上半年房地产市场研究报告.doc

2011年上半年
青岛房地产市场研究报告

新联康（中国）您可信赖的房地产营销专家
热情/专业/诚实/负责
半年市场提要·新联康【面面观】
政策面——
u 2011年上半年，“新国八条”、“三限政策”、“一房一价”、“反暴利规定”和银行提高存款准备金等楼市调控政策相继出台，政府调控房价【决心大、力度大】。加息、限购、限贷、限价等层层加码的调控政策，基本明确了下阶段楼市下行的趋势共知。
u 青岛楼市上半年总成交量下降且主要为刚性需求，价格松动趋势已经出现。
u 政策首先冲击高总价、地段佳、面积大的改善型产品，目前多数项目已调整销售策略，促进销售。
开发面——
u 与受到限购的市内七区相比，以胶南、即墨为代表的岛城五市的房地产市场，新盘、大盘不断涌现。以胶南为例，目前已有保利、卓越、万科等地产大鳄入驻，市场发展潜力可见一斑。
u 商业、旅游等不限购的地产成为投资新热点。
u 土地市场方面，出让与成交较上年相比均有较大幅度的下降；分区域来看，城阳、黄岛、即墨、胶南成为土地市场的供需主力。
交易面——
u 商品住宅方面，新政出台有效抑制了全市商品住宅的成交量，整体商品住宅市场供大于求。在未来政策趋紧前提下，消化前期与新增供应量均会给市场带来一定压力。
u 商业、办公方面，上半年市内七区市场量价齐升，这与政策对于投资住房资金的挤出效应有关。
u 销售业绩方面，万科、青建、绿城斩获2011年上半年青岛房企销售排行榜前三名；中信森林湖、青建依山半岛、绿城理想之城、世正爱丽安综合楼、永信新都在全市上半年单盘销售中排名前列。
预计下半年，政策打压效果将会越发明显，楼市观望情绪继续深化。而房产市场存量继续增加，开发商资金链必然吃紧。小开发商融资渠道已经相当狭窄，快速去化、资金回笼是重中之重，优惠力度会明显加大。而大开发商融资渠道宽泛，价格还可能持续坚挺。产品方面，改善性产品可能会有较为明显的价格松动，而刚需性产品在需求旺盛，价格基数小，区域规划利好等因素的保驾护航下，价格变化幅度不会太大。
目 录
第一篇 政策环境分析篇 4
第一章：国家政策 4
第二章：青岛地方政策 7

第二篇 青岛市场分析篇 9
第一章：土地市场篇 9
第二章：商品住宅市场 11
第三章：商业市场 37
第四章：办公市场 39

第三篇 销售排行篇 41

第四篇 下半年房地产市场预测分析 44
第一章、政策走势研判 44
第二章、市场走势研判 45

第一篇 政策环境分析篇
第一章：国家政策
u 新“国八条”
Ø 进一步落实地方政府责任，首次提及房价调控目标化
Ø 加大保障性安居工程建设力度
Ø 调整完善相关税收政策， 5.5%的营业税全额征收
Ø 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
Ø 严格住房用地供应管理
Ø 全国性的严格限购，家庭已有2套以上的不得再买房，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房
Ø 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
Ø 坚持和强化舆论引导
新联康观点：新“国八条”持续发力,使相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。“温水煮青蛙”效应已经产生。

u 一房一价
2011年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》。
“一房一价”指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况（除销售价格外还需标明相关收费，已售房源也要标明实际成交价格），公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。

新联康观点：此次发改委专门对商品房销售明码标价的问题做出规定，内容更加详细、涉及面更广，且监督执行的力度更大。其主要目的为强化政府对房价的监督力度、提高消费者的知情权和消费透明度。但从效果而言，该政策的执行牵扯庞大的监控体系，对于地方政府来说难以长期持续（08年早一步推出该政策的上海、武汉等城市，09年底基本流于形式），故不妨将该政策理解为短期、应时政策，建议开发方考虑阶段性应对。

