上海市公有住房出售合同协议书范本.doc

编号：_____________

上海市公有住房出售协议

甲 方：___________________________

乙 方：___________________________

签订日期：_______年______月______日

甲方（出售人）：

乙方（购房人）：
身份证号码：

甲、乙双方根据沪府［1994］19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发［1999］44号文《关于进一步推动本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，经甲乙双方协商一致，订立本协议。

第一条 乙方自愿购买甲方出售的座落于上海市 区／县 街道/镇 路
弄/新村 支弄 号 室的公房/腾空已购公房住房，类型为 。 经上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测，该房屋建筑面积计 平方米，其相应占有的土地使用权分摊面积为 平方米。

第二条 乙方在签订本协议前已与上述房屋的承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同拟定购买上述房屋，其房地产权利为乙方所有/共有（其中属按份共有的，共有份额为 ）。

第三条 甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以 年市政府及其主管部门的规定计算，房屋所有售价为人民币 元（具体价格计算详见附件）。

第四条 扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为人民币 元。

第五条 甲方应缴付的费用如下：
（1）一次性从售房款中缴付房屋维修基金人民币 元、街坊公共设施费人民币 元、高层电梯和水泵大修更新费人民币 元；（腾空已购公房不填写）
（2）本协议第三条约定的房屋所有售价0.5%的手续费，计人民币 元；
（3）协议印花税。

第六条 乙方应缴付的费用如下：
（1）本协议第四条约定的房屋实际付款金额；
（2）房屋首期维修基金人民币 元（腾空已购公房不填写）；
（3）本协议第三条约定的房屋所有售价0.5%的手续费计人民币 元；
（4）协议印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费，合计人民币 元；

第七条 乙方应在签订本协议后，于 年 月 日前，将本协议第七条规定的费用合计人民币 元（大写： 万 仟 佰 拾 元整）交付至中国建设银行上海分行 支行。

第八条 甲方按规定免费营业税；
乙方按规定免缴房产税、契税、缓征地租，并可享受原有住房补贴。

第九条 乙方凭所有付款凭证，办理退租手续，交还租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证。

第十条 房屋维修责任：
（1）室内维修由乙方自理。
（2）住房的共用部位和电梯等共用设施的修理，由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取。
（3）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或补偿。
（4）高层住宅水泵、电梯的运营费，由全幢房屋所有人按各自所占建筑面积之比例合理分摊，乙方应承担的运营费按市房地局有关规定支付。
（5）高层住宅水泵、电梯等共用设备大修和更新费用，按有关规定列支。
第十一条 乙方购买公有住房后，拥有所有房屋产权，可按规定出售、出租、转让、互换。乙方购买公有住房后，不得擅自改变用途，改变用途的，按公有住房售后管理有关规定办理。

第十二条 乙方应遵守国家有关法规和规定，按月向提供物业管理服务的单位交纳管理费。乙方不得擅自改建或搭建，不得侵占公用部位、公用设施；应当为相邻部位的修缮提供方便。
乙方在未贯彻物业管理单位之前，暂由甲方按《市公有住房售后管理暂行办法》及有关规定进行管理。

第十三条 本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，房屋所在地房地产行政管理部门、房地产登记部门各执一份存查。

