发展民营物业管理企业的探索与思考.doc
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1、发展民营物业管理企业的探索与思考摘要:民营物业管理企业是社会和行业发展的必然产物,本论文分析了发展民营物业管理企业的有利因素和不利因素,并对发展民营物业管理企业提出了相关的对策建议。我国的专业化物业管理起步较晚,始于20世纪80年代,而民营物业管理企业在90年代才开始逐步衍生,民营物业管理企业的范围界定十分广泛,它是某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权,并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下,非国有产权(非国有资本)、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营物业管理企业。一、民营物业管理企业是社会和行业发展的必然产物1、非公有制政策及法律体系
2、的初步形成,催生了大批民营物业管理企业的产生党的十六大提出了“毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”;2004年十届全国人大二次会议对宪法的第四次修正明确指出:“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法权力和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展,并对非公有制经济依法实行监督和管理”;国务院2005年2月又发布了国务院关于鼓励、支持和引导个体经济等非公有制经济发展的若干意见(简称若干意见)。党和政府实施的这一系列方针政策和法律法规,为非公有制物业管理企业的发展提供了可靠的保障。随着国企改革的深入,国有经济布局的调整,为非公有制经济的发展再次拓宽了领域,国有资产逐步从一些竞争性
3、行业中退出,催生了一大批改制民营物业管理企业。2、行业发展的需求物业管理是为完善房地产市场而逐步建立起来的一种综合性服务产业,是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分,被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 建设部在“九五”计划中明确提出:“房地产业跨世纪发展的主要任务之一,是加快物业管理的发展步伐,促进房地产市场体系的完善,实现房地产的辅业分离,规范发展物业管理行业”;同时物业管理条例的正式实施,对行业的发展,提出了更高的要求,也给民营物业管理企业提供了展示自我的舞台。3、企业自身的发展需要物业管理属劳动密集型和资本需求量较低的产业,一直是吸引民营资本和适宜民营企业成长的企业。行业的日渐规范,使
4、国企在长期的运作中所积累的弊端制约了企业的自我发展,而民企具备的优势能冲破“瓶颈”,取得新的发展。国有物业管理企业改制渐成热潮,如深圳莲花、龙城、长城等一批知名国有物业管理企业纷纷改制转轨,这些改制民企和依靠民间资本发展壮大起来的民营物业管理企业,在市场竟争中展示了经营机制灵活、人员精炼、运作成本低、市场反应敏锐、决策效率高、分配制度公平的竞争优势,成为国家非公有制经济发展的主力军。二、制约民营物业管理企业发展的不利因素1、物业管理政策缺失,法制环境及市场环境不够成熟虽然近几年国家相继推出了一系列与物业管理相关的政策、法规和规章,规范了行业的管理,但因这些政策、法规和规章缺乏系统性、完整性和针
5、对性,到目前为止,我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法律,很多具体的实施细则也没有制定,市场环境的培植也较为滞后,致使民营物业管理企业的发展缺乏必要的土壤和发展基础。2、社会对民营物业管理企业存在观念偏差我国的社会信用体系尚未建立,企业的资信等级难以通过市场的方式得到体现,在管理体制的认识上,政府、媒体、社会很大程度上还残留着“迷信国企,质疑民企“的思想观念。尤其是改制的民营物管企业,虽然企业在质量管理、服务意识、企业文化等方面有很大改进,但大部分员工还残留“国企”的思想烙印,工作效率低、创新意识薄弱、没有市场竞争观念,影响了民营物管企业的发展。3、物业管理行业的机制缺陷,也制约了企业的发展
6、和壮大。物业管理业务运作主要是依附房地产开发建设展开,“谁开发,谁管理”是房地产开发和物业管理市场运作的潜规则。因此,物业管理企业易于成为建设单位的附属或全资控股企业,无法摆脱建设单位的控制,成为建设单位利益的维护者,或演化为家族式私营企业,管理者就是经营者。这种所有权和经营权合二为一的企业产权结构特征,使民营物管企业缺乏独立运作及研究和建立科学发展机制的动力,束缚了企业的发展。4、“家族式”管理的弊端对于民间资本发起组建的具有“家族式”管理观念的物业管理企业,大部分未建立现代企业制度,产权模式多存在业主制、合伙制、股份合作制,其规模弱势、管理粗放、产权模糊、资金短缺 、人才匮乏、缺少积累等先
7、天不足的条件,以及内部管理上非制度化、非程序化和决策风格上的家族化,均成为企业发展的障碍。三、发展民营物业管理企业的对策建议改善我国物业管理市场的格局,规避物业管理行业发展的不利因素,实现民营物业管理企业的跨越式发展,确保行业的健康成长,应从以下几个方面进行尝试:1、实施产权、体制、管理、科技上的创新产权是一个企业所有权、经营权 、分配权和控制权的综合体现,是企业生存、发展的核心问题,由于历史原因,民营物业管理企业往往是主体单一、一股独大,企业的发展易受到大股东利益的制约。因此发展民营物业管理企业首先要理顺企业产权关系,建立现代企业制度,完善企业的持股制度,实现股权的优化组合,科学、合理地兼顾
8、企业发展和投资回报的关系,以实现民营投资者所有权持续增值。国内值得借鉴的经改制成为民营持股发展快速的物业企业很多,如深圳长城物业1998年7月企业产权制度改制后,民企体制的长城物业与地产集团由原来的行政隶属关系转变为以股权为纽带的法人实体间的关系,2008年,其持股制度进一步完善,在原内部职员持股的基础上,建立了核心经营层股权激励机制,首次采用转增股本进行扩股,将转增股本由公司回购的方式,解决了预留股份及激励股份来源问题,最终达到了公司个人价值、企业价值和社会效益的同步增长。创新现有管理体制,实现开发商与物管企业建管分离,建立健全的物业管理法律、法规,依法规范前期物业管理,推动开发商与物业企业
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