花园小区物业管理方案.doc

公司概况
一、公司名称
二、组织架构
董　事　会

董事长助理
　　　　　　　　　 总　经　理

综合办公室　 财务部 人力资源部 工程部

管理处
三、员工结构及管理人员素质
员工结构
项　目
公司总人数
管理人员
作业人员
管理人员与作业人员比例
数　量
30人
5人
25人
1:5
管理人员素质
职　称
高　级
中　级
初　级
其他
人　数
1人
1人
3人
21人

四、我们的公司理念
以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业服务
五、我们的服务宗旨
业主至上，诚信服务
六、我们的经营管理特色
特色一：务实的服务理念
####物业管理有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本，以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发，处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。
公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技能和尊重带给员工，为员工发明发展空间，规划职业生涯，使他们在工作中体现人生的价值，感受成就的喜悦；始终保持着对公司的认同和高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给客户。
公司深信，公司的长远发展离不开优秀的公司文化，建设一个有灵魂、有责任感的公司，对员工负责，对社会尽力是####物业的一贯宗旨。
特色二：成熟的大型社区管理经验
####物业管理有限公司董事长刘强先生是一位有着数年物业管理经验的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。
在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务；
首长级服务——以您为尊
为高级公司家、商人等特殊规定的业主提供“首长级”服务
◆业主身份保密
◆客户服务专人对接
◆指派专人入室清洁、专人入室维修
◆特约私家安防服务
★ 增设单独安全监控设备
★ 增设私家护卫人员
★ 访客单独登记、录像
来宾级服务——星级酒店特色
为影视明星等各界名人，提供星级酒店式服务。
重要服务内容：
◆ 随时订、送餐
◆ 随时收、送清洗衣物
◆ 免打扰特约服务
◆ 安防特约服务
◆ 代理行程安排
◆ 代养家庭绿化、家庭宠物
行政级服务——细致严谨
为职业经理人、高级管理者提供细致严谨的行政级服务。
服务标准规范，服务流程专业，服务风格严谨。
重要服务内容：
◆ 订、送餐服务
◆ 收、送清洗衣物
◆ 预约家庭钟点工
◆ 上门维修
◆ 车辆清洗、保养
◆ 信息中介服务
夕阳亲情服务——耐心周到
为住宅内的老人提供耐心周到的老人服务，让每一位老人老有所乐，享受高质量的物业服务，怡养天仑。
◆老人陪护
◆定期老人身体检查
◆老人生日亲情点播
◆老人健康休闲讲座
特色三：规范的专业化运做
####物业管理有限公司广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准的职业物业经理和工程技术人员
在物业管理方面有着超前的管理意识和先进的管理方法。公司在数年经营过程中，摸索出了适合沈阳物业行业服务的成型经验，公司同时吸取了香港和新加坡先进物业管理的模式，极大的丰富了我公司物业管理的体系，并在实践中不断进行规范，形成了具有沈城特色的物业管理新模式。
特色四：科学的用人机制
（一）规范的培训管理程序
培训，作为本公司内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为公司不断发展壮大的内在优势。通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具有敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满成功军区花园委托管理目的的重要保证和推动我公司专业化、规范化发展的坚实基础。
一、目的：
为了将军区花园项目建设成为大都市中现代文明居住区的典范，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，保证这一管理目的的实现。
二、培训计划
第一阶段：接管前人员培训
接管前员工强化培训
序号
培训内容
培训对象
授课人
1
军区花园管理目的及模式
全体人员
内部师资
2
军区花园管理规章制度
全体人员
内部师资
3
军区花园房屋验收移交程序
管理及维修人员
内部师资
4
军区花园治安保卫工作目的及作业程序
保安人员
内部师资
5
军区花园清洁卫生标准及作业程序
保洁人员
内部师资
6
军区花园业主装修管理办法
全体人员
内部师资
7
军区花园入室维修标准及作业程序
维修客服人员
内部师资
8
工作技巧及服务语言规范
全体人员
内部师资
9
消防职责及灭火作战程序
全体人员
内部师资
10
军区花园公用设施设备维护标准及作业程序
维修人员
内部师资
11
军区花园业主入住办理程序
主管级人员
内部师资
12
人际沟通技巧
全体人员
内部师资
13
房屋建筑结构及维护规定
管理及维修人员
内部师资
第二阶段：接管后人员培训
接管后员工强化培训
序号
培训内容
培训对象
授课人
1
如何有效解决业主投诉
全体人员
内部师资
2
如何有效杜绝违章
全体人员
内部师资
3
如何切实提高服务水准
全体人员
内部师资
4
如何开好业主大会
管理人员
内部师资
5
怎么当好班长
领班人员
内部师资
6
如何有效调动员工工作积极性
主管级人员
内部师资
7
绿化工基础知识和操作技能
绿化人员
内部师资
8
保洁工基础知识和操作技能
保洁人员
内部师资
9
智能化系统操作
保安人员
内部师资
三、培训周期
培训是一个长期的、不间断的、循环往复的工作。如图所示：

