生态园建设项目可行性研究报告.doc

XXXX置业有限公司
“XX人间天堂”生态园建设项目
可行性研究报告

XX省工程咨询公司

III

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概述 1
1.2可行性研究报告编写的依据、内容及范围 1
1.3项目主要经济技术指标 2
1.4结论及建议 4
第二章 项目提出背景及建设必要性 5
2.1 项目提出背景 5
2.2项目建设的必要性 10
第三章 项目需求预测 12
第四章 项目建设规模及内容 18
4.1建设规模 18
4.2建设内容 18
第五章 项目选址及建设条件 19
5.1项目选址 19
5.2项目区自然条件 19
5.3项目区基础设施条件 20
第六章 项目建设方案 22
6.1规划设计依据 22
6.2项目规划原则 22
6.3总体规划方案 23
6.4主要设备 24
6.5建筑方案 25
6.6结构方案 25
第七章 公用工程 28
7.1设计依据与范围 28
7.2电气工程 28
7.3供水工程 30
7.4排水工程 31
7.5采暖通风 31
7.6弱电系统 31
第八章 环境影响评价 32
8.1项目所处环境现状 32
8.2建设期环境影响及治理措施 32
8.3项目运营期污染及治理措施 33
8.4绿化 34
8.5环境评价结论 34
第九章 节能与水资源利用 35
9.1节能必要性 35
9.2节能措施 36
9.3水资源利用 36
9.4节水措施 37
第十章 项目招投标方案 38
10.1招标原则 38
10.2标书制定原则及招标范围 38
10.3招标程序 39
第十一章 职业安全、卫生及消防 42
11.1 概述 42
11.2生产过程中的职业危害因素分析 43
11.3设计中采用的安全卫生防范措施 43
11.4公共卫生 44
11.5消防 44
第十二章 项目组织管理与建设进度 45
12.1项目组织管理 45
12.2项目建设进度建议 45
第十三章 机构设置和劳动定员 46
13.1机构设置 46
13.2人员编制 46
第十四章 投资估算和资金筹措 47
14.1投资估算编制依据 47
14.2估算编制范围 48
14.3工程投资概况 48
14.4 投资估算 48
14.5资金筹措 49
第十五章 财务评价 50
15.1财务评价基础数据选取 50
15.2运营收入估算 50
15.3成本费用支出预测 51
15.4财务评价指标 51
15.5不确定性分析 52
15.6财务评价结论 53
第十六章 效益分析 54

附表：
表1：项目建设投资估算汇总表
表2：建（构）筑物费用估算表
表3：设备购置及安装费
表4：工程前期费用估算表
表5：工程建设其它费用
表6：用水量估算表

第一章 总 论

1.1项目概述
项目名称：“XX人间天堂”生态园建设项目
项目建设单位: XXXX置业有限公司
项目位置：本项目位于XX农庄东侧、XX大堤北侧
建设规模：项目总占地面积2280亩，其中陆域面积1968亩，水域面积312亩。建设高效农业采摘园及果园面积458亩，蔬菜种植面积300亩，生态林带100亩，水面养殖区面积312亩（垂钓池面积90亩，高产鱼类池面积222亩），高校农业示范基地210亩（温室大棚50个及苗种试验用房1栋）, 碧水庄园100亩，会议中心100亩；同时，修建道路39360平方米，硬化广场22907平方米。
总建筑面积68346平方米，其中农业苗种试验用房一栋3200平方米，综合管理用房400平方米，农机仓库900平方米，辅助建筑300平方米，碧水庄园建筑面积3832平方米，会议中心建筑面积7338平方米，农业技术培训中心2400平方米；另建有农业设施（大棚）40000平方米。
项目总投资：25989.0万元
项目负责人：张军
编制单位：XX省工程咨询公司
1.2可行性研究报告编写的依据、内容及范围
1.2.1编写依据
1、关于编制项目可行性研究报告的委托合同；
2、国家及地方有关设计规范和规定
3、承建单位提供的基础数据、技术资料及有关要求
4、编制人员查找的有关资料。
1.2.2项目可行性研究报告编制内容及范围
受XXXX置业有限公司委托，我中心组织有关技术人员，根据项目的基本要求等资料，在对该项目进行充分的调查基础上，编制了XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目的可行性研究报告。
依据国家发展改革委员会关于项目可行性研究报告编制的有关规定，本报告主要包括以下内容：
对项目建设的依据、提出背景、必要性和条件进行了论证；对项目的建设规模、方案、设备选择、公用工程、环保、消防、节能、项目实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益等方面进行综合研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。
1.3项目主要经济技术指标
序号
名 称
单 位
指 标
备 注
1
总占地面积
亩
2280

