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防城港某房地产开发项目可行性研究报告.doc
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1、 防城港XX 项目可行性研究报告 1 防城港防城港 XX 项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 防城港市 XX 置业有限公司 防城港XX 项目可行性研究报告 2 摘摘 要要 项目位于广西防城港市桃花湾片区。占地 146.14 亩,容积率:3.5,密度:35%,用地性质:城镇混合住宅用地。西面、南面直接临海,景观资源优秀。东面临城市主干道,项目已达三通一平标准,具备开发条件。项目定位为滨海高档住宅小区。可开发建筑面积约 34 万,物业类型以高层住宅为主,结合低层住宅、高层公寓、沿街商业、商业中心多种业态。投资估算约 11.44 亿元,其中土地费用约 1.15 亿元。整个项目计划销售均价约为 5
2、216 元/,其中普通住宅销售均价为 4648 元/,销售收入约 18.82 亿元,项目的开发建设实现税后利润约 3.69 亿元,税后利润率为 32.3%。项目土地由防城港市 XX 置业有限公司通过政府公开挂牌方式,于 2007 年11 月,以 66 万元/亩,总价 9645 万元的报价取得,土地平整费用 1500 万元已支付,共支付土地费用约 1.15 亿元、通过投资估算,要保障项目顺利实现滚动开发,项目仍需筹资 1.1 亿元以满足项目开发启动期及后续建设的需要。1 目目 录录 1 项目概况项目概况.1 1.1 项目名称.1 1.2 项目位置及资源条件.1 1.3 项目经济技术指标.2 1.
3、4 报告编制依据.3 2 投资环境分析投资环境分析.3 2.1 北部湾规划的实施.3 2.2 防城港城市发展概况.4 2.3 城市宏观环境分析.5 3 房地产市场发展分析房地产市场发展分析.6 3.1 房地产发展阶段分析.6 3.2 城市人均可支配收入与房地产关系.6 3.3 房地产数据分析.7 3.4 房地产成交情况分析.8 3.5 房地产成交价格分析.1 3.6 普通住宅容量空间预测.2 3.7 商业物业容量空间预测.3 3.8 办公物业容量空间预测.4 4 发展商背景发展商背景.4 4.1 项目公司.4 4.2 关联公司.5 4.3 协作公司.6 4.4 项目组织管理.6 5 项目开工计
4、划安排项目开工计划安排.6 5.1 项目开发原则.6 5.2 项目开发计划.7 6 项目销售计划项目销售计划.7 6.1 销售政策限定.7 6.2 销售估算边界.7 6.3 销售价格计划.8 6.4 销售面积计划.9 6.5 销售收入计划.9 7 项目投资估算项目投资估算.10 7.1 项目总投资估算.10 7.2 项目资金需求计划.14 2 8 项目资金筹措项目资金筹措.15 9 项目经济效益分析项目经济效益分析.16 9.1 税收指标.16 9.2 盈利指标分析.17 10 项目财务评价项目财务评价.17 10.1 项目财务指标选取.17 10.2 项目现金流量表.18 10.3 项目主要
5、财务指标.19 10.4 项目盈利能力分析.19 10.5 项目投资平衡能力分析.20 10.6 项目资金平衡能力分析.20 10.7 项目财务综合评价.20 11 风险分析风险分析.20 11.1 敏感性分析.20 11.2 盈亏平衡分析.21 11.3 政策风险分析.22 11.4 风险分析综合评价.22 1.项目综合评价项目综合评价.22 12.1 社会效益评价.22 12.2 环境效益评价.23 12 综合结论综合结论.23 1 1 项目概况项目概况 1.1 项目名称 本项目名称为:XX 置业 XX 1.2 项目位置及资源条件 1.2.1 项目位置 项目位于防城港市桃花湾片区,防城港市
6、彩虹桥南面兴港大道西侧。图 1-1 项目区位图 桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳,规划总用地面积 9.76 平方公里,是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域,根据港口发展需要,将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施,东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构,拟建设成为港口的后勤基地,集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。“一心”指该片区的“绿心”,即片区中部面积 115 公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。“八区”指规划区
