合作开发房地产合同纠纷案.doc
《合作开发房地产合同纠纷案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《合作开发房地产合同纠纷案.doc(60页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案裁判摘要 合同一方当事人构成根本违约时,守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力,解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延,而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间,在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。最高人民法院民事判决书 (2010)民一终字第45号上诉人(原审原告):深圳富山宝实业有限公司,住所地广东省深圳市深南中路东方大厦1605室。法定代表人:许礼庚,该
2、公司代理董事长。委托代理人:王国安,广东信利盛达律师事务所律师。委托代理人:徐冲,北京市天为律师事务所律师。被上诉人(原审被告):深圳市福星股份合作公司,住所地广东省深圳市宝安区福永街福永社区。法定代表人:陈锦旭,该公司总经理。委托代理人:王峰,北京市天同律师事务所律师。委托代理人:易民胜,广东广大律师事务所律师。被上诉人(原审被告):深圳市宝安区福永物业发展总公司,住所地广东省深圳市宝安区福永政丰北路龙腾阁管理大厦。法定代表人:梁光明,该公司总经理。委托代理人:陈治民,广东晟典律师事务所律师。委托代理人:陈耀权,北京市天同律师事务所律师。被上诉人(原审被告):深圳市金安城投资发展有限公司,住
3、所地广东省深圳市罗湖区莲塘聚福路金色年华二楼。法定代表人:任勇辉,该公司董事长。委托代理人:李卫星,广东金阳律师事务所律师。委托代理人:曾达琴,女,1973年8月20日出生,汉族,该公司副总经理,住广东省深圳市罗湖区爱国路3016号天井湖16栋。原审第三人:深圳市大金利投资发展有限公司,住所地广东省深圳市深南东路123号百货广场西座8楼。法定代表人:陈金龙,该公司董事长。委托代理人:张少元,广东粤商律师事务所律师。委托代理人:宋校红,广东国晖律师事务所律师。原审第三人:深圳市海洋城房地产开发有限公司,住所地广东省深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场1栋B座1222。法定代表人:林中青,该公司总经
4、理。委托代理人:刘继承,广东胜伦律师事务所律师。委托代理人:林庭勇,该公司董事长。 上诉人深圳市富山宝实业有限公司(以下简称富山宝公司)与被上诉人深圳市福星股份合作公司(以下简称福星公司)、被上诉人深圳市宝安区福永物业发展总公司(以下简称福永公司)、被上诉人深圳市金安城投资发展有限公司(以下简称金安城公司)、原审第三人深圳市大金利投资发展有限公司(以下简称大金利公司)、原审第三人深圳市海洋城房地产开发有限公司(以下简称海洋城公司)合作开发房地产合同纠纷一案,广东省高级人民法院于2009年11月21日作出(2006)粤高法民一初字第18号民事判决。富山宝公司不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后
5、,依法组成合议庭于2010年6月24日开庭审理了本案。富山宝公司的法定代表人许礼庚及其委托代理人王国安、徐冲,福星公司的法定代表人陈锦旭及其委托代理人王峰、易民胜,福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陈治民、陈耀权,金安城公司的法定代表人任勇辉及其委托代理人李卫星、曾达琴,大金利公司的委托代理人张少元、宋校红,海洋城公司的委托代理人刘继承、林庭勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明,1992年5月14日,广东省深圳市原宝安县国土局以国地字19921607号划拨机场返还的安置用地的通知,同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路口的70亩土地的使用权划拨给广东省深圳市原宝安县福
6、永镇福永村委会。1992年12月14日,深圳宝安福永镇福永经济发展公司(该公司于2004年10月21日更名为福星公司)作为甲方与深圳大地木竹制品有限公司(后更名为富山宝公司)作为乙方就合作开发上述划拨用地中位于深圳机场出口处约15公里(即广深公路三角地带),面积为441437平方米的地块,签订合作投资兴建三星花园合同书。双方约定的主要内容如下:(二)合作形式:1甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住用地(附土地批文及地形红线图);2乙方负责提供该用地建筑的全部资金及配合建筑开发区有关费用;3合作期为50年,自1993年1月1日至2042年12月30日止,合作期满后建筑物产权归甲方所有;4宾馆、