1.1
陆地面积
亩
1968

1.2
水域面积
亩
312

2
建筑物总建筑面积
m2
68346

2.1
农业苗种试验用房
m2
3200

2.2
综合管理用房
m2
400

2.3
农机仓库用房
m2
900

2.4
碧水庄园
m2
3832

2.5
会议中心
m2
7338

2.6
酒店
m2
9976

2.7
农业技术展示培训中心
m2
2400

2.8
辅助建筑
m2
300

2.9
农业设施面积
m2
40000

3
绿化率
%
45.0

5
总投资
万元
25989.0

5.1
农业设施及建筑工程费
万元
15988.61

5.2
设备与安装费
万元
711.0

5.3
室外与公用工程
万元
1669.0

5.4
土地费用
万元
4560.0

5.5
工程前期费用
万元
427.0

5.6
建设单位管理费
万元
259.89

5.7
基本预备费
万元
209.6

5.8
其它费用
万元
375.5

5.9
铺底流动资金
万元
190.0

5.10
建设期利息
万元
1598.4
三年
6
资金来源

6.1
国家拨款
万元
12000.0

6.2
银行贷款
万元
8000.0

6.3
企业自筹
万元
5989.0

1.4结论及建议
本可行性研究报告编制的范围为该项目的建设内容及场区的开发利用，在项目选址、建设规模、建设方案、配套工程、投资估算、社会经济效益等多方面的研究论证。
经论证，该项目符合国家产业政策和发展方向，具有较好的经济效益和深远的社会效益。通过项目发展，建立起一个良性互动，综合利用、多方受益的现代化生态旅游农业，产业化发展模式，带动XX周边乡村的经济发展，为城市居民提供一个农业生态旅游、观光、休闲场所，给当地农业产业结构调整起着示范带头作用，改善一方生态环境，造福民众，创造新的致富商机，为农村剩余的劳动力提供了就业机会，具有重要的经济价值和社会意义。项目选址合理，建设规模符合有关标准和实际需要，建设条件具备，建设方案切实可行，且项目建设资金有保证。

