高档会所建设项目可行性研究分析可研报告.doc

高档会所建设项目可行性分析报告
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一、 总 论

（一） 项目背景与概况
1、项目名称
高档会所建设项目，以下简称“本项目”。
2、项目拟建地点
贵州省凯里市永丰路：该项目配套设施完善，小区周边交通便利，市内3、4、9路区可到达，距迎宾大道150米，距新建的城南客车站300米，是凯里的长途客运中心，凯里运输公司客车站即将搬迁到这里。车站投入运营后，日发送旅客10000多人次，年客流容量为367万人次，高速公路西出口1000米。
3、楼盘开发
黔东南州锐红房地产开发有限责任公司
该公司成立于2004年，注册资本800万元人民币，公司拥有良好的信誉和雄厚资本。以其优秀的专业、管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、销售经营、财务管理等运作体系。企业在发展中得到了省、市各级政府和相关部门的大力支持。公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标，以“诚信、务实、高效”为行事准则。先后成功开发楼盘：“锐红大厦”、“锐红花园”、“锐博大厦”、“锐馨鑫园（该盘在中国贵州十佳人居评选中荣获“2006中国·贵州名盘）”
4、项目投资
黔东南州锐鑫国际休闲服务有限公司
该公司本着“弘扬黔文化，做好黔文章”和对休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定措筹巨资在凯里市永丰南路建设“锐鑫国际休闲会所”项目。本项目由贵州规划建筑设计院和香港方黄建筑师事务所共同规划设计、建筑设计、装饰设计。锐鑫国际休闲会所由水疗会所、国际宾馆、KTV歌城三大版块组成。经营面积为25000平方米，总投资1.5亿元人民币。
本项目按四星级标准设计建造。内设有超大公共浴区、SPA美容纤体、中西自助餐厅、豪华商务包间250余间、高雅气派的演艺大厅、舒适安静的公共休息区、时尚现代的KTV包间80余间、温馨舒适的客房200余间，集吃、喝、玩、乐一应俱全，建成后将是黔东南乃至整个贵州首屈一指的国际休闲娱乐会所。
5、项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。
当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
目前休闲娱乐业已是世界第一大支柱产业。中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。
黔东南州地处黔湘两省结合部，是贵州省的南大门。全州辖 一市十六县 ，州府所在地凯里市面积1306平方公里，人口 58 万。
经过近年来建设，凯里市基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。公路四通八达，密切了与省内及外省的联系，使凯里市休闲娱乐业得到快速发展。凯里是一个原生态人文景观保存完好的旅游胜地，2005年接待国内外游客150万人次，同比增长28.7%.
近年来，凯里市宾馆、娱乐、餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约凯里市旅游业发展的瓶颈。
随着高档消费群体日益扩大，高档水疗会所和星级宾馆在凯里市供不应求。
黔东南州锐鑫国际休闲服务有限公司经过两年多充分考察调研，凯里市投资兴建凯里市锐鑫国际会所。本项目建设对改变凯里市休闲娱乐设施落后状况，促进休闲娱乐业的发展是十分必要的。
6、可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》
（2）《贵州旅游娱乐业发展规划》
（3）中华人民共和国《建设用地规划许可证》（[2005]第44号）
（4）中华人民共和国《国有土地使用证》（凯里市国用[2005]第05892号）
7、项目预期目标
本项目总投资1.5亿元人民币，按四星级标准建造，主业鑫国国际水疗会所，配套锐鑫国际酒店、休闲娱乐设施。

（二） 主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标
序号
名 称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
平方米
25000

