东方产权式酒店项目可行性研究报告.doc

杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书

东方产权式酒店

项
目
建
议
书
目 录
1 综述 1
1.1 概述 1
1.2 太阳能资源 3
1.3 建设必要性 3
1.4 项目任务和规模 4
1.5 场址选择 4
1.6 光伏系统总体方案设计及发电量计算 4
1.7 电气设计 5
1.8 土建工程 5
1.9 消防 6
1.10 工程建设方案 6
1.11 施工组织 6
1.12 生产运营管理 7
1.13 环境保护 7
1.14 劳动安全与工业卫生 7
1.15 节能降耗 8
1.16 投资估算 8
1.17 财务评价 8
1.18 结论及建议 8
2 太阳能资源 10
2.1 我国太阳辐射年总量的地理分布 10
2.2 山东省太阳能资源分布特点 10
2.3 聊城地区水平面太阳能资源分析 11
3 场址地址条件 13
3.1 概述 13
3.2 区域地质及构造稳定性 14
3.3 场址地质条件 15
3.4 结论及建议 16
4 建设的必要性 17
4.1 符合可再生能源发展规划和能源产业发展方向 17
4.2 合理开发太阳能资源，实现地区电力可持续发展 18
4.3 改善能源结构的需要 19
4.4 中国能源产业政策激励光伏发电 19
4.5 减排效益 20
4.6 社会效益 21
5 项目任务和规模 22
5.1 自然地理概况 22
5.2 社会经济状况 22
5.3 项目建设的规模 23
6 场址选择 27
6.1 场址选择原则 27
6.2 场址有利条件 27
6.3 本期光伏发电场址开发的选择 28
7 系统总体方案设计及发电量计算 29
7.1 太阳能发电的方案选择 29
7.2 光伏组件选型 29
7.3 逆变器选型 32
7.4 光伏方阵设计 33
7.5 方阵接线方案设计 35
7.6 总图布置 36
7.7 光伏发电工程年上网电量计算 38
8 电气 42
8.1 编制依据 42
8.2 电气一次 43
8.3 电气二次 49
9 土建工程 54
9.1 基本资料和设计依据 54
9.2 光伏发电工程 54
10 消防 56
10.1 消防总体设计 56
10.2 工程消防设计 56
10.3 施工消防 56
11 工程建设方案 57
11.1 工程总承包方案 57
12 施工组织 59
12.1 施工条件 59
12.2 施工总布置 59
12.3 工程建设用地 60
12.4 施工总进度 60
13 生产运营管理 61
13.1 工程管理机构 61
13.2 主要管理设施 61
14 环境保护 62
14.1 评价依据 62
14.2 环境现状 62
14.3 建设施工期环境影响评价及减排措施 62
14.4 综合评价 63
15 劳动安全与工业卫生 64
15.1 总则 64
15.2 工程概述 64
15.3 工程安全与卫生潜在的危害因素 64
15.4 劳动安全与工业卫生对策措施 64
16 节能降耗 67
16.1 概述 67
16.2 编制原则和依据 67
16.3 施工期能耗种类、数量分析和能耗指标 68
16.4 运行期能耗种类、数量分析和能耗指标 69
16.5 主要节能降耗措施 70
16.6 节能降耗效益分析 71
16.7 结论 71
17 投资估算和资金筹措 73
17.1 概述 73
17.2 编制原则及依据 73
18 财务评价 78
18.1 改扩建建设财务分析 78
18.2 光伏项目财务分析 85
18.3 财务投资和费用计算 85
18.4 光伏发电收入 86
18.5 财务评价 86
18.6 财务分析附表 87
第一章 总 论
1.1 项目概况
1、 项目名称：临安东方度假酒店（暂名）
2、 建设单位：（略）
3、 地块情况：位于临安市中心广场东侧，地块面积约17.1亩，用地性质为商贸综合用地
4、 建设主要内容：五星级产权式商务旅游度假酒店（暂定）
5、 建设单位概况：（略）
1.2 项目主要技术经济指标
1、 用地面积：17.1亩（11286平方米）
2、 酒店建筑面积：暂估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暂不计入）
3、 设计规格：五星级酒店标准
4、 酒店设客房约300套（GB/T14308）（含双人间、单人间、商务房、高级商务套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐厅、西餐厅或多功能厅），会议设施约300位，娱乐设施约600位。
1.3 研究的原则
本项目研究遵循下列原则：
1、 客观性原则。所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的具体情况作出修正评估而得。
2、 保守性原则。本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅作说明。
3、 简化原则。本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为辅。简化部分以注解说明，不影响评价结果。
1.4 研究的主要结论
1、 本项目经营前景良好，当产权客房投资者 产权客房投资者指购买产权分割后的客房的独立投资者，以获取酒店经营后的长期现金及综合回报作为投资回报。
