前期物业管理服务合同新.doc

前期物业服务协议

甲方：
乙方：

前期物业服务协议
甲方： 广州市番禺碧桂园物业发展有限公司 ；
法定代表人： ；
住所地： 广州市番禺区大石镇朝阳西路43号（大石所） ；
邮编： 511430 。

乙方： 广东碧桂园物业服务有限公司广碧分公司 ；
负责人： ；
住所地： 广州市番禺区大石镇南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层 ；
邮编： 511430 ；
资质等级： 一级资质 ； 证书编号：（建）1050232 。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 广州碧桂园一、二期（以下简称“本物业”）提供前期物业管理服务事宜，订立本协议。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
1.物业名称： ；
2.物业类型： ；
3.座落位置： ；
4.建筑面积： 。
备注：。（物业构成明细见附件）
第二章 物业服务内容和质量规定
第二条 在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务涉及以下内容：
1.本物业共用部位的维护和管理服务，涉及：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。
服务内容与规定：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及平常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处在正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。
2.共用设施设备的维护和管理服务，涉及：社区道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。
服务内容与规定：依照设施设备的保养规定，定期对共用设施设备进行巡查及平常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处在正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。
3.协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。
服务内容与规定：协助供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关部门对本物业公共区域内供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设施设备出现问题时，及时告知有关部门进行维修；劝阻、制止破坏公共区域供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的行为。
4.公共文体康乐场合及其设施设备的维护和管理服务，涉及本物业管理区域内的公共文化体育场合、公园及有关设施设备。
服务内容与规定：根据本物业管理区域内公共文体康乐场合及其设施设备的使用和运营情况，定期进行巡查及平常维护，对有损坏的设施设备及时进行维修、维护，保持公共文体康乐场合及其设施设备处在正常使用状态。劝阻、制止破坏公共文体康乐场合及其设施设备的行为。
5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，涉及：公共绿地、花木、园艺小品、欣赏水池、湖泊。
服务内容与规定：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、解决枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；劝阻、制止破坏绿化的行为。
6.公共环境卫生的管理服务，涉及：公共场合、道路、房屋共用部位的清洁卫生。
服务内容与规定：依照相关规定及标准，清扫本物业管理区域内的公共道路等公共场合，拖抹公共楼梯；劝阻、制止破坏公共环境卫生的行为，保持本物业公共区域内公共环境的整洁。
7.交通与车辆停放秩序的管理服务。
服务内容与规定：根据本物业的实际情况，巡检、维护本物业公共区域内的道路交通标记、指引、警示等标志；配合公安部门维持本物业公共区域内道路交通秩序及对本物业公共区域内交通事故的解决；劝阻、制止扰乱交通与车辆停放秩序的行为。
8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，涉及：对本物业公共区域及进出本物业的各出入口进行巡查、管理。
服务内容与规定：根据本物业的实际情况，协助公安部门做好本物业公共区域内的公共秩序维护、公共安全防范工作。采用智能化管理方式，对进出本物业各出入口的人员、车辆进行管理。制定安全防范制度，提供24小时巡查服务，对公共区域设定合理的巡查管理方案；发现安全设施损坏及时报修；若发现违法犯罪活动，及时依法采用措施进行制止，并及时报告、配合公安部门进行解决。
9.装饰装修管理服务。
服务内容与规定：依据相关的法律法规，制定本物业装饰装修管理规定，告知业主和物业使用人装饰装修的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向本地政府主管部门报告，配合本地政府主管部门对本物业管理区域内的装饰装修活动进行管理。
10.社区文化工作的管理服务。
服务内容与规定：负责本物业管理区域内的社区文化宣传工作，协助组织好本物业的业主开展各种文化体育康乐活动；在重大节假日期间组织并配合甲方开展社区文体活动。
11.对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及其他物业使用人档案资料的管理服务。
服务内容与规定：对本物业相关的工程图纸及竣工验收资料收集齐全、分类清楚，并建立相应档案，完善使用登记制度；对甲方、业主及其他物业使用人档案记录清楚、准确、完整，并及时进行更新，建立档案管理、使用和保密制度。
12.负责本物业其他分期开发项目的前期物业管理筹备工作。
服务内容与规定：根据整个项目的整体规划和管理方案，针对各分期开发项目的特点，协助、配合甲方组织好各分期项目的前期物业管理筹备工作。
第三章 物业服务费用
第三条 本物业的物业服务费采用包干制方式。
1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：
（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：
步梯洋房：按房屋建筑面积 元/月·平方米计收；
独立别墅：按房屋建筑面积元/月·平方米计收；
花园：按花园面积 元/月·平方米计收。
上述计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。
（2）车位的物业服务费由甲方或业主按以下标准交纳：
汽车车位： 150 元/月·个；
摩托车、电动车、助力车车位： / 元/月·个；
自行车车位： / 元/月·个。
2.本物业的物业服务费重要用于以下开支：
（1）乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）本物业共用部位、共用设施设备的平常维护保养费用；
（3）本物业公共绿化养护费用；
（4）本物业公共环境清洁卫生费用；
（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；
（6）乙方的办公费用、固定资产折旧费用；
（7）开展社区文体活动费用；
（8）公用水电费用；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）经乙方与业主协商批准后的其他费用。
除以上支出项目外，国家、地方法规政策规定直接向甲方、业主或其他物业使用人征收的其他费用，均不计入物业服务费支出。
第四条 乙方按照约定标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容与规定提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第五条 物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；业主和乙方批准，物业服务费的计收标准可按本地消费者物价指数的变动幅度调整，并按调整后的计收标准执行。