第十四条 本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效。

甲 方（签章） 乙 方（签章）
代表人（签章） 代理人（签章）
日期： 日期：

签订协议有哪些注意事项

一、核算确认对方当事人的主体资格
1、协议对方为自然人：
核算并复印、保存其身份证件(勿以名片代之)，确认其真实身份、行为能力及资信状况，最佳是以钱款两清的方式来交易，以避免风险。
2、协议对方为法人：
（1）到本地工商部门查询其工商注册资料并实地考察其公司情况，拟定其真实性；特别注意营业执照上的公司名称，上对方名称和公司营业执照上的名称保持一致，还应注意公司的样章的名称和营业执照上的一致。
（2）一般而言，协议上会规定有公司法定代表人的签字，在此应确认在此处签字的人的身份，假如不是法定代表有人，则应特别注意该人员是否有公司或法定代表人的授权委托书，并且应把授权委托书、协议书及个人的身份证明放在一起保管，以保证签订协议的有效性。
（3）应注意签约方的资信状况，以保证协议的有效履行。
（4）签订协议必须加盖对方单位公章、协议专用章。
3、协议对方为“其他组织”：
（1）对方当事人为个人合作或个人独资公司，核对营业执照登记事项与其介绍情况是否一致；由合作人及独资公司经办人签字盖公章。
（2）法人筹备处：确认经办人身份及股东身份，加盖法人筹备处和股东公章。
4、协议对方除加盖公章、私章外，要亲笔署名。
（1）在履行协议的过程中涉及到对方人员签字的地方(如验收单上)都要注意签字方的身份，是否具有合法的授权委托书，否则签字也许会变为个人的行为，最佳在涉及到对方签字的地方都加盖公司的印章加以确认。
5、协议主体的考察方法
（1）、签约对方的主体资格签约对方为公司时，则应注意公司下属部门，如公司各部、科、室等是不具有主体资格，不能签约的,假如签订了这样的协议也许会由于主体不适格而被认定无效；而公司的分支机构，如分厂、分公司、办事处等，则应看其是否具有对外开展业务资格(是否有授权)?是否有非法人营业执照?假如有授权或非公司法人营业执照才有签订协议的资格，对分公司、分厂、办事处的审查，除审查分支机构的履约能力外，还应审查公司的履约能力的情况，由于在分支机构无力承担责任的情况下，公司还应承担补充责任。看注册资本，是否与拟签协议标的额相称，如差别较大，则也许风险也较大，应加以注意；看公司经营范围，看拟签协议业务是否在经营范围内，不是，风险也较大；看公司的工商年检是否通过了工商部门年度检查，假如没有，则签定协议时风险也会较大。除以上的方式以外，还应依据营业执照中记载的情况，对公司的办公地点、人员、固定资产等进行实地考察和确认。
（2）、要核算对方资信情况在审核了对方的主体资格，没有问题后，则应核算签约对方的资信。核算资信的方式与签约对象是新客户还是老客户，有很大的区别，假如是老客户，则可以考虑与其签协议，但要核对其之前的履约的情况，如履约情况差，一般不能再与其签协议，既使签，也只能同时履行协议，既交货的同时付款的协议。假如交货期较长，则应规定对方先支付一定的履行保证金，并规定在交货的同时付清所有货款；对核对履约记录情况后，如履约情况一般或履行情况良好，则应考察其资信证明文献，除了交货的同时付款以外的协议，一般应规定对方提供资信证明文献，资信证明文献一般涉及公司简介，营业执照，效益情况，税务证明，银行信用等级证明以及单位的基本情况等资信证明资料；同时可以通过了解对方客户的评价，调取工商资料等其它手段核算对方所提供的资信证明情况，同时还可以对公司的注册资本情况、会计资料、股东等进行核算，最后依据对方的资信情况拟定是否应签协议或签什么样的协议。对于新客户除了交货的同时付清款的协议外，一般应规定对方提供资信证明材料，并实地进行考察，在确认有良好资信及履约能力后再与之签定协议，假如在此过程中能让对方提供履约担保则会极大的减少风险。
二、协议形式：
1、协议的形式有书面形式、口头形式和其他形式。除了交货的同时负款的协议外，一般应以书面的形式签定协议，在以信件和数据电文(涉及电报、电传、传真、电子数据互换和电子邮件)等形式签定协议时一定要规定以书面的形式做最后的确认，以避免双方在履行过程中发生分歧。当然假如当事人未采用书面形式但一方已经履行重要义务，对方接受的，该协议是成立并有效的，但这样的行为会给公司带来许多不必要的风险和麻烦，应当尽量的避免；
2、采用口头、信件、数据电文形式订立协议的，必须签订确认书并盖章签字；
3、倒签协议要标明协议背景。
三、协议的必备条款要具体、明确：
1、当事人名称须真实、一致；
2、协议标的、数量、质量、价款、包装方式要具体、明确；
3、注意验收方法、程序和时间；
4、履行方式须具体：交货方式、结算方式；
5、履行期限须拟定某一时间点或时间段；
6、尽量明确本司所在地为协议履行地；
7、违约责任要量化为违约金或拟定违约补偿金的计算方法；
8、解决争议办法为协商、诉讼，约定由本司所在地法院管辖或广州仲裁委员会仲裁。
四、订约前的协议义务：
1、尽协助、告知义务；
2、订约时获取的对方商业秘密，不得泄露和使用。
3、对公司开出的授权委托书、介绍信、盖章的协议书等授权性文献要跟踪管理，出具时应标明协议对方名称及授权范围、有效期限，业务结束要及时收回。
业务人员离职要及时收回上述文献，无法收回的及时以书面形式告知相关单位并做证据保全。
发现业务人员在委托授权终止后仍以本司名义签订协议的，及时拟定是否追认；不予追认的要以书面形式告知对方并进行证据保全。必要时规定警方介入，追究其刑事责任。
4、遇有重大误解、显失公平、受欺诈、胁迫、乘人之危订立的协议，及时收集保全证据，在除斥期间内行使撤消权(即一年)。
5、协议签订后，协议原件须交公司统一保管。
6、协议内容不得损害社会公共利益、不得恶意串通损害国家、集体、第三人的利益，不得具有导致对方人身伤害或因故意及重大过失导致对方财产损失的免责条款。
五、签定协议时还应注意到重要细节
1、保存好营业执照复印件、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证复印件等有关可以证明身份的材料；
2、盖公章时一定要清楚；
3、协议中有修改的地方一定要签字盖章确认；
4、无协议不交易
经济形势变化导致部分公司不能正常履约，少数公司会运用公司之间协议手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面协议对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长期关系十分重要。建议您尽也许与客户签署一式多份的书面协议，保持多份协议内容的完全一致并妥善保存。
5、有行动必留痕
妥善保管对于证明双方之间协议具体内容具有证明力的下述资料：与协议签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。在协议履行过程中双方变更合作约定，涉及数量、价款、交货、付款期限的，也要留下书面凭证。
6、慎用善用公章
建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等也许严重危及公司利益的行为。在签署多页协议时加盖骑缝章并紧邻协议书最末一行文字签字盖章，防止少数缺少商业道德的客户采用换页、添加等方法改变协议内容侵害您的权益。
7、慎用授权文书
公司业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、协议等文献上尽也许明确具体地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完毕后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、协议等文献。
8、离职告知相关客户
公司业务人员离开您的公司后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面告知，告知客户业务人员离职情况。
9、撤消问题协议注意时效
假如您认为客户在与您签署协议过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署协议时对协议内容有重大误解，或者您认为协议权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤消协议。但是务必自知道或者应当知道撤消事由之日起一年内行使撤消权，否则您将失去请求法院撤消协议的权利。当然，您在撤消权行使期限内提出的请求是否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充足。
10、注意定金条款
您在签订协议时也许为了保证协议履行而规定对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您假如使用了“订金”、“保证金”等字样并且在协议中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。