创业园项目可行性分析报告.doc

第一章 项目总论
1.1.项目概述
1.1.1.项目名称
项目暂定名称：**返乡创业园（1期）
1.1.2.承建单位概况
开发商：****贸易有限公司
公司法定代表人：
1.1.3.项目主管部门
**经济技术开发区管委会
1.1.5.项目拟建地点
**经济技术开发区香港工业园
1.2.项目可行性研究结论
1.2.1.项目内容
根据市政府有关文件精神，在市政府的统一规划下，拟在**开发区建造现代化标准厂房工业小区，由开发区统一规划，我公司负责招商，一年内建成投产，建成54幢现代化标准厂房和六栋现代化综合办公大楼。
1.2.2.项目建设规模
总用地280亩，总建筑面积188800 M2，引进30—60家赣南中小企业落户**发展。
1.2.3.投资估算
项目土地成本为 万元人民币、基础工程建设总投资 万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约 万元。合计项目投资总额 亿元。
1.2.4.项目建设进度
项目建设一期为一年半（18个月），总投资约为 亿元。
1.2.5.项目财务和经济评价
项目建成后，工业园将每年实现 万元人民币的营业收入，年纳税额将超过 万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约 %。项目建成后，预计 年就会收回投资成本。项目财务指标较好。
1.2.6.项目综合评价结论
本项目建成投产后，可带来一定的经济效益和社会效益，以科学发展观为指导，按照“产业集群、企业集聚、土地集约”原则，鼓励民间资本积极参与工业园区标准厂房建设，逐步建成一批统一规划、布局合理、功能齐全、设施完善的标准厂房，以良好的平台承接产业转移，进一步提高工业集中度，促进全市经济持续快速协调发展。 综上所述，该项目，在规划、技术、经济方面都是切实可行的。同时，也为小规模企业的发展找到了一条出路。
1.3.主要技术经济指标表
指标类型
指标数值
备 注
项目规划用地
280亩（ 万）
单位：平方米。下同
项目建筑面积