u 限购范围扩大
新的限购城市名单正在拟订中，将以此前房价上涨过快的一线城市为核心，圈定周边被投资热潮辐射的三、四线城市，其中华东、华南将成为重点区域。预计在9月之前将公布。
新联康观点：限购范围的扩大基本奠定了下半年的房地产调控基调，表明了政府持续调控的决心和姿态。未来1年内，房地产市场将继续量缩价调。但中国经济发展的持续下行、地方财政状况的持续恶化、负债压力的持续增加，有可能在明后年内，出现“明调控、暗托市”的政策调整， ‘稳定、忐忑、平衡’是未来楼市主旋律。

u 政策房
2011年全国共将建设城镇保障性住房1000万套，比去年增加70%多，改造农村危房150万户以上，最迟在11月底前要全部开工建设，确保今年基本建成500万套以上。
决心大、实施难。由于相关资金支持、配套政策、以及规划、建设、分配、使用和退出等机制的不完善，导致各地方政府上半年“口号喊得响，实施动作慢”。但在“地方政府目标责任书”等一系列政策强压下，保障性住房建设进入快车道阶段，全国保障性住房的开工率由从5月末34％到6月末超过50％。“11月底前开工1000万套的目标有望全面实现”。
新联康观点：由上述内容可见，保障性住房在2012年的集中面市，将对目前市场的刚需消费主流，产生“掏底截流”效应，直接影响大量低价、低品质项目的销售。一方面直接迫使楼市价格回归合理；另一方面将促成楼市的“两极分化”——基础性中低收入居住需求，主要由保障性住房满足；而商品房市场，将更集中的面对中高收入改善性居住，其面对的消费范围更为狭窄、竞争将更为激烈。
u 限贷
Ø 对于开发商，要求银行采取各种风险控制措施，并已要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制
Ø 对于购房者，对贷款购买第一套住房的家庭，实行首付款比例不得低于30%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策；对贷款购买第二套住房的家庭，实行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
新联康观点：一定程度上讲，在银根紧缩的市场背景下，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。其一，“限贷”基本挤压出投资性需求，炒房团将在大部分限购城市成为历史；其二，“限贷”比“限购”的覆盖范围广，加之利息上调、首付增加，大大增加了买房的首次成本及贷款成本，首改、多改需求明显降温。

u 加息提准
央行上半年共计2度加息、6次提准。
Ø 2011年2月9日
Ø 2011年4月6日
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
Ø 2011年1月20日
Ø 2011年2月24日
Ø 2011年3月25日
Ø 2011年4月21日
Ø 2011年5月18日
Ø 2011年6月20日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大型商业银行的存款准备金率达到21.5%，再创历史新高。
新联康观点：叠加数次加息、存贷款准备金率的收紧，一方面让客户置业成本更高，另一方面让各大商业银行年中即“无钱可贷”，下游销售回款萎缩、上游金融融资管道收紧的“两头卡”，让绝大多数开发商将面临更大的“现金流压力”，特别是中小开发商，在下半年出于“现金为王”的现实考虑，势必出现价格跳水、促销力度放大的不稳定声音。

第二章：青岛地方政策
u 青“十二条”
Ø 对已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房
Ø 严格执行国家关于差别化信贷、房地产税收政策的相关规定
Ø 限购期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》
Ø 房地产开发企业、经济机构与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约
Ø 房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合本规定的，不予受理登记
Ø 继续增加住房建设用地供应。2011年全市住房建设用地供应总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供应总量要达到500公顷以上
Ø 落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例
Ø 2011-2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户中低收入家庭的住房问题
Ø 加强房地产经纪机构管理
Ø 房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前，不得以认购、预定、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订、变相预售
Ø 加快个人住房信息系统建设
Ø 健全完善住房工作责任制
新联康观点： 青“十二条”从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、 房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署。剔除限购出台前的1月份，今年上半年2月至6月，青岛新建住宅成交28091套，比去年同期减少约3000套，同比成交量下降了约一成，调控威力初显。

u 青岛限价商品房
自2010年6月至2011年3月，青岛市已通过挂牌方式出让了13块限价商品房用地，计划到2011年年底，出让出让超过22宗限价商品房用地，除5宗定向销售外，其他都将面向符合条件的市民销售。
新联康观点： 限价商品房的大规模上市，可以达到帮助解决中等收入家庭住房困难的目的，也会在一定程度上冲击普通商品房市场。

