![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
深圳华强北商业地产策划案DOC.doc
《深圳华强北商业地产策划案DOC.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《深圳华强北商业地产策划案DOC.doc(32页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、深圳华强北商业地产策划方案目 录第一篇市场调查报告-p61.1 总体市场态势-p71.2 华强北区域市场总特性-p121.3 重点竞争物业分析-p151.4 客户群体及内外销市场分析-p20第二篇项目的住宅和公寓分析-p222.1 项目概况-p232.2 项目的SWOT分析-p242.3 项目的物业定位及目的客户群分析-p252.4 销售卖点组织-p262.5 项目的综合评价及总体发展战略-p26第三篇商业部分分析-p273.1 地块的商业价值分析-p283.2 项目的SWOT分析-p283.3 商业的定位分析及商业的业态划分建议(附:商场铺位划分图)-p293.4 商业物业管理-p343.5
2、 销售卖点的组织-p343.6 商场的综合评价及总体评价-p34第四篇 销售方案-p354.1 总体销售策略-p364.2 销售时机及销售的阶段安排-p364.3 现场包装及形象包装-p384.4 销售渠道选择与设计-p474.5 广告策略与销售方案及预算-p494.6 现场包装及预算-p53第五篇 价格策略-p555.1 塔楼部分-p565.1.1 价目表制定的原则-p565.1.2 项目的实收均价与销售速度-p565.1.3 折扣率的说明-p585.1.4 各销售阶段折扣率-p585.2 商业部分-p595.2.1 市场售价比较法-p595.2.2 市场租金比较法(投资回报法)-p61第六
3、篇 销售实行-p65第七篇 销售准备工作细节-p67第八篇 附件-p751、物业发展建议-p768.1 住宅部分-p768.1.1 架空层(含会所)功能设立-p768.1.2 公用部分的装修标准建议-p778.2 商场部分-p778.2.1 装修标准建议-p778.2.2 商业物业经营管理建议-p782、价格拟定的参考数据-附页8.3 竞争物业调查表(住宅物业数据表1-8)8.4 与竞争物业比较打分表(都会100商住比较表)8.5 商业裙楼各层的平面划分图(1-4层)第一篇市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1)住宅部分2023年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米,同
4、比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米,同比增长17.3%,占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中,住宅所占的比重越来越重。2)商业部分2023年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米,同比减少74.6%。特区内重要分布在福田区和罗湖区,其中福田区出让面积为6.08万平方米,占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移,福田的商业核心地位正在形成2023年1季度末商服施工面积为165.08万平方米,同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造,使区域内商服的可售面积空前增长,区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。3)办公楼市场2023年上半年
5、全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米,比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米,占总量的8%。但上半年办公楼(含非商品房)批准报建面积44.00万平方米。虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制,但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4)公房上市7月公房上市已进入实质运转状况,虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少,但其对市场的影响已非常明显:普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击,而由此也许导致换楼欲望高涨,豪宅消费群扩大。5)个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代,为了从剧烈的竞争中突围,每个楼盘都力求在建筑本体(含户型及建筑风格等)和营
6、造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目的客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。1)中心区随着中心区六大市政工程的全面开工,中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目,销售达成8成以上;和记黄埔第二期的推出,更是重演了8年以前排队抢楼的情景,仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩。去年市政府投资重要用于环境和基础工程,今年投资重点重要是地铁与中心区具体工程,如:市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关
7、注。年内预计中心区推出的项目不多,只有国际商会大厦(写字楼)推出,但其一级辐射区,如:景田片区供应量巨大。2)香蜜湖片区与99年相比,香蜜湖片区市场供应量大大增长,嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点,加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势,吸引了许多对环境质素规定较高的换房一族。从总体销售情况来看,楼盘的销售率有较大幅度的提高。3)龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品社区四季花城、怡翠山庄,使关外物业平添档次,同时也拓展了购买客户的构成群体。梅林拓关,龙华新区定位为中心区的生活配套区,地铁4号线也将通过龙华,