以每平方米6500元的价格购入产权分割式客房时，每年可以得到5.6%的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达21.91%，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。
2、 本项目总投资19057.26万元（不含地下室部分，不计地下室部分的原因见第18页，计入地下室部分后总投资超过2亿元），按25%自有资金比例，需投入自有资金4251.72万元，项目净利润为3651.73万元，项目投资者 项目投资者指酒店项目整体投资开发商，此文中特指杭州半山电力集团有限公司在开发出售后获取现金投资回报，也可以选择获取部分固定资产作为开发投资回报，以固定资产的经营效益作为长期投资回报。
总投资回报率为19.16%，自有资金投资回报率为76.64%。对项目投资者较好的回报。
第二章 项目环境介绍
2.1 世界旅游业发展趋势
二战以后蓬勃兴起的旅游业，在经历了五十多年的发展壮大后，已经成长为全国最大的产业之一。据世界旅游组织2001年底公布的一份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，2001年全世界跨国旅游人数达到7.05亿。其中亚太地区接待的外国游客总数为1.25亿人次，比2000年增长5.5%，远高于全球平均1%的增长速度。报告显示，在2020年之前，全球跨国旅游人数将会以年均4.1%的增幅递增，到2010年跨国旅游人数将达到10亿，2020年将达到16亿。
2.2 中国旅游业及宾馆饭店业市场分析
国家统计局统计数据表明，2002年我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达5566亿元，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点。统计结果显示，2002年入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。其中外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%。国际旅游外汇收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。全国国内旅游人数达8.78亿人次，国内旅游收入为3878亿元，分别比上年增长12.01%和10.11%。
随着改革开放的不断深入，综合国力的进一步加强，中国的旅游业将攀上一个新的高峰。据世界旅游组织预计，到2020年，全球将有16亿国际游客，而中国将以1.3亿游客入境、一亿游客出境成为世界第一大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达10亿人次以上，中国将成为世界第一大旅游大国。
同时，我国在旅游服务设施和旅游服务质量上也得到了很好的发展，日益与国际接轨。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，客房94.82万间，增加5.88万间。在总量大幅度增长的背景下，全国平均客房出租率比上年提高了2.4个百分点，达55.9%。其中：星级饭店达到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率为57.6%，同比提高3.2个百分点。星级饭店的营业收入占到全国旅游饭店营业收入总额的70%。
2.3 浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析
浙江省是一个旅游资源大省，旅游资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第一，具有相当大的资源优势。今年来，我国旅游业已形成了相当的产业规模，开发了一大批新景点新景区，具备了多元化、多层次的综合接待能力，构成了较为完善的旅游生产力体系。到2002年，浙江旅游业综合实力已位居全国前列。统计资料显示，2002年，浙江接待海外旅游者 204.1万人次，旅游外汇收入9.28亿美元，分别比上年增长39%和32%。国内旅游方面，浙江接待国内旅游者8020万人次，国内旅游收入633.8亿元，分别比上年增长16.3%和19.8%。旅游业已成为我省国民经济的增长点和新兴的支柱产业。
到2000年底，全省旅游饭店已达594家，共有客房数近55733间，床位111016张。平均客房出租率约64.31%，高出全国平均水平8.46%，营业收入达68.52亿元。其中星级饭店411家（含五星级3家，4星级25家），平均客房出租率65.21，营业收入总额56.25亿元，占全省旅游饭店总营业收入的82.1%。最新统计资料显示，浙江高星级旅游饭店的客房出租率和营业收入增长势头强劲，已成为整个旅游饭店的主流。
2.4 杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析
截止到2000年底，杭州旅游饭店已达138家，比上年增加33家，共有客房数20535间，床位39902张。客房出租率65%，远高于全国平均水平。
根据美国HORWATH ASIA PACIFIC 对杭州市酒店业2001年和2002年的市场最新调查说明：
A、 一类酒店的平均客房率为68%；平均房价为358-411元；
B、 二类酒店的平均客房率为66%；平均房价为212-240元；
C、 客房供应年增长率为6.1%；客房住客增长率为7.5% 此项数据表明酒店客房的需求增长大于供应增长，酒店业的效益将在今后相当长的一段时间保持稳步增长。