7、北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。2 1.2.2 项目资源条件分析 项目地块形状规则,东临连接港口区与防城区的兴港大道,北接规划道路,西面与东面临海,海景资源是本项目的核心价值,项目西南两面临西湾,拥有一线海景,海岸线长 610 多米,临街商业面 1200 米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望,观海条件好,呈扇形分布,观海角度大,此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。图 1-2 项目内部资源透视图 1.3 项目经济技术指标 项目的整体规划技术经济指标如下表:表 1-1 项目经济技术指标表 总用地面积()11318
8、3.6 其中 市政道路用地面积()15754.64 建设用地面积 97428.96 总建筑面积 434858.7 其中 计容积率建筑面积()341298.2 其中 住宅()276096.3 其中 高层住宅()268896.5 低层住宅()7199.75 高级公寓()45345.89 商业()19856 不计容积率建筑面积()93560.54 其中 架空层车库()58059.56 地下车库()35500.98 容积率 3.5 建筑密度(%)16%绿化率(%)35%总车位数(辆)2614 居住户数 3499 3 1.4 报告编制依据 防城港 XX 项目规划设计方案(报建稿)建设部房地产开发项目经济
9、评价方法 2 投资环境分析投资环境分析 2.1 北部湾规划的实施 北部湾经济区地处我国沿海西南端,由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成,陆地国土面积 4.25 万平方公里,2006 年末总人口 1255 万人。北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部,是我国西部大开发地区唯一的沿海区域,也是我国与东盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域,区位优势明显,战略地位突出。图 2-1 北部湾区域规划布局 随着北部湾经济区发展规划的进一步实施,北部湾经济区将经过 10 到 15年的努力,把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域,立足北部湾、服务“三南”(西南、华南和中南
10、)、沟通东中西、面向东南亚,充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用,以开放合作促开发建设,努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心,成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社 4 会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。2.2 防城港城市发展概况 2.2.1 城市基本情况 防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔,是一座新兴的海滨港口工业城市。防城港作为北部湾经济区三大出海口之一,亦是唯一沿海、沿边港口城市,在国际物流中同时拥有海运与陆运,背靠大西南,面向东南亚,区位优势独特,是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的
11、桥头堡,被誉为“中国西南门户,华夏边陲明珠”。防城港市辖港口区、防城区、上思县和东兴市。面积 6181 平方公里,2009年总人口 85 万,居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线 584 公里,陆路边境线 230 多公里。拥有防城港、东兴、江山、企沙等国家一类口岸。随着中国-东盟自由贸易区的全面启动、北部湾经济区发展规划的进一步实施,防城港作为连接北部湾经济区与东盟 10 国的重要通道,势必以国际视野和战略眼光重新审视、统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾,着重以“四沿线、四片区、两景观、两改造”为重点,大力推进城市基建建设工程,使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。2.2.2 城市
12、发展定位及发展方向 防城港 根据广西“十一五”规划,防城港城市的发展总体定位为:滨海、门户、生滨海、门户、生态旅游态旅游,并按照“三岛三湾一核心六组团”的总体规划布局和“四沿线、四片区、两景观、两改造”的建设发展为重点,使整个城市主要的发展方向向北、向东及企沙方向拓展,以充分利用和展现“三岛三湾”(企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾)美丽的自然风光和优良的生态环境,从而倾力打造全海景生态滨海城的这一城市名片。同时,加大西湾的开发建设力度,将逐步形成以新行政中心区为核心,东接企沙,西至东兴,南到港口,北连防城的城市发展新格局。5 港口区 根据广西自治区人民政府在批复中特别强调:“港
