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XX房地产项目招标采购管理办法
（201X年第X版）

编制日期：201X年X月

第一章 目的
第一条 为规范XX公司房地产项目招标采购管理工作, 强化招标采购工作的制度化、流程化管理，充分发挥市场竞争机制，以合理低价原则、高性价比原则选择合适的承包商和供货商，达到控制房地产项目开发建设成本，确保实现房地产项目工期、质量、安全和利润目标，特制定《XX公司房地产项目招标采购管理办法》（以下简称“本办法”）。
第二章 适用范围
第二条 本办法适用于集团房地产业务中所有工程建设类、设计/监理/造价咨询服务类、材料设备采购类，且单项招标总额不小于10万元的项目招标。
第三条 长期与我司合作且得到我司信任的承包商或供货商，经由总经理/董事长批准后可采用定向议标形式发包或直接委托；
第四条 对于抢险工程或工期紧迫且合同总价低的项目，经由总经理/董事长批准后可采用定向议标形式发包或直接委托；
第五条 带有政府垄断性质的项目，经由总经理/董事长批准后可采用定向议标或直接委托；
第六条 金额小于10万元的采购项目，经由总经理/董事长批准后可采用定向议标或直接委托。
第三章 管理体系与职责分工
第七条 人员组织机构：
(一) 最高决策者：‘董事长’；
(二) 最高审核机构：‘招标采购评审委员会’；
(三) ‘招标采购评审委员会’成员（共X人，单数）：
组长：XXX
副组长：XXX
组员：XXX
(四) 工作执行机构：招标采购部；
(五) 工作关联机构：成本管理部、设计管理部、项目管理部；
(六) 开标鉴证小组：招标采购评审委员会成员或各成员之授权委托人、与招标活动相关的招标采购部人员；
第八条 ‘招标采购评审委员会’主要职责：
(一) 对于单项招标金额大于1000万元以上的招标项目，其投标单位的资格由委员会评议及审定；
(二) 处理应由委员会讨论决定的招标采购工作，或处理招标采购部认为需提交委员会讨论决定的工作；
(三) 修订及审定招标采购管理办法、招标文件标准版本、合同标准版本；
(四) 评审发包或采购规划（招标采购策划）。
第九条 招标采购部主要职责：
(一) 针对每一项目，负责对项目的合同组成、承包内容、工作分界、计价方式、承包方式、付款方式以及结算方式等进行策划，编制发包或采购规划；
(二) 根据《XX项目开发建设重要节点控制性计划》，负责编制《XX项目招标采购计划》；
(三) 负责项目招标采购的所有组织管理工作，主要包括有：审查投标单位资格、编制招标文件、编制工程量清单及计算工程量、分析经济标文件、议标谈判、撰写评标报告、发出中标通知书与合同；
(四) 协助项目管理部及成本管理部实施合同管理。
第十条 成本管理部主要职责：
(一) 负责编制工程建设项目开发建设各阶段的目标成本，为招标采购提供成本控制的参考依据；
(二) 参与分析投标单位报价文件，参与议标谈判；
(三) 协助招标采购部编制工程量清单及计算工程量；
(四) 负责监督招标采购管理工作及审查招标结果；
(五) 负责合同管理。
第十一条 设计管理部主要职责：
(一) 负责编制设计任务书并推荐设计投标单位供招标采购部组织设计招标；
(二) 负责向招标采购部提供符合招标条件的完整的招标设计文件，其中包括：招标图纸、材料实物样板、产品设备型号、关键技术参数等；
(三) 负责对投标单位涉及深化图纸、材料样板、材质要求、技术要求、外观效果、结构安全类等技术标进行评审，并向招标采购部提出书面的专业评审意见；
(四) 根据招标采购部的招标需求，审核、确认带方案招标项目的有关技术标设计文件并向招标采购部提供专业评审意见。
第十二条 项目管理部主要职责：
(一) 负责向招标采购部提供招标所需的工程技术要求，其中包括：总工期、重要节点工期、质量标准、标段划分、施工现场情况及需要注意的问题等；
(二) 负责对投标单位涉及施工组织设计、现场施工方案类技术标进行评审，并向招标采购部提出书面专业意见；
(三) 负责合同管理。
第四章 计划管理与招标、截标、开标
第十三条 招标采购部应做好计划管理工作，招标采购计划依据集团公司编制下发的各项目开发建设重要节点控制性计划编制而得到，用来指导招标采购工作与项目建设进度相匹配，从而更好地为项目建设服务；
第十四条 投标单位的来源
(一) 在集团公司尚未建立、健全承包商和供应商管理机制，以及尚未实施合作单位履约动态管理评价之前，投标单位的来源为招标采购部面向社会搜集或经个人推荐；