对是否需要培训作出估计

实行培训计划 拟定培训之需要

进行培训准备 策划培训计划
四、培训后的跟查及评核工作
1、员工通过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训规定和标准进行工作，对不按规定做的员工进行督导和指正。
2、训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实际和局面考核两种形式。由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、管理处经理及时了解员工工作或思想情况。
五、公司考核体系及管理处各级人员考核表
1、绩效考核的宗旨和原则
（一）以实现公司总体经营管理目的为目的，目的分解为手段；
（二）同时关注具体的业绩结果及绩效形成过程的行为和态度；
（三）坚持绩效反馈。通过绩效过程的管理及结果的考核不断改变员工的行为，提高员工的能力，保证个体目的与整体目的的一致性，最终提高公司的整体绩效。
2、 绩效考核的职责分派
（一）职能部门经理由公司高层领导制定考核内容并实行考核；
（二）管理处经理由公司高层领导与职能部门共同考核；
（三）主管层、公司职工由管理处经理、部门经理制定拟定考核内容并实行考核；
（四）管理处职工、员工层由管理处主管（大领班）考核；
（五）管理处经理负责对管理处各岗位考核算施情况进行监控和指导，连续推动管理处的绩效考核体系；
（六）人力资源部负责对公司考核体系的实行情况进行监控和指导，连续推动公司的绩效考核体系。
3、考核标准及指标的拟定原则
（一）经理层考核标准及指标的拟定原则
1） 根据公司的发展战略拟定新一年度的公司总体经营管理目的、指标；
2） 公司总体目的、指标层层分解，拟定管理处、职能部门的年度目的、指标；
3） 将管理处、部门全年的目的、指标分解贯彻到每季度、每月；
4） 经理层是本部门目的、指标实现情况的负责人，因此经理层的季度考核标准即本部门季度的管理目的、指标及经理层实现目的过程的控制和管理规定。
（二）主管、职工层考核标准及指标的拟定原则
1） 管理处、职能部门将本部门的目的、指标向下属部门分解；
2） 根据分解的目的指标拟定部门负责人及相关负责人的考核要素及标准。
（三）员工层月考核标准的拟定原则
1） 将管理处下属部门的目的、指标分解贯彻到各岗位，拟定各岗位的职责及工作标准；
2） 根据各岗位的职责及工作标准，拟定员工的考核要素和考核标准。
4、考核周期及考核事项
（一）经理层
1） 月考核与季度考核相结合；
2） 月考核是对工作过程的控制和管理，以保证季度目的、指标的实现；
3） 对工作结果，即目的、指标的完毕情况进行季度评价；
4） 季度考核成绩是对月考核平均成绩和季度指标考核结果的综合衡量；
5） 季度考核成绩是季度奖励金额发放的依据。
（二）主管职工层
1） 月考核；
2） 依据考核结果拟定考核工资的发放额度。
（三）基层员工
1） 日检查；
2） 月考核；
3） 依据考核结果拟定考核工资的发放额度。
5、基于考核结果的激励措施
（一）考核结果作为浮动工资、奖金发放的依据；
（二）考核结果作为选派外派培训的依据之一；
（三）考核结果作为晋升、降职、调配的依据；
总经理： 副总经理 ：