第二章 项目提出背景及建设必要性

2.1 项目提出背景
在欧美发达国家生态旅游休闲农业已成为人们旅游、休闲、渡假、娱乐倍受欢迎的场所，去休闲农庄消费以渐渐成为一种潮流。喧闹的城市生活，高压力的工作，让人烦躁不安。而朴实的农庄则会让人平静下来，那里清新的空气、碧绿的的花草树木、鸣转的鸟鸣声、绿油油的菜地无时无刻让人融入自然，回归自然的感觉。在我国随着经济的发展，人们生活水平的提高，生态旅游休闲农庄越来越有市场，生意也开始热起来。
1999－2008年的9年间：中国旅游业以1999年国家施行黄金周制度和2003年的SARS爆发两个事件点，实现了全行业的两次跨越，99年黄金周制度的实施带来了观光旅游业的井喷式发展，而SARS之后的近郊游休闲及度假、观光产业的方兴未艾则标志着中国旅游行业初步完成了由观光旅游主导式的单一旅游消费模式向休闲旅游、近郊度假旅游的两翼细分的多元旅游消费模式的转变。XX市是XX省的省会，是欧亚大陆桥的交通咽喉，光市区就有700万人口，往来的客商就大概有上百万的客流量，这给旅游休闲、娱乐业无疑是一个喜讯。
项目将功能定位为：包括生态林木区、生态农业区、休闲区、游乐区、接待区等五个区域；集XX生态旅游、生态农业、度假、观光、休闲、采摘、垂钓、会展、新型“农家乐”于一体的大型综合项目；目的是让游人沐浴XX风情、观尽人间奇景、游乐人人尽兴、想尽人间真情、人在画中游的奇妙感觉。
一、水产养殖区
“目前，我省休闲渔业发展很快，垂钓场、渔家乐、度假村等呈现出良好的发展前景。”省农业厅水产局局长姬广闻说，美国休闲渔业的产值已经占整个渔业总产值的一半以上，而我省比例还很小，发展休闲渔业有很大潜力。
为了规范对休闲渔业的管理，提请省人大常委会审议的《XX省实施<中华人民共和国渔业法>办法（草案）》将“休闲渔业”纳入法规管理范畴。据悉，我省是目前少数将“休闲渔业”写入法规草案的省份之一。
在《办法（草案）》征求意见时，有的地方提出，休闲渔业的发展对渔业增效、农（渔）民增收以及渔业产业结构调整具有很重要的作用，应依法促进休闲渔业的健康发展。
XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目位于中华民族母亲河—XXXX河畔，充分借助于XX滩地的壮丽风光和博大精深的XX文化，利用XX滩地天然资源大搞果树、蔬菜、水产养殖业。根据该区域水源系地下泉水，水质优良的特点，采用立体水资源利用的方案，在三百多亩水面上放养家鸭，水下分层养殖青鱼、草鱼、鲢鱼、鲤鱼等高产鱼种；适量设置网箱养殖大闸蟹等季节性水产品。
二、百果园区
伴随着经济市场化改革的步伐，国家的休闲政策发生重大变化。休闲的意识形态色彩被淡化，休闲的经济功能被加强。一方面，休闲供给不再被看作仅仅是由国家提供的福利，而是看作一个产业。国家允许并鼓励民营企业进入休闲供给领域。休闲供给市场化的结果，使休闲服务和产品变成了必须通过市场交换才可以获得的消费品。与此同时，由于市场部门对居民的需求更敏感，因此所提供的休闲产品更符合居民的需求。
XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目也正可以给我们的居民提供这样的休闲产品。园区把现代农业与生态资源融为一体，利用农业设施和先进的生产模式，种植林木、瓜果、蔬菜等品种，创造出新、奇、特的观光效果。顾客在景区内观光、采摘、休闲、娱乐，品尝美食，甚至亲自劳作，既增长知识，亲近自然，又陶冶情操，呼吸郊外园林的清新空气，又度过了轻松愉快的假期，还给亲朋好友带回了新鲜的蔬菜水果，增进了友情，放松的心情。体验经济把农产品加工与顾客的广泛参与融为一体，使顾客充分体验了现代农业与生态农业相结合的新型旅游休闲产业，这必然会带动经济的发展。
种植果树、蔬菜不但可以带动经济，科学的果林、园林还可以绿化国土、美化环境、改善生态。随着我国经济的快速增长，人民物质文化生活水平日益提高，城市化进程不断加快，绿化美化，改善生态环境工作越来越受到人们的关注，党和政府也高度重视绿化造林和生态环境建设，把国土绿化当作一项基本国策。
由此可见，这是一项一举多得的且有社会意义和经济效益、生态效益的建设项目。
三、休闲娱乐区
中国经济在改革开放以来的三十年持续、快速、稳定增长。2003年国内生产总值（GDP）比2002年增长9.1％，人均国内生产总值突破1000美元。国际经验表明，一个国家人均国内生产总值达到1000美元时，意味着经济社会发展进入一个新的关键阶段。在这个阶段，居民的生活水平不断提高，社会需求更趋多样化，消费结构加快升级，人们更加追求生活内容的丰富、生活质量的提高、生活环境的改善。中共十七大确定了全面建设小康社会的奋斗目标，到2020年我国人均 GDP将达到3000美元。经济社会的平稳、快速发展，为我国的生态旅游休闲娱乐业发展打下了坚实的基础。