(二) 集团公司部门经理及以上人员可以实名制方式向招标采购部推荐投标单位；
(三) 原则上每人仅可在每次招标活动中推荐一个投标单位；
(四) 所推荐的投标单位应具备：同类工程经验、较强的资金实力、良好的履约守信能力、完善的企业管理体系、较高的工程技术水平、优良的产品质量、周到的售后服务。
第十五条 投标单位的确定
(一) 每次招标采购活动的参与投标单位数原则上应为5家，但最少不得少于3家，否则招标活动无效；
(二) 原则上：招标金额小于1000万元的招标项目，有效投标单位不应少于3家；招标金额不小于1000万元的招标项目，有效投标单位不应少于5家；
(三) 招标采购部在完成投标单位的资格预审、投标单位考察、并征求总经理/董事长/招标采购评审委员会意见后，提交《XX项目工程/供货投标资格审批表》报总经理/董事长审批最终确定投标单位；
(四) 对于单项招标金额在1000万元以下的招标项目，其投标单位的资格由总经理/董事长审批确定。
第十六条 供招标使用的设计技术文件的要求
(一) 供招标的设计技术文件的内容应符合招标要求，对于工程技术、质量标准、各项参数应明白确定；
(二) 设计管理部应向招标采购部提供与纸质版招标图纸一致的招标图纸电子文件，以方便工程量计算；
(三) 所编制的招标技术文件，不得以任何不合理的条件限制或者排斥潜在投标单位，而应以国家、地方或行业的统一规范或标准，当国家、地方或行业的标准不相一致时，应选取对项目有利的标准；
(四) 不得以一家投标单位生产标准作为技术文件中的技术标准，当国家、地方或行业无标准时，要以投标单位的产品标准作为技术参照时，设计管理部应提交招标采购评审委员会讨论决定；
(五) 在市场上能够普遍采购的物品，设计管理部应在技术要求中指定三个同档次物品生产厂家及品牌；
(六) 设计管理部提供的项目招标技术文件中主要工程材料实物样板（含影响观感的装饰材料样板）应包括：外墙砖、装饰石材、瓷砖、抛光砖、玻璃、墙纸、不锈钢、主要五金件、木饰面板、木地板及木脚线、主要灯具等；
(七) 当某一项目比较紧急或特殊项目导致该项目的招标采购工作要急于开展，设计管理部应分批次向招标采购部提供符合要求的招标设计文件。
第十七条 选择计价方式与承包方式
(一) 在图纸等设计文件相对齐全的情况下，应采用工程量清单计价、图纸总价包干的方式，尽量减少合同开口数量，对于清单中的某些项目无法用图纸准确计量出工程量，则可单价包干，工程量暂定；
(二) 原则上不采用定额计价，但当某项目工程紧急且施工图纸不完备时，可采用定额计价，类比同类工程按综合单价暂估总价后适当下浮签订合同，图纸中的材料、设备由承包方向业主方报板、定价（甲指乙供）；
(三) 对于同一种类的材料、同一名称的成品、器具或设备，当合同总价值较高时，业主方可决定是否对其指定供货（甲供）；
(四) 当按清单计价方式招标时，业主方应对各种主要装修材料（设备）或机电材料（设备），提供不少于3个品牌且相同档次的材料（设备）供投标单位选定其一。
第十八条 招标文件的编制
(一) 为防止标底价泄露影响公平竞争、充分竞争，不编制标底价；
(二) 招标采购部应使用经招标采购评审委员会审议通过的标准的招标文件格式及内容和标准的合同格式及内容；
(三) 投标文件中必须有投标单位专门的回标承诺函，内容主要为承诺回标即视为投标单位全部接受招标文件中的所有内容，若不做回标承诺，则视为不接受招标文件，应给予废标处理；
(四) 招标文件中涉及经济纠纷、法律诉讼以及集团公司利益的敏感性条款内容的修改、补充、完善，均应由招标采购部提交招标采购评审委员会讨论确定；
(五) 招标采购部、成本管理部在编制工程量清单和计算工程量时，必须做到严谨细致，并保存好中间过程计算书底稿，工程量清单的准确度偏差应在3%以内；
(六) 所有招标图纸应加盖‘招标采购部’部门印章；
(七) 招标文件编制完成后应有专人复核，对委托造价咨询公司编制的清单，应按委托合同的要求进行审核；
(八) 招标文件编制及复核完成后，招标采购部通过集团公司OA办公系统将电子文件发给各会签部门及人员，同时在限定时间内收集会签意见；
(九) 依照会签意见修改后的招标文件按以下流程会签：
招标采购部经办人签名确认→招标采购部负责人签名确认→成本管理部负责人签名确认→项目管理部项目经理/工程部经理签名确认→与本次招标有业务或技术关联的其他部门负责人签名确认（视需要）→副总经理（主管招标采购）签名确认→法律顾问签名确认→总经理签名确认→董事长签名确认。