项目投资总额

单位：万元人民币，下同
其中：项目土地投资

基础工程建设投资

工业园设备投资

项目建设周期

单位：年。1期建成
建筑密度

容积率

年营业收入

单位：万元人民币
年创税

单位：万元。所得税按15%测算
投资回报率

投资回收期

单位：年
第二章 项目背景
2.1.项目背景
**开发区位于江西省南部，地处**市西城区，为省级开发区。现辖四个镇、一个街道办事处，辖区面积约219平方公里，常住人口约26万。区内设有**出口加工区、**香港工业园、国家科技兴贸创新基地、**综合物流园区、台资企业转移承接基地和江西省钨、稀土产业基地。开发区内的高校园区，建有江西理工大学、赣南师范学院、赣南医学院3所本科高校和10余所大中专院校及37所技工学校。目前，区内现有工业企业300多家，形成了有色金属及新材料、机械制造、电子电器等三大优势主导产业，集聚了中国五矿、章源钨业、江钨集团、日本昭日稀土、金力永磁、横店东磁、通诚磁材、德国格特拉克、香港王氏港建、台湾光宝电子等一大批技术含量高、产业带动性强、附加值高的项目。
本人早年在广州经商多年加入了**同乡会，经常举办一些联谊活动，结交了许多赣南籍企业界朋友，我回**发展后仍然保持密切联系，了解到在沿海地区创业较为成功的企业业主均有计划回**投资创业回报家乡，但他们大部分没有时间在**沟地建厂，有意委托我公司全程代理建成标准厂房，并有利于他们快速发挥办企业的优势，而不必把精力放在建设厂房上面。
随着当地中小企业进一步的发展、规范，现有许多分散作坊式小企业已不能适应形势发展，为提高生产质量，加强环境整治。急需扩大企业经营场地。众多中小企业，遍布在城乡郊区，主要是利用废弃仓库、简易房屋，现租房户租用面积小，根据调查摸底，普遍认为面积偏小，严重阻碍了企业的进一步发展，对标准厂房的需求颇为迫切，因此，优先考虑外地企业的前提下，本工业小区同时也计划引进部分当地企业。
2.2、编制依据和研究范围
(1)编制依据
根据人民政府印发《关于进一步鼓励和促进民间投资的若干意见》的通知（赣市府发〔2009〕48号）。
根据市委、市政府《关于加快推进承接产业转移工作的决定》（赣市发〔2008〕15号）精神。 
**开发区党政办公室关于印发《关于鼓励民间资本建设标准厂房的实施方案》通知（赣开办发[2010]13号）
(2)研究范围
本项目可行性研究报告工作的范围如下：
<1>分析项目的背景,研究项目的市场需求和发展趋势；
<2>分析项目建设方案:包括厂房及配套设施建设；
<3>给排水、供电、通信等专业方案；
<4>职业安全卫生、消防及节能措施；
<5>项目投资估算、经济效益和社会效益分析
第三章 项目建设条件
3.1.区位条件
**经济技术开发区在发展实践中始终树立和落实科学发展观，坚持推进“工业园区现代化、中心区域城市化、农业产业示范化、办事效能特区化”发展战略，致力于营造法治、宽松、有序的优质经济发展环境。经过几年的努力，在为投资者创造良好投资环境方面不遗余力、诚信踏实的形象已赢得广大客商的高度赞誉，经济发展保持了持续增长的势头，并已形成制鞋、新材料、机械制造、生物制药和食品等主导产业，培育了华坚国际鞋城有限公司、华夏金属线制品有限公司、金苹果农业有限公司、美园畜牧有限公司、三通新材料有限公司等支柱型企业。全区共有各类企业163家，其中外资企业22家。
3.2.交通运输条件
**经济技术开发区交通 、区位优势明显，105国道、323国道、赣粤高速公路、京九铁路连南接北，昆厦高速公路贯穿东西，黄金机场近在咫尺。各项现代化基础设施和城市配套功能日益完善。

第四章 项目工程建设方案
4.1.项目用地概况
香港工业园总开发面积约50平方公里，分南北两区开发，其中北区规划面积约21平方公里,承载一类、二类工业项目，四周界址为：东至文峰北路，南接西城区核心工业园一、二期，西侧、北侧以厦蓉高速公路为界；南区规划面积约29平方公里，承载一类工业项目及居住、商业等配套设施，四周界址为：东接创新区，南至南康市潭口镇，西侧、北侧至章江。
4.2.项目建设内容
项目建54栋叁层标准厂房和4栋综合楼，一栋办公大楼，1栋商务楼，1年内建成。
标准厂房钢筋混泥土框架结构，每栋3000平方，总层高15米，前后四开门，两间楼梯，一部货梯，前后15米间距道路，水电设施完善，污水处理设施到位，地面采用C20水泥铺设，楼面设计2吨/平方，适合较重型设备使用及大型车辆通过，柱子与柱子之间间距横向7米，纵向8米，屋面和墙面采用环保保温建筑材料，窗户采用双层真空玻璃。
综合楼包含员工宿舍；办公大楼与各厂房全部采用光缆连接，充分利用现代的信息化技术，建成现代化高科技写字楼，既适宜内部管理需要也方便与外部信息畅通；商务楼内设置大中型会议室、产品展览中心、招待所等。
本项目适合大多数现代中小型企业经营使用。