1.1
项目总投资
万元
15000

1.2
职工人数
人
350

2.4
裙楼
平方米
5000

总建筑面积
平方米
25000

3
营业面积
平方米
24000

4
年营业收入
万元
3868

5
总成本费用
万元
1353

6
年利润总额
万元
2515

7
营业税金及附加
万元
535

8
投资利润率
%
58.5%

9
投资利税率
%
48.32%

10
投资回收期
年
3
含建设期2年
11
内部收益率
%
48%

12
净现值（I=12%）
万元
1380

13
盈亏平衡点
%
35%

14
借款偿还期
年
2
含建设期

二. 市场预测

（一） 凯里市休闲会所现状
当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析
传统的药浴，如桔皮浴、姜奶浴、参石浴；另类的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。而凯里地区洗浴行业市场营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目、洗浴文化的构成雷同、缺少特色，在对外宣传上，大家都打着“美容健体，修身养性”这张牌，差异化程度非常小。没有差异就没有特色；没有特色就不能吸引人。其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次，服务水平持齐，难相上下。
    从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更容易在市场中鼎足而立。
市场现有洗浴休闲服务容量
市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。每天至少有 万外来人口进出这里，相当于城市总人口的。可以说消费群体还是很可观的。就目前来看，市区除了阳光樱花，还有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。这些洗浴休闲场所，主要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得“僧多粥少”了。
1、凯里水疗休闲市场所处发展阶段
则处于市场发展的最初阶段----市场导入期。
水疗休闲市场结构
A、享受型消费者
B、理智型消费者
2、行业竞争焦点
与在歌舞厅、迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，水疗自然而又放松，是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又一竞争热点。
3、需求现状
凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市支柱产业。
休闲娱乐业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。据世界休闲娱乐组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花、曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到10000万平方米，星级宾馆不到10家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客和当地消费群体的需要。
4、市场预测
锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型休闲会所，该会所将为凯里市民及海内外游客提供一个舒适的休闲娱乐场所。
锐鑫国际会建成后将有充足的客源。以凯里市目前每年60万客量计算，日均宾客接待量600人左右。会所建成后聘请国内著名娱乐管理公司管理。
本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。

三. 建设规模和建设内容

（一） 建设规模
本项目投资1.5亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所，总建筑面积25000平方米。工程完工后，将成为集娱乐、餐饮、休闲、养生为一体的高级私人会所，共有保健包房250间，KTV包房80余间，客房200间，日接待宾客可达1000人次。
（二） 建设内容
本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成（即负一层、负二层、负三层、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼组成）。锐鑫国际会所按四星级标准建设和装修。
（1）负一层：建筑面积5600平方米。分布为：商务包房、KTV歌城、太空睡眠区；
（2）负二层：建筑面积5855平方米。分布为：公共休息区、演艺大厅、棋牌区、餐厅、VIP活动专区和保健按摩包房；
（3）负三层：建筑面积为3360平方米；分布为：水疗会所、SPA、宾馆主要通道的大堂、男宾浴区、公共戏水区、女宾浴区；
（4）塔楼：五层建筑，建筑面积4400平方米。分布为客房间；
（5）1-5层共设有标准客房200间，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道一座；
环保设施
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防燥音设施
（7）室外工程：
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
绿化
喷水池
入口广场
（三） 工程项目
表3-1 工程项目表
序号
工程名称
工程内容
备注
1
负一层
商务包房

KTV歌城

太空睡眠区

2
负二层
公共休息区

演艺大厅

棋牌区

餐厅

VIP活动专区

保健按摩包房

3
负三层
水疗会所

SPA

宾馆主要通道的大堂

男宾浴区

公共戏水区

女宾浴区

4
裙楼
客房间

5
环保设施
污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。
地下式
6
室外工程

7
给、排水管网
给、排水管网设施

8
供电线网
内供电线网，配电设备

9
热力管网
供热管网设施，电锅炉等设备

10
空调系统
制冷机组，管网设施

11
消防设施
消防水池

12
停车场
设地下停车场

13
洗衣房

四. 建址选择

（一） 建址现状
1、 地点与地理位置
本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳180公里、距都匀60公里。区域内配套设施完善交通便利。
凯里市位于贵州省东南部，地理坐标：东经167°38′，北纬30°11′。处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。
2、 建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限70年。
3、 工程地质、水文地质条件
（1）工程地质条件
建址场地地基土岩性自上而下构成情况为：
①层杂填土——杂色-灰黑色，结构松散，稍湿-饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚一般为0.30-1.50M，层底标高为213.43M-230.19M。
②层角砾碎石土——灰黄色，稍密状态，湿-饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石；充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚一般为0.60M-3.60M，层底标高为211.13M-226.21M。
③层板岩强风化——褐黄色，硬-坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为211.13M-226.21M。据本地经验和相关资料推断此层下80-100CM即进入中风化带。
场地勘察区内埋藏的地下水为①层杂填土中的上部滞水；水量不大，对砼一般无侵蚀性。
建址场地各层地基土承截力特征值fK和压缩模量ES取值如下：

