湛江市某住宅小区可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章总论11.1 概述11.2项目提出的背景和建设的必要性11.3 编制依据及研究范围31.4主要指导思想和技术原则31.5 可行性研究结论4第二章项目目标及效果分析52.1 国家发展规划以及有关政策法规52.2 污染现状及存在的环保问题52. 3 本项目拟采取的防治措施及实现的目标和预期效果102.4 从清洁生产可持续发展的角度进一步阐述项目建设的必要性10第三章工程技术方案123.1 厂区总体规划及平面布置123.2 治理方案123.5 治理前后污染物排放对比203.6 治理后环境状况分析预测20第四章 原材料及辅助材料供应及消耗21原材料及辅助材料供应及消耗21第五章公用工程、土
2、建工程及配套设施225.1 供电225.2 供水225.3 土建工程225.4 工程总体指标22第六章厂址条件和厂址位置246.1 厂址地理位置246.2 厂址自然条件246.3 厂址选择意见25第七章环境保护267.1 编制依据267.2应坚持的原则267.3环境影响因素分析267.4具体防治措施277.5结论28第八章劳动保护与安全卫生298.1 运行过程中的职业危害因素分析298.2防治措施29第九章消防309.1设计依据309.2消防任务及防火等级309.3消防措施30第十章节能32第十一章生产组织与劳动定员3311.1生产组织和劳动定员3311.2 运行管理33第十二章施工条件和进度
3、计划3412.1 施工条件3412.2 施工进度计划34第十三章投资估算与资金筹措3613.1 投资估算依据3613.2 项目总投资估算3613.3 资金来源及资金筹措3713.4 投资计划38第十四章 项目评价3914.1 基础资料3914.2 社会效益评价3914.3 环境效益评价3914.4 项目总经营成本费用估算3914.5 项目年效益估算4014.6 财务盈利能力分析4114.7 投资回收年限41第十五章 结论与建议4215.1 结论4215.2 建议42126第一章 前 言一、项目概述1项目名称:2项目承办单位:3项目主管单位: 4项目建设地点: 5建设性质:新建。6项目建设期:二
4、年。7主要建设内容:8项目投资: *安置房建设项目总投资51988.32万元。二、项目建设单位概况*市*投资(集团)有限公司是*市人民政府的直属国有独资企业。受*市人民政府授权,*市*投资(集团)有限公司和*市土地储备中心实行“两块牌子、一套人马”的运作模式,统一负责全市土地的收回、收购、统征、净化和开发。*市*投资(集团)有限公司统一实施城市重大基础设施项目建设,统一经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源、基础设施、公用事业及相关国有资产的经营管理体制改革,积极实施经营城市战略,运用市场机制,建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局,确保国有资产保值、增值,促进城市现代化建
5、设与发展,不断提升城市的功能和形象,为把江州建设成为环境优美、交通便利、社会充满活力、经济发达的现代化城市这一长远目标作出贡献。三、可研项目编制单位概况江西省*设计研究院成立于1985年5月,经营范围主要有城市规划编制、建筑工程设计、建筑工程技术咨询、室内装饰设计、工业与民用建筑工程监理等。1990年我院建筑设计业务通过国家全面质量管理达标验收,并具备城市规划编制资格。目前,建筑工程设计为甲级资质,城市规划编制持有建设部颁发的甲级、工程设计甲级具备资质。我院现有城市规划、建筑、结构、园林、道路、环保、装饰、给排水、供暖与通风、电气电讯、计算机、工程经济、工程监理、财会等各类专业技术人员87名,
6、享受省政府颁发政府特殊津贴的高级技术专家3名。具有国家一二级注册建筑师、国家一二级注册结构师、注册规划师、注册公用设备工程师、注册监理工程师、高级规划师、高级建筑师、高级工程师等组成的专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全,技术力量雄厚,拥有各类计算机组成的智能设计图库及网络,并配备了各种技术辅助设备。我院自成立以来坚持“开创、求实、团结、奉献”宗旨。一贯秉承用户至上原则。贯彻“以质量求生存,以服务求信誉,以技术创新求进步,以科学管理求发展方针”,把握市场经济脉搏,深化内部机制改革,完善质量保障机制。不断提高技术水准,精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划、工
7、业与民用建筑设计,十多项规划、工程设计获得省内部级奖励,为国家和江西省建设事业作出贡献。四、可行性研究报告编制依据1关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书的批复(江发改投资2006203号)2*市*综合整治拆迁安置房建设项目建议书3关于给*市*投资有限公司划拔经济适用房建设用地的通知(江政地200820号)4建设项目选址意见书(编号:*)5规划设计条件通知书(编号:*2)6*市规划建筑审查专家办公室会议纪要(江规建专审200843号)7*市城市总体规划纲要(19962010)8关于编制*市*综合整治拆迁安置房建设项目可行性研究报告的委托书(*市*投资(集团)有限公司)9*市*投资(集团)有
8、限公司关于*市*综合整治拆迁安置房建设项目规划设计方案的说明文件10建设项目经济评价方法与参数(2006年第三版)11投资项目可行性研究指南试用版(中国电力出版社)12国家及省市颁布的有关行业规划、产业政策、法规13相关的资料文献及网络信息。五、项目主要技术经济指标本建设项目的技术经济指标有:项目总投资构成指标;资金来源及筹措指标;财务估算指标、项目运营评价指标、国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表主 要 技 术 经 济 指 标序号项目名称单位指标备注项目总投资万元51988.321建筑工程费用万元33220.48 2设备及工器具购置费用万元6855.85 3安装工程费用万元2201.6