7、商业、铺位、托儿所等,在经营使用期限内如需转让、抵押,必须取得一致同意。(三)甲乙双方责任:1甲方责任:(1)负责该地平整好,并把施工时所需的用电、用水的来源引至该红线边(包括费用);(2)负责办理规划立项、工程报建等手续,负责与镇物业公司对口挂钩工作;(3)负责与有关单位协商该商住区的供电、通讯等增容及申报报装;(4)负责结合施工现场的管理及乙方委托办理的力所能及的其他事由;(5)负责楼房产权的报批和登记手续。2乙方责任:(1)负责该用地全部投建资金费用(包括立项、工程报建及镇物业公司的市政及对口经费)及商住区的供电、供水、通讯、道路、绿化等配套设施的报资费用;(2)负责在签订本合同协议时提
8、供资金壹仟万元给甲方作开发费用,时间2年,由1992年12月15日起至1994年12月14日止,月利息按939计算;(3)负责该商住地划量、规划、绘图等工作及施工管理,把好测量、规划、绘图等工作及施工管理,把好测量,并在甲方完成三通一平的基础上于1993年3月开始施工投建。该工程必须在合同生效之日起3年内完成,否则逾期不建的土地,甲方有权收回;(4)负责计划分批投建的面积、资金等投放的可行性报告及计划(计划在3年内完成)。(四)组织机构:双方在签订协议后,需在与镇物业公司对口挂钩的基础上双方派员组建“物业投建管理总公司”,负责投建事项的质量及今后合作公司的物业管理及收益。(五)利润分成:1该商
9、住区以高层建设为主,结合宾馆、商业铺店、停车场、幼儿园等附属设施,该建筑的密度比例及高程均按部门的有关规定为准(建筑总面积:约15万平方米);2双方对合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益。物业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成,利润的25归甲方,乙方占75;3对甲乙双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则甲方占35,乙方占65。协议还约定,本合同生效后,乙方在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关;合同期内,甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权,否则赔偿乙方因此造成的一切损失。上述合同于签订当日由广东省宝安县福永镇法律服务所见证。1993年7月28日,福星
10、公司、富山宝公司与福永公司(具备房地产开发经营资质)签订合作开发“三星别墅”合同书,约定福星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金,福永公司投入管理技术,以福永公司的名义共同开发涉案项目,项目称为“三星别墅”(后经批准更名为“金银城”项目),总建筑面积为28万平方米。福永公司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续,房产内、外销售及产权登记手续,编制房产销售计划、确定房产销售价格等,费用全部由福星公司、富山宝公司承担。福永公司从房产销售总额中提取6作为经营管理费,其余盈益全部归福星公司、富山宝公司所有,项目三年内完成建设。1994年2月22日,福星公司与富山宝公司又签订一份补充
11、协议约定:福星公司以1913625亿元的价格将其按协议应得商住楼面积的25转让给富山宝公司。双方一致同意组建物业管理公司,以富山宝公司为主,福星公司派员参加,共同管理,物业的合作管理为50年,起止期以原协议的约定为准;共同管理之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产,其产权及利润分成福星公司占35,富山宝公司占65,已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比例分成;如本补充协议与合作条款有矛盾,按本协议条款执行。福星公司与富山宝公司签订上述合同后,1993年12月,福星公司与深圳市宝安区国土局签订1993147号土地使用权出让合同,约定国土局将涉案地块,编号为福永广深路兴围路口土地约47 012