第十九条 发出标书
(一) 书面投标邀请函应包括：
领取招标文件时间、投标保证金金额和缴交方式、答疑时间、截标时间、项目范围和内容、投标保证书等要素；
(二) 发标之日，应检查投标单位是否已交纳投标保证金，投标保证书是否签字盖章，检查无误后发放招标文件并要求投标单位签收；
(三) 投标保证金的金额可按照招标总金额的大小收取0.3万元至10万元，最高不超过30万元，单项招标总金额在100万元以下的项目可以不收取投标保证金；
(四) 未中标单位的投标保证金于招标结束后退回，中标单位的投标保证金于中标单位进场开工或开始供应第一批货后退还；
(五) 在我司房地产项目尚余足额工程款的曾合作投标单位，可用与投标保证金数额相同的工程款作抵押；
(六) 招标采购部在各投标单位的投标图纸回收齐全后，通知财务部退回投标保证金，无法退齐投标图纸的应按图纸复印价扣款；
(七) 投标保证金由财务部按财务规定收取和退还。
第二十条 招标答疑
(一) 工程、材料设备采购招标按招标实际需要召开答疑会；
(二) 应督促各投标单位在规定时间内将投标疑问以书面形式送达招标采购部；
(三) 招标答疑期间，招、投标双方的往来文件均以书面加盖章形式往来，传递文件的方式可为以三种形式中的一种或多种：亲自送达；文件扫描后发电子邮件；传真；
(四) 招标经办人将各投标单位提出的疑问统一汇总整理，同时起草答复文件或信函，经审批盖章后向所有投标单位统一发放，此答疑文件视为招标文件的一部分。
第二十一条 截标及废标处理
(一) 项目招标经办人提前24小时电话提醒各投标单位截标时间，对于超过截标时间送达的标书应做废标处理；
(二) 对按时送达的投标文件，招标采购部资料员应仔细检查投标文件封装是否满足要求（是否注明投标项目名称、投标单位名称、回标日期；是否密封包装并盖好骑缝章；是否注明正副本等），并将检查情况记录在案；
(三) 投标单位的经济标与技术标应分开密封包装，经济标为一正本、两副本共叁份，技术标为一正本、两副本共叁份。
第二十二条 开标
(一) 理论上投标截止时间即为开标鉴证时间，招标采购部在投标截止时间终止后应立即组织相关人员进行开标鉴证；
(二) 开标鉴证的人员应为招标采购评审委员会成员或各委员的授权委托人，以及与招标活动有关的招标采购部人员；
(三) 招标经办人应在开标鉴证时间前24小时确认参加开标鉴证的人员，以利开标鉴证工作顺利开展；
(四) 标书拆封前招标经办人介绍项目的回标情况：包括参与项目投标的单位名称、有无按规定的时间内回标、投标文件有无密封和盖章、投标文件是否完整等，同时对各单位的投标文件密封情况、开标鉴证活动情况进行拍照取证，用以撰写评标报告；
(五) 拆开标书、填写报价、各开标鉴证人员签名确认、各部门领取标书进行评审分析，同时招标采购部通知评标分析意见返回招标采购部的时间。
第五章 评标、议标与定标
第二十三条 根据不同的招标项目，采用以下三种评标、定标方法，具体评标、定标办法在《招标文件》中做出规定：
(一) 最低价法：
该方法适用于:同等品牌、规格、型号的材料和设备采购项目，该类项目根据谈判结果，最低价格者为中标单位；
(二) 合理低价法：
该方法适用于：
a) 功能、性能相近，品牌不同的材料和设备采购项目；
b) 工程技术含量低、施工难度小、工艺简单、总造价低的工程类施工项目；
(三) 综合评价法：该方法适用于工程类设备较多、施工复杂的建筑、安装、大型装修、监理及其他特殊需要的项目，综合评价越高越符合中标条件。
a) 综合评价权重分配，在评标前由相关部门对应初步确定技术标和经济标的评审计分结果，采购经办人汇总各方意见报招标采购评审委员会讨论确定，如：经济标70%、技术标30%。
b) 经济标评分，如：
经济标得分=70×【1-（投标报价-投标最低价）/（投标最低价）】
（最低标报价为满分70分）
c) 技术标采用百分制，由相关评审人员按《技术标评分表》评分，由技术标评审负责人汇总采用算术平均法确定最终分值，并将《技术标评分表》及《技术标最终分值汇总表》报招标采购评审委员会。
技术标得分=技术标最终分值*30%
综合总分=经济标得分+技术标得分
第二十四条 技术标评标
(一) 技术标原则上由设计管理部或项目管理部负责评审；
(二) 涉及施工组织设计、施工方案类的技术标，由项目管理部负责评审；