u 附：开发商对于上述政策的应对措施
开发商
应对策略
中海
发展多种产品线
针对刚需市场：拿下李沧区河南庄地块，进驻青岛CLD中央居住区
首置首改类产品：溢价平稳，依靠价格吸引客户
改善类高端楼盘：放缓入市时间
中冶
调整战略，积极参与当地保障房建设
主打首置首改类产品
采取务实的定价策略，增加优惠幅度，吸引主流刚需客户
中铁
以首置类产品为主力军，压低价格，提高优惠，提高市场竞争力，吸引青年置业者
保利
采取平稳溢价、小步快跑的策略，保证现金流
开拓不限购的郊县市场
万科
积极在不限购的郊县、三线城市拿地，多采用与地方政府合作的形式

第二篇 青岛市场分析篇
第一章：土地市场篇
一、2011年上半年青岛市非工业用地成交情况
2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报

Ø 2011年6月，青岛市非工业用地供应建筑面积为123万㎡，较5月环比下跌60.32%；成交建筑面积为275万㎡，较5月环比下跌7.41%
Ø 2011年上半年，青岛市非工业用地供应建筑面积共计775万㎡，较2010年上半年（供应建筑面积为970万㎡）同比下跌20.1%；成交建筑面积为1551万㎡，较2010年上半年（成交建筑面积为1609万㎡）同比下跌3.74%
Ø 土地推出情况：1-6月份，青岛共推出150宗地块，推出地块的用地面积为627万平方米；其中住宅部分共推出35宗地块，推出用地面积178万平方米，面积仅占整体供应的28.4%，住宅土地供应相对稀缺
Ø 土地市场成交情况：1-6月份，青岛共成交136宗地块，成交用地面积为599万平方米，楼面价格1482元/平方米。其中住宅部分共成交34宗地块，成交用地面积176万平方米，楼面价格2650元/平方米，溢价率仅14.4%。
新联康观点：青岛住宅土地供应的稀缺，直接推动了住宅土地“高成交”的一贯趋势。但在新政出台之后，土地出让与成交建面较上年相比均有不同程度的下降，开发商对未来预期的“看低”，也直接导致了相关地价、溢价率的持续低位徘徊。

二、2011年上半年青岛市土地市场成交区域分布
1-6月青岛市新增出让土地区域分布

1-6月青岛市新成交土地区域分布

新联康观点：从2011年上半年全市土地供销来看，市内七区中城阳、黄岛受刚需支撑，新增土地供销市场表现活跃，剩余五区新增出让土地面积有限，以消化上年存量为主；而即墨、胶南由于限购政策的暂不覆盖，自住、投资需求短期集中爆发，从而使得两个市场占据土地供销市场主力。市南区土地供应继续稀缺，直接影响未来商品房的供应。

第二章：商品住宅市场
一、2011年上半年青岛市房地产总体成交情况

Ø 2011年上半年全市商品住宅供应面积共计502.6万㎡，较2010年上半年（商品住宅供应面积共计404.58万㎡）同比上涨24.23%；成交面积共计382.37万㎡，较2010年上半年（商品住宅成交面积共计367.9万㎡）同比上涨3.93%。
Ø 新政后的2-6月供应量432.32万平米，同比2010年2-6月的351.39万平米上涨23%；总成交量272.81万平米，同比去年2-6月下滑了10.94%
新联康观点：新政出台有效抑制了全市商品房的成交量，整体来看，全市商品房市场供大于求。在未来政策逐渐趋紧的前提下，消化前期与新增供应量均会给市场带来一定压力。

二、2011年上半年全市商品住宅存量分析

Ø 2011年6月全市商品住宅库存量为767万㎡，环比5月上涨7.88%；成交量为71.4万㎡，较上月环比上涨10.7%
新联康观点：受新政影响，2011年上半年商品住宅库存量持续上升，而成交量同比有所下滑。在未来政策逐渐趋紧的前提下，下半年消化前期存量会给市场带来相当大的压力。