第六条 物业服务费应按 月 交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖协议约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。
第四章 物业的经营与管理
第七条 本物业管理区域内停车位的经营与管理：
1.停车位的场地使用费按本地政府物价部门批准的收费标准收取（长期场地使用费除外），其收入归停车位的场地所有权人。
2.本物业管理区域内的停车位属于甲方所有，委托乙方负责管理，其他业主若使用停车场中的车位，应按第三章的约定支付场地使用费，费用由乙方代收代付给甲方。
3.车位的场地使用费和物业服务费并不包含对车辆及其车内财物的保管费用。业主或物业使用人对车辆停放有保管规定的，由相关业主或物业使用人与乙方另行约定。否则，发生车辆损坏或丢失等事故的，由侵权方承担法律责任，与乙方无关。
第八条物业专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按相关法律、法规及本地政府主管部门的规定执行。
专项维修资金用于本物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造等费用支出，属全体业主共同所有。
第五章 甲、乙双方的权利和义务
第九条 甲方的权利和义务：
1.在物业交付使用前，甲方应会同乙方按照国家验收质量标准规定，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，签确查验、交接记录和物业承接查验协议。物业承接查验所产生的相关费用由甲方承担。
2.在约定期限内，在现场查验工作开始前，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文献和物业使用说明文献；
（4）承接查验所必需的其他资料。
3.物业交接后，甲方应按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题。
4.委托乙方管理的房屋、共用部位、共用设施设备应达成国家验收质量标准规定，如在保修期限和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。
5.负责制定《碧桂园临时管理规约》，并将其和《碧桂园前期物业服务协议》作为商品房买卖协议的附件，规定物业买受人书面承诺遵守《碧桂园临时管理规约》和《碧桂园前期物业服务协议》。
6.审议乙方制定的物业服务方案。
7.监督乙方各项物业服务工作的实行。
8.负责与每位购房业主签订《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
9.协调、解决涉及本物业的物业管理服务工作。
10.其他： 。
第十条 乙方的权利和义务：
1.设立专门机构负责本物业的物业服务工作，并委派具有岗位资格的人员从事管理服务工作。
2.根据有关法律法规及本协议的约定，制订本物业的物业服务方案。
3.承接本物业的物业服务时，会同甲方对本物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签确工作。
4.根据有关法律、法规的规定和本协议的约定，向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费。
5.对业主和物业使用人违法违规或违反《碧桂园临时管理规约》、《碧桂园前期物业服务协议》的行为依法进行劝谕、制止、向政府行政执法部门报告解决。
6.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化等的年度维修计划和大、中修、更新、改造方案并组织实行。
7.建立、健全本物业管理服务的档案资料。
第六章 物业服务用房
第十一条 甲方应按照有关法律、法规的规定向乙方提供可以直接投入使用的物业服务用房。
物业服务用房，属于业主共有。由乙方在本协议期限内无偿使用，但不得转让或改变其用途。
第七章 违约责任
第十二条 甲方如未能履行其约定使乙方未达成约定的服务规定，乙方有权规定甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止协议，因此导致乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济补偿。
第十三条 乙方所提供的服务达不到本协议约定的服务内容和质量规定，甲方有权规定乙方限期整改，整改后仍不符合规定的，甲方有权终止协议，因此导致甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济补偿。
第十四条 除第十二条、第十三条规定的情形外，甲、乙双方的任何一方不得擅自终止本协议，否则应向对方支付 贰 万 元（ ￥20230 元）的违约金，由此给对方导致的经济损失超过违约金的，对超过部分应给予相应的补偿。
第十五条 甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。
第十六条 甲乙双方一致批准，以下事由所致伤害，乙方不负补偿责任：
1.因不可抗力因素或非乙方能控制的其他事由，涉及但不限于因自然灾害、政府行为或法律、法规及政策变动所致损害；
2.乙方已履行本协议约定义务，但因本物业自身固有瑕疵所致损害；
3.因非乙方过错出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运营障碍所致损害；
4.物业管理区域内发生的刑事、治安案件（涉及但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所致损害，因乙方过错导致的除外；
5.自甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费之日起至清偿之日止，该期间内所产生的任何非乙方过错所致损害；
6.甲方、业主、物业使用人未经乙方批准，擅自规定乙方工作人员提供服务所致的任何损害；
7.因甲方、业主、物业使用人或第三人故意或过失所致或因甲方、业主或物业使用人违反本协议、《碧桂园临时管理规约》、《碧桂园前期物业服务协议》或其他物业管理规定所致的一切相关损害。
第八章 附 则
第十七条 本协议中下列词语的涵义是：
1.业主：是指物业所有权人。
2.物业使用人：是指物业承租人和实际使用物业的其别人。
3.物业买受人：是指物业出售协议中拟定的物业购买人。
4.物业的自用部分：是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖协议，应当包含本协议约定的内容；物业买受人签订物业买卖协议，即为对接受本协议内容的承诺。
第十九条 本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
第二十条 本协议未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
第二十一条 本协议及补充协议中，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。
第二十二条 本协议中涉及的币值，均指人民币。
第二十三条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
第二十四条 本协议壹式 叁 份，甲乙双方及物业行政主管部门各执 壹 份，具有同等法律效力。
第二十五条 本协议经甲乙双方签署后生效，即自 年 月 日起至 本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务公司与其签订的物业服务协议生效时，本协议自动终止。

甲方：（盖章） 乙方：（盖章）
甲方代表人： 乙方代表人：
年 月 日 年 月 日

物业（住宅）构成明细表
类型
栋数
套数
土地面积
建筑部分
花园部分
备注
建筑面积
收费标准
花园面积
收费标准
/
步梯洋房
230
5558
530067.72
530067.72
2.00
100471.10
0.50
/
独立别墅
82
82
20957.5
20957.50
2.50
28269.60
0.50
/
合计
312
5640
551025.22
551025.22
/
128740.7
/
/