工程维修部管理手册.doc
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1、工程维修部管理手册兴业物业管理有限公司目 录第一章 工程维修部组织结构图3第二章部门和岗位职责一、部门工作职责和内容4二、维修领班岗位职责4三、土木工程师岗位职责4四、水电工程师岗位职责5五、空调工程工程师岗位职责6六、弱电工程师岗位职责6七、网络管理员岗位职责7第三章 工程维修部日常工作管理一、人员调配7二、工作单制度8三、报告制度8四、工具管理9五、巡检制度10六、交接班11七、值班管理11八、材料领取12九、机房钥匙管理12十、机电设备房出入管理12十一、故障处理13十二、大中修管理14十三、维修管理14十四、综合维修房屋管理14十五、设备故障和事故处理程序15十六、公用设施改造及维护维
2、修工作程序15十七、设备节能管理办法18十八、设备安全运行制度19十九、设备运行记录管理制度19二十、设施设备日常保养规定20二十一、设备养护总体要求20第一章 工程维修部组织结构图备注:1、根据公司发展的实际工作需要可以增加或减少岗位工程师2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师第二章部门和岗位职责一、部门工作职责和内容1、为公司提供技术支持,指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导,对存在的安全隐患提出整改意见。3、负责组织对公司管辖区域房屋结构安全进行鉴定,对损坏房屋提出修缮方案或报房屋技术部门
3、鉴定,并根据房屋技术部门的意见组织进行整改。4、制定公司管辖区域房屋设备设施的年度保养计划,并对实施情况进行监督。5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。6、负责公司的技术安全管理工作。7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。10、对本部门所产生的固废分类收集、处理。11、完成公司下达的责任指标。二、维修领班岗位职责1、协助经理做好本部的各项管理工作,对管理中存在的问题提出解决办法或建议。2、协助经理检查督促各项工作的落实。3、协助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及
4、其它行政事务的管理工作。4、协助做好员工的业绩考评,并对奖罚提出意见。5、兼任受聘的专业技术职责,负责本专业的技术决策。6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。7、当经理不在岗时,全面负责本部的工作。三、土木工程师岗位职责1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案,防止出现违章改建及装修,并对违章提出处理意见。4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定,对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。5、制定房屋大中修计划,报经批准后组织实施。6、负责各土
5、木工程小修的技术指导。7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系,协调与相关工程部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。四、水电工程师岗位职责1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及维修档案供归档。3、
6、负责水电设施正常使用的技术监督和指导。4、制定水电设施大中修计划,报经批准后组织实施。5、负责水电设施维修保养的技术指导。6、负责制定和完善公司内部与水电设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理,努力降低水电损耗9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。12、负责相关专业对外的业务联系。13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14、完成公司领导及部
7、门经理交办的其它任务。五、空调工程工程师岗位职责1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及维修档案供归档。3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导。4、制定空调设施大中修计划,报经批准后组织实施。5、负责空调设施维修保养的技术指导。6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导,节约用水用电,努力降低能耗。7、负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合行政人事部组织本
8、专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、公司领导及部门经理交办的其它任务。六、弱电工程师岗位职责1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。4、制定弱电系统设备设施大中修计划,报经批准后组织实施。5、负责各个管理区域内弱电系统(如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分)的技术维护和管理,按质量要求制定管理办法和运行维护规范,监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。6、负
9、责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理,保障电脑网络系统的正常、安全运行。10、 负责指导公司内职员对电脑设备的使用,及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。13、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。14、负责相关专业对外的业务联系
10、。15、公司领导及部门经理交办的其它任务七、网络管理员岗位职责1、协助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作,保障电脑网络系统的正常、安全运行。2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作,按一定周期进行更新。3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用,及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。5、协助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。6、协助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。7、协助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的本专业的其它任务。第
11、三章 工程维修部日常工作管理一、人员调配1日常情况下,按工程维修部的组织架构图,负责各自的职责范围,完成自身的工作。2当发生突发事件时,需要班组之间协助解决,由工程师可协商调配人力、工具,解决问题。3经理有权根据工作情况,临时调配人力、工具。4. 当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程维修部的每一位员工应根据自己的能力,首先处理问题,可不顾工种、专业的限制。 二、工作单制度1对于维修的项目,以维修单的方式送达工程,维修部由工程维修员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。2工程维修部根据轻重缓急和工种不同,将维修单派给工程师,由各专业工程师或维修领班安排实施。3维修人员接单后准备相