三、2011年上半年全市量价分析

2011年上半年不同价格成交情况

Ø 2011年6月全市商品住宅成交均价8756元/㎡，较上月环比上涨10.01%；成交量为71.4万㎡，较上月环比上涨10.7%
Ø 2011年上半年全市商品住宅成交均价8380元/㎡，较2010年上半年（全市商品住宅成交均价7347元/㎡）同比上涨14.06%；成交面积共计382.37万㎡，较2010年上半年（商品住宅成交面积共计367.9万㎡）同比上涨3.93%。
Ø 新政后的2-6月成交均价为8180元/㎡，同比2010年2-6月的7363元/㎡上涨11.1%；总成交量272.81万㎡，同比去年2-6月下滑了10.94%
新联康观点：较2010年同期相比，2011年上半年全市商品住宅基本呈“量跌价涨”之势。

四、2011上半年青岛新建商品房各区成交套数、成交面积分析

Ø 2011年上半年青岛新建商品房成交排行中，城阳以6390套的成绩一举夺得全市总成交冠军；李沧区作为另一刚需盘集中区域，成交5812套，夺得亚军席位；即墨作为不限购区域，客户群方面拥有其优势，总成交5316套，获得全市新建商品房销售季军
Ø 从成交面积来看，城阳以60.27万㎡独占冠军席位，即墨、莱西紧随其后，以59.58万㎡和52.79万㎡占据二、三名
新联康观点：限购对于区域成交作用明显，市南、市北、崂山由于以高总价、地段佳的改善型产品为主，受众群体被广泛纳入限购范围内，使这三个区域的成交排名靠后；而城阳、李沧由于刚需支撑，受政策影响较小，商品房交易表现活跃；以即墨、胶南、胶州为首的五市由于不在限购范围内，短期成交集中放量，跻身成交主力。

五、2011年上半年市南区房地产总体成交情况

Ø 2011年6月，市南区商品住宅无新增供应，至此，本区已连续5个月无新增供应量；成交方面，6月市南区商品住宅成交面积为0.46万㎡，较5月环比上涨39.39%
Ø 2011年上半年，市南区商品住宅新增供应面积共计0.26万㎡，较2010年上半年（商品住宅新增供应面积共计11.54万㎡）同比下降97.75%；成交面积共计5.11万㎡，较2010年上半年（商品住宅成交面积共计16.81万㎡）同比下降69.60%。新政后的2-6月无新增供应量；成交量为1.87万㎡，同比去年2-6月下滑了86.1%
新联康观点：新政对于市南区高端住宅项目成交的抑制作用已经凸显，伴随后续政策力度的不断加大，高端住宅市场所面临的压力不容乐观。

六、2011年上半年市南区商品住宅存量分析

Ø 2011年上半年，市南区存销比一直高位徘徊，其主要原因为销售去化的不理想，特别是新政后，每月销售面积降至万平以下
Ø 2011年6月市南区商品住宅库存量为28.81万㎡，环比5月下跌1.1%；成交面积为0.46万㎡，较5月环比上涨39.39%
新联康观点：新政以来，市南区库存量一直保持在30万㎡左右，市场成交低迷，会对后市形成一定的库存压力。

七、2011年上半年市南区量价分析

Ø 2011年6月，市南区商品住宅成交量为0.46万㎡，较5月环比上涨39.39%；成交均价为26339元/㎡，环比上涨8.97%
Ø 2011年上半年市南区商品住宅成交量共计5.11万㎡，较2010年上半年（商品住宅成交面积共计16.81万㎡）同比下降69.60%；成交均价21699元/㎡，与2010年上半年（商品住宅成交均价18681元/㎡）相比上涨14.06%。
Ø 新政后的2-6月成交量为1.87万㎡，同比去年2-6月下滑了86.1%；成交均价为22090元/㎡，同比2010年2-6月的18851元/㎡上涨17.18%
新联康观点：市南区无疑是受限购政策影响最大的区域，自限购实施以来成交量暴跌，但由于土地资源的日益紧张，住宅价格不降反升。

八、重点关注竞品案例监测
1.万丽海景
Ø 基础信息
项目名称
万丽海景
主力面积
住宅：四房324-384㎡
公寓：75-78㎡
项目位置
 市南区东海西路1号
主力总价
住宅：四房1879-2227万元；公寓：435-452万元
占地面积
2.2万㎡
装修标准
7000元/㎡
总建面积
15万㎡(包括地下面积)
物业费
7.00元/平方米·月
建筑形态
高层
物业公司
和展物业
规划户数
480
开盘时间
2009.10.25
面积规划
住宅131-550㎡
公寓52-96㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2009.10.25开盘
②产品类型：1、2#海景住宅，3#酒店式公寓
③建筑层数：1#36F，2#29F，3#29F
④外立面风格、用材：现代风格、玻璃幕墙
⑤施工进度：主体封顶