8、必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目风和日丽正式推出,销售情况良好,说明龙华已开始受到市场的关注。4)地铁沿线前两年,虽然深圳人对地铁概念还较为模糊,但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展,其物业的附加值将会进一步提高,商家也纷纷抢占,如:新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。5)东部题材年内东部快速干道即将开通,大梅沙二期工程已经开工,都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇,如:中信开发的“海天一色”发明了沙头角物业价值的新高。6)环境和质素较好的大户型住宅年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕,相继推出的华侨城锦绣花园
9、、香蜜湖片区的东海二期,短期内均取得了良好的销售业绩。7)主题商城传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈,南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺少,大大打击了投资者的信心。但从总体来看,相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式,如:东门女人天地等。1.1.3市场发展趋势2023年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。1)竞争剧烈和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入,以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的连续开发令2023年市场竞争的剧烈限度远超往年。虽然去年全
10、市经济增长仍保持较快速度,居民收入水平稳中有升,但市场消化能力仍然有限,总需求远低于市场总供应量。因此在市场容量有限的情况下,不成为畅销楼盘就面临着积压。2)细分市场,营造产品优势,发挥个盘特色99年和2023年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键。如:创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型,枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新;3)与时代接轨、显现网络特性楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快。宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品。并将进一步走向平常生活。4)公房上市进入实质性运作今年7月1日深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定正式实行
11、,这意味着深圳公房上市将正式启动,可上市公房数量约有14万套。这些公房也许从两个方面冲击市场,第一:二次置业者的数量也许大大增长,从而导致对大户型物业的需求量增长(年内大户型的热销已拉开了序幕);第二:地区性较差的普通户型也许会由于公房上市的分流,导致销售速度和价格有一定限度的回落。5)住宅消费者结构逐渐发生变化年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增长。从98年开始,住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层,特别是从事高新科技开发研究的人员。由此导致对住宅的质素和功能的规定有一定限度的改变。6)商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展高节奏的工
12、作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上。他们希望一站式购物,无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力。工作的压力也使得他们对购物环境有较高规定,希望可以在享受和休闲中购物。7)外销市场据资料记录,19941999年(头三季度),外销市场比例分别为4.7%、5.6%、6.2%、7.8%、8.4%、9.8%,外销比例均在10%以下,可见本地买家仍为市场主力。2023年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表白:未来2023内将有100万港人有在深置业的计划,并且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变。置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展,置业面积也将从传统的小户型转向多层
13、次发展。由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会,为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会,现场成交情况也较为抱负。它的延续也必将促进外销比例的进一步放大。1.2华强北区域市场总特性1.2.1华强北片区商业状况及前景展望1)华强北商业街的形成和发展1988年深圳市城市发展总体规划中拟定:华强北是以生产电子产业为主的工业区。其所属公司重要是:赛格、华强及石化等几家大型国有公司。8892年,是深圳电子行业发展最快的几年,到93年为止,华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场。电子业的发展聚集了大量的人流,同时也带动了相关产业的发展。随着市城规模的扩大,福田逐渐建成了大