9、94工程建设其它费用万元5887.42含迁安置费5预备费用万元2237.606铺底流动资金万元66.227建设期贷款利息万元1242.73资金来源1项目资本金万元31988.322银行贷款万元20000财务分析1年运营收入万元26247.112年总成本费用万元19683.203年经营成本万元348.024年利润总额万元5120.325年上缴营业税及附加费万元1443.596年上所得税万元1689.707年净利万元3430.61财务评价指标1财务内部收益率15.88%2财务净现值万元990.7553动态投资回收期年4.914静态投资回收期年4.085投资利润率11%6投资利税率15.1%六、研究
10、结论与建议1该项目建设符合国家及省市的产业政策,符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州的经济快速发展,西部大开发战略的实施,使城市建设日新月异,为促进城市现代化建设,满足人民日益增长的物质、文化、生活水平的需要,完善城市基础设施建设,加快进行旧城改造步伐,改善该地域的生活环境,建设本项目是必要的、适时的。2项目建设所需要的各项市政配套均可解决,为项目建设创造有利条件。3经济评价结果表明,项目经济效益略有赢余,社会效益和环境效益显著。4拟定建设规模和方案切实可行。综上所述,本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标,随着开发项目工程的实施,将进一步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政
11、府安置需要,提到人民生活质量,并将进一步推动地方经济和城市化进程的发展,造福当地人民,建议尽早实施。第二章 项目建设地区概况一、地理概况*市处在中国陆地域版图的几何中心,即北纬34,东经 10340距西北其他四省(自治区)的省会平均距离最近。市区南北,群山环抱,东西黄河穿流而过,枕山带河,依山傍水,平均海拔1500米,具有盆地城市的特征。二、气候特征江州地处内陆,大陆性季风气候明显,特点是降水少,日照多,光能潜力大,气候干燥,昼夜温差大,年日照时数为2600小时,无霜期为180天,年平均降水量在250350毫米,并集中分布在69月。年平均气温9.1。三、地形地貌特征*市位于黄土高原西部的黄河河
12、谷盆地内,周围群山环绕。市中心海拔约1520m,南北两山相对高度为600m,黄河自西向东贯穿全城,形成了一个东西长约35km,南北宽约28km的带形哑铃状的河谷盆地四、水资源概况*市域内水资源低于全国平均水平,但入境水资源丰富,贯穿市域的黄河的入流量达337亿立方米,且水量稳定,各季不封冻,含沙量也较小,可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达9.6亿立方米。五、区域人口概况*市辖皋江、中江、中铝三县和城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区,61个乡镇、51个街道办事处、353个社区居委会、783个行政村,总面积13085.6平方公里,城关、八里屯、中铝一、安置、东方五区构成*市区,
13、城市面积16316平方公里。全市常住人口331.01万人。户籍总人口322.28万人,其中,市区人口210万人。在户籍总人口中非农业人口201.63万人,比上年增加3.1万人;农业人口120.65万人,比上年减少0.09万人。六、交通运输条件*市境内有4条铁路干线,东为陇海线、西为江新和江青线、北为包江线、铁路营运里程356公里,其中电气化里程222.8公里;*市境内公路网,有国道6条,省道5条,县道13条,乡道32条,公路总里程1952公里。公路枢纽以江州为中心;11条纵横干线为框架,辐射全省的网络。以客运为主的汽车站有9个,其中江州汽车站和西站规模最大;现有集装箱中转站和中转库各一个,年货
14、物量为15万吨。民航江州中川机场是全国重要的航空机场之一,是甘肃的空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场,距市中心75公里,可起降中短程干线客机。现有38条航线。七、城市建设*市以三版城市总体规划为龙头,实施“东扩西进、南伸北拓”战略,探索出环境立市、特色建市的*道路,不断完善城市综合服务功能。在路桥工程、城市给排水管网、燃气热力管网、电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施的多项城市基础设施建设项目,小西湖、银滩等6座黄河大桥建成已投入使用,南、北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力130万吨/日,污水处理能力19.1万吨/日。城区大气污染综合整治工程积极推进,清洁能源改造力度加大
15、,天然气用户发展到近30万户,大气环境质量有了新的改善。八、社会经济概况*市2008年全市实现生产总值846.28亿元,比上年增长11.51,增幅较上年回落0.99个百分点。其中,第一产业增加值28.1亿元,增长5.71;第二产业增加值398.25亿元,增长11.43;第三产业增加值419.93亿元,增长11.96。三次产业比例为3.3247.0649.62。非公有制经济增加值287.62亿元,增长20,占全市GDP的比重为33.99。全市固定资产投资完成431.98亿元,比上年增长20.46。全市实现社会消费品零售总额395.04亿元,比上年增长17.03。全市完成大口径财政收入152.44
16、亿元,增长19.05;一般预算收入50.86亿元,可比口径增长25.44。一般预算支出99.56亿元,增长19.52。城市居民人均可支配收入11676.77元,比上年增长13.68;农村居民人均纯收入3502.73元,比上年增长12.89第三章 需求分析及市场预测一、市场需求分析(一)市场调查1.2008年我国房地产市场整体情况2008年,在国际金融危机的形势下,中央政府以审慎灵活的宏观调控政策,基本上保持了中国经济的平稳发展,对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,各项指标高位调整,过度需求泡沫得