注：以上数据均来自于各级旅游管理部门权威统计数据。
2.5 临安市概况
临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西进黄山，北上南京、上海，南下宁波、温洲、大都可朝发夕归，市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城48公里。临安有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是一座吴越文化内涵丰富的文明古城。
临安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黄山高速公路横贯东西，八条省界道纵横南北与沪杭、杭长、皖赣铁路相通，青山航道与京杭大运河、钱塘江沟通，年吞吐量120万吨。
目前杭州到临安有数条高速（高等级）公路在建（见附录三），其中杭青高速公路2004年底建成后，杭州到临安的公路行程仅需25分钟。道路交通的改善将极大的促进临安旅游业的发展，也对本项目的经营效益产生良性影响。
2.6 临安市旅游环境和酒店业市场分析
临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹、名人古迹于一身。已成为杭州市旅游西进的辐射区。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。
临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店8家。三星级酒店非双休日平均房价305元/天.间，全年平均房价328元/天.间，客房出租率为65%。随着临安旅游的兴起，双休日和节假日酒店客房常常出现供不应求的情况，酒店业经营业绩良好。据从2003年1月至10月15日的最新统计数据，临安旅游共接待人数205万人次，客源市场以上海江苏为主。浙江省内游客比例也由15%增长到35%。散客人数比例不断增长。临安星级宾馆（包括二、三星级）1至10月份平均入住率达75%。其中三星级宾馆临安大酒店、钱王大酒店入住率达85%，黄金周和双休日更达94.99%。
具体见附录二。
2.7 本项目客房出租率预测
本项目实施后，将成为临安最高档次的，集住宿、餐饮、会议、度假、休闲、娱乐等诸多功能于一体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商务度假酒店。根据全国、省、杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成后第三年，达到75%、450元；到建成后第八年，达到80%、500元并保持稳定。本测算保守预测，按建成年份最低数为68%、388元。
第三章 产权式酒店模式及本项目模式选择
3.1 国内外常见的旅游度假酒店模式
目前国内外常见的旅游度假酒店有三种模式：常规住宿型酒店、旅游目的地酒店和产权式度假酒店。
1、 常规住宿型酒店：在旅游度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店。在酒店内配置的餐饮和附属娱乐设施较少。仅以满足住店客户为主。此类酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引。酒店入住客人对区内旅游特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高。此类酒店造价不高，一般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海度假村等。
2、 旅游目的地酒店：此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位。在功能上，店内的度假设施和住宿设施并重。店内的娱乐和度假设施特别齐全，酒店本身可构成旅游目的地。在经营上店内的配套设施同时为住店客人、本埠客人和来度假的不过夜客人服务。此类酒店的休闲项目建设要求严格，造价较常规住宿酒店高，如杭州金马饭店、之江度假村等。
3、 产权式度假酒店：产权式酒店的英文全称“TIMESHARE”，即“时间共享”，作为一种新型的房产投资和消费模式，它依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产的新型投资方式。
产权酒店起源于20世纪60年代，风行于世界著名旅游城市和度假胜地。是一种介于房产和酒店之间的股份式酒店。将酒店的总使用期分为若干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有独立产权的资产单位，出售给投资人，投资人能获得经营利润的分红，同时还获得一定时段的客房消费权。投资人的产权在使用期内可以进行抵押、转让和继承。产权酒店使投资人的投资方式跳出了“购房出租”和“购房——升值——出售”的传统模式，实现了“分割置业”和“经营生财”。
我国早年操作的产权酒店位于海南、广西等省，随着房产升温和旅游发展，产权酒店渐成新热。杭州乐园产权酒店的成功即是一例。2001年4月浙江临安钱王大酒店转为产权酒店，一个星期中，94间客房即被抢购一空（见附录一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以说，目前国内产权酒店已进入了新的发展时期。
3.2 产权式酒店模式介绍
产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高。酒店由休闲俱乐部、客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种娱乐、健身和休闲项目构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务。物管中心有酒店管理中心、社交俱乐部和物业管理功能。在海南三亚、广西北海、上海和北京也尝试采用这种方法，其优点是：一、接待容量拓展快，能在较短时间内形成规模；二、在同等接待容量下可以减少投资风险，固定资产由购房业主分担，经营风险由开发商承担。三、房产业主即是产权酒店的消费者又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店的整体照徕能力。四、这类酒店的客源市场有较大的培育弹性空间，可以边培育市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量。
（一）产权式酒店主要类型
1、时权酒店
即由瑞士亚历山大.耐首次提出的“Time-share Hotel”，是产权酒店的开端，酒店向游客、中产家庭和企业集团出售，在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。
2、退休住宅型产权式酒店
　　是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的产权酒店在美国比较多见。
3、有限自用投资型产权式酒店
　　开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于旅游度假胜地，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，按分期付款选择的年限后取得产权，投资者可以将单间产权按市场价格自由出售或卖给酒店管理公司，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报。
（二）产权酒店的经营特点
　　产权式酒店的客户一般70％是中产家庭投资，30％左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会使用。
　　作为一种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原则，无论对开发商还是投资者，都能演绎出丰富的商机。
（三）产权酒店的销售经营模式
产权式酒店的收益方式一般分为固定收益式和风险收益式两大类。
1、固定收益模式
固定回报型投资方式，酒店管理公司赠送住房消费卡，业主享有合同期内每年七天的免费居住权（同等标准，节假日外），二十天的市价三折权（节假日外）和全年任何时候的七折权。
住房卡价值=房间牌价×40％×[7天+20天×（1-30％）+338天×（1-70％）]
总收益率=(固定回报5.56％+住房卡价值)/总房款
浙江田园房地产开发有限公司开发的黄龙月亮湾酒店（三星级）采取的就是固定回报的收益方式。因此以黄龙月亮湾酒店A型客房42.24m2,B型客房93.82m2为例，列出其投资收益见表3.1。
黄龙月亮湾酒店投资收益表3.1
指标
支出
收益
总收益率
户型
建筑面积
M2/元
总房款
首付款30%
贷款20年元/年
计算方式
房间牌价
折扣
出租率
毛收益
净收益
住房卡
A
42.24
4000
元/m2
168960
50960
9376.33
市场状态
588
0.5
60%
64386
28973.79
免费入住
22.6%
保守估计
588
0.4
35%
30046
9461.76
固定回报