人事培训部： 品质部： 财务部：
（四）考核结果是薪资调整的重要依据；
（五）考核结果是年度评选的重要依据。
6、考核金额的拟定原则
（一）依据管理处、职能部门岗位评估拟定管理处、职能部门各岗位工资标准；
（二）依据岗位任职标准拟定管理处各岗位的人选；
（三）依据工作标准拟定各岗位人员的薪资等级；
（四）根据岗位薪资及等级拟定参与考核的薪资额度。
7、考核金额的构成及标准
（一）经理层
1） 月考核工资=浮动工资+季度奖，详见《岗位、浮动、季度考核工资标准》
2） 季度考核工资=月考核工资*3
3） 终奖励额度见《岗位、浮动、季度考核工资标准》
（二）主管职工层（含大领班）
月考核工资=月工资额*30%
（三）基层员工考核金额的拟定和标准
工资600元以上人员：月考核金额100元
工资600元以下（含600元）人员：月考核金额50元
8、各级人员考核表
（三）实行科学的绩效管理
我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目的，以及实行计划、辅导、改善、考核、反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目的及顾客满意目的的实现。
l 管理工作流程
前期工作流程：

机构组建

拟制管理方案及规章制度 熟悉物业情况，汇总遗留问题

队伍组织培训 联系有关单位，督促及时整改

完善相关资料 物业接管

接管验收提供问题 办理接管手续

二次验收

依据已有的物业管理运营维护经验，在项目规划建设阶段提出相关建议，以减少日后的物业管理综合运营成本，从而减少物业管理收费标准，促进房屋销售；并为甲方减少开发成本。
备注条款：物业接管验收应具有的条件
（一）接管验收应提交的资料
物业产权资料：
★ 项目开发批准报告；
★ 规划许可证
★ 投资许可证
★ 土地使用协议；
★ 建筑开工许可证
★ 用地红线图
b) 综合竣工验收资料：
★ 竣工图（涉及总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
★ 建设工程竣工验收证书；
★ 公共配套设施综合验收合格书；
★ 供水协议；
★ 供电协议书、许可证；
★ 供气协议书、许可证； 
★ 有线电视合格证；
★ 通信设施合格证；
c) 施工设计资料：
★ 地质报告书；
★ 全套设计图纸；
★ 图纸会审告知单；
★ 设计变更告知单；
★ 工程预决算报告书；
★ 重要的施工会议纪要；
★ 隐蔽工程验收记录；
★ 沉降观测记录；
★ 其他也许会影响将来管理的原始记录。
d) 机电设备资料：
★ 机电设备出厂合格证；
★ 贡电设备使用说明书；（规定中文）
★ 机电设备安装、调试报告；
★ 设备保修卡、保修协议。
e) 业主资料：
★ 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
★ 已购房业主的付款情况或付款方式。
二、接管验收办法及程序
（一）接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
★准备好接管验收登记表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
（二）质量与使用功能检查标准
1.主体结构
A 、地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》（GBJ7—89）的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
B、钢筋混凝土结构产生变形，裂缝、不得超过《混凝土结构设计规范》（GBJ10-89）的规定。
C、木结构结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合《木结构工程施工及验收规范》（GBJ206-83）的有关规定。
D、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。
E、凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）的有关规定。
F、外墙不得漏水
2.屋面
A 、各类屋面必须符合《屋面工程技术规范》（GB50207-94）的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。
B、平屋面应有隔热保温措施；三层以上房屋在公用部位设 置屋面检修孔。
C、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。
3.地面
A 、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
B、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计规定，不应有积水，
C、不允许倒泛水和渗漏。
D、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4.装修
A、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，
B、钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度
C、进户门不得使用胶合板制作、门锁应安装牢固。
D、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，与基层必须打牢。
E、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
F、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
G、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
H、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
5.电气
A、电气线路安装应平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
C、 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
D、照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全，接触良好，位置对的。
