物业服务巡查与督导标准设备管理.doc
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1、一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准人员素质(3分)1. 高中或中专以上文化限度。2. 个人档案资料齐全,具有本专业初级等级证书或操作证书。3. 具有一定本专业的理论知识,懂得基本的安全知识。4. 具有一定本专业的工作经验,熟悉各类设备故障应急解决方法。5. 具有在市电停电时可以手动启动发电机,可以与安全员配合,对电梯进行盘车救人。查看技术员人事档案,现场询问技术员相关知识一个问题点扣0.5分管理规定(8分)基本规定1. 设备维修保养负责人明确。2. 各类维修保养计划完善、有效实行并有相应的报批备案。3. 维修现场有提醒、警示标记,维修中止或结束应及时清理现场并把维修结果知会相关人员。4.
2、 现场的作业指导书齐备有效,并严格按照公司体系文献及相关规定进行日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关记录。5. 设备易损耗件应有适量库存,重要零配件应有备用。6. 设备(工具)汇总表完整,专用工具受控,绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内。7. 技术员个人工具受控、完好、齐全。8. 对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入、给排水出现异常、电梯故障等情况有应急预案。9. 万用表、钳形表等测量工具,远程压力表应定期检测,保证其准确性。10. 加工维修工具每月至少维修保养一次,漏电设备、缺少保护设施设备等存在安全隐患的设备不得使用,技术员使用设备时设备间保证有效安全间距。11. 及时完整填
3、写设备管理软件,重要维修、更换零配件、故障因素填写清楚。12. 机电设备年度检修计划编写完善,并保证按计划实行。13. 发电机不能自动启动,供配电不能正常投入,给排水出现异常等情况应有应急预案。14. 电焊机焊钳、面罩完好,电焊机外表、线圈、各接线柱完好,接线柱标记清楚,焊把线,接地线完好,长度足够。疏通机钢丝能正常使用,没有生锈,各配件齐全。15. 氧焊设备压力表完好,焊枪、割枪完好,氧气与乙炔瓶需要相隔10米以上。16. 切割机开关灵活,切割片连接牢固,换向碳刷磨损在规定范围内。 检查现场、质量记录和制度 一个问题点扣0.5分服务供方管理1. 服务供方监督管理制度健全,并有效贯彻。2. 服
4、务供方按协议约定提供服务,零配件更换等按协议条款执行,达成协议约定的服务质量标准,维保记录完整。3. 按协议约定定期对服务供方的服务质量进行检查、评估、考核,对存在的问题及时提交服务供方并跟进整改;电梯月度评估问题整改措施及整改效果;季度抽查问题整改措施及整改效果。空调水解决水质检测报告问题整改措施及效果。4. 续签服务协议前,须对上一协议期服务供方服务质量进行整体评估。检查质量记录一个问题点扣2分停水/停电/停气1. 突发性(涉及市政)停水、停电、停气必须及时查明因素,拟定恢复时间,统一信息口径,及时以短信、广播等形式告知客户,并张贴书面的情况说明。2. 计划性停水、停电、停气的,市政性质的
5、在接到告知后当天告知住户,非市政的必须至少提前2天告知住户并做好解释工作。3. 停电后要按照规定及时启动发电机,向公共设备供电。4. 对于停电后会导致单元门、苑门不能正常启动的,应用钥匙及时打开,派人值守,方便住户出入。5. 计划性停电的,应提醒住户关闭电器。超过2小时的停电应提醒养有欣赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气;超过8小时的停电应当提醒住户不要在冰箱内储存物品。6. 停水清洗水池的,要提醒住户做好储水准备,提醒养有欣赏鱼的住户2天内不要换水。查看记录一个问题点扣2分设备房管理(见备注说明)设备房配置1. 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑,墙面应平整、干燥。2. 噪音和振动也许影响住户的
6、设备房应当有保证住户不受影响的隔音减震措施。 3. 所有使用中的设备房应配备应急灯,灭火器应按照每30平方米配置1个4公斤灭火器、每个配置点至少配置2个灭火器,不得超过5个灭火器;发电房、电梯机房使用二氧化碳灭火器(E类火灾场合不得选择装有金属嗽叭喷筒的灭火器);灭火器应放置稳固,其标记朝外,顶端离地不得超过1.5米,置于易发现的出入口或过道处。4. 供配电设备房应悬挂供配电系统图,悬挂的电器系统图必须与实际情况完全相符,各种开关接线标注对的;5. 设备操作作业指导书齐全、有效并上墙。6. 控制中心、配电房、变压器房、空调机房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高规定的设备房应配置干湿温度计
7、。7. 有水源或给排水管网的设备房,应设有排水设施和防止措施,重要设备上端有排污管等设施时,应在该设备上方加装喇叭口、挡板等。8. 设备房照明足够,可以满足设备维修保养的需要。9. 设备房具有防鼠措施,安装防鼠板,电缆沟、井、槽有封堵。10. 供配电设备房配电柜前后柜应有符合规定的绝缘胶垫;配电柜、操作箱(柜)、设备底座接地电阻值小于4欧姆。17. 每平方米需要10W的亮度,节能灯减半,亮度分布均匀。18. 所有标记安装位置适当,醒目,清楚及完整。供本电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标记的统一挂放点。19. 具有防鼠措施,安装防鼠板;设备房内有良好的排水设施;重要设备房设立有防水设施
