城市投资项目可行性分析报告.doc

江苏大丰市城东新区项目

投资可行性分析报告

目 录
第一部分 项目概况 2
1. 项目位置 2
2. 项目经济技术指标 2
3. 项目开发现状 2
第二部分 大丰市房地产宏观背景分析 2
1. 大丰市概况 2
2. 大丰市宏观经济发展状况 3
（1） 经济和社会发展主要指标预期 3
（2） 历年主要经济指标及增长率 3
3. 大丰市城市规划及建设 6
第三部分 大丰市房地产运行状况分析 7
1. 大丰市2003年-2007年房地产开发情况 7
2. 大丰市房地产运行状况 9
（1） 大丰市土地市场供应充足 9
（2） 可供销售房源量大 10
（3） 新开项目规模快速扩张 10
（4） 存量市场占据半壁江山 10
（5） 房价收入比持续高位 10
（6） 二手房市场异常冷淡 10
第四部分 大丰市消费者调查分析 11
1. 消费者住房需求调查概述 11
（1） 消费者调查的目的 11
（2） 项目调查方式 11
（3） 项目调查概况 11
2. 调查统计 11
（1） 受调查对象基本情况 11
（2） 房地产消费倾向 14
第五部分 项目SWOT分析 19
结 论 20

第一部分 项目概况
1. 项目位置
本次调研的项目地块位于江苏省大丰市城区东侧，具体为大丰市二卯酉河以北，东宁路以东，疏港路以南，规划鹤影路以西的地块上。
2. 项目经济技术指标
该地块总占地6.24平方公里， 呈东西长2600米，南北宽2400米的正方形地块；
规划居住总人口约6万人；
容积率：中心地块≤2.0 总体地块1.5-1.8。
3. 项目开发现状
项目地块目前处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，部分需要拆迁，平整难度不大；地块西南部有一家5万吨规模的污水处理厂及南京军区某雷达部队驻地，未做搬迁规划；目前开工建设两纵两横四条中心道路，重要区位拆迁工作也已展开。

第二部分 大丰市房地产宏观背景分析
1. 大丰市概况
大丰市位于中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨，盐城市东南，东连黄海，属北亚热带海洋性季风气候，四季分明。全市总面积2367平方公里，总人口72万，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个，境内海岸线长达112公里，滩涂面积10万多公顷，其中已围垦3万多公顷。大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，具有一定的经济发展的区位优势。2007年9月，大丰港作为国家一类开放口岸正式开放，目前有一条韩国釜山国际航线。
纺织、机械、食品、轻工、化工是大丰工业经济的五大传统行业，有近千家企业，微小型空压机、自行车飞轮、旋耕条播机、床上用品、布绒玩具、龙虾等产品产销和出口量在中国同行业中名列前茅。目前，大丰市正在着力培植绿色食品、新型能源和生物工程三大新兴行业。
2. 大丰市宏观经济发展状况
（1） 经济和社会发展主要指标预期
到2008年，大丰市国内生产总值达到200亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资150亿元，其中工业投入100亿元，同比分别增长50%和43%；力争实现财政收入15.5亿元，其中一般预算收入9亿元，同比分别增长35%和32%；城市化率提高2个百分点，达到25%；力争实现城镇居民人均可支配收入13475元，农民人均纯收入7845元。
（2） 历年主要经济指标及增长率