E、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接电电阻值必须符合电气装置安装工程有关规范的规定。
F、电梯应能准确地启动运营、选层、平层、停层，曳引机
的噪声和震动声不得超过有关规范规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录，性能检测记录及完整的图纸资料均应符合规定。
G、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强薄弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设立电视共用天线。
H、除上述规定处，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关规定。
6.水、卫、消防
A、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏、水压实验及保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）的规定，应按套安装水表或预留表位。
B、高位水箱进水管与水箱检查口的设立应便于检修。
C、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
F、水泵安装应平稳、运营时无较大震动。
H、消防设施必须符合《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）的规定，并且有消防部门检查合格签证。
7.采暖
A、采暖工程的验收，必须在采暖期以前两个月进行。
B、锅炉、箱罐等压力容器应安装增正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检查合格签证。
C、炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间，炉排与炉壁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不受卡，运转自如。
D、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制阀门应开关灵活。
E、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活、闭合严密、风室隔墙不得透风漏气。
F、管道的管径、坡度及检查井必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）的规定，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
G、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象、保温、防腐措施必须符合GBJ242-82的规定。
新风机应运转正常、无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全、水质、烟尘排放浓度应符合环保规定。
I、通过48H的连续运营，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计规定。
8.附属工程及其他
A、室外排水系统的标高、窨井（检查井）设立、管道坡度、管径必须符合《室外排水设计规范》（GBJ14-87）的规定，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设立井圈。
B、化粪池应按排污量合理设立、池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5CM。
C、管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
D、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
F、房屋入口处必须做室外道路、并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
G、房屋应按单元设立信报箱、其规格、位置必须符合有关规定。
H、挂物钩、晒衣架应安装牢固、烟道、通风道、垃圾道应通畅、无阻塞物。
I、单体工程必须做到工完料净地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室处地面平整，室内外高差符合设计规定。
J、整体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达成应有的质量和使用功能规定。
（三）设施设备分项验收标准
1.变电所接盘验收
A、报批资料
⑴建设单位的增容申请
⑵供电局对增容申请及变电所建设的批复文献
B、工程资料
⑴工程图纸
a.高压系统图
b.二次原理及接线图
c.低压系统图
d.接地装置平面图及测试报告
⑵交接实验报告
a.耐压实验报告
b.继电保护实验报告
c.计量装置实验报告
d.绝缘工具实验报告
⑶设备说明书
C、运营资料
⑴运营值班记录
a.高压计量
b.低压负荷
⑵防止性实验报告
a.耐压实验报告
b.继电保护实验报告
c.计量装置实验报告
d.绝缘工具实验报告
⑶测试仪表、绝缘工具清单
D、设备运营检查:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b.百页窗、百页门已安装砂网。
c.各出入门已设立防鼠门挡。
d.进户电缆管道及变电所墙壁四周封闭完好，无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示准确。
b.电缆、变压器、配电柜、开关、连接件等完好无损，无缺陷、无锈蚀。
c.变配电设备、配电回路、开关容量与图纸相符。
d.各种电气标记、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合规定。
g.计量读数定针。
⑶配套方面
a.绝缘工具齐全。
b.测试仪表齐全。
c.室内照明（含应急照明）合理，灯具完好。
d.运营模拟盘
f.高、低压柜前后橡胶绝缘垫。
g.高压安全栅栏。
h.灭火器。
2.配电室接盘验收
A、低压系统图
B、设备运营检查:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b．百页窗、门已安装砂网。
c.进户电缆管道封闭完好，四壁无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示准确。