鼓励健康向上的休闲消费，还得到了政府的积极倡导。前国务院副总理吴仪在杭州举行的“世界休闲高层论坛”上发表演讲说：“无论是发达国家还是发展中国家，无论是政府机构还是企业、民间组织、学术团体，都应充分发挥想象力和创造力，积极研究使大多数人都能够享受生态休闲生活的具体措施，倡导积极向上、文明、健康的生活方式。”
业内人士表示，在政府的鼓励和倡导下，伴随着中国经济的持续快速增长和居民收入水平的不断提高，中国正在迎接休闲消费“春天”的到来。
农业休闲是以农业生产过程、农村风貌、农民劳动生活作为主要休闲吸引物，这就将“三农”推向了市场，使其成为休闲资源和休闲产品，从而与解决好“三农”问题实现了全面对接。对于农业来说，有利于促进农业产业结构调整，拓宽农业发展的内涵和外延，发挥农业在生态保障、观光休闲、文化传承等方面的特殊功能，加快构建与国际接轨的现代农业体系；对于农村来说，有利于吸引城市的人流、资金流和信息流，促进打破城乡二元结构，建立以旅助农、以城带乡的长效机制，培育农村经济新的增长点；对于农民来说，则有利于开阔视野、更新观念、扩大就业、增加收入、实现富余劳动力的就地转移。
在休闲逐渐成为一种文化生活而快速发展的大背景下，以农业生态休闲正日益受到国内外休闲人士的欢迎和认同。近几年来，XX“近郊游”农业生态休闲从无到有，发展初具规模，正逐渐形成自己的特点，成为繁荣县域经济、转移农村劳动力、促进农民增收的又一大重要载体。
农业生态休闲“近郊游”是以乡村地区为活动场所，利用乡村独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农耕文化、农舍村落等资源，为城市顾客提供观光、休闲、体验、健身、娱乐、度假的一种新的休闲经营活动。它是我国总体上进入了工业化中期阶段发展起来的，它的兴起，不仅带动了“三农”全面发展，而且推动了农村城镇化和城乡一体化进程，是当前建设社会主义新农村的重要内容和统筹城乡发展的有效抓手。
因此，XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目有巨大的市场潜力。
2.2项目建设的必要性
农业是国民经济的基础，农产品是关系国计民生的大事，我国人口基数大，且增长速度较快，平均年增长约1200万人，满足广大人民群众“吃”的需要，历来是我国政府各项工作的重中之重，大力发展农副产业，提供丰富的农副产品，市场容量极大，也是社会稳定的必然条件。农业部在《优势农产品区域布局规划》中指出，要在党的农村基本政策，深化农产品流通体制方面和农村税费改革的基础上，对优势产业基地实行政策倾斜，加大投资力度，加大基础设施建设，加快科技进步，培育市场经营主题，创造良好的经营发展环境，集中必要资金，有针对性的扶持优势农产品和基地建设，重点对产业化、良种成套技术推广、质量安全、标准化生产等重大措施有关项目的投资力度。同时，XX省人民政府为了促进我省农业增效、农民增收、农村经济发展，建设社会主义新农村，构建和谐社会，也出台了《中共XX省委XX省人民政府关于加快发展开放性经济的若干意见》和《2004—2010年XX省出口创汇农业发展规划》。
随着国家对农副产品产、供、销的全面放开，以及农业产业结构的不断调整，又给“菜篮子”工程建设提出了新的课题。以全面、协调、可持续发展为基本原则，以促进农产品安全、生态安全、资源安全和提高农业综合效益为目标，充分运用先进科学技术、先进工业装备和先进管理理念，汲取人类农业历史文明成果，遵循循环经济的基本原理，把标准化贯穿到农业的整个产业链条中，实现生态、生产、经济三者协调统一的新型农业发展模式。
随着城乡居民生活水平的逐步提高，不仅对农产品的需求不断增加，而且对品质、质量、档次的要求也越来越高。那种蔬菜品种单一、水平底的现象已不复存在。现代农业科技的进步，温室大棚的普及，特种菜、反季节蔬菜、绿色食品等已进入家庭、摆上餐桌。从国内情况看，大中城市对精细、无公害和绿色农副产品的需求缺口较大，而一般大路品种则基本满足需要。
我国农业经过改革开放30年的发展，已较大地提高了农民收入水平和生活水平。但传统的农业产业化模式经济效益不明显，严重影响了农民的经济收入和生活质量的进一步提高，项目区内农民人均收入3052元(全省人均收入4042元)，农民增产不增收，致使农业产出率下降，而且面临耕地、水资源等方面的压力，以及农业不能与产业化链条上相关产业的发展相协调等矛盾。
因此，发展以确保农产品安全、生态安全、资源安全和提高农业效益为目标的生态农业园区，是十分必要的。

