500 平方米，建筑面积不大于 3000 平方米，防火间距 12 米，钢结构必须刷妨火涂料，多层建筑楼梯间必须封闭。（4）电气防火 所有用电设备安全接地，接地电阻10，所有用电导线穿管敷设。（5）消防器材 设置室内外消火栓。室外按原有消火栓布置情况，按规范要求增设消火栓。室内消火栓间距不超过 50 米，拟配直径 16mm 水枪和 25m水龙带，根据规范要求设置一定数量的手提式灭火装置。设置应急照明灯、疏散标志，以及带离子感烟探测器的火灾自动报警装置一套。（三）自动报警和（三）自动报警和安全疏散安全疏散 消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。22 每个区域分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。该项目设三个出入口：主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外，还有 2 部安全疏散楼梯直通室外，形成了立体高效的疏散系统。（四四）消防知识教育）消防知识教育 为使项目实行安全生产，根据项目产品可燃特点，本项目应设置完善的消防管理体系，配专职消防管理人员和兼职消防员，建立安全消防制度，对职工尤其是操作工人继续进行系统的防火教育，强化其安全意识，并进行全员消防常规训练。五、项目劳动安全卫生方案五、项目劳动安全卫生方案 （一）项目劳动安全设计依据（一）项目劳动安全设计依据 中华人民共和国安全生产法 2002.11.1 实施；劳动部劳字（1998）48 号文关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定；工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）；工作场所有害因素职业接触限值（GBZ2-2002）；工业企业噪声控制设计规范（GBJ87-85）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑物防雷设计规范（GBJ50057-94）。23（二）项目劳动安全保护措施（二）项目劳动安全保护措施 （1）防火：按照建筑设计防火规范GB500162006 相关规定设计。（2）防机械伤害：为确保职工操作安全，所有机械传动部分均要设置安全罩，楼梯、操作平台要设防护栏杆。（3）防电伤害：电是现代化生产过程中的主要能源和动力，但在使用过程中容易对生产及人身安全造成危害。（4）个人防护：个人防护采取送风、空调、降温等措施。设置更衣室。生产人员按规定穿戴鞋帽、工作服、口罩、手套等，方可进入工房工位操作。（5）防雷击：所有建筑物按规范要求设避雷针和避雷带，并要可靠接地，接地电阻不大于 1 欧姆。（6）防暑降温：为保证工人健康，要求车间通风良好，高温作业区设风扇以增强通风降温，夏季发防暑降温饮料。（7）防噪声：对噪声较强的设备要加强隔音措施，必要时，强噪声设备操作工配备耳罩。（8）建立劳动安全机构，设专职安全管理干部，车间、班组设安全员，经常进行职工安全教育，杜绝事故隐患。第七第七章章 项目组织和劳动定员项目组织和劳动定员 一、项目组织一、项目组织 （一）组织形式（一）组织形式 24*有限公司是按公司法规定组建的有限责任公司，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。*有限公司是本项目的建设公司，负责项目建设及全部债权债务，并组织承担该项目的实施和建成后的经营管理。公司组织机构图如下。（二）工作制度（二）工作制度 项目严格按照现代化公司相关政策、规定管理。公司实行总经理负责制。所有人员实行两班制。二、二、人力资源配置人力资源配置 项目定员 50 人，其中高级管理人员 5 人，中级管理人员 10 人，技术工和普通员工 35 人。总经理 副经理 保安部长 副经理 楼面主管 保洁主管 楼面领班 楼面领班 楼面领班 保洁领班 保安领班 保安领班 超市主管 前台主管 策划 会员部 25 人员培训方式采用外出培训与内部学习相结合的方式，参加培训的人员须经业务部门考试合格后方能上岗。第八第八章章 项目实施进度安排项目实施进度安排 一、一、项目实施进度项目实施进度 项目计划 5 个月完成。即从 2014 年 9 月到 2015 年 1 月。