大丰2007年的人均可支配收入与长三角16大城市相比：上海23623元、宁波22307元、台州22245元、绍兴21717元、杭州21689元、苏州21260元、无锡20898元、南京20317元、湖州20046元、舟山19856元、嘉兴19238元、常州19089元、镇江16775元、南通16451元、扬州15057元、泰州14940元，大丰比排名最后的泰州差近3800元，大丰2007年的人均可支配收入与江苏仪征（13290）相比，也相差2136元，差距依然不小。
大丰市国民经济发展水平和综合经济实力较弱，城市居民收入较低，消费能力不强，缺乏规模经济的拉动，从恩格尔系数来看，大丰2007年的恩格尔系数为41%，说明总体消费水平停留在接近小康的层面上，社会消费一般，其中，住宅消费走势趋平，房屋销售和土地交易价格指数上涨不明显，预计这种趋势将继续保持若干年。
经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就只能是一句空话。近几年来，作为苏北县级城市的大丰市，虽然经济一直保持了一定的增长（年均递增15％），但经济基础薄弱的现状仍然没有得到彻底的改善，还不能对房地产市场的跨越式发展起到足够的支撑作用。
3. 大丰市城市规划及建设
大丰市当前的城市布局结构为城中商业区+城西经济开发区+大丰港区。大丰市2007年以前的发展重心集中在城西开发区，相关的道路、教育、行政、医疗卫生、商务等城市配套均向该区域集中，目前已经形成了一定的规模。2007年随着大丰港被批准为国家一类口岸正式开放，政府又提出了新的规划建设思路，即“东进北扩西延，一体两翼发展”，总体定位为“绿水生态大丰，现代海滨城市”，参考澳大利亚“阿德莱德”模式，规划在城东建设一个集行政、商务、文化体育为一体的新城区和承载大丰港区配套功能的服务基地。
由于苏北地区地方各级政府都努力发展“外向型经济”，提高“国际化程度”，“看齐苏南、对接上海”，在这种空间政策取向下，大丰港就成为了盐城乃至苏北地区发展的窗口。由此，盐城调整发展思路——东向发展，加速推进大丰港口的建设，港口规划起点高，标准高，成为大丰乃至盐城地区投资和资本流向“洼地”。
从“一体两翼”的空间规划思维来看，一个是以文教为主的生活区，一个是行政、公建、文体为主的核心地带，由于大丰城市化率的局限性（城市化率42.5%，城镇常住人口15万人），在一体化发展中，城西新区便会与城东新区产生激烈的竞争。政府下大力气努力搬迁市政机构，实地访问中城东新区虽也能够得到一部分调查者的认同，但是鉴于城西各项配套设施逐步完善、城市环境大幅改善，加之大丰航母级的教育基地——大丰中学的强大吸引力，市场认同度较高的还是城西新区。因此，城东新区仅仅靠一种意向性的空间规划还是不够的，即便是政府动迁，也还是不足以改变东西居住格局的力量平衡。
另一个角度来看，城东新区可能成为港城的副城或者港区居住、生活的腹地的可能性不大。首先，是通勤距离的问题。阿德莱德模式“港城要素的反向流动”是有两个前提的，一是汽车社会，二是距离在15公里左右，而城东新区和大丰港口距离达30公里，公共交通条件不完备，满足不了这样的要求；其次，城东新区与港区的城市道路联系不便；第三，港区正处于初期建设阶段，其规模和经济实力还不足以形成大规模的反向流动，相反港区建设的初期将会吸引大量的资金与各种社会资源，从而减少大丰市的整体发展机会。即便是存在个别行为，盐城城区的吸引力则更大一些，而非大丰城东新区。
第三部分 大丰市房地产运行状况分析
1. 大丰市2003年-2007年房地产开发情况

大丰市房地产开发投资自2004年以来经历了一个强劲的增长周期，市场供应量持续增加，4年来竣工面积累计达43.48万平方米，共销售商品房35.98万平方米，截止到2007年底市场存量为7.5万平方米，基本保持供需平衡。值得关注的是，根据大丰市统计局的相关数据，2007年大丰市住宅价格在2006年有所回落的前提下仅上涨了2个百分点，仍未超过2005年销售均价，而2007年下半年，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同比全部上涨，平均涨幅达7.1%以上。由此可以看出大丰市市场竞争加剧，市场供应趋于饱和，另外2003年以来大丰市人均居住面积的32.3平方米与上年增幅不大，也说明了大丰房地产市场较为冷淡的状况。
2. 大丰市房地产运行状况
（1） 大丰市土地市场供应充足