8、、积水井有超高水位报警装置。现场查看一个问题点扣0.5分设备房标记1. 设备房门上应有“机房重地,非请勿进” 或类似的标记。2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标记、警示标记;管道要有流向标记;操作有危险的设备、部件要有“危险!勿靠近!”或“危险!勿操作!”等警示标记。3. 每台设备配有“设备卡”,卡上应标明设备名称、设备编号、型号、重要技术参数、生产厂家、出厂日期、出厂编号、启用日期等。4. 所有设备房应标明设备负责人,设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及负责人的标记。现场查看一个问题点0.5分设备房环境1. 地面、墙面干净、整洁,无积尘、无积水。2. 设备表面无积
9、尘、无油污,无油漆脱落生锈现象。3. 设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下,相对湿度应保持在80%以下(锅炉房参照相应设备技术标准规定)。4. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品,工具、用品摆放整齐。5. 设备房内严禁吸烟。检查现场一个问题点扣0.5分设备房安全1. 所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份,并且是有效的;无人值守的设备房必须加锁,控制中心须留有所有设备房备用钥匙,且有效。2. 易被人体接触到的转动部位要有防护罩,原设备具有的防护装置应维护齐全。3. 非技术人员进入设备房、非设备负责人操作设备必须征得设备负责人的批准。4. 外来人员参观设备房,需部门负责人批准并指派专人陪同。 检查现场
10、、询问负责人一个问题点扣0.5分发电机(见备注说明)1. 油箱房安装防爆灯,箱底有消防沙,油箱油位在80%位置并且储油量不超过1000升,油箱应有透气管,油箱应接地,油箱与发电机联接管及阀门管名、阀名及状态标记,油箱上应标明容积及正常负荷下每小时用油量,保证油箱未渗漏油。2. 机油油色正常,油质没有污黑现象,油位在L-H之间接近H处。3. 冷却水清澈、干净,没有杂质,水位正常。4. 发电机供应系统、冷却系统、润滑系统无渗漏现象。5. 蓄电池配置二组,电池应配备充电装置,起动传输导线线径足够、连接牢固,二组电池装有切换开关,开关切换装置具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置,至少每2月轮流切换使用
11、。6. 蓄电池电压、电解液液位、电解液比重应定期检查,镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,应及时补充电解液,蓄电池电解液适量,不应露出极板。7. 蓄电池不能发生外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内具有机杂质、严重爬碱等现象。8. 蓄电池经常保持浮充状态,定期作定充保养,电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液,充电状态不允许开盖;蓄电池上标明开始使用的时间,一般使用二年后需特别关注。9. 发电机排烟设施无漏烟现象,排烟水解决系统各阀门应有状态标记,水解决系统水蒸汽应不能返回至发动机排气口。10. 正常情况下,发电机转换开关应打在自动位置,每月至少启动试运营一次,每次运营时间为8-12分
12、钟,当月已经正常运营超过12分钟的可不做试运营。11. 发电机启动后各部件无异常声响,无异常震动,转速稳定,输出电压符合标准规定;发电机具有防止向电网反送电的装置。12. 具有自动启动功能的发电机须安装模拟市电停电启动开关,在每次接到市电停电告知后,在停电前一天须模拟市电停电启动并记录运营参数。13. 发电机每周至少进行一次全面巡查,发现问题及时解决并留下记录。14. 发生停电事故后5分钟内,发电机必须可以启动运营,并至少能连续运营4小时。15. 发电机接地可靠,对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。16. 发电房送风机能在发电机启动前启动或与发电机同时启动,排烟风机与发电机联动
13、并具有延时停止功能。17. 发电房送、排风机在气体灭火系统启动时能关闭。18. 风机转动部分是否存在安全隐患。现场查看,模拟启动一个问题点扣0.5分供配电设备(10分)高压环网柜1. 环网柜所有上锁,每把钥匙编号清楚;环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号、该线号所在供电部门联系电话。2. 配置有高压验电笔、绝缘手套、绝缘鞋、接地线、高压操作杆、专用扳手以及“严禁合闸”标记等,柜前、后绝缘胶垫齐全。3. 负责人对设备操作及安全注意事项熟悉,技术员能分辨高压柜运营状态。 4. 配电房应有供配电系统图,且系统图须与实际情况完全相符,各种开关接线标注对的;因施工改造变动及时在图纸上注明或更正。5.