9394.18
28788
B
93.82
5200
元/m2
487864
147864
27016.53
市场状态
1180
0.5
60%
129210
58145
免费入住
17.4%
保守
估计
1180
0.4
35%
60298
27134
固定
回报

27125.24
57773
由上表可知投资者只须付足30%首付款，酒店将提供7成20年按揭等值回报。
上表的净收益、收益率未计算投资者获得的房产增值收益。
对于投资型业主，根据杭州旅游酒店的平均水平，客房成本为其收入的8-10%，如按10%计算，客房出租率在40%左右就能平衡投资者的投资回报。预计利润回报，将比市内住宅或写字楼的投资、股票投资、国债投资更可靠、更丰厚、更长久。投资固定收益式产权酒店与其他投资方式收益比较列表如下：
投资方式
投资回报率
风险来源
产权酒店
10%-30%+免费浪漫度假+物业产权的增值
酒店管理公司经营不善：可通过聘请信誉度好、经营业绩卓越的酒店公司规避。
市区内的公
寓、商住投资
方式楼
6%-10%+物业产权
空置没有租出去，无房租收入；
未来供应量大，造成房租下降；
大多数房款超过30万，资金占用量大。
股票投资
不确定
风险大，股市跌涨难测，散户经常被套。
期货买卖
不确定
风险大跌涨难测
外汇买卖
不确定
要求投资者有经验和时间；
风险大，尤其是方向性事物的损失无法挽回。
收藏艺术品、币、卡、邮票等
不确定
投资者需有相当的鉴赏能力，甄别真赝；
投资币、卡、邮票等，与发行量密切相关，稍有不慎，就会成为废品一堆，熊市常持续多年。
国债
利率低：2.44-4.08%
通货膨胀，风险很低。
储蓄
利率极低：0.99-2.88%
通货膨胀，国家金融政策，风险很低。
购买保险
遭遇不幸，
才获赔偿
宁可希望健康平安，不要赔偿。
1、 险收益模式
这种模式的典型如海南皇冠滨海温泉酒店。其运转方式采用前期适量回报，后期风险共担方式，投资者全额购买产权客房后，后期收入视酒店的经营情况而定，这种方式计算公式为：
酒店经营第一年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的5%；
酒店经营第二年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的10%；
首两年一般用总楼价的15%的红利进行让利。可抵冲15%的房款，或领取15%的红利现金。在计算中可将项目简化为投资者只付85%房金，酒店经营第三年度，投资者将按如下公式获得红利回报：
投资人年租金总收益=（客房年租金总收入）×（1-17%经营成本）×70%分成比例
客房年租金总收入=年均入住率×酒店客房日均房价×365天
酒店客房日均房价=投资者分红系数×酒店客房日均租金=（客房原售价/酒店客房原总售价）×酒店客房日均总租金
分红系数和可分配年度利润额度由物业管理委员会和业主委员会共同研究决定。
风险收益法是开发商少量定量让利，投资人的汇报则取之于经营管理，这种模式的风险由开发商和业主共同承担。
3.3 本项目的模式选择
在浙江新一轮经济建设中，旅游项目和房产项目建设都在寻求共享市场的互利发展道路，而杭州旅游西进和临安休闲度假胜地定位的影响，使得在临安建设产权式酒店成为一种现实的选择。采用产权酒店的建设模式可以发挥旅游和房地产二个产业方向的优势，将游客对郊外度假的追求和购房投资、购房商居的市场需求结合起来，用市民对房产的投资热情来引导和培育休闲市场。对解决临安度假休闲住宿设施建设和改善当地产业结构都具有现实意义。从本项目的地理环境条件看，由于地块位于临安市民广场一侧，可利用广场借景造景，形成良好的度假休闲环境，对投资者具有较大的吸引力。
因此，本项目建议采用有限的自用投资型产权式酒店模式。
第四章 效益分析
4.1 酒店经营效益分析
4.1.1酒店营收估算
a、 客房收入：
根据临安目前的酒店平均房价，考虑到本酒店作为临安最高星级酒店的集聚效应和杭临高速交通通车后客源增加等因素，本测算保守估计酒店的平均房价为388元/天.间，出租率为68%，300间客房年出租收入约为：300×388×68%×365=2889万元。
b、 餐厅经营收入：