2004年以来，大丰的土地市场供应保持在300亩/年左右，预计2008年土地供应仍然维持在这一水平甚至略有上升，加上政府行政部门搬迁到城东新区之后留下的空置土地，保守估计城西及城中地区可供土地仍有500亩左右。另外，2007年拍出的300多亩土地目前均未开发，按1.5的容积率计算，可以预见未来三年大丰市的房地产供应量将达85万平方米，按2007年大丰市房地产的销售量计算，要完全去化至少需要7-8年的时间。如果城东新区近6000亩土地推出无疑是雪上加霜，6000亩土地按1.5的容积率计算约600万平方米，如果按年销售20万平方米计算（这是2007年销售面积的2倍），也要30年时间才能整体去化，但大丰目前的人均居住面积与人均收入水平，销售面积比2007年要扩张一倍有一定难度。
（2） 可供销售房源量大
2006年之后开工建设的楼盘目前销售都不乐观，除了阳光城市一期与金宇景苑的销售较理想之外（70%-80%），其它大多数楼盘的销售率在30%-50%左右，均有大量房源可供销售。
（3） 新开项目规模快速扩张
从市场调查情况来看，由于市场竞争加剧，城西新区新开工建设的小区均规划为大规模，多配套的大型综合性社区，规划总人口3000-5000人，后期市场供应量将有一个可预见的持续性增加。
（4） 存量市场占据半壁江山
截止到2007年末，大丰房地产市场存量房已达7.5万㎡，这一数字达到了2007年大丰市商品房总销售量的75%。
（5） 房价收入比持续高位
从市场调研的情况来看，大丰市商品房住宅价格在2400-4100元/㎡之间，均价为2600元/㎡；商铺价格在7000-30000元/㎡之间，均价为8600元/㎡左右，按照人均可支配收入12000元、市场主力户型120平方米计算，房价收入比为13：1，远远超出国际惯例6：1，即使与国内惯例10：1相比也存在相当大的差距。另与仪征横向相比，仪征的经济发展水平与人均收入均比大丰高，然而房价基本相同，也在一定程度上说明大丰房地产发展的潜力受限。
（6） 二手房市场异常冷淡
调查中发现，大丰市二手房市场异常冷淡，与二手房中介业务相关的服务行业也极为稀少，由此说明大丰市一手房市场供应量充足，消费者改善型购房需求不旺，而房地产变现渠道稀少，变现困难较大，从而难以给一手市场提供支撑。

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第四部分 大丰市消费者调查分析
1. 消费者住房需求调查概述
（1） 消费者调查的目的
由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的投资价值。本次消费者调查的目的是为了从消费者角度了解大丰房地产市场的基本状况，了解大丰市消费者的生活习惯、住房需求心理特征和消费特征。
本次调查对象为：普通市民、房地产从业人员及相关政府机关人员。
（2） 项目调查方式
本次消费者调查以问卷形式进行，同时结合拜访、谈话形式对调查对象进行深入调研。
（3） 项目调查概况
5月20日至5月22日，我公司派4人对大丰市场进行了为期3天的市场调查。本次调查采用了本公司成员踩盘、消费者访谈、政府访谈以及大学生消费者问卷调查相结合的形式。问卷调查从大丰市人民广场向四周辐射，调查范围较为广泛。本次调查共计发放问卷及礼品160份，经筛选有效问卷数量共为149份。
2. 调查统计
（1） 受调查对象基本情况
调查对象的年龄构成：本次调查涉及面较为广泛，不仅调查了普通市民、个体户、私营业主，而且还调查了不少企事业单位、政府机关的工作人员，调查对象的年龄57％集中在25-45岁之间，这一年龄段的消费者正是房产消费的主力人群，因此本调查在样本的选择上具有较高的代表性。

调查对象的学历情况：调查对象的学历以高中中专程度与大专程度为最多，高中中专程度为49%，大专程度为20%，此外是高中以下程度占17%，本科文化程度占14％，没有硕士生以上学历。
调查对象的职业构成：调查对象的职业构成中，就职于私营企业的最多，占38%；其次是个体工商户，占29%；再次是事业单位占12%；此后是国营/集体企业、自由职业者、政府机构与三资企业，分别占有效调查人数的11%、6%、3%与1%。私营经济与个体经济比例较多，这与本次调查的对象偏重于有一定消费实力的消费者有关。

被调查对象的年家庭总收入：从调查数据看，大丰消费者家庭年收入在2-4万的为最多，占37%；家庭年收入在4-6万的，占21%。家庭年收入在6-8万的占9%，家庭年收入在8-10万的占5%，10万以上占6%。结合消费者访谈来看，大丰普通家庭的年收入在2-4万元左右，个体经营者的年收入在4-6万不等，公务员与私营企业主的家庭年收入6-10万甚至更高。然而仍有22%的家庭年收入在2万以下，说明大丰市消费者家庭年收入两极分化较为严重。
调查对象的日常出行方式：从统计数据看，被调查对象最普通的出行方式依次是摩托车（占51%）、自行车（占22%）、步行（占17%）、私家车（占4%）与公交车（占3%）；因此摩托车与自行车仍然是最主要的交通工具。

大丰消费者现有住房情况：从调查数据看，大丰消费者现有住房面积适中，大户型的比例不是很多。其中以60-80平方米的最多，占33%，其次是80-100平方米，占26%；再次是100-120平方米和150-180平方米的，各占11%，60平方米以下的占10%；120-150平方米的占6%，180平方米以上的占3%。
（2） 房地产消费倾向
对今后两年楼市发展趋势的认识：大丰消费者对楼市两年内的发展持乐观的认识。62%的消费者认为房价比前两年呈上升趋势；28%的消费者认为房价跟前两年相比会基本持平，不会出现太大的波动；有5%的消费者认为将出现下降的趋势；持不清楚观点的也仅有5%。