第三章 项目需求预测

中国消费市场经过多年的调整和变化，近年的潮流与模式渐见转向，形成以休闲性消费为主导的新潮流。以餐饮、通讯、文化、教育等为代表的休闲性消费潮流的形成，正令中国消费群出现一场新革命，并迅速向乡村扩展，值得投资者重视。休闲生活消费带动了休闲产业在中国逐步浮出海面，其行业关联度高、产业带动能力强，休闲产业的发展推动了中国产业结构由制造业为主向以服务业为主的升级换代，并将成为中国下一轮对外开放的重点之一。
目前，我国蔬菜生产发展迅速，以蔬菜为例：XX市惠济区蔬菜种植面积大，每年以17.3%的速度增长，达到4453公顷。近几年来，我国蔬菜出口贸易稳步增长，主要出口国为日本、韩国、俄罗斯及东南亚国家和地区，其中仅日本平均每年就从我国进口各类蔬菜100多万吨，另外，港澳台等地也从内地大量定购蔬菜，需求量也在几十万吨以上。目前我国蔬菜产品的生产、销售，普遍处于无品种名称、无产地、无生产者名称的“三无”状态，产品鱼目混珠，优质不优价，蔬菜进入市场后，就与生产者失去了联系。今后，蔬菜作为一种健康食品，其味道、营养等内在质量越来越受到广大消费者的关注。
随着城乡居民生活水平的逐步提高，对蔬菜的需求也不断增加，对品质、质量、档次的要求也越来越高，要求蔬菜无污染、无农药残留。那种蔬菜品种单一、水平低的现象已不复存在。现代农业科技的进步，温室大棚的普及，特种菜、反季节蔬菜、绿色食品等已进入家庭、摆上餐桌。从国内情况看，大中城市对精细、无公害和绿色农副产品的需求缺口较大，而一般大路品种则基本满足需要。随着人们消费意识素质的增强和生活水平的提高，消费者要求农产品的数量、质量和品种多样化是一个不变的大趋势。目前国际上绿色蔬菜只有农业资源丰富的发达国家生产量相对较大，许多国家和地区都依靠进口，国际市场缺口大。而许多发展中和不发达的国家地区，还没有基础能力生产和进口绿色蔬菜，这是一大批潜在的群体。
在国内市场方面，由于我国启动“全国无公害蔬菜食品行动计划”不久，国家于2001年6月制订发布了《农产品安全质量无公害蔬菜安全要求》。XX省2000年2月1日实施了无公害蔬菜安全要求。所以，我国绿色蔬菜生产起步相对较慢、产量较小，许多大中城市虽然有“洁净菜”、“放心菜”等产品，但缺少绿色蔬菜品牌。因此，今后我国绿色蔬菜市场依然广阔。首先是随着我国城乡居民生活水平、生活质量的不断提高，随之而来的是消费观念的变化，过去人们讲的是吃好，转变为今人的吃讲营养、讲质量、讲口味、讲方便，转变为今天的花钱卖健康。蔬菜的营养是一些保健品不能替代的，今后营养丰富的“绿色”菜和科技含量高的“营养蔬菜”，“花卉蔬菜”将会有更广阔的市场。其次是随着食品工业的发展，经过深加工的蔬菜产品的市场需求也在不断增加。XX是速冻食品和方便食品生产大省，正在由中国的“粮仓”变为国人的“厨房”。XX的方便产品占全国的30％以上，以蔬菜速冻食品产量在全国份额更大。有专家指出农产品加工永远有生命力，永远有市场，对XX省蔬菜生产也是一个更大的促进。其三是农村市场的开拓，目前农民的收入尚低，随着国家对“三农”问题重视，对支农力度的加大，社会主义新农村建设的发展，农村将是一个很大的市场。其四是关于蔬菜的国际市场，据一些权威专家的分析，一些进口蔬菜国的生产能力有限，我国的蔬菜生产成本较低，只要提高蔬菜的品质，用标准化应对国际市场的变化，打破进口国的“绿色壁垒”，是完全可能的。特别是今年XX省在农产品安全检验检测方面合格率具全国首位。
XX市惠济区蔬菜生产基地基础条件好，规范化生产和集约化经营已初具规模，生产经营成本低，运输条件发达，市场竞争力强。产品销售内外并重。据了解，周末期间，到郊外休闲消费备受青睐。曾几何时，保龄球馆、健身房等休闲场馆，以及各公园里的休闲场所，是城市民周末休闲娱乐的好去处，而如今野外休闲以其给人赏心悦目的功能吸引众多市民的目光。因此，到大自然去的休闲方式备受消费者的宠爱。
市民周末休闲返朴归真，去亲身体验，望能通过某种体验来找到激动、喜悦、感动、憧憬等机会，放松一下神经。如走进农家摘果子、尝乡土菜，当一日“农民”，表现出他们渴望大自然清新美好的空气，渴望一份远离都市喧嚣回归自然的平静。而XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目正好可以给我们的市民提供这样平静的自然环境。