(三) 涉及深化图纸、材料样板、产品选型、材质要求、技术要求、外观效果、结构安全类的技术标，由设计管理部负责评审；
(四) 所有技术标评审的结果，均由招标采购部汇总并以商务谈判形式统一发给投标单位。
第二十五条 经济标分析及初审
(一) 经济标开标后，淘汰投标总价最高的投标单位。如投标单位为5家，则淘汰最高标与次高标；如投标单位为3或4家，则淘汰最高标；
(二) 对因最高标被淘汰的投标报价，也应做评标分析，并向招标采购评审委员会报告；
(三) 开标后，由招标采购部与成本管理部分别对经济标进行评标分析；
(四) 招标采购部会同成本管理部就评标分析进行商讨并形成相关意见，同时提交招标采购评审委员会讨论；
(五) 经济标评标分析的主要内容：
检查是否存在漏项错项、计算错误、是否存在不平衡报价等问题；对各投标单位的报价（各项清单报价和各主要项目综合单价）相互进行横向对比分析；参照以前类似工程相同项目合同价格进行纵向对比分析；参照市场价格水平进行单价及总报价水平分析。
第二十六条 投标单位澄清
(一) 对于各投标单位投标文件存在的问题，招标采购部应发函要求各投标单位进行书面澄清；
(二) 需澄清的主要问题如下：
投标文件对招标文件未明确响应，或与招标文件的部分实质性条款、条件和规定不相符，有部分实质差异或者保留等；投标文件对招标文件或其所附合同条件或其主要条款中约定的招标人的权利和投标单位的义务加以限制或改变等；投标文件存在漏项错项、计算错误等；投标文件存在不平衡报价等。
第二十七条 议标
(一) 招标采购评审委员会对汇总后的经济标分析意见开会讨论并选定出议标单位；
(二) 招标采购评审委员会成员可根据需要决定是否参与议标谈判工作。
第二十八条 定标
(一) 经过开标→投标单位澄清→评标分析→议标→再次回标的程序，招标评审委员会最终确定拟中标人；
(二) 招标采购部依照招标评审委员会意见与拟中标人进行最终谈判，同时撰写评标分析报告及填写中标人审批表；
(三) 中标金额在50万元以下的报总经理审批，中标金额不小于50万元的报总经理审核、董事长审批；
(四) 发出中标通知书及办理合同会签审批。
第六章 合同签署、交底与存档
第二十九条 合同的签署
(一) 合同文件由招标过程中的所有往来文件、资料及合同文本组成；
(二) 鉴于招标文件已经过会签程序，为提高工作效率及商业保密需要，合同文件仅走公司内部会签流程；
(三) 合同文件按以下流程会签：
招标采购部经办人签名确认→招标采购部负责人签名确认→成本管理部负责人签名确认→副总经理（主管招标采购）签名确认→法律顾问签名确认→总经理签名确认→董事长签名确认；
(四) 已完成会签审批的合同文件由招标采购部提交投标单位正式签署，投标单位签署完成后由招标方完成签署。
第三十条 合同交底与存档
(一) 项目招标工作结束后，招标采购部负责向成本管理部、项目管理部、设计管理部进行合同交底；
(二) 项目招标工作结束后，招标采购部应将所有招投标过程文件、资料、招标图纸等整理成册，同时将全套招投标过程文件、资料、中标通知书、合同等文件转化成电子文档（PDF文件格式），并将已成册的纸质文档及电子文档一并移交公司行政部；
(三) 公司行政部将合同文件电子文档中的涉及商业机密的信息覆盖后发项目管理部；
(四) 招标采购部在招标工作完成后应立即将招标样板和中标样板（由中标单位提供并经设计管理部设计师签名确认）移交项目管理部，项目管理部应设置场所妥善保管样板以利指导工程施工及验收；
(五) 招标采购部每半年向项目管理部收集合同缺陷，用以完善合同；
(六) 招标采购部在向设计管理部确认招标图纸与施工图纸保持一致时，对未中标单位回收的招标图纸，可直接下发给项目管理部使用。

第七章 附则
第三十一条 招标采购工作指导原则：
(一) 透明公正原则；
(二) 市场化充分竞争原则；
(三) 合理低价中标原则；
(四) 多赢原则；
(五) 有利工程管理原则；
(六) 回避原则；
(七) 廉洁保密原则；
(八) 可追溯原则。
第三十二条 任何员工可凭证据向集团公司举报违反执行本办法导致损害公司利益的行为，一经查实将对违纪行为人予以处理，并对举报人予以奖励；
第三十三条 集团招标采购评审委员会负责本办法的制定、修改、指导、解释、监督检查工作；
第三十四条 本管理办法自颁布之日起生效，生效日之前与本管理办法相抵触的制度、规定、办法等同时作废。

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