第五章 项目实施进度
5.1.项目建设周期
基于本项目总规模不是很大，但厂房功能对建筑的要求有异。同时根据同类项目实际建设周期结合本项目实际情况需要，本报告建议采取统一规划设计，一起进行施工。项目建设期为一年半（18月）。
5.2.项目实施进度安排
本项目由**贸易公司申请立项批准后，**公司负责本工业小区的招商，并划分几个工业片区，如食品、机械等，计划召集沿海各中小企业有意向回乡创业的商家引进本工业小区，并保证一年内把厂房建设完工，一年半内开工生产。由小区内各企业委托我公司，统一代办入园投资项目合同，代办规划方案审批、招拍挂、土地证，督促按规范规定时间内建成厂房，代办房产证等，并成立物业管理公司。
具体组织方案如下：
组织方案：5.2.1、动员**籍在外的高管、中小企业主回乡投资创业。据不完全统计，**籍在外创办企业的500万以上规模的有一万家以上，我们计划通过广州、东莞、深圳、上海等各地区的**商会、分发推广，宣传**各方面的招商优势，把更多的商家、厂家引进到开发区来投资生产。
5.2.2、动员市区内的中小企业退城入园。目前市区内尚有400-500家规模不大的小作坊或工厂，行业主要是食品行业、代工行业、日用品生产行业、规模较小的稀土和冶金行业。因资金技术、规模都处于起步级段。在市区内因环境污染严重，噪声扰民，常常受市区管理部门要求整改。但去工业园又因工业园投资规模要求严格，难以进入。市区企业没法规范管理，一些证照也无法办理，但又还在经营，也让国家税收规费造成流失严重。能通过本项目将市区的小企业引入工业园内，即能解决了市区噪声和消防安全隐患，扩大创业者的发展空间，又能增加财政税收。
5.2.3.动员本县区的部分中小企业主，投资者来开发区投资。据房产部门信息显示，在**市区购买房产有40％—50％来自县里，各市来**置业的热情近年来一直上升，因此甚至推动了**房价的上涨；**市许多较知名的上规模私营企业，都是县里或乡镇的小作坊一步一步发展来的，来到**后才有了一个飞跃的平台，在县里一家同等规模的企业，假如是座落在**市的话，同样的财力物力投资，产业的效益成倍增加。**是江南重镇，地理位置优越不容置疑，加上县市政府的开放开明的招商政策，对各县市的投资人士吸引力是强大的。经市场调查了解，各县市众多企业都有着迫切的希望落户**，走出县乡镇小区域，借助**市的大平台抢占市场。
5.2.4物业管理方案：采用社会公开招标，经考察后择优聘请一家声誉好，在沿海经济发达地区有成功管理工业地产经验的大型专业物业管理公司，按行业归类把入园企业分别安置在机电区，轻工业区，药品食品区，提供完善的配套服务。

第六章 投资估算
6.1工业园土地成本
按照**经济技术开发的土地拍卖价格预算，其项目土地投资成本为 万元人民币。
6.2.基础建设投资估算
本基建项目投资估算7360万元，具体分布如下：
类别
名称
单位
数量
单价造价（元）
金额
（万元）
备注
土建
厂房
㎡
188800
800
15104

小计
㎡
188800
800
15104

项目土地成本为 万元人民币、基础工程建设总投资 万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约 万元。合计项目投资总额 亿元。
项目建设一期为一年半（18个月），总投资约为 亿元。
第七章 融资方案
本项目所需总投资，全部由投资人自行筹措解决。
第八章 财务分析
根据市场实际，以及本厂房设计的优越性综合考虑标准厂房建成后价值定位约1680 元/㎡，建设成本大约960元/㎡，建设周期约一年，本项目建成后投入资本即增值了约1.5亿元，生产企业每户（栋）还可新增年产值约 500万元 ，新增利税约85万元。

第九章 风险分析与对策
9.1.风险因素的识别和评估
投资项目风险分析是在此前工作的基础，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。
9.1.1.风险等级划分
一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失小，一般不影响项目的可行性。
较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。
严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。
灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目将无法承受。
9.1.2.风险因素的识别和评估
项目的风险因素识别和对风险的评估见下表。评估的方法采用简单估计法。
项目的风险因素和风险程度分析表
序号
风险因素名称
风险程度
说明
灾难性
严重
较大
一般
1
市场风险