14、供配电系统每日由技术员进行巡视检查;属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录(地方法规有特殊规定的按照法规操作)。6. 每一处环网柜,必须有一个高压指示灯。现场查看、询问技术员一个问题点扣0.5分变压器1. 变压器温升在标准范围内,三项温升差值在正常范围内;对于没有投入使用的变压器,应当关闭温度显示器电源,干式变压器配置有高温报警器(干式变压器报警温度为。110)。2. 变压器输出端电压在范围内。不在范围内需要调整变压器绕组抽头。3. 变压器房或变压器隔离网
15、必须上锁,变压器上方无照明设施等悬挂物。4. 尚未抄表到户的项目,配置有多台变压器的,要尽量减少变压器的启动数量,减少基本电费的支出。5. 没有异常的爆破杂音,变压器上端没有照明等悬挂物。现场查看一个问题点扣0.5分配电柜1. 指示灯完好无损坏、无缺项、柜内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标记准确、电流表合理;电表连线准确,有范围和倍率标记,铅封完好。2. 停用的开关应打到“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标记,配电室断路器需要有常开、常闭标记。3. 各二次线路端子处连接紧密、线号完好规范,连接螺栓无松动,接线无发热变色。4. 各仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、动作正常,电流
16、值在额定范围内,三相不平衡电流在25%范围内。5. 各大电流连接处、开关无异常发热,柜后零线连接牢固。6. 补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏,手、自动切换有效,电容壳体无膨胀,电容器相间绝缘电阻大于0.5兆欧,功率因数不小于0.9。配电柜内避雷器每年雷雨季节来临前进行一次绝缘测试,阻值不得小于350兆欧。7. 配电房应配有“有人工作、严禁合闸”标记牌。8. 电表连线准确,有范围和倍率标记,抄表至户的部门有供电部门的完好铅封,电表运营正常。打开柜门检查、测验一个问题点扣0.5分控制柜(箱)1. 配电回路标记清楚准确,现场张帖电路图。2. 安装在非设备管理人员也许触及位置的配电箱
17、(柜)应上锁,钥匙应编号,在控制中心保存有备用钥匙。3. 仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项,动作正常;配电回路标记清楚准确。4. 盘内装置无异常声响、无焦糊气味。5. 连接螺栓无松动,无发热变色接线。6. 主备用电器切换正常,联动正常,远程操作正常。7. 对于线路有人工作的开关应将自动开关打到“关”的位置,将刀开关拉下并将把手锁住,刀开关把手上悬挂“有人工作、严禁合闸”标记牌;不能上锁的,必须实行专人值守把手开关。8. 开关无过热现象,连接处接触良好,接触器没有异常声响。打开柜门检查、测验一个问题点扣0.5分公共照明1. 建立社区公共照明系统的检查机制,规范园区内照明、楼道内照明、公
18、共卫生间照明、照明配电箱等设施的检查流程及开关时间,发现问题在一个工作日内需要解决完毕。2. 控制柜内各标记对的、明了,进出线连接紧固。3. 室外照明灯具可靠接地(小于4欧),有安全保护。现场查看一个问题点扣0.5分防雷系统1. 避雷网引下线及屋顶避雷网线无脱焊、生锈现象,连接牢固。2. 房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于4欧姆。3. 阀式避雷器每年雷雨季节前进行绝缘测试,阻值不应小于10兆欧。现场检查,询问技术员地阻检测方法一个问题点扣0.5分给排水设备(见备注说明)泳池设备1. 泳池水质循环系统各种阀门位置对的,水质解决流程符合规定,操作人员熟悉设备操作、沙缸反冲洗及相关注意事项。2. 过