Ø 成交量价

Ø 6月成交2套，较上月环比下降33.33%；成交均价为46541元/㎡，较上月环比小幅下降2.93%
Ø 上半年共成交25套，成交均价在50027元/㎡
Ø 新政以来的2-6月份，成交套数共计9套，而1月份单月成交11套
Ø 受新政冲击较大的主要原因为，前期客户40%为外地客户，本地购买群体受限购影响大

Ø 成交结构
产品类型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
酒店式公寓
52-96
222
50.6%
107
50.03%
48.2%
阅海豪庭
127-159
79
18%
48
22.43%
60.8%
171-223
53
12%
14
6.54%
26.4%
空中别墅
325-398
49
11.2%
29
13.56%
59.2%
416-562
36
8.2%
16
7.44%
44.4
合计
-
439
100. %
214
100%
48.7%

2.东海路9号
Ø 基础信息
项目名称
东海路9号
主力面积
二房148-208㎡
三房四房260-330㎡
项目位置
 市南区东海西路15号
主力总价
360-1700万
开 发 商
青岛阳光新地
置业有限公司
目前报价
均价35000元/㎡
占地面积
1.01万㎡
装修标准
4000元/㎡
总建面积
11.33万㎡
物业费
9.00元/平方米·月
建筑形态
超高层
物业公司
青岛雅园物业管理有限公司
规划户数
367
开盘时间
2006.11.20
面积规划
148-330㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2006.11.20开盘
②产品类型：住宅
③建筑层数：50F
④外立面风格、用材：现代风格、玻璃幕墙选用耀华-皮尔金顿中空LOW-E玻璃
⑤施工进度：交房
Ø
Ø 成交量价

Ø 6月成交2套，与上月持平；成交均价为47399元/㎡，较上月环比上升22.93%
Ø 上半年共成交11套，成交均价在40344元/㎡

Ø 成交结构
房型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
二室二厅一卫
148-166
89
24.25%
78
26.17%
87.64%
三室二厅一卫
161-173
49
13.35%
44
14.77%
89.80%
三室二厅二卫
182-209
94
25.61%
67
22.48%
71.28%
四室二厅二卫
258-289
63
17.17%
51
17.11%
80.95%
四室二厅二卫
314-327
72
19.62%
58
19.46%
80.56%
合计
——
367
100.00%
298
100.00%
81.20%

Ø 项目动态
东海路9号现有面积166-328㎡房源在售。无促销活动。

3.鲁商首府
Ø 基础信息
项目名称
鲁商首府
主力面积
125㎡两房
140-171㎡四房
项目位置
 市南汕头路、珠海路、燕儿岛路、香港路围合区域
主力总价
两房331万元
四房371-453万元
开 发 商
鲁商置业
股份有限公司
目前报价
一期均价26000-27000元/㎡
占地面积
5.2万㎡
装修标准
一期2500元/㎡
总建面积
36.9万㎡
物业费
——
建筑形态
高层
物业公司
待定
规划户数
共1798户（一期384户）
开盘时间
一期2010.9.28
面积规划
125-260㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2010.9.28开盘，推出1、2#楼，二期预计2011年8月开盘，推出5、6、7、8#楼，目前尚未取得预售证
②产品类型：共9栋高层，3、4、9#楼为定向配置房，其余全部为住宅
③建筑层数：1#32F、2#34F
④外立面风格、用材： 现代简约风格、干挂石材+外墙涂料
⑤施工进度：基础阶段

Ø 成交量价

Ø 6月成交1套，与上月持平；成交均价为21212元/㎡，较上月环比下降16.54%
Ø 上半年共成交17套，成交均价在26319元/㎡

Ø 成交结构
户型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
二室二厅二卫
131
128
33.30%
126
34%
98.4%
三室二厅二卫
144-159
169
44.01%
159
43%
94.1%
三室二厅二卫
161-172
87
22.69%
86
23%
98.9%
合计
-
384
100.00%
371
100%
96.6%