本项目地处临安市中心人民广场，地理位置优越。根据我们对临安餐饮、娱乐市场消费水平、消费心理的调查，我们认为：由于本项目的特殊地理位置及在建成后数年内临安最高档次餐饮、娱乐场所的市场领先者地位，本项目的餐饮、娱乐消费客源呈现多样性，即不仅吸引住店客人，非住店客人将是本项目餐饮、娱乐消费的重要来源。
预测：
中餐厅800餐位×2餐×50元/人均消费×80%上座率×365天=2336万元
其它餐厅400餐位×2餐×38元/人均消费×50%上座率×365天=554.8万元
早餐不计入餐饮收入，作为客房附加服务赠送客人，在客房收入中体现。
综合约为2890.8万元
c、 休闲健身、娱乐、商务中心、会议场租等服务收入：
如b所述，本项目休闲娱乐前景乐观，在方案设计中可作重点考虑。测算以日收入1.65万元计约为600万元（1.65×365=602.25）
d、 其它收入：包括旅游商品销售收入、客房商品销售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品销售收入等，约为250万元
综合上述几个部分收入，本项目年营业收入约为：6629.8万元
4.1.2 酒店营业成本分析
a、 外购原辅材料费：
本项目外购原辅材料包括宾馆营业所需的客房内的日常用品开支、餐饮日常经营成本、旅游商品进货费用以及其他服务所需用品的购货开支等。估算本项目原辅材料费用每年约需1529.46万元。
其中：
客房消耗2889×8%=231.12万元
中餐餐饮成本2336×40%=934.4万元
其它餐饮成本554.8×30%=166.44万元
休闲健身、娱乐、会议场租等服务成本600×10%=60万元
商品销售成本250×55%=137.5万元
b、 燃料动力费：
本项目的燃料动力费包括所使用的水费和电费。估算项目营运年燃料动力成本约为营业收入的7%为：6629.8×7%=464.09万元。
c、 工资福利：
本项目所需人员约450人，人均 年开支15000元，总开支675万元。
d、 摊销费用：
本项目前期费用暂计1000万元，作为递延资产按10年摊销，每年摊销100万元，提取的现金用作房间设备的维护和重新购置。
e、 折旧费用
本项目装修设备（暂估）7200万元按5年折旧，每年的折旧费用为1440万元。折旧费用用作重新装修的费用。其它固定资产投资（17006.87+1050.39-7200）=10857.26万元按40年平均折旧，每年的折旧费用为271.43万元。
f、 税
营业税及附加按暂5.5%计，需交纳营业税及附加共6629.8×5.5%=364.64万元
4.1.3 经营效益测算
本项目的年总利润为：
6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18万元
按33%的所得税计，净利润为1196.07万元。
本项目经营年度现金净流入为：1196.07+100+1440+271.43=3007.5万元。
说明：装修折旧提取用作重新装修之用，其现金在期满之前可用作资金投资获取投资收益，按目前资金市场6.5%左右的低风险收益率测算，年可获资金投资收益近百万元。依据保守性原则，此项收入不计入效益测算。
4.1.4 产权酒店售价及业主投资回报测算
每年投资者实际可分配回报为净利润和固定资产折旧共计1196.07+271.43=1467.5万元
每平方米投资年现金回报率为14675000/40000/6500=5.64%
考虑到资产增值、酒店免费客房、折扣等回报因素，客房业主以每平方米6500元的价格投资本项目分割产权，投资回报率相当可观。
投资案例分析如下：
以前述案例中的固定回报型投资方式，酒店管理公司赠送住房消费卡，业主享有合同期内每年七天的免费居住权（同等标准，节假日外），二十天的市价三折权（节假日外）和全年任何时候的七折权。业主收益如下：
指标
支出
收益
总收益率
户型
建筑面积
总房款
首付款30%
贷款20年元/年
计算方式
房间牌价
折扣
出租率
毛收益
净收益
住房卡
A
45
292500
87750
204750/
5.04%
1355.79/
16269.48
客房收益
598
0.65
68%
96475.34