休闲专业人士认为，生态、休闲、“近郊游”产品将成为休闲消费新的增长点，成为未来休闲市场的亮点。
生态休闲产业的发展促进了产业格局的变化，在农业生态休闲业就业的人数占整个就业人数的比重相当大。不仅解决了失业和就业问题，而且促进和改善服务，增强了人的休闲欲望，促进社会经济的良性循环。当休闲成为人们生活的主要内容同时也产生了不可估量的经济效益。
农业生态休闲的发展，开辟了休闲方式的多样化，可实现经济效益、社会效益和环境效益的迅猛发展。它是一条文化交流的新渠道。农业生态休闲是城乡文化的一个交汇点。农业生态休闲的消费主体是城市居民，他们是现代文化和城市精神文明的主要载体，农业生态休闲必将加深城乡相互的理解与认同。它是一个新经济增长点，一是转移了部分农村剩余劳动力。农业生态休闲可促使农民利用农村现有的空间资源和绿色资源，就地发展第三产业，拓宽了劳动力转移渠道。二是可使农民收入增强，拉动了经济的增长。它为打破计划经济时代遗留下来的城乡分治的二元社会结构的藩篱、为社会主义新农村建设提供了又一种有效形式。
在发展农业生态休闲工作中，要以我们自己特有的乡野风光和活动为吸引，以现有的景区、田园庭院、经济作物和地方资源为特色，开展游览景点、水上游玩、采菱、捕鱼、采摘果蔬、品河鲜野菜休闲为主导的休闲活动。在经营理念上，要突出淳朴乡村、原汁原味的特色；在招待顾客上，要注重现代营销方式和生态宣传的社会效应，力求与现有景区宣传的有效结合；在管理上，要努力追求简洁、人文、现代的服务意识。使农业生态园区真正成为客人来了感到吃的痛快、住的开心、游的愉快、玩的高兴、购的放心的一个休闲度假胜地！
文化是生命力的根本，与城市文化相比，乡村文化更悠久、更丰富。发展农家乐休闲业，农耕文明、产业文化、地域文化、建筑文化、生态文化、红色文化、民间艺术、风土人情、名人佚事等文化资源得到了广泛的传承和弘扬，让后人在接受历史文化熏陶中得到更多的教育和启迪。可以说，发展农业生态休闲业，实现了历史文化保护与利用的有机结合，是传承和弘扬历史文化的有效载体。
农业生态休闲业既是休闲业发展空间的拓展，又是“三农”发展的延伸，是休闲业与“三农”有机结合体，这是对农业生态休闲业的基本定位。我们要准确把握农业生态休闲业的发展定位，凸显农业生态的个性特点，统筹城乡区域发展、统筹人与自然和谐发展。在科学规划、合理布局、专业分工的基础上，鼓励农民群众广泛参与乡村休闲业及相关产业的投资、发展与就业，让农民群众依靠自身的力量，在为城市居民提供优质的休闲服务中，推动农业增效、农民增收、农村进步。
要把发展农业生态休闲业与实施新农村建设工程有机结合起来，优先发展农业生态休闲业条件的村庄，并兼顾农民生产生活和顾客休闲的双重需求，统筹规划和建设村庄的基础设施、公共设施、休闲场所、休闲项目和配套服务设施。还要与“农民饮水”、“通村公路”“乡村绿化”、“乡村文化阵地”等工程有机结合起来，改善农家乐休闲点的外部交通、生态、供水、购物、文化、通信等条件和环境，着力营造便捷、安全、卫生、舒适的休闲氛围。
长假期间，经济实惠、出行方便的休闲活动，以休闲娱乐、放松身心、合家团聚为目的，避免了观光休闲的枯燥和长线休闲长途跋涉的疲惫，倍受顾客青睐。XX环城游憩带、农业生态休闲十分火爆，成为假日休闲的重头戏，到环城游憩带休闲的比例约占30%，成为大多XX市民的首选。
由此可以看出，XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目是集XX生态旅游、生态农业、度假、观光、休闲、采摘、垂钓、会展、新型“农家乐”于一体的大型综合项目；目的是让游人沐浴XX风情、观尽人间奇景、游乐人人尽兴、想尽人间真情、人在画中游的奇妙感觉。将功能定位为：以温泉洗浴为特色，集休闲度假、旅游集散、特色会议、文化娱乐、农业观光等功能为一体的旅游目的地，在今后相当长的时期内具有良好的市场和丰厚的经济效益前景。
第四章 项目建设规模及内容