fak(KPa)
Es(MPa)
②层角砾碎石土
250.0
15.00
③层板岩强风化
300.0
压缩性微小
中风化
600.0
压缩性微小
地基基础设计与施工建议
(1)因拟建场地勘察区内埋藏的地基土分布不均，②层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建议以③层板岩强风化作为本工程的天然地基，采用独立柱基础；
(2)因③层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物的抗滑措施。
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组第A.0.10条，拟建场区抗震设防烈度<VI度区。
4、 气象条件
本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。
年平均气温 15-17℃
一月份最低平均气温 3-4℃
极端最低气温 -13℃
七月份最高平均气温 27-28℃
极端最高气温 40-41℃
平均无霜期 235天
年平均气压 1014毫巴
最低气压（夏季） 994毫巴
最高气压（冬季） 1056毫巴
年平均相对湿度 70%
年最大降雨量 2460mm
年最小降雨量 1400mm
年平均降雨量 2019mm
日最大降雨量 320mm
最大积雪厚度 32.5cm
常年主导风向 西南风
5、 交通条件
凯里市位于贵州省东南部，交通便捷，距凯里市城区0.5公里，距贵阳180公里、距都匀60公里、距湘西 公里
2001年凯里市国内生产总值 7.4亿元，财政收入 4.5 万元，2003年一、二、三产比重为29.9:29.6:40.5.
凯里市旅游业资源十分丰富。旅游产业的主体地位在不断增强，2001年旅游接待 80 万人次，2002年接待 85 万人次，2003年接待 95 万人次
6、 公共设施条件
（1）供电
10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。
（2）供水
本项目用水由凯里市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。凯里市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。
（3）排水
场区内辅设排水管网，实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）空调及供热
本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。
冬天利用蓄热电锅炉供暖。

表4-1 建（构）筑物一览表
序号
名称
面积（m2）
层数
结构类型
层 高（m）
备注
一
塔楼
65258

1
紫荆苑
22848
24
框剪
3

2
郁金园
19562
23
框剪
3

3
水晶阁
22847
22
框剪
3

二
裙楼
14982
4
框剪

停车场5565 m2
（二） 主要设备
表4-2 主要设备明细表
序号
设备名称
型号规格
数量
用电量
（KW）
用水量
（t/h）
用汽量
（t/h）
单价
(万元)
总额
(万元)
备注
一
中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品

1
基载风冷热泵机组
制冷量660KW，制热量690KW
1
150KW

68
68
台佳
2
双工况机组
制冷550KW，制冰工况制冷350KW
1
110KW

36
36
台佳
3
蓄冰装置
有效容积65m3
1
120KW

55
55
美国CRYOGEL
4
冷却塔
流量120t/h
1

10
10
良机、
金日
5
风机盘管
Q=80m3/t
H=20m
450

120
凯泉，
创新
6
水泵
Q=120m3，
H=20m
9
100KW

0.86
7.74
凯泉，
创新
7
供冷板式换热器
换热量890KW
1

2.5
2.5
维克斯
8
供暖板式换热器
换热量360KW
换热温差5℃
1

1.56
1.56
瑞典舒瑞普
9
电蒸汽锅炉
LSS0.5-0.7-D
1
360KW

8.5
8.5
广州贝龙
10
燃油蒸汽锅炉
LSS0.5-0.7-Y
1

6.96
6.96
广州贝龙备用
11
蓄能卫生
热水箱
钢制、内置铜盘管立式40m3
1

10
10

12
全自动控制
系统
PLC自动控制+触摸屏
1套

33
35
德国西门子，美国CRYOGEL
13
自备柴油
发电机组

60

小计

421.26

二
其它设备

1
全自动洗衣机
XGQ-50F
1套

36
上海航星
2
智能化监控系统

1套

70

3
会议音响系统

6

98

4
通讯设备

65

5
变压器及配电
800KVA
2

28

6
信息中心

30
含软件

小计

327

合计

748.26

（三） 配套设施
1、 给、排水
（1）给水
a. 用水量
本项目设计日最大用水量为 700 吨。
b. 水源
本项目所需生活用水由凯里市自来水公司供应。
c. 水质水压要求
（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。
（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。

自来水公司管网 场区管网 消防水池
用水点
室内消防管网
室外消火栓 火点
（2）排水
项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后