19、滤水泵没有异常声音,无异常震动,水泵轴无泄漏;过滤水泵正常机械密封泄漏应小于滴分,填料密封泄漏应小于10滴分;水泵润滑油箱内不能混入水份,油位在油标范围内;过滤网无堵塞、破损现象;电机温升正常。3. 加药泵加药速度适中,管网无堵塞、渗漏现象。4. 管道水流标记清楚、对的,管道无渗漏现象;阀门应有状态标记,止回阀可以防止水倒流,碟阀可以完全关闭,闸阀关闭正常;管网各压力表正常,表内无进水。5. 沙缸多档阀转动灵活,无漏水、裂纹,中文功能标记齐全,反冲洗压力差不大于0.7 kgf /cm2。6. 沙缸内的沙子无板结,沙量合适,无严重磨损。7. 泳池灯启动正常,无松动、无进水现象,灯罩无裂纹或破损。
20、 8. 泳池现场照明系统使用双电源(部门发电机可供电)。9. 泳池机房、卫生间(厕所)、更衣室、淋浴室内抽风装置运转正常。10. 水泵及过滤设备房设备设施分级保养必须完毕以下内容:日检:水泵噪声、水泵机油位、进出水管压力;电动机电流、电压及温升;各种阀门开闭位置、沙缸压力状况;对毛发捕获器的过滤筒(网)清洗一次或定期更换;天天对排污泵自动启动进行实验。周检:低压灯电压测试;循环泵控制箱检查;排污泵及自动、手动控制检查;加药泵性能检查。月检: 水泵联轴器状况检查;盘根检查;基座螺丝稳固状况检查;各处管道状况检查;阀门(涉及单向阀)检查保养;沙缸进出水压力对比(沙缸进、出水压力差大于0.06MPa
21、);排污泵水管接驳检查、单向阀功能检查。年检:水泵密封圈磨损、叶轮、轴承检查;外壳进行除锈防腐;沙缸检查或换沙;泳池管网、阀门除锈防腐。11. 泳池区域设施分级保养必须完毕以下内容:日检:泳池每场使用结束后,应对池子的给水口、回水口、泄水口等格栅盖和溢流水槽上格栅的牢固性检查一次;池体贴面完好性检查;对卫生间、更衣室、淋浴房等处设施完好性进行检查。 现场检查、测试、询问,质量记录检查一个问题点扣0.5分周检:泳池照明灯具;泳池出水扶梯;水上游乐设施;救生设施;泳池标记;分区浮球;移动吸尘泵、吸尘管、吸尘器检查,吸尘接驳口密闭性检查;月检:氧气瓶等救生设施检查;应急灯实验;泳池广播系统测试;通风
22、口清洁、除尘;年检:开放前对池体进行放水维护(贴面维修、勾缝、补漏、给水口、回水口、泄水口等格栅盖维修、更换,水下灯检修、更换)12. 明确泳池非开放期间设备设施维修保养规定,并按规定定期进行维护保养13. 建立泳池及其设备设施改造的管理制度,规范泳池及其设备设施改造的内部审批流程,严格执行政府部门报批报建程序的规定。14. 对泳池或其设备设施进行改造的,改造方案必须经地产公司专业端口审核后,报原设计单位审批批准;新建、改建、扩建游泳场合的设计、选址、水质解决设施等按照本地规定报相关主管部门审查批准。15. 机房内灭火器配置足够;泳池机房内设立有排风扇,减少机房的湿度;机房内无积水现象。16.
23、 经常检查过滤岗,新项目在接管时需要清洁过滤网。17. 止回阀可以防止水倒流,碟阀可以完全关闭,闸阀关闭正常。18. 积水井超高水位报警正常,可以手动启动,自动运营正常。生活供水设备1. 给排水设备每周至少进行一次全面巡查,发现问题及时解决并留下记录;生活供水设备天天至少巡查一次。2. 采用变频供水的,变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固,供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内,多台水泵供水应能自动切换。3. 水泵无异常声音,无异常震动,水泵轴无泄漏;正常机械密封泄漏应小于滴分,填料密封泄漏应小于10滴分;润滑油箱内不能混入水份,油位在油标范围内。4. 管网水流
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