未来两年内的置业倾向：调查数据显示，64%的消费者表示会在两年内购房。26％的消费者在近两年内没有购房的打算，仅有10%的消费者表示没想过购房的事。不打算购房的这一群人中，已经完成了购房置业是主要原因。
优先考虑的购房区域：大丰消费者会优先考虑在哪个区域购房置业？调查数据显示，54%的消费者将城西新区大丰中学一带作为购房置业的首选，教育配套为该区域提供了强有力的支撑；其次是城东新区一带，有28%的消费者选择，原因是城东是农村环境优美，植被丰富，此外是大丰市政府以及机关单位将整体东迁，给消费者以信心，特别是年轻人由于没有地域概念，对配套的要求也不高，较能够接受城东新区；18%的消费者因为生活便利而选择老城区。因此，近期内城西新区和老城区仍然是绝大多数消费者置业的优先选择区域。

因为什么原因而购房：根据调查数据，大丰消费者购房的主要目的是为了拥有自己的住房与改善居住环境，其中32%的消费者为了拥有自己的住房，他们大多是首次置业，29%的消费者是为了改善居住环境。此外，为投资而置业的占18%，作为婚房的占10%，为子女购房的占9%。
影响消费者选择的因素： 对于住宅，影响消费者选择的因素依次是位置（12%）、价格（12%）、方便子女上学（11%）、环境优美（10%）、交通便利（9%）、上班方便（8%）以及发展前景（8%）开发商信誉（8%）等等。因此，位置、价格、教育配套、环境、生活的便利性是大丰人选择物业的重要因素。

是否会购买城东新区的住宅：是否会购买城东新区的住宅，40%的消费者表示会购买，这部分消费者认为城东新区前景较好、环境优美并且认为城东新区的开发建设初期房价不会太高，应该会与城西拉开较大差距；特别是年青人，由于没有地域观念，更容易选择城东新区。25%的消费者选择不会购买，主要原因：部分消费者是不喜欢这个地段，也有不少消费者是已有住宅或者因经济问题暂时没有购房打算。有35%的消费者选择没想过，作此选择的消费者主要持三种观点：一是对地块不了解，先看看再说；二是该地块目前比较偏僻，居住区成熟有待时日；三是要看户型、价格、环境有没有吸引力，房子品质如何而定。
住宅单价的接受倾向：根据调查，38%的消费者认为本区域的理想房价应该在2000-2300元之间；25%的消费者提出可以接受城东新区一带的的房价为2000元以下；24%的消费者能够接受2300-2600元的价格；根据消费者阈域原理，消费者在面对心动产品时能够接受20%以内的加价空间，因此合理单价在2400-2700元之间，均价2600元将是多数消费者对该区域房价的心理底线。

本区域满意的因素：对于本区域的满意因素，消费者感觉比较满意的依次是交通（19%）、绿化环境（19%）、空气质量（19%）以及地段（9%）等因素。多数人认为本地快的地段不差，但目前要形成居住环境的概念困难较大。

第五部分 项目SWOT分析
优 势（S）：
l 大丰市近五年来经过了快速的发展，从政府的思想意识到大丰市的城市形象都发生了较大的改变；
l 拥有国家一类开放口岸——大丰港；
l 属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，具有一定的经济发展的区位优势。
劣 势（W）：
l 苏北经济“只长骨头不长肉”的经济发展模式，GDP很高，财政收入还可以，城市建设面貌可以，但是老百姓收入不高。
l 大丰市国民经济发展水平和综合经济实力较弱，城市居民收入较低，消费能力不强，缺乏规模经济的拉动；
l 城市规划的定位不明确，发展方向的转变使社会资源被极大的浪费；
l 6.5 km2建设范围太大，建设周期太长，对吸引投资产生一定的阻碍作用。
机 会（0）：
l 城市化人口的增长；
l 长三角产业转移；
l 大丰市房地产发展处于初级水平，具有一定的发展空间；
l 消费者对住宅的刚性需求。
威 胁（T）：
l 国家宏观政策的不确定性，对城市化发展的控制，对房地产市场的打击；
l 固定资产投资将会压缩；
l 与政府的合作方式受宏观因素的影响较大，不确定性较大；
l 港口规划起点高，标准高，成为大丰，乃至盐城地区投资和资本流向“洼地”；
l 城西新区的建设对人口、资源的吸引将持续较长时间；
l 大丰市人均住房面积已居高不下，要得到大幅增长已没有多少的可能性。