13、口区要按照生态海滨港口的建设要求,完善港口设施和配套功能,把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。”的精神,防城港港口区发展定位为“以港兴市”,以大港口为龙头,做强做大物流;以大物流为支撑,壮大港口经济,实现跨越发展、率先崛起的一个港口城市,同时,港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地,从而建成工业、商贸、旅游、海洋等产业于一体的综合发展的现代化滨海港口城区。防城区 防城区发展定位为“两基地”、“五中心”,即把防城区建设成为防城港钢铁核电项目的产业配套基地、后勤保障基地,把防城区培育成为全市的交通中心、物流中心、商贸中心、教育中心、文化娱乐中心。防城区重点向南发展,与行政中心
14、区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进,北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后一极;特别是防城港城市的明确定位,城市的区位优势越来越展现出来,且发展前景显著;同时,城市的大规模基建设施的不断投入和完善,这给作为滨海港口城市的防城港市带来了较大的发展机遇。总体来说,防城港城市人口、交通与基础设施配套正处于快速发展阶段,城市各领域产业也在不断扩大。防城港市“十一五”规划发展制定并实施产生了卓越的效果,各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。2.3 城市宏观环境分析 2006 年以来,在国内经济快速发展的大环境下,防城港市经济整体保持了平稳、持续的增长态势,各项国民经济指标保持平稳增长,城市规模、经济
15、规模不断壮大,产业结构不断优化,为防城港各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表 2-1 2006-2009 年防城港城市经济社会发展情况 2006 年年 2007 年年 2008 年年 2009 年年 城市人口(万人)82.21 83.32 84.76 86.92 GDP(亿元)119.61 159.28 212.18 243.78 6 固定资产投资(亿元)68.96 103.53 146.05 254.1 社会消费品零售额(亿元)26.05 35.34 38.15 45.33 城镇人均可支配收入(元)9113 12159 14364 16067 2006 年以来,防城港城市经济发展取得了卓越
16、成就,防城港市 GDP、社会消费品零售总额增长 1 倍左右,固定资产投资增长 4 倍以上,城镇人均可支配收入增长 76.31%,人民生活水平得到显著提升,投资、居住环境大幅改善。3 房地产市场发展分析房地产市场发展分析 3.1 房地产发展阶段分析 图 3-1 GDP 与房地产关系图 根据城市房地产发展与 GDP 增速的关系,就目前而言,防城港的经济不仅保持着稳健的速度发展,而且 GDP 的增长率也保持在 15%左右,因此根据行业经济指标相关分析,防城港的房地产行业正处于飞速发展阶段。3.2 城市人均可支配收入与房地产关系 图 3-2 城镇人均可支配收入与房地产发展关系 2009 年,防城港城市
17、城镇居民人均可支配收入为 2400 美元,根据人均可 小于 4%4%5%5%8%810%10%20%萎缩 停滞或倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 缓慢发展,综合发展型。平稳发展,以质 量为主,数量与 质量并重。快速发展,快速发展,以数量为主,以数量为主,数量与质量并重。数量与质量并重。超速发展,单纯数量型 改善需求为主 改善需求为主 生存改善兼有生存改善兼有 生存需求 800-4000美元美元 4000-8000美元美元 8000-20000美元美元 800美元以下美元以下 启动期 快速发展期快速发展期 稳定发展期 缓慢发展期 7 支配收入与房地产发展关系,表明城市居民居住水平已进入快速发展
18、阶段,其居住需求表现在生存改善兼有上,同时居住需求水平将大幅提高,容量空间将进一步提升。3.3 房地产数据分析 3.3.1 房地产投资额 01020304050600.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%房地产投资开发额(亿元)5.4216.4129.2251.33增速%108.46%202.77%78.06%75.67%2006200720082009 图 3-3 防城港市房地产投资额走势图 数据来源:广西统计信息网、防城港统计局 在北部湾地区经济高速增长影响下,近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势,整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。3.3
19、.2 住宅施工面积与住宅竣工面积 表 3-1 防城港市住宅施工面积与竣工面积 单位 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 住宅施工面积(万)45.54 62.39 104.03 199.39 住宅竣工面积(万)12.12 10.09 12.69 24.88 比值()3.76 6.18 8.20 8 数据来源:广西统计信息网、防城港统计局 根据行业经验,施工面积通常为竣工面积的 3.5 0.5 倍,因施工面积反映了12 年后现房供应量,其值小于 3.0 倍,会出现供应短缺,大于 4.0 倍,未来 8 供应量将会放大。从 06 开始至今,施工面积与竣工面积比值在不断增大,09 年