免费入住
21.91%
整体收益

16509.38
总收益

47576.88
现金净收益=14675000/40000×45=16509.38元
住房卡价值=598×65％×[7天 +20天×（1-30％）+338天 ×（1-70％） ]=47576.88元
总收益率=（16509.38+47576.88）/292500=21.91%
由测算可知，投资者只须付足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店经营现金回报支付。业主在支付了30%的首付款后，酒店经营者可以每年给予产权客房投资者现金回报5.64%，总投资回报率达21.91%，还可享受物业增值收益。
4.2 酒店开发投资成本分析
（一）规划指标
1、 项目总用地面积：11406平方米
2、 预计建筑面积：40000m2，（不包括地下室）
3、 容积率：3.5（暂估）
（二）、投资成本估算（按静态法估算）
开发成本费用预测表
（土地价格未确定，暂按80万元/亩计算）
项目
计算依据
万元
（一）、土地成本
1+2
1409
1、土地出让金
80万/亩
1368
2、契税
0.03
41
（二）、建安工程成本
1+2
12400
1、建安费用
约1300元/平方米
5200
2、装修装备
约1800元/平方米
7200
（三）、前期工程费
1
160
1、勘探、设计等前期费
约40元/平方米
160
（四）、规费
以下6项之和
334.4
1、大市政配套费
45元/每平方米
180
2、人防工程费
15元/平方米
60
3、地方高教费
10元/每平方米
40
4、白蚁防治费
1.6元/每平方米
6.4
5、墙改费
10
40
6、散装水泥费
2
8
（五）、杂费
以下9项之和
846
1、绿化费
按35元/平方米估
140
2、电话管线
按4元/平方米估
16
3、有线电视
按6元/平方米估
24
4、自来水、电力
按55元/平方米估
220
5、安全监控
按20元/平方米估
80
6、预决算审核费
（二）×0.15%
18.6
7、质监费
（二）×0.25%
31
8、监理费
（二）×1.1%
136.4
9、物管基金
按45元/平方米估
180
合计
开发成本+开发费用
15149.4
（六）、不可预见费
（开发成本+开发费用）×5%
757.47
（七）、间接费用
以下二项之和
1100
（一）、管理费用
250×3
750
（二）、销售费用