二二、项目实施进度、项目实施进度表表 表 8-1 项目实施进度表 单位：月 序 号 内容进度 2014 年 2015年 9 10 11 12 1 2 1 前期工作、图设计、图审、规划许可、招投标 2 装修施工 3 设备调试 4 竣工验收 5 试开业 第九第九章章 项目财务评价分析项目财务评价分析 一、项目总投资估算一、项目总投资估算 本项目总投资估算为 3530 万元。详见表 9-1。26 表 9-1 投资估算表 序序号号 工程名称工程名称 数数量量 单价单价（万万元）元）总额总额（万元）（万元）备注备注 1 大厅 1 130 130 2 走廊、过道 1 56 56 3 疏散楼梯 2 18 36 4 特大包厢 1 160 160 包括房内所有设备 5 大包厢 8 80 640 包括房内所有设备 6 中包厢 9 60 540 包括房内所有设备 7 小包厢 10 48 480 包括房内所有设备 8 服务用房 5 9 45 包括房内所有设备 9 小超市 1 10 10 10 公共卫生间 2 18 36 11 花式门厅 1 32 32 12 大型广告牌 2 13 26 13 停车场 1 45 45 14 音响系统 1 28 28 15 中心监控室 1 33 33 16 消防系统 1 95 95 17 强电系统 1 46 46 18 弱电系统 1 62 62 19 环保设施 1 21 21 20 其它费用 1 260 260 包括前期费用、员工培训等 21 小计 1 2790 22 项目预备费 5%140 23 小计 2930 21 流动资金 600 合计 3530 二、项目资金筹措二、项目资金筹措 （一）资金来源（一）资金来源 27 项目所需资金 3530 万元，全部自筹解决。（二）项目筹资方案（二）项目筹资方案 除公司资本金外，由股东按股份比例集资或贷款投入。三、项目投资使用计划三、项目投资使用计划 2014 年投资 2000 万元，2015 年完成全部投资。四、项目财务评价说明四、项目财务评价说明&财务测算假定财务测算假定 （一）计算依据及相关说明（一）计算依据及相关说明 本项目财务评价是从项目的角度出发，依据国家发展改革委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和当前国家和地方有关部门发布的财政、税务、财务、会计等政策，在产品市场需求预测、价格分析的基础上，系统分析、计算项目范围内的财务收益和费用，分析项目的投入可能产生的财务效果，以及盈利能力和清偿能力，评价本项目在财务上的可行性。项目的财务评价范围仅限于项目投资所产生的收益和费用部分。收入和成本参照同类企业平均水平。（二）项目测算基本设定（二）项目测算基本设定 1、项目计算期为 1 个正常生产年；2、每个包厢每天平均正常收入 2200 元，利用率按 70%计，28 个包厢平均每月收入约 130 万元，每年约收入 1560 万元；3、每年燃料和动力费 36 万元；五、项目总成本费用估算五、项目总成本费用估算 （一）直接成本（一）直接成本 28 小超市进货，每年约 260 万元；燃料及动力费每年约 36 万元，房屋租金每年 12 万元。（二）工资及福利费用二）工资及福利费用 职工福利费按工资的 14计算，正常年份工资及福利费用每人每年平均 8 万元，50 人共 400 万元。（三）折旧及摊销（三）折旧及摊销 折旧及摊销费：本项目固定资产折旧按照分类折旧，采用直线法计算，装修按 10 年摊销，其它资产按 10 年摊销。（四）四）财务费用财务费用 建设期不考虑财务费用。（五）（五）其他费用其他费用 修理费及营销费用按当年固定资产原值的 1%估算，约为 35 万元；其它管理费用为年营业收入的 1%，约为 15 万元。（六）（六）总成本费用总成本费用 表 9-2 总成本费用估算表（万元）序号 项目 费用 1 外购商品 260 2 燃料及动力费 36 3 房屋租金 12 3 工资及福利费 400 29 4 修理费及营销费用 35 5 其他费用 15 6 经营成本（1+2+3+4+5）758 7 折旧费摊销费 293 10 总成本费用（6+7+8）1051 101 其中：固定成本（10-1-2）755 102 可变成本（1+2）296 六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 （一）销售收入（一）销售收入 每年收入 1560 万元。