1.1
市场需求量

√

1.2
竞争能力

√

周边有同类产品竞争
1.3
价格

√

项目的敏感性高
2
资源风险

√
工程资源供给
3
技术风险

工程方案
3.1
先进性

√

3.2
适用性

√

3.3
可靠性

√

3.4
可得性

√

4
工程风险

4.1
工程地质

√

可以防范
4.2
水文地质

√

可以防范
4.3
工程量

√

可以防范
5
资金风险

5.1
汇率

√

5.2
利率

√

发生的概率小
5.3
资金来源中断

√

需要密切关注
5.4
资金供应不足

√

需要密切关注
6
政策风险

6.1
政策条件变化

√
短期内概率不大
6.2
经济条件变化

√
短期内概率不大
6.3
政策调整

√

7
外部协作条件风险

工程建设
7.1
交通运输

√

7.2
供水

√

7.3
供电

√

8
社会风险

√

9
其它风险

由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险；存在比较严重的市场风险和资金风险，其中有些可以控制，或发生的概率低，有些需要密切关注，做好防范准备；另外项目存在的某些较大的风险，基本属于系统风险，如果采取合理的措施，是完全可以规避的，况且其造成的损失本项目也可以承受的。
9.2.风险防范对策
1 项目可以采取以下几种风险防范对策。
1、风险回避
风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险来源。对于资源供给风险和技术风险可以采取这种方式防范。
2、风险控制
风险控制是可控制的风险，提出降低风险发生的可能性和减少风险损失的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险的可行性和合理性。对于工程风险和资金风险的应对比较适合采取这种方式。
3、风险转移
风险转移是将项目可能发生的风险的一部分转移出去的风险防范方式，对于市场风险和其他自然风险可以采取这种防范措施。
第十章 项目节能、环保与安全生产
10.1.节能
本项目主要能源消耗是电。项目遵循以下原则以达到节能目的：
（1）按照国家节能设计的规范要求，本项目设计中所采用的设备和器材采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料；
（2）凡能综合利用和循环使用的资源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高资源利用率，降低能耗；
（3）对各种能源均应计量并按有关规定配置计量器具。
10.2.环境保护
项目按国家有关规定和标准，采用以下措施确保达到环保要求：
（1）固体垃圾：按照我国现行的设计规范，建设必要的设施，便于垃圾的收集和运送。在生产中产生的一些废弃包装材料，由专人负责收集，存放在指定地点，定期卖给回收公司；
（2）废水：工业废水经专门处理，餐厅废水经排水处理后与生活废水一起排放到城市排水系统中；
（3）废气：食品操作间应设置通风排气、排烟装置，排气的地点设置应避开环境敏感区。地下室也应安装通风排气装置；
（4）噪声：建筑物周围种植绿化带，降低生产机器产生的噪声强度，设备间与营业厅之间采用隔音、减震材料；运转机器采用隔音罩。使环境噪声级可达到一类混合区标准；
（5）粉尘：在各有可能产生粉尘的作业区内设吸风除尘系统，使粉尘控制在5毫克/立方米之内，并且排放在室内。
10.3.安全生产
主要从触电、火灾、交通事故、车间作业等因素上，项目将严格按照国家的安全生产有关规定执行。
10.4.消防
按有关规定，建设有消防车道、防火分隔设施，安全疏散出口与通道、消防电梯和电话，采用建筑防火材料，专设消防供水源，建立消防中心控制系统。
第十一章 研究结论与建议
11.1.结论
目前，随着**经济的高速发展，越来越多成功的企业业主均有计划返乡创业的念想，项目的建设是在综合考虑到区位形势、产业形势、政策形势而提出来的具有重大经济意义和社会意义的项目。
项目拟规划用地280亩（18.88万平方米），规划建筑面积 万平方米，项目建筑密度 ，容积率 。项目预计总投资 亿元人民币，其中项目土地成本为
万元人民币、基础工程建设总投资 万元人民币。可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约 万元。项目分 年两期建成。建成后预计年营业额达 万元人民币，年实现税收 万元，年投资回报率 %，项目投资回收期约为 年。项目规划满足国家和**经济技术开发区的各有关政策要求，财务预测指标较好，项目可行性好。
综上所述，该项目的建设是必要的，也是可行的。
11.2.建议
报告分析显示，赣南返乡创业园项目具备良好国民经济效益、社会效益和企业发展效益，项目各项规划指标符合各级政府的有关规定，项目在财务上可行，建议考虑实施。