4.1建设规模
项目总占地面积2280亩，其中陆域面积1968亩，水域面积312亩。项目建设的各类用房，总建筑面积68346平方米。
4.2建设内容
建设规模：项目总占地面积2280亩，其中陆域面积1968亩，水域面积312亩。建设高效农业采摘园及果园面积458亩，蔬菜种植面积300亩，生态林带100亩，水面养殖区面积312亩（垂钓池面积90亩，高产鱼类池面积222亩），高校农业示范基地210亩（温室大棚50个及苗种试验用房1栋）, 碧水庄园100亩，会议中心100亩；同时，修建道路39360平方米，硬化广场22907平方米。
总建筑面积68346平方米，其中农业苗种试验用房一栋3200平方米，综合管理用房400平方米，农机仓库900平方米，辅助建筑300平方米，碧水庄园建筑面积3832平方米，会议中心建筑面积7338平方米，农业技术培训中心2400平方米；另建有农业设施（大棚）40000平方米。
另考虑打深水井两眼。

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第五章 项目选址及建设条件

5.1项目选址
本项目建设位置的选择必须符合规划布局的要求，按照国家有关法律、法规及建设前期工作的规定进行。
所选场址规模及周边环境能满足本项目及生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。
项目选址选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入的调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。
项目的地址选在XX农庄东侧、XX大堤北侧，该地区交通便利，水资源丰富，植被茂盛，气候怡人，民风纯朴，非常适合农业生态园区建设发展。
5.2项目区自然条件
（1）场地工程地质条件
根据场地附近建设工程岩土工程勘察技术报告显示，该区域场地地形平坦，地貌单元属XX泛滥冲积平原，海拔高度89－91米之间。场地内无活动断层及地震断层通过，并未发现其它不良地质现象。
（2）水文地质条件
XX市地表水为XX水系和淮河水系。XX从市境北边经过，地质结构稳定，地质及水文条件优越。
（3）抗震设计
根据国家的地震烈度分布区划图、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），XX市的抗震设防烈度为Ⅶ度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。
（4）气象、水文条件
项目区年平均气温为14.2℃-14.6℃，平均日照时数2385小时，年日照率54℃，年平均降水量640.9，全年无霜期205-235天。XX绿源山水现代农业生态园区位置属于大陆性暖温带季风气候，四季分明。水热光照条件能保证多种农作物生长发育。
5.3项目区基础设施条件
1、供水
本项目建设地水资源丰富，均可由园区内打两眼自备井供水，自备井水接入区内的供水管网即可，可保证本项目用水需求，生活用水符合国家标准。
2、供电
该地区电力资源丰富，XX市电业局环城分局北郊供电所在批发市场进行改扩建时，充分考虑了生态园区的发展用电，故项目建成后的供电有可靠保证。
本项目6千伏高压电源由变电所架空引入，经场区配电房变压器变压为380伏／220伏后，通过地埋电缆线路系统呈放射状敷设至各用电场所，可保证项目用电需求。
3、排水
本项目排水量所排污水经化粪池处理排入沼气池，雨水排入场内鱼类养殖水域。
4、通讯
目前场区对外联络的各种通讯设施较为完善，固定电话随时可申请安装，不需在企业内另设通讯交换设施。同时，移动通讯网络、Inter宽带网络的普及也使企业与国内外的联络更加快捷。
5、运输
项目选址位于XX北郊中华民族母亲河—XXXX河畔，距XX市区15公里，临近107国道、京珠高速公路、郑石高速公路。乡道、村道连通，市区道路、环城路、国道构成四通八达的交通网，可以方便到达项目区内各个地方，为项目实施、运输各种材料设备提供了优越的交通条件。
综上所述，本项目建设地点地理位置优越，交通便利，配套设施完善，完全符合项目建设地点的选择要求，是完全可行的。