17、到有效的抑制;但2008年第三季度,市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下,第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。2.2008年我国房地产市场供应分析2008年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程,竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%, 1-11月新开工面积8.4亿平方米,超过销售面积71%,而施工面积25.5亿平方米,相当于前三年平均销售面积的近4倍,假设施工面积中四分之一已经作为期房销售,则
18、剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算,如果全部竣工后,可以为市场提供2550万户,7650万人的新增住房,可见尽管供应指标涨幅回调,但市场供应压力仍较大。3.2008年商品房销售量分析2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%,比2006年增长6.6%(由于统计口径的变化,我们不考虑2005年以前的数据)。如果不考虑2007年这个特殊因素的话,可以看到2008年销售面积仍处上行趋势,只是增长幅度有所下降。图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况(数据来源:国家统计局、中国指数研究院)为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻,我们对20
19、06年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析,其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到,而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到,2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套,比2007年同期下降了12.5,与2006年同期相比,增长了12.8%,年复合增长率在6.2%左右,可见,如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年,仅与2006年比较,2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到,2008年销售面积的下
20、降,一个重要的原因是套均面积的下降,或者说中小户型住房比例的增长,中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力,也有利于节约资源和能源,这一点与国家的调控方向是一致的。4.房地产市场供求关系分析由于供给类指标的快速增长,2008年商品房销竣比一路下跌,由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是,尽管销竣比仍然超过了1,但由于中国的商品房销售面积中以期房为主,静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况,所以我们采用施工面积/销售面积这个指标,对市场进行分析:2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2,而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6,同时1-11月商
21、品房空置面积达到1.4亿平方米,同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下,供给指标的大幅增长,使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。5.房地产市场产品价格分析从价格来看,通过环比指数这个指标可以看到,房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降,连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100,该指标低于100,说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7,11月进一步跌到99.5,价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到,2008年1月,房屋销售价格同比指数为111.3,2008年2-11月,该指数一路下滑,由年中的108.2
22、,进一步下滑至10月的101.6,由于这个指标超过100,就意味着与去年同期比仍为增长,说明房价比上几个月有所回落,但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时,在全国整体平均房价环比下跌的形势下,不同城市房价表现不同,2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明,北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%,而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看,预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据),相对于居民收入,房价水平仍然偏高,以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格
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