Ø 项目动态
鲁商首府2期将推，包括5、6、7、8号四栋楼座，先推7、8号楼（楼座位置相对最佳），目前暂定价格为3.5万元/平米。

4.香港置地
Ø 基础信息
项目名称
香港置地
主力面积
住宅106㎡二房
酒店式公寓41-56㎡
项目位置
 市南香港中路89-91号
主力总价
120-270万元
开 发 商
山东省房地产
开发集团青岛公司
目前报价
均价30000元/㎡
占地面积
3.75万㎡
装修标准
3000元/㎡
总建面积
10.19万㎡
物业费
4元/平方米·月
建筑形态
高层
物业公司
第一太平戴维斯物管顾问
规划户数
住宅96户
酒店式公寓504户
开盘时间
2010.3.12
面积规划
住宅106-167㎡
酒店式公寓41-91㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2010.3.12开盘
②产品类型：2栋28F高层，1#为酒店式公寓，2#为住宅
③建筑层数：28F
④外立面风格、用材： 现代风格、玻璃幕墙
⑤施工进度：主体封顶

Ø 成交量价

Ø 6月成交1套，成交均价为21354元/㎡
Ø 上半年共成交14套，成交均价在28085元/㎡

Ø 成交结构
房型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
二室二厅一卫
106
48
8.00%
30
35.29%
62.50%
三室二厅两卫
154-167
48
8.00%
26
30.59%
54.17%
酒店式公寓
41-91
504
84.00%
29
34.12%
5.75%
合计
——
600
100.00%
85
100.00%
14.17%

Ø 项目动态
现公寓、住宅均在售。无促销活动

5.凯悦中心
Ø 基础信息
项目名称
凯悦中心
主力面积
70-128㎡一房
140-150㎡二房
项目位置
市南燕儿岛路8号
主力总价
一房245-448万元
二房490-525万元
开 发 商
青岛凯悦置业
目前报价
均价35000元/㎡
占地面积
0.85万㎡
装修标准
4000-5000元/㎡
总建面积
11万㎡
物业费
6.5元/平方米·月
建筑形态
高层
物业公司
仲量联行
规划户数
311
开盘时间
2008.1.9
面积规划
70-480㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2008.1.9开盘，推出全部房源
②产品类型：写字楼、住宅
③建筑层数： A#写字楼39F、B#住宅50F、1-4F为商业裙楼
④外立面风格、用材：新现代主义风格、玻璃幕墙双层夹胶Leo-E
⑤施工进度：主体封顶，内部装修

Ø 成交量价

Ø 6月成交1套，成交均价为36791元/㎡
Ø 上半年共成交21套，成交均价在31302元/㎡

Ø 成交结构
房型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
一室一厅一卫
71-78
98
31.51%
45
27.44%
45.92%
一室二厅一卫
86-91
56
18.01%
24
14.63%
42.86%
二室二厅一卫
100-111
24
7.72%
12
7.32%
50.00%
二室二厅一卫
114-119
52
16.72%
31
18.90%
59.62%
二室二厅二卫
143-158
48
15.43%
33
20.12%
68.75%
二室二厅三卫
173-208
22
7.07%
17
10.37%
77.27%
复式
381-883
11
3.54%
2
1.22%
18.18%
合计

311
100.00%
164
100.00%
52.73%

Ø 项目动态
凯悦中心现有78-380㎡精装公寓在售。无促销活动。

6.海信ž天玺
Ø 基础信息
项目名称
海信ž天玺
主力面积
130㎡二房
220㎡四房
项目位置
崂山东海东路1号
主力总价
二房585万元
四房990万元
开 发 商
海信地产
目前报价
均价45000元/㎡
占地面积
3.7万㎡
装修标准
6000-8000元/㎡
总建面积
10万㎡
物业费
7元/平方米·月
建筑形态
小高层 超高层
物业公司
待定
规划户数
336
开盘时间
2010.9
面积规划
137-560㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2010年9月开盘，推出全部房源
②产品类型：住宅、别墅
③建筑层数：21#39F、23#17F、36#43F、37#39F
④外立面风格、用材：Artdeco 干挂石材
⑤施工进度：外立面施工