第六章 项目建设方案

6.1规划设计依据
（1）有关国家、行业规范、标准；
（2）总体规划指导思想原则；
（3）其他有关国家、地方法律、法规、政策；
（4）委托方提供现状地形图及用地红线图；
（5）地质，气候，水文资料。
6.2项目规划原则
XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目的规划设计指导思想为：
(1)贯彻“以人为本”的原则
首先作为一个开放场所是人们进行交往、观赏、娱乐、休闲等活动的重要城市公共空间，其规划设计的目的就是使人们更方便更舒适地进行多样性活动。因此，贯彻“以人为本”的原则。注重对人的活动心理和行为特征进行研究是设计首先要考虑的因素。本方案的设计充分考虑不同年龄段的人们在不同时间的户外活动和心理需求，创造舒适宜人、安全、健康、休闲的室内外活动环境。
（2）生态设计、注重山水主题塑造
恰当的水系布置及地形营造融入到整个景观设计中来，形成了有“山”有“水”的环境，在设计时尽量利用原有自然生态群落，在原有基础上对环境改造，而不破坏原有自然环境，考虑周边景观生态作用和可持续发展，设计科学合理，植物配置层次丰富，以自然式配置为主，从而与周边自然环境融为一体。
（3）重视公众参与的社会原则
在环境设计中应引导公众积极投入各种形式的参与中，做到“人尽其兴”、“物尽其用”，发挥主客体直接交换的互动作用。
（4）因地制宜，突出特色
充分结合当地自然地形以及当地的原生态自然环境，实现人文景观和自然景观的协调发展。努力打造中原区域综合文化休闲住宿场所。
（5）高起点、突出特色
努力打造中原区域的独特休闲文化，做到人无我有，人有我精，设计内容涵盖广泛，涉及高效农业、休闲、会议、近郊游、农家乐等多个项目。
（6）立体景观设计
实现场地标高的多元化，丰富景观层次，提供不同的空间体验，周围空间绿化高低错落、围合与收放相间、将平面上的各种环境要是竖向空间延伸，丰富了人们观赏的视觉感受。
6.3总体规划方案
XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目依据其地形地貌，总体规划采用分散式布局。
项目总占地面积2280亩，其中陆域面积1968亩，水域面积312亩。建设高效农业采摘园及果园面积458亩，蔬菜种植面积300亩，生态林带100亩，水面养殖区面积312亩（垂钓池面积90亩，高产鱼类池面积222亩），高校农业示范基地210亩（温室大棚50个及苗种试验用房1栋）, 碧水庄园100亩，会议中心100亩；同时，修建道路39360平方米，硬化广场22907平方米。
总建筑面积68346平方米，其中农业苗种试验用房一栋3200平方米，综合管理用房400平方米，农机仓库900平方米，辅助建筑300平方米，碧水庄园建筑面积3832平方米，会议中心建筑面积7338平方米，农业技术培训中心2400平方米；另建有农业设施（大棚）40000平方米。
本次设计充分考虑现有设施布局及周边现状，力求设施联系密切，浑然一体，总体上达到1.生态林带、2.荷塘泛舟、3.水上娱乐园、4.沙滩区、5.碧水庄园、6. 高效农业园、7.狩猎岛、8.百果园、9.养生园、10.会议中心、11.管理区等功能分区明确，布局合理，互不干扰。
总体规划的主线是围绕区域内的水面建设沿湖道路，并沿湖边道路建设一个主题绿化带，同时结合区域内百果及无公害种植区的各种果树，拓展形成整个区域的绿化群体。
6.4主要设备
苗种试验用房中的配套设备及仪器有：
汽车1辆，家具240套，电化教学设备1套，农药残留分析仪4台，电子分析天平2台，计算机20台，打印机6台，复印机1台，传真机2台，扫描仪4台，空调10台。
园区配套的农机设备有：
多功能播种机4台，秸秆还田机4台，旋耕耙4套，旋耕机4台，播种腹膜机4台，冷藏车3辆，蔬菜清洗设备3套，蔬菜烘干设备2套，真空包装机2套，自动卷帘机50台，植保机械60套，农具2批。
6.5建筑方案
6.5.1建筑设计依据
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
（3）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
（4）《民用建筑照明设计标准》（GB50034—2004）。
6.5.2建筑方案
XXXX置业有限公司“XX人间天堂”生态园建设项目建筑设计的一般原则为：建筑设计方案合理，注重经济、实用、节能、环保。建筑物立面外观要新颖、美观，充满活力，适合休闲娱乐的环境。
农业苗种试验用房、会议中心、酒店、农业技术展示培训中心、碧水庄园和综合管理用房考虑为两层钢结构建筑，农机仓库、辅助建筑、农业设施（大棚）为轻钢结构建筑。
6.6结构方案
1、结构设计依据
（1）《建筑结构设计统一标准》（GB50068—2001）；
（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（3）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（4）《砌体结构设计规范 》（GB50003-2001）；
（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（7）国家现行的其它有关技术规范规程等。
2、抗震设计及荷载取值
（1）该建筑抗震设防类别为丙类；
（2）抗震设计及荷载取值：
建筑楼面均布荷载2.0kN／m2，
走廊、楼梯、卫生间楼面均布荷载2.5kN/ m2。
上人屋面活荷载2.0 kN／m2，不上人屋面活荷载0.5 kN／m2
雪载：0.4 kN／m2；
风载：0.45 kN／m2。
3、结构材料
框架结构：
基础混凝土强度等级C30， 上部结构混凝土强度等级C20。
钢筋 HPB235 fy＝210N／mm2
HRB335 fy＝310 N／mm2
HRB400 fy＝360 N／mm2
墙体：采用轻质砌块或多孔砖、M10混合砂浆砌筑。
混合结构：
基础混凝土强度等级C30， 上部结构混凝土强度等级C20。
钢筋 HPB235 fy＝210N／mm2
HRB335 fy＝310 N／mm2
墙体：防潮层以下采用240厚MU10标准机制砖墙、M5水泥砂浆，防潮层以上采用240厚MU10标准机制砖墙、M10和M7.5混合砂浆砌筑。
5、基础方案
结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力，基础埋置深度应根据建筑设计、地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。