（二）销二）销售税金及附加售税金及附加 娱乐业营业税率 10%，城市维护建设税 5%（计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额），教育费附加税 3%.（计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额）。营业税=156010%=156 万元 城市维护建设税=1565%=8 万元 教育费附加税=1563%=5 万元 七、损益及利润分配估算七、损益及利润分配估算 表 9-3 利润估算表（万元）序号 内 容 金额 1 营业收入 1560 30 2 税金 169 21 营业税 156 22 附加 13 3 总成本费用 1051 4 补贴收入 0 5 利润总额（1-2-3+4）340 6 弥补以前年度亏损 0 7 应纳税所得额（5-6）340 8 所得税 25%85 9 净利润（5-8）255 八、现金流估算八、现金流估算 正常营运年现金流估算为 548 万元。九、不确定性分析九、不确定性分析 1、盈亏平衡分析（BEP）本项目总的经营能力的盈亏平衡分析以达产后正常年份为例分析如下：年平均收入为 1560 万元，营业税及附加为 169 万元，年平均总成本为 1051 万元，其中:固定成本 755 万元，可变成本 296 万元。盈亏平衡点（BEP）计算如下：BEP 盈亏平衡点=年固定成本（年营业收入年营业税金及附加变动成本）100%=68.9%计算结果表明当达到总生产能力的 68.9%，项目方可保本，超过 31 此数，项目即开始盈利，表明本项目具有一定的边际安全性。2、敏感性分析 选取产品销售数量、销售价格、经营成本和建设投资四个因素，作一定幅度的单因素升降变化，分别考察它们对本项目所得税后财务内部收益率（FIRR）的影响程度，计算它们对财务内部收益率（FIRR）的敏感度。分析结果详见下表。表 9-4 敏感度系数与临界点分析表 不确定因素 变化率 内部收益率 敏感度系数 敏感度次序 基本方案 0 19.00%销售数量 10%27.00%4.2105 -10%11.00%4.2105 1 销售价格 10%24.00%2.6316 -10%14.00%2.6316 2 经营成本 10%16.00%1.5789 -10%22.00%1.5789 4 建设投资 10%17.67%0.7000 -10%22.27%1.7211 3 从以上分析可知，在诸敏感性因素中，对项目投资财务内部收益率(所得税前)和投资回收期影响最大的是产品销售数量，当产品价格下降 10%时，项目内部收益率降至 11%；其次是产品销售价格，当产 32 品的销售价格下降 10%时，项目的内部收益率降至 14%；再次是经营成本的变化，当经营成本上升 10%时，项目的内部收益率降至 16%；项目建设投资和经营成本的变化对财务内部收益率和投资回收期的影响较小。分析结果表明，本项目有较强的抗风险能力。第十第十章章 项目财务效益、经济和社会效益评价项目财务效益、经济和社会效益评价 一、财务评价一、财务评价 （一）（一）投资回收期投资回收期 PtPt 本项目投资回收期（年）=投资总额年现金净流量 现金净流量=项目每年获得的净收益额+收回的固定资产折旧 255+293=548 万元 投资回收期（年）=3530/(255+293)=6.44 年 扣除所得税后投资回收期为 6.44 年（不含建设期）,税前投资回收期为 5.58 年。收回投资速度适中。（二）（二）项目投资收益率项目投资收益率 ROIROI 项目投资收益=255/3530=7.22%。（三）（三）项目投资利税率项目投资利税率 项目投资利税率=(255+169+85)/3530=14.42。（四）（四）项目资本金净利润率（项目资本金净利润率（ROEROE）项目资本金净利润率=255/3530=7.22。（五）（五）项目测算核心指标汇总表项目测算核心指标汇总表 33 序号序号 项目项目 单位单位 指标指标 备注备注 1 项目总投资 万元 3530 1.1 建设投资 万元 2930 1.2 建设期利息 万元 0 1.3 流动资金 万元 600 2 年总收入 万元 1560 3 年均总成本 万元 1051 3.1 年均固定成本 万元 755 3.2 年