中天商务中心营销执行方案模板.doc
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1、中天商务中心营销实施方案 一、产品情况分析:1、项目分析:7号楼总面积已售面积未售面积单价租金备注库房520.270520.27258815交定用户2位门面529.0993.86未租赁面积:435.23988858以租赁为主写字楼3223.261251.573-5层1511.8928886楼401.84688交定三层一写字间用户一位累计4272.621345.432433.96剩下租赁月租金25243.34可销售面积累计2665.66可销售金额累计7596435.4交定用户分析:租赁库房用户两位,需求面积为170和88;写字间意向购置用户一位,需求面积58平方米;意向用户分析:老用户预购整层库
2、房,心理价位为2350元,和物业管理配合处理下货问题,需要深入跟进。 2、市场环境分析(市场改变原因):、永江厂铺面、仓库租赁期到期,药业批发商需要寻求新仓储地点,对仓库需求量增加。、富源药业物流中心专业计划设计及物流通道,影响了投资者尤其是药业物流企业投资者对本项目关注。、现在正处于地产销售旺季,但前期销售准备工作不充足,错过了部分销售时机;再过30天将是大部分药业经营商支付大量货款时机,、项目写字楼物业管理水平及收费标准受到用户质疑;、园林路改造,市政配套设施加强。一定程度上影响了投资者投资方向;、项目营销周期过长,造成市场疲软,销售主动性不高;怎样突破老用户口碑,造成热销局面,需要加强营
3、销手段及现场销售技巧;结论:项目现在所处市场环境及可售销售总额所带来营销阻碍不容乐观,大环境和小环境均对本项目标销售造成很大影响,劣势大于优势。需要对销售姿态进行调整。2、市场反应问题所在:、需要特殊价格优惠条件吸引用户。需要对特殊用户(购置整层用户、购置面积较大用户)设计特殊优惠政策;、项目标运输交通方法满足不了意向用户,产生附加费用较高。经营药业商家对产品仓储功效性要求较高,项目所提供搬运路线要增加一定搬运费用,同时附加分摊小区内部水电费及来往车辆停车费,让用户望而却步。、用户反应物业管理费及附加费用较高:(尤其是仓库)除附加停车费、分摊小区公用水电费以外,用户还需要交纳2元物业管理费和电
4、梯用电分摊费。对意向用户(尤其是租赁用户)而言费用过高,难以承受。、其它经营业态商家包含面窄:项目要取得短期销售成功策略,首先需要继续根据项目营销定位吸引药业经销商;其次需要吸引部分投资用户。对直销后用户梳理工作提出了较高要求;三、销售现实状况及通路:1、 销售管理无序状态。销售管理、销售步骤、销售方法等内容需要重新梳理,使销售人员明确本身职责及工作内容;2、 销售技巧需要加强培训。针对用户咨询价格回复、怎样留住用户、怎样进行直销等工作需要加强培训;3、 直销工作取得了一定进展。经过销售人员辛劳直销工作,现场到访量及电话咨询人数有显著增加。但直销地点选择需要重新拟订,扩大项目著名度,吸引不一样
5、投资用户;4、 销售卖点重新整合。在原商务中心销售卖点分析基础上,完成商务中心划分后每一类写字间特点进行卖点再次梳理。5、 需要充足利用老用户资料。对原咨询用户进行再次电话回访,并采取上门服务递送商业推介书方法营销策略定位环境 强化商机现在形成滞销症结在于关键优势没有充足挖掘放大,商业气氛营造不够,销售招商卖点含糊。所以依据周围商业环境及流通优势对其区位进行明确定位,并借势放大投资前景。坐享药业流通基地滚滚财源营销政策:招商销售两手抓 多个手法齐头并进招商范围:1、 招商目标:形成一定商业气氛,突出写字楼功效,增强投资者信心。2、 招商对象:依据项目成交用户和到访用户未来经营业态来看,项目基础
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