20、比值达到 8。可以预见,未来市场供应量将会逐步增多,市场竞争程度更加激烈。3.4 房地产成交情况分析 3.4.1 房地产成交量分析 020406080住宅销售面积(万平米)14.7227.3446.4374.39商品房销售面积(万平米)15.4229.0447.5875.612006年2007年2008年2009年 图 3-4 防城港市普通住宅销售面积走势图 数据来源:广西统计信息网、防城港统计局 防城港市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。09 年的商品房销量为75.61 万平米,同比 08 年增长 37%,而住宅同比 08 年增长 38%;增长速度高过广西区水平;表明城市房地产市场态势发展
21、良好。住宅占商品房销售的比重较大,在 09 年已达到了 98%以上,由此,商业、办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低,初级的房地产市场特征表现明显。1 3.4.2 房地产成交金额分析 0204060房地产投资额(亿元)5.4216.4129.2251.33商品房销售额(亿元)2.275.0811.6819.052006年2007年2008年2009年 图 3-5 防城港城市商品房销售额与房地产投资关系 数据来源:广西统计信息网、防城港统计局 由图 3-5 可以看出,城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长的态势,增幅与房地产开发投资节奏同步上扬;可见,城市房地产市场的培育,以及活跃程度
22、有着巨大的空间,而且商品房市场交易活跃,消化速度较快。3.5 房地产成交价格分析 01000200030004000全市1440159123822610港口区1341167827003200防城区14031668220026002006年2007年2008年2009年上半年 图 3-6 防城港市普通住宅销售均价走势图 数据来源:广西统计信息网、防城港统计局 防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势,09 年上半年均价达到 2610 元/;而港口区的房价飙升较快,08 年比 07 年增长了 1000 元/,如恒信花园 2 07 年价格为 2600 元/左右,08 年价格涨到 3100 元/,09 年
23、上半年价格达到3300 元/,特别是 09 年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了 4000 元/平米。3.6 普通住宅容量空间预测 3.6.1 供应量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计,2007 至 2009 年土地出让待开发量达到 2347.9 亩,按市区楼盘平均容积率 2.5 和 95%的住宅物业平均水平来估算,未来 3-5 年住宅物业市场的总体体量将达到 371.95 万。3.6.2 需求量预测 表 3-6 20062009 年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化率情况 年份 2006 2007 2008 2009 商品房销售面积(万)15.42 29.04 47.58
24、75.6 平均年增长率%30.5%数据来源:广西统计年鉴,防城港市政府报告 防城港市 2009 年全年累计销售面积为 75.60 万平米,增加 47.58 万平方米;根据防城港防城港平均年增长率水平在 30.5%左右,因此,底线预测 2010 年防城港城市商品房的成交面积约 100 万。表 3-7 防城港城市商品房的销售量及增幅 区域 09 年销售面积(万平米)08 年销售面积(万平米)增长幅度(%)比重(%)全市 75.6 51.51 46.8 100.0 港口区 25.50 16.98 50.2 33.7 防城区 16.43 6.86 139.3 21.7 东兴市 5.22 3.04 71
25、.8 6.9 上思县 28.46 24.63 15.5 37.6 数据来源:广西统计年鉴,防城港市政府报告 从上表分析来看,纵观 09 年防城港全市的商品房销售面积为 75.6 万平米,而 09 年港口区的销售面积为 25.5,同比增幅达 50.2%,占全市商品房的成交量 3 的比重达 33.7%,根据 2010 防城港全市的商品房销售面积 100 万平米的预测,港口区商品房销售面积约为 38 万平米。3.7 业物业容量空间预测 3.7.1 商业物业特征分析 表 3-9 在建及在售楼盘商业特征 项目名称项目名称 商业层数商业层数 商业面积商业面积 规划情况规划情况 推售情况推售情况 阳光海岸
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