b.配电柜、开关、连接件等完好无损，无锈蚀，无过热现象。
c.配电回路、开关容量与图纸基本相符。
d.各种电气标记、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合规定。
g.室内照明合理，灯具完好
3.电梯接盘验收
A、相关资料
⑴产品出厂合格证书，劳动局准用证书
⑵使用维护说明书
⑶维修委托协议
⑷电气控制原理图与接线图
B、设备运营检查:
⑴层门闭锁装置运营良好。
⑵电气安全装置动作可靠。
⑶制动系统完好。
⑷运营电流、功率、速度应符合说明书的规定。
⑸极限开关应完好有效。
⑹应急照明正常。
4、水泵房及给排水管网
A、技术资料
⑴设备使用说明书
⑵系统操作说明书
⑶工程图纸
a．给排水系统图
b．给排水综合管网平面图
c．配电柜控制原理图
d．变频柜接线图
e．控制仪表系统图
B、运营检查:
⑴仪表（水表、压力表及其它控制仪表）指示准确。
⑵保护完善，各种保护（电气保护、电结点压力表）应有效可靠。
⑶水泵运营正常，无滴漏、无震动、无异常声响。
⑷阀门动作灵活，阀门、管道无跑、冒、地、漏现象。
⑸控制柜及器件整体与性能完好。
⑹检查给排水、供热、的各入户井、检修井，看其封闭是否完好。
⑺检查井内设备（阀门、压力表、温度表）是否完好， 管接头有无滴、漏现象。
⑻井内有无淤泥杂物等。
⑼管道支架是否牢固，管道保温是否完好。
5、风机房
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵维护使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．通风系统图
b．风道平面布置图
c．电气控制原理图
d．设备电气接线图
⑸运营记录
B、设备运营检查
⑴各项压力及其它参数运营正常。
⑵各个风口安装牢固。
⑶凤道无跑、冒、地、漏现象。
⑷控制柜及器件整体与性能完好。
⑸设备无震动，噪音在规定的标准之内。
6、消防报警与联动控制系统
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．电气、暖通、给排水消防平面图
b．水消防系统图
c．消防报警与联动控制系统图
d．消防泵、喷淋泵控制原理图
e．送风机、排风机、排烟机控制原理图
f．卷帘门控制原理图
g．探测器布置及编码图
⑸消防设备分布表
B、系统检查及测试
⑴检查及测试的基本原则
a．要按照设备使用说明书的规定进行操作，依据设计方案进行各系统的运营功能测试。
b.报警点的选择应均衡，其测试数量应不小于10%。
c.应选择各种报警器进行测试。
⑵检查、测试项目及基本规定
a.报警控制器应具有蓄电池备用电源，且此电源在断电时能自动切换供电。
b.报警控制器的火灾声光报警、断线检测、自动控制消防设备等功能应完好。
c.抽测的报警探测器（涉及：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示器发出的报警）应100%动作可靠、有效，否则，应追加进行不少于50%的测试。
d.紧急广播应采用仅向失火层和相关层发出火灾报警广播的消防广播方式。若与背景音乐使用同一套设备和系统时，应能自动切掉背景音乐而直接进行紧急广播。
e.应急照明和疏散指示灯灯具应完好无损，其使用的电池备用电源，连续供电时间须不少与20分钟。
7、对讲系统
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
8、对讲系统
A、 技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．对讲布线平面图
b．布管平面图
c．可视对讲系统联接图
d．对讲用户分机与单元门主机接线图
e．单元门主机与管理中心主机接线图
B、系统检查及测试
⑴检查及测试的基本原则
a．要按照设备使用说明书的规定进行操作，依据设计方案进行各系统的运营功能测试。
b.测试取样点应分布均衡，且数量不宜少于10%
c.各项功能应分别测试，即：分机与单元主机；分机与管理主机：单元主机与管理主机：管理主机之间。
d.连接导线应穿管或使用槽板保护。
⑵检查、测试项目及基本规定
a.社区出入口应设管理主机，便于来访客人与住户直接通话使用。
b.管理主机可群呼住户分机。
c.管理主机和单元主机呼喊住户分机时，应编号无误，振铃、通话有效。
d.住户运用室内分机遥控开锁时，应实验三次，100%动作有效。
e.无论住户使用的是可视分机还是非可视分机，配线均应按可视分机方式配置。
9车库管理
1、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a.布线平面图
b.布管平面图
c.系统联接图
2、系统检查及测试
⑴检查及测试的基本原则
a.要按照设备使用说明书的规定进行操作，依据设计方案进行各系统的运营功能测试。
b.控制点测试数量100%。
c.每点操作三次，动作100%成功视为有效。
⑵检查、测试项目及基本规定
a.在车辆通过车库门处，使用遥控器后门锁被自动启动。
b.车库门可遥控器/手动钥匙切换。
10.背景音乐与消防广播
1、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a.布线平面图
b.布管平面图
c.系统接线图
d.消防广播与背景音乐切换接线图
2、系统检查及测试
⑴检查及测试的基本原则
a.要按照设备使用说明书的规定进行操作，依据设计方案进行各系统的运营功能测试。
b.各种功能均应测试
⑵检查、测试项目及基本规定
a.消防广播与背景音乐切换测试。
b.按设备清单清点设备。
c.扬声器应完好无损。
d.广播实验。
e.前级音源设备实验（涉及：CD、LD、VOD、卡座等）。
3、调音台调试。
三、质量问题的解决
（一）解决方法
1、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；
2、影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责解决；
3、对于不影响房屋结构安全和使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采用费用补偿的办法，由接管单位解决。
（二）支持文献
1、交接协议书
2、接管验收小组与职责范围
3、公用部位设施验收表
4、分户问题汇总解决清单
5、钥匙交接表
6、单项问题解决联系单
7、公共配套设施验收表
8、室内设施设备验收单
9、公共区域配套设施检查表
10、协议会审表