12、平方米土地出让给福星公司,土地用途为商住用途,土地出让金为17 338 026元(诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公司支付)。1993年12月30日,深圳市宝安区建设局应福星公司、福永公司的申请,又作出深宝建(1993)第286号关于福永经济发展总公司向福永镇物业发展总公司转让土地使用权的批复,决定同意福星公司在补交地价后,将前述47 012平方米的土地使用权转让给福永公司,土地用途为商住用地,由福星公司与福永公司共同使用兴建。同年,福星公司、福永公司取得了规划部门核发的涉案项目的建设项目详细规划审批表,载明经批准的项目用地性质为商住用地,建筑面积为287 34728平方米。199
13、8年6月30日,福星公司、福永公司与深圳市规划局签订深地配协字(1998)4-013号协议书,约定福星公司、福永公司在缴纳土地出让金的同时缴纳其中建设用地面积为57395平方米的市政配套费10 832 370元。上述土地出让合同及协议书签订后,深圳市财政局于2000年9月30日以福永公司为交款单位出具收据,载明收到上述土地出让金17 338 026元及其中建设用地面积为57395平方米的市政配套费10 832 370元。对上述两笔费用,富山宝公司主张均由其交纳,但对土地出让金17 338 026元富山宝公司不能提供证据证明,对市政配套费10 832 370元,福星公司确认是富山宝公司交纳;但对
14、土地出让金17 338 026元,福星公司以上述收据为据,坚持主张是福星公司缴纳。1993年7月14日,富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司(以下简称惠安建筑公司)签订深圳市基建工程项目施工合同,约定惠安建筑公司承包涉案项目3幢20层工程的施工。根据富山宝公司提交的证据,即富山宝公司于1994年12月26日至2000年11月14日出具的欠条显示,福星公司此期间陆续借款33094 84942元(其中一张欠条金额为12643 39702元,另一张欠条金额为8 740 22770元)给富山宝公司,其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付的涉案项目工程款为26 817 10653元。富山宝公司诉讼
15、中确认福星公司代其垫付工程款26 817 10653元,并同意福星公司诉讼中主张的上述借款中与实际垫付工程款的差额部分应算是福星公司借给富山宝公司的款项。因富山宝公司拖欠施工单位惠安建筑公司对涉案工程项目的工程款,深圳仲裁委员会于1999年5月31日作出1999深仲裁字第057号裁决书,裁决:富山宝公司偿还惠安建筑公司工程欠款2 152 37228元及利息、停工费4 689 6948元,以及仲裁费、审计费等。另外,该裁决书还查明涉案项目3幢未完工程评估造价为31 319 47881元。该裁决作出后,福星公司为解除因该案被查封的房屋,与惠安建筑公司(后改为福建省闽南建筑工程有限公司宝安分公司,以
16、下简称闽南建筑公司)达成执行和解协议,约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述1999深仲裁字第057号裁决书及2000深仲裁字第22号裁决书项下确定的债务,包括工程欠款、停工费、仲裁费、审计费等,闽南建筑公司同意作价为人民币796万元(不含利息)由福星公司全部承担支付;闽南建筑公司在收到上述款后全面放弃上述裁决书中所确定的全部利息,并同意将其拥有对富山宝公司的全部债权转让给福星公司,由福星公司向富山宝公司负责追索;闽南建筑公司在收到上述款项后申请法院对房屋解封。2005年12月14日,福星公司向闽南建筑公司付清了上述796万元。1993年9月22日,福永公司取得了“金银城”项目中的23 043平方
17、米建筑面积的宝建开字930329号建设工程项目施工许可证。1998年5月20日,福星公司、福永公司取得了上述土地中占地57395平方米、总建筑面积46 341平方米金银城1号楼的深规土建许字1998068号建设工程规划许可证。福永公司还取得了金银城其中3栋楼建筑面积为46 2025平方米,共计462套住宅的房地产预售许可证和商品住宅外销许可证。为方便项目楼盘的销售,福星公司于1998年8月5日还取得了占地57395平方米金银城1号楼金宝阁6-07号代用房地产证。1996年3月1日,金银城项目建至3栋15层后全面停工。因金银城项目全面停工,福星公司、福永公司解除了原与该项目房屋的购房者签订的房产
18、买卖合同,为此,福星公司向金银城项目的购房者退回了所收取的房款。1998年4月23日,福永公司作为乙方,与福星公司、富山宝公司作为甲方就“金银城”项目之财务收支情况达成结算书,明确了以下内容:(一)双方对附件“金银城”财务核算报告确认无异,并确认此核算报告之收支账目为截至1998年4月22日止之最终结算,双方均不得对上述核算报告所列的收支账目提出异议。(二)核算报告第(8)项税项部分,乙方提出暂付100万港元,其余由甲方代付,甲方予以同意,但甲方申明,日后双方发生经济往来时该代付款必须优先抵扣,乙方对此确认无误。(三)核算报告第(9)项挂靠部分,是按合作合同条款约定的按实收楼款的6计算,双方同