350
总计
开发成本+开发费用+不可预见费
17006.87
注：根据简化原则，地下部分未计入成本，以可销售经营的车库等收入冲抵平衡。地下部分一般需投资数千万元，因此项目总开发成本费用会超过2亿元。
4.3 资金筹措和财务成本
资金筹措方案如下：25%为自有资金约4251.72万元,75%为银行和其它方式融资。以年息5.49%计入财务成本，开发建设期三年，按资金平均流入简便计算财务成本发生时间为1.5年。
则财务成本为:17006.87×75%×5.49%×1.5=1050.39万元.
4.4 酒店开发投资效益测算
酒店销售收入：6500元/m2×40000=26000万元
营业税及附加：26000万元×5.74%=1492.4万元
项目总投资：17006.87+1050.39+1000（开办费）=19057.26
利润总额：26000万元-1492.4万元-19057.26=5450.34万元
所的税：5450.34×33%=1798.61万元
净利润：3651.73万元
此项目的总投资收益率为3651.73/19057.26=19.16%
自有资金投资收益率：19.16%×4=76.64%
敏感性分析见下表。由表可见地价变化及销售价格的变化将影响投资收益率、税后利润等指标，敏感性大。

杭州名健投资咨询有限公司 临安东方产权式酒店项目建议书
利润敏感性分析表 敏感性分析用作分析建设成本的变化对利润的影响，因此本敏感性分析中的总成本费用特指建设成本费用，不含财务费用和开办费。总投资收益率亦以此数据为准。

地价
销售价格
利润分析
50万/亩
60万/亩
80万/亩
100万/亩
6000
元/m2
6500
元/m2
7000
元/m2
6000
元/m2
6500
元/m2
7000
元/m2
6000
元/m2
6500
元/m2
7000
元/m2
6000
元/m2
6500
元/m2
7000
元/m2
总成本费用
18468.23
18468.23
18468.23
18664.58
18664.58
18664.58
19057.26
19057.26
19057.26
19450.02
19450.02
19450.02
税后利润
2783.30
4046.38
5309.46
2651.74
3914.82
5177.90
2388.62
3651.73
4914.78
2125.50
3388.58
4651.66
总投资收益率
15.07%
21.91%
28.75%
14.21%
20.97%
27.74%
12.53%
19.16%
25.29%
10.93%
17.42%
23.92%
自有资金投资收益率
60.28%
87.64%
115%
56.83%
83.9%
110.97%
50.14%
76.64%
103.16%
43.71%
69.69%
95.66%

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第五章 结论和建议
5.1 结论
本项目是一个有相当赢利潜力的项目。项目经济效益较佳，在财务上是可行的。
5.2 建议
○本项目应通过正确的整体定位规划设计，力求建设成为临安标志性建筑。建议通过与当地政府沟通，争取能充分利用广场资源借景造势。
○本项目的建设经营与当地政府密切相关，建议尽可能争取得到当地政府的优惠政策支持以及客源方面的支持。
○由敏感性分析可知，土地的价格将直接影响投资回报，建议尽可能争取理想的地价。
○本项目建筑面积应留有空间，容积率应设法争取到4—5。
○本项目的销售经营模式建议采用固定收益方式。给予产权客房投资者年固定现金回报率建议设定为5.6%。
○本项目实际运作过程中可采用灵活的销售策略，如餐厅包厢等经营性场地一次性拍卖，收益用于资金性投资，既提高经营性场地的上座率，又提高了整体经营效益。
○本项目的投资商的开发投资收益可以物业形式体现，通过经营收益长期收回，以避免高额的所得税。
附录一 临安旅游名胜一览表
名称
地址
距离临安
周边部分饭店宾馆及价格
（元/间.天）
浙西天滩
龙岗镇龙井村
60km
浙西大峡谷饭店（100-20