交 接 书
甲方：
乙方；

一、根据双方签订的《物业管理委托协议》中的约定，乙方于 年 月 日对《军区花园》进行物业接管验收。
二、为使园区物业管理工作早日走上正轨，对于接管验收中发现的各类问题，甲方应在乙方规定的时间内整改完毕。
三、甲方按乙方所规定标准进行整改，经乙方验收合格后，由乙方负责对园区所属物业进行维修、保养。（关于园区范围内的物业保修期责任按照双方签订的《物业管理委托协议》实行）
四、因未整改或整改不及时导致的问题由甲方负完全责任，并承担其后果。
五、对于本次接管验收中未检查部分（如：采暖设备设施、消防设施、智能化设施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完毕，双方再进行接管验收。在施工期或未整改或整改不及时所产生的问题由甲方负完全责任，并承担其后果。
六、本交按书为甲乙双方签订的《物业管理委托协议》的有效组成部分。
七、附件《军区花园接管验收问题汇总》为本交接书有效组成部分。
八、本交接书一式四份，双方各执二份，双方签字盖章后生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

军区花园验收小组

序号
成员
工作职责与范围
1
管理处经理
把关全局，统筹管理，做好人员的统一安排
2
副经理
协调经理工作，与地产部门进行交接沟通，并跟随地产部门人员进行检查
3
工程主管
作好专业性的检查工作，并对工程人员进行合理安排
协调工程部验收工作并跟随工程人员验收，收集问题汇总，后期问题跟踪解决。
4
客服负责人
跟随检查人员了解设备设施
5
强电负责人
高压配电柜、变压器、低压柜、进户电源总控制箱
6
弱电负责人
智能化监控系统、消防监控、、红外报警、消防水箱电气部分、电子巡更系统、煤气报警系统
7
水暖负责人
微机系统、给排水设备设施、消防系统、消防给排水，水源热泵机组
8
土建负责人
房屋主体结构、屋面、地面、防水并配合检查设备设施