12、应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料,并请客户签字认可后带回交给维修领班。4维修领班审核后交还工程维修部备案,并向有关部门返单。5工程维修部一般情况下不接受电话报修,如有特殊情况,事后应补工作单。6 所有正常的维修保养计划,应根据维修领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。7工作单按如下顺序分列优先安排:(1)人身安全、消防安全。(2)与客户有关。(3)设备故障影响到客人。(4)一般维修。(5)正常计划维修保养。8工程师和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9. 每月汇总一次工作单,向经理汇报。10工程维修部一般情况下不接受客户和任何电话报修,一切报修均要填写工作单。11特殊情况,
13、紧急情况可先进行维修,但必须后补报工作单。三、报告制度 1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业维修领班: (1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 (2)所辖设备除正常操作外的调整。 (3)所辖设备发生故障或停台检修。 (4)零部件更新、代换、或加工修理。 (5)运行人员短时间离岗,须报告离岗时间及去向。 (6)运行人员请假、换班、加班、倒休等。 2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班: (1)执行维修保养计划时,发现设备存在重大故障隐患。 (2)重要零部件的更换、代替或加工修理。 (3)系统巡检时发现的隐患或故障,必须在巡检记录之备注栏中加以说
14、明。 (4)维修人员请假、加班、倒休等。3维修领班在下列情况下必须书面报告工程师: (1)重点设备除正常操作外的调整。 (2)变更运行方式。 (3)主要设备发生故障或停台检修。(4)系统故障或正常检修。(5)零部件更新、改造、或加工修理。(6)领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。(7)加班、换班、倒休、病假、事假等。(8)须与外班组或外部门、外单位联系。4工程师在下列情况下必须以书面形式报告经理:(1)重点设备发生故障或停台检修。(2)因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。(3)应急抢修及正常检修后的维修总结。(4)系统运行方式有较大改变。(5)影响本物业运行(如停电、停水、停空调、
15、停电话等)之任何施工及检修。(6)重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。(7)系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。(8)人员调度及班组重大组织结构调整。(9)所属人员请假、换班、倒休、加班等。 (10) 对外部门、外单位联系、协调。 (11) 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 (12) 维修保养计划及工作计划的变更或调整。 (13) 月度工作总结报告。 5除以上各项外,所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患,可以越级汇报。四、工具管理 1本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分,公用工具及专业自用工具由维修领班负责保管
16、及使用,个人工具由个人自行保管及使用。 2所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。 3工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。 4全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具者,将被扣除当月绩效分,凡因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿,并同时扣罚当月绩效分 5公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用办法,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。 6专业自用工具必须由维修领班进行每日清点,并保持完好,
17、特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿。 7借用公用工具归还时,须由维修领班和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写工程维修部借还物品记录,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由当班人员负责照价赔偿。 8所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程经理批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理,不得用工具干私活。 9所有工具要爱惜使用,工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。五、巡检制度 1巡检工作是及时发现设备缺陷,掌握设备状况,确保安全运行的重要手段,各巡检人
18、员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行,并认真记录。 2在巡检过程中,如发现设备存在问题,应立即用对讲机通知维修领班,并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理,则必须做好临时补救措施后,报告维修领班,并将详细情况记入巡检记录备注栏。 3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后,必须做到随手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后,必须将门锁好。 5各运行、维修领班,必须每天对所辖系统设备进行检查;各工程师必须每周一次巡检本系统所有设备,发现问题,书面报告经理,并应立即组织处理。 六、交接班1接班
19、人员须提前10分钟到达岗位,更换工服,做好接班准备工作。2接班人员接班时必须检查以下工作:1)查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员运行情况介绍,交接设备运行记录表。2)查看上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表。3)检查所辖设备之运行情况是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符,应记入备注栏,并应要求上一班值班人员签字。4)检查仪表及公用工具是否有缺、损,是否清洁,并按原位整齐摆放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理,如有丢失,应记入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字。5)查看交接班记录中是否有上级维修领班及工程师发布之特别任务或安
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