19、意:就本期的销售收入(指销售总额)而言,甲方按3收取挂靠费,日后仍按合同约定的6计提,即本项甲方收取的挂靠费实为1 333 7686元。(四)由于楼盘严重烂尾,甲方将直接面对业主诉讼索偿、换楼处理及延期交楼利益补偿等问题。双方同意,结存在甲方的收入余额在已发售的五栋楼交楼入住前不作清退,作为甲方处理上述问题时的各项支出,而甲方所负的经济责任仅以上述结存余额为限。(五)明确核算报告第(12)项换楼的八个单位,此八个单位买卖合同已取消,甲方已与业主达成换楼安排,而业主所付楼款亦相应转作新单位的楼款。(六)由于“福永村”与“富山宝”同为合作的乙方,两方应是一个整体,对该项目而言,任何一方均不得作出单
20、方面决定,甲方只认可两方联署的合作文件。作为上述结算书附件的“金银城”财务核算报告(简称核算报告)载明:截至1998年4月22日止收支情况:(1)销售总额:86 379 328元(港币,下同);(2)楼款收入:44 458 96407元减:(3)支付福永村:16 200 000元;200 000元人民币折港币186 916元;(4)支付富山宝:5 000 000元;(5)律师费:822 380元;(6)宣传费用:10 070 40831元(含广告楼书、模型、展销费用);(7)代理费用:2 676 69789元;(8)税项:2 164 73573元(营业税及城建税);(9)挂靠费:2 667 5
21、3784元;(10)公证费:259 13798元;(11)查账费:11 966元;(12)换楼:1 477 810元;(13)退款:244450元;(14)律师楼结存:45 950元。按本结算条款结算余额为:5 129 47865元。该核算报告有福星公司、富山宝公司与福永公司签章确认。诉讼中,富山宝公司以该核算报告记载的第(3)项为据主张福星公司、福永公司对售楼收入中的44 458 96407元截留了1620万元港币及20万元人民币,使得项目缺少后续资金从而导致项目停工,故是福星公司、福永公司的违约才导致项目的停工。而福星公司则认为,其取走的上述款项是富山宝公司偿还其之前对福星公司的借款而为各
22、方所同意的行为,并非其私自截留,故不存在违约。福星公司对该主张提供了:1富山宝公司于1996年10月30日出具,并加盖其印章的首期结欠报告(1994年12月23日)。其中载明:福星公司在收取福永公司转来售楼款900万元港币折人民币990万元,及富山宝公司转来其他项目来款5 348 000元后,富山宝公司结欠村公司(福星公司)人民币为12 643 39702元。福星公司称该结欠款项正好与其提供的证据13中富山宝公司所写金额为12 643 39702元的欠条相吻合,由此说明了富山宝公司在向福星公司出具金额为12 643 39702元的欠条时,已扣除了福星公司收取的售楼款990万元。2富山宝公司于同
23、日出具的加盖其公章的第二期欠款结算情况(1996年9月18日止)。载明富山宝公司在扣除物业(福永公司)转来的售楼款620万元港币折人民币682万元后,本期结欠村公司人民币8 740 22770元。福星公司称该笔欠款恰好对应其提交证据中富山宝公司所写金额为8 740 22770元的另一欠条。由此可见,富山宝公司在出具欠条时已经扣除了福星公司已取走的1520万元港币后的实欠金额,也即证明了福星公司取走的1520万元是抵扣了富山宝公司的其他欠款。3富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的物业转来售楼款(港币)往来情况。载明:福星公司收港币1520万元,富山宝公司收港币600万元。福星公司诉讼中称在98年
24、的结算中确认是福星公司收取1620万元港币,富山宝公司是500万元港币。福星公司对此同意按98年的结算报告为准,以避纷争。4富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的“金银城”资金往来综合情况。富山宝公司对福星公司提交的上述4份证据材料均予认可,但认为应以核算报告核对的数字为准,即富山宝公司取走了500万元。由于涉案“金银城”项目在建设开发中出现问题而成为深圳市“52个问题楼盘”之一。2004年9月,深圳市人民政府出台了深府函2004124号关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复,同意“在开发商自行处理好债权债务关系的前提下,对问题楼盘进行合作建房或者直接置换土地使用权的受让方”。2005年8
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 合作 开发 房地产 合同 纠纷案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。