9
绿化负责人
对园区草坪、树木、小品以及园区娱乐设施进行检查，并有工程人员配合。

入住期管理
一、办理入住，快捷便利
a) （一）重简朴的入住典礼
业主对新家—军区花园，有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一心理过程，展现未来物业管理人的良好形象，我们将在军区花园举办简朴的入住典礼，邀请各级领导、业主代表参与，为共同营造安宁、祥和、积极向上的园区氛围和良好的物业管理大环境，获得一个良好的开端。
b) （二）住手续流程图
序号
工作环节
1
告知住户入住
2
管理员核收入住告知书
3
双方签署《业主临时公约》
4
住户填写《住户情况登记表》、核收身份证复印件
5
发放《业主手册》和住宅“二书”
6
办理装修手续
7
住户签署《住户入住物品资料领取确认书》
8
住户交纳入住费用
9
住户房屋验收
10
住户接受钥匙
11
管理处文献归档
住户文献归档
c) （三）入住手续采用的便利措施
办理入住手续，管理处采用的便利措施是：
i. 设立办理入住专用办公室，由专职客服人员提供一条龙服务。精心安排入住程序，业主随到随办。
ii. 提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电信电话公司、有线电视台签订代办业主协议书，代办有关业务，方便业主，减少麻烦。
iii. 提供集体办理和上门服务等服务项目。
二、装修管理
（一）管理内容
军区花园为＃＃建筑结构，多层为短肢剪力墙结构。建筑墙体承重，且所有电源盒都为预埋进剪力墙体中，因此，军区花园业主入住装修，对于物业管理处提出了更高的规定。为此，物业管理处要专门成立管理框架编外的装修管理审批处，负责业主装修审批及装修巡视。
（二）管理目的及承诺
对于业主装修管理方案进行审批，下发装修许可证；对于正在装修的业主进行监督巡视，一经发现装修工程与向物业部门提供的方案不一致，并影响到建筑主体结构的，勒令停工，决不估息，下发装修整改意见，请业主签字接受。管理处在装修管理上严格把关，力争不出现一例违章装修的业主。
（三）岗位设立
编号
岗位
人数
值班安排
1
物业管理处装修审批主管
1
常白
2
物业管理处装修巡视员
2
常白

（四）装修管理流程
正常装修

业主开始装修
物业装修审批处
业主
装修审批 下发装修许可证 装修巡视
违章装修
勒令停止
签订装修管理协议
下发装修整改告知单

（五）装修、改建的审批程序
业主雇用装修公司在社区内施工，须预先以书面形式告知管理处，签署“装修管理协议”并领取施工许可证后，方可施工。如该项施工影响社区的整体规划、社区形象、环境或妨碍其它其主的利益，则必须改变施工方案。装修公司未能依照“装修管理协议”施工，导致的一切后果均由该业主负责。
（六）装修、改建原则
按照建设部2023年5月1日第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，住宅装饰装修需遵守以下原则
住宅室内装饰装修活动，严禁下列行为
A 未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。
B 将没有防水规定的房间或阳台改为卫生间、厨房间。
C 扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台上的砖、混凝土墙体。
D 损坏原有房屋节能设施，减少节能效果。
装修人从事住宅室内装饰活动，未经城市行政主管部门批准不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗。未经供暖单位批准。
3）涉及到门、窗及外墙的改造，应以下列条件为原则：
A 不得占用现有绿地，不得妨碍社区内交通；
B 不得在绿地上修甬道；不得另盖门楼，占用原购楼协议中不含之面积；
C 不得影响社区建筑的整体设计和风格；、
D如安装大门铁闸时，必须符合消防条例，并不得占用公共走廊，任何铁闸启动时如影响走廊、防火通道的宽度或损坏走廊装饰时，将被严禁安装。
4）所用建筑材料及颜色力求与原设计材料相匹配。
5） 所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，业主请勿在大门加设任何灯饰。
6）空调机须安装在特别设计之备用位置，请向管理处查询，按指定位置安装。
7）住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增长楼荷载，应当经原设计单位提出设计方案。
8）改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水实验。
（七）装修、改建的注意事项
业重要密切注意其所雇用的装修公司及承建商的施工情况，并督促工人注意下列事项：
1）工作完毕后须关好所有门窗及水龙头，方可离开。
2） 请勿留下火种或任何足以妨碍别人的物品（例如建筑装修材料、设备等）
3） 不得将水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入厕所或下水道里。如厕所或下水道因此堵塞，业主必须负责所有修理费用。
4） 承建商不得将建筑用料、设备、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否则业主须承担一切清理费用。
5） 当搬运装修材料、家具进入装修单位时，必须小心，不得损坏或污损任何墙壁、地面、天花板、电梯及其它公共地方，否则，业主须承担一切修理费用。
6）垃圾及建筑用料须小心放置，以免从高处掉下，危及其他住户及路人。
此外，请您办理装