Ø 成交量价

Ø 6月份无成交
Ø 上半年共成交26套，成交均价在44671元/㎡

Ø 成交结构
高层、小高层
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
二室二厅二卫
132-141
102
30.40%
46
34.59%
45.1%
三室二厅二卫
278-305
41
12.20%
27
20.3%
65.85%
四室二厅二卫
221-230
171
50.90%
56
42.11%
32.75%
五室四厅三卫
362-418
12
3.60%
1
0.75%
8.33%
五室四厅三卫
429-593
10
3.00%
3
2.26%
30.00%
合计
-
336
100.00%
133
100.00%
39.58%

别墅
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
HUF别墅
464-602
3
100.00%
2
1
0.667
合计
-　
3
100.00%
2
1
0.667

Ø 项目动态
6月25日，海信·天玺携手品醇汇酒窖，在海信·贺府举行红酒品鉴派对 ；现有137-560㎡
精装房源在售，均价45000元/㎡左右。
7.海信ž天悦
Ø 基础信息
项目名称
海信ž天悦
主力面积
200-280㎡四房
项目位置
崂山东海东路5号
主力总价
四房1000-1400万元
开 发 商
海信地产
目前报价
均价50000元/㎡
占地面积
9.3万㎡
装修标准
3000-6000元/㎡
总建面积
16.9万㎡
物业费
7元/平方米·月
建筑形态
多层 小高层
物业公司
待定
规划户数
352
开盘时间
2011.3
面积规划
160-450㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2011年3月开盘
②产品类型：住宅、别墅
③建筑层数：4#五联排别墅、5#四联排别墅、10#9F、11#9F、17#16F、18#16F
④外立面风格、用材：Artdeco 干挂石材
⑤施工进度：外立面施工

Ø 成交量价

Ø 6月成交3套，与上月持平；成交均价为49982元/㎡，环比下跌4.19%
Ø 上半年共成交8套，成交均价在49116元/㎡

Ø 成交结构
户型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
三室二厅一卫
181-207
89
57.42%
3
37.50%
3.37%
三室二厅二卫
259-288
10
6.45%
1
12.50%
10.00%
四室二厅二卫
290-323
16
10.32%
0
0.00%
0.00%
五室三厅三卫
341-381
9
5.81%
1
12.50%
11.11%
六室三厅三卫
412
1
0.65%
0
0.00%
0.00%
复式
243-389
21
13.55%
0
0.00%
0.00%
别墅
400-419
9
5.81%
3
37.50%
33.33%
合计
-
155
100.00%
8
100.00%
5.16%

Ø 项目动态
样板间于月底开放。

8.远雄国际广场
Ø 基础信息
项目名称
远雄国际广场
主力面积
64-88㎡
项目位置
市南香港中路26号
主力总价
320-440万元
开 发 商
青岛深华房地产有限公司
目前报价
均价50000元/㎡
占地面积
1.34万㎡
装修标准
10000元/㎡
总建面积
12.5万㎡
物业费
8元/平方米·月
建筑形态
多层 小高层
物业公司
远雄物业
规划户数
317户
开盘时间
2010.9
面积规划
64-397㎡
——
——

Ø 项目说明
①分期：一期于2010年9月开盘，推出全部房源
②产品类型：商场、办公、公寓
③建筑层数：1-6F商场、7-23F办公、26-42F公寓
④外立面风格、用材：现代风格、玻璃幕墙
⑤施工进度：主体封顶

Ø 成交量价

Ø 6月成交4套，较5月环比上升33.33%；成交均价为54042元/㎡，环比上涨3.37%
Ø 上半年共成交32套，成交均价在52049元/平米

Ø 成交结构
户型
面积段
供应（套）
供应占比
已售（套）
已售占比
销售率
一室一厅一卫
64-75
102
32.18%
2
22.22%
1.96%
一室一厅一卫
76-95
181
57.10%
7
77.78%
3.87%
二室二厅一卫
207-223
17
5.36%
0
0.00%
0.00%
三室二厅二卫
356-397
17
5.36%
0
0.00%
0.00%
合计
——
317
100.00%
9
100.00%
2.84%

Ø 项目动态
目前写字楼、住宅均在售。无促销活动。

9.晓港名城
Ø 基础信息
项目名称
晓港名城
主力面积
128-170㎡ 三房
项目位置
市北冠县路西