14、批的住宅社区,聚集了大批的居住人群。传统的罗湖国贸商业及东门老街,从位置、功能、规模上难以所有满足他们的需求,福田区产生新的商业圈已是发展的需求。88年城市总体规划修编时,华强北的功能定位正式由工业区改变为商业区。富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点,低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力。在万佳的带动下,几年内,华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地。周边先后有40多个商场投入使用。女人世界以明确的主题商场形象面市,开拓出华强北服装主题商城的一片天。顺电、新大好、男人世界等商场的加盟,使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一。2)华强北片区现状:202
15、3年华强北商服用房推出量并不大,除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外,几乎没有全新的商场推出。8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧。位于华发北路上的铜锣湾广场,以深圳第一家“MALL”大型购物商场进行招商,先后推出了“流行总站”、“铜锣湾百货”等主题招租。从目前的招租情况来看,流行总站1、2楼的出租情况较好,其铺位面积在10-15平方米之间,业态为潮流时尚特色商品;4层重要由中阁音像城的本来租客组成,几乎占了8成;但3楼却严重招租不畅,其重要因素在于:3楼定位与整体商场定位融和度差,同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺少。3)华强北片区展
16、望华强北有望在年内推出的商业物业尚有:群星广场2.3万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约3.2万平方米的商业裙楼等,预计在2023年终至明年年初进入市场的商业面积将达成历史最高,竞争相称剧烈。4)华强北商业的特性:商业业态齐全,自成体系。从业态上看,华强北已完毕了由单纯电子商业向综合商业街的转型,服装、餐饮及综合商业迅速发展。主题商场是本区商业圈的主流,是深圳主题商场的发源地。顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等,针对不同的业态和消费者而拟定的主题商场获得了巨大的成功,从某种限度上看,为全市商业的发展提供了宝贵的经验。商业规模仍在不断扩大
17、,城市核心商业圈的地位正在进一步形成。位于华发北路的铜锣湾广场,引入了国外先进的MALL概念,给华强北及整个深圳市商业带来新的概念。近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见,其商业氛围有望得到很大提高。片区的租售价格呈现明显的上升趋势。华强北厂房向商业的转化在进一步扩大,从整体上看,华强北商业物业的租售情况(出租率或空置率)远远好于东门及国贸商业圈,表白投资者和经营者对本区域的商业价值认可限度。5)华强北的住宅由于城市规划中区域功能的限制,华强北的住宅面积相对较少,从在售和已售楼盘的情况来看,户型以公寓为主(涉及酒店式和商务公寓等);普通住宅和大户型单位,也多考虑了其商务用途。从周边住宅的用途
18、来看,约7成的单位都或多或少做为商用。1.3重点竞争物业分析调查说明:我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析,旨在通过调查,对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解,从而制定切实可行的广告策略和销售策略。1)群星广场项目的基本资料该项目位于华强北路和红荔路的交汇处,是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇。占地面积11,366M2,总建筑面积约145,000M2。由两栋30层住宅、一栋39层的公寓(含商务公寓和酒店式公寓)及2.3万M2的大型商业裙楼组成。类别物业类型户型及面积(m2)总建筑面积(m2)均价(元/m2
19、)销售率推广策略备注住宅2房78、8449000750078%都市住宅、隔3层有空中花园一梯8户户型较差酒店管理、服务(2839层)。开敞式厨房,3月后部分改为商务公寓。3房101、106酒店式公寓29767500无商务公寓297612600820075%无商务配套(626层)商务配套3000会务商务中心商场23000尚未推出群星广场内部认购从1999年9月28日开始,公开发售时间是1999年11月9日,截止到9月底(共计10个月),住宅的销售情况良好,销售率达成近80%。客户群体重要是与周边有工作或生活缘的客户。其总体推广缺少主题及系列性,现场包装及销售管理也较差。酒店式公寓部分前期销售情况
20、较差,从2023年3月开始部分酒店式公寓改型为商务公寓整层或半层销售后,情况有所改观,商务公寓销售率已达成75%。其客户涉及:SOHO一族、异地办事处及投资客户等。但商业裙楼一直没有公开发售或招商。2)嘉汇新城项目的基本资料嘉汇新城位于深南大道上海宾馆段的南向,紧临福明路,与深南大道隔巴士站相临。总建筑面积约14万平方米,由4栋31层高的住宅楼和一栋35层的办公楼(821层为酒店式公寓)组成,裙楼商场共有五层,面积约3万平方米。类别类型户型及面积 (m2)总建筑面积 (m2) 均价(元/m2)销售率推广策略备注住宅2+1房59m214256780099%都市住宅2房104m2 24660780
21、0100%都市住宅2+2房 75m218067780098%都市住宅商务单位40-80m2187701000075%现代商务中心8-21层弹性办公空间40-196m214500弹性办公空间25-38层嘉汇新城也是在工程的形象进度较差的条件下,采用低价入世的策略销售的,其住宅部分的推广主题是都市住宅。销售状况较为抱负,销售率至今已达98%。酒店式公寓虽然后期完全以写字楼的形象(汇商中心)推广,但由于居住与办公分离及管理费、中央空调费用较高的因素影响销售进度。从其客户构成而言,周边客户、商用客户及港人所占比重较大。3)鼎盛时代项目的基本资料位于深南大道南侧,福华路以北,西临福虹路。项目总用地面积9
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳 北商 地产 策划 DOC
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。