结 论
通过几天严谨细致的调查，我公司与策划公司对大丰市城东新区建设项目的风险评估得到了完全一致的结论：目前大丰市的城市经济发展水平还不足以支撑城东新区的建设。
首先，大丰市国民经济发展水平和综合经济实力较弱。经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为苏北县级城市的大丰市，虽然经济一直保持了一定的增长（年均递增15％），但经济基础的薄弱（2007年GDP173.8亿元）仍然没有得到彻底的改善；城市居民收入较低（2007年人均可支配收入11154元），消费能力不强，缺乏规模经济的拉动；从恩格尔系数来看，大丰2007年的恩格尔系数为41%，说明总体消费水平停留在接近小康的层面上，社会消费一般，其中，住宅消费走势趋平，房屋销售和土地交易价格指数上涨不明显，预计这种趋势将继续保持若干年。
其次，“一体两翼”的空间规划和阿德莱德模式的港、城联动思维均会对城东新区的发展产生致命的威胁。所谓的两翼，一个是以文教为主的城西新区，一个是行政、公建、文体为主的城东新区，在一体化发展中，城西新区便会与城东新区产生激烈的竞争。虽然政府下大力气努力搬迁市政机构，使一部分调查者对城东新区产生了认同，但是鉴于城西各项配套设施逐步完善、城市环境大幅改善，加之大丰航母级的教育基地——大丰中学的强大吸引力，市场认同度较高的还是城西新区。加上今年国务院下令停止政府机关大楼的建设，因此给政府大楼搬迁对城东新区的支撑也增加了不少不确定因素。控制城东新区仅仅靠一种意向性的空间规划不足以改变东西居住格局的力量平衡。
另一个角度来看，城东新区也不可能成为港城的副城或者港区居住、生活的腹地。阿德莱德模式“港城要素的反向流动”是有两个前提的，一是汽车社会，二是距离在15公里左右，而城东新区和大丰港口距离达30公里，公共交通条件不完备，满足不了这样的要求。
第三，由于政府对土地市场的把控不到位，造成大丰市土地供应大大超出城市化进程的速度，房地产市场在激烈的市场竞争中一直处于低迷状态。2004年以来，大丰的土地市场供应保持在每年300亩左右，预计2008年土地供应仍然维持在这一水平甚至略有上升，加上政府行政部门搬迁到城东新区之后留下的空置土地，保守估计城西及城中地区可供土地仍有500亩左右。另外，2007年拍出的土地目前均未开发，未来三年的土地市场保有量将大增，这对城东新区的土地出让和房产销售将产生极大的威胁。
特别强调的是，国家宏观政策的不确定性，对城市化发展的控制，对房地产市场的打击，四川地震后压缩固定资产投资，与政府的合作方式受宏观因素的影响较大、不确定性较大等问题都将导致该项目的运作过程中存在极高的风险。
综合各方面因素，我公司认为目前大丰城东新区开发的时机尚未成熟，建议董事会暂停投资大丰市城东新区开发的各项议程！

目 录
第一部分 项目概况 2
1. 项目位置 2
2. 项目经济技术指标 2
3. 项目开发现状 2
第二部分 大丰市房地产宏观背景分析 2
1. 大丰市概况 2
2. 大丰市宏观经济发展状况 3
（1） 经济和社会发展主要指标预期 3
（2） 历年主要经济指标及增长率 3
3. 大丰市城市规划及建设 6
第三部分 大丰市房地产运行状况分析 7
1. 大丰市2003年-2007年房地产开发情况 7
2. 大丰市房地产运行状况 9
（1） 大丰市土地市场供应充足 9
（2） 可供销售房源量大 10
（3） 新开项目规模快速扩张 10
（4） 存量市场占据半壁江山 10
（5） 房价收入比持续高位 10
（6） 二手房市场异常冷淡 10
第四部分 大丰市消费者调查分析 11
1. 消费者住房需求调查概述 11
（1） 消费者调查的目的 11
（2） 项目调查方式 11
（3） 项目调查概况 11
2. 调查统计 11
（1） 受调查对象基本情况 11
（2） 房地产消费倾向 14
第五部分 项目SWOT分析 19
结 论 20