名流置业集团股份有限公司财务报告分析.doc
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1、 名流置业集团股份有限公司2010年年度分析报告 名流置业集团股份有限公司2010年年度分析报告一、公司基本情况介(一)历史沿革1、公司中文名称:名流置业集团股份有限公司2、公司英文名称: Milord Real Estate Development Group CO.,LTD3、公司法定代表人:刘道明4、公司董事会秘书:冯娴5、公司董事会证券事务代表:李瑞琦6、公司注册地址:昆明市国防路129号恒安写字楼5楼7、公司办公地址:武汉市武昌区东湖路10号水果湖广场5楼8、公司选定的信息披露报纸名称:证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告网址:http:/9、公司上市交易情况:公司经证监会
2、批准于1996年12月5日在深证证券交易所上市交易。股票简称:名流置业;股票代码:00066710、其他相关资料 (1)公司首次注册登记日期、地点:公司于1996年10月17日在云南省工商行政管理局办理了首次注册登记。 (2)公司最近一次比昂更注册登记日、地点:公司于2010年6月12日在云南省工商行政管理局办理了变更注册登记。 (3)公司企业法人营业执照注册号:530000000006503(二)股东情况: 1、前十名股东持股情况 日期:截至2010年12月31日,单位:股编号股东名称持股数量(股)持股比例(%)股本性质1名流投资集团有限公司39882800015.58流通A股2北京国财创业
3、投资有限公司30029900011.73流通A股3海南洋浦众森科技投资有限公司2102370008.21流通A股4中国银行-易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金239876000.94流通A股5中国银行-工银瑞信核心价值股票型证券投资基金218461000.85流通A股6中国人民人寿保险股份有限公司-分红-个险分红203580000.8流通A股7中国工商银行-融通深证100指数证券投资基金190263000.74流通A股8中国银行-嘉实沪深300指数证券投资基金102708000.4流通A股9中国工商银行-华夏沪深300指数证券投资基金70468800.28流通A股10王浩693180
4、00.27流通A股公司已于2010年年度报告中批示:股东总数为193,892户,在前十大股东中,第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其是否属于上市公司股东持股变动信息披露管理办法规定的一致行动人。2、控股股东及实际控制人情况公司法定代表人是刘道明,其注册资本为人民币5000万元。截至报告期末,名流投资持有该公司股份398,828,402股,占总股本的15.58%,名流投资所持该公司股份不存在冻结情况,质押股份为240,120,000股,占该公司总股本的9.38%。刘道明先生为北京温尔馨物业管理有限责任公司的控股股东,该公司是名流置业第一大股东名流
5、投资集团有限公司的控股股东,刘道明先生为名流置业的实际控制人。如下为示意图:北京温尔馨物业管理有限责任公司(名流投资第一大股东)名流投资集团有限公司(名流置业第一大股东)名流置业集团股份有限公司66.67%60%15.58%刘道明 3、其他持有该公司5%以上股份的股东情况:(1)公司股东北京国财创业投资有限公司,其持有该公司股份300,298,572股,占总股本的11.73%;(2)公司股东海南洋浦众森科技投资有限公司,其持有该公司股份210,236,680股,占总股本的8.21%.(三)主营业务情况1、公司所属行业及主要的经营范围:按照深圳证券交易所上市公司行业分类结果,公司属房地产开发与经
6、营业。目前,公司正在及拟开发的房地产业务主要分布在北京、武汉、深圳、西安等地。公司的经营范围是:资产管理、股权、产权的投资转让,投资策划咨询服务、实业投资:国内贸易(除专项规定):房地产业、运输业、仓储业、科研信息咨询服务业及市场建设的开发投资和经营管理,房地产开发、经营、房屋租赁(凭许可证开展经营活动)。2、2010年是中国房地产宏观调控频次最为密集的一年,房地产历经三轮调控,市场量价出现阶段性波动,房地产业仍然保持了快速发展。2010年,我国房地产市场继续保持了2009年5月份以来供销两旺的势头,全国各大中城市的房屋销售价格继续较快上涨,一些城市天价地王频现;各地住宅消费市场投资性需求比例
7、上升较快;二季度后引起了政府的高度重视,政府土地、税收、金融和行业监管调控政策频出,特别是风传已久的房产税试行渐行渐近。据有关数据显示,2010年全国房地产开发企业完成投资42,697亿元,同比增长36.5%,远高于2009年的17.8%;房地产开发企业本年资金来源63,220亿元,同比增长31.2%;各个地方政府2010年土地出让收入高达2.7万亿元,比2009年全年增加70.4%。管理层认为从短期看基于确保国民经济发展目标而实施的积极的财政政策、比较宽松的货币政策,持续走高的CPI和存款负利率客观上加剧了公众对未来物价上涨、房价上涨的预期,投资房产抗通胀、保值增值成为居民共识。从长期看是人
8、口红利和城镇化发展、经济发展产生的刚性需求和改善性需求推动产业发展。 公司根据2010年市场发展情况及其对未来市场发展的判断,及时调整了年度经营计划,加快部分项目的开发进度。针对新政影响,公司合理控制开发节奏,鉴于公司在售项目销售较好的客观情况,公司确定保重点项目建设,确保2010年能竣工、备案的项目建设的策略,确保已销售产品的按期交房;对已开盘有存量房的项目如武汉“名流人和天地”、惠州“名流印象”项目,下半年加大了工程建设进度和项目推售量;加大力度推进新开工项目,博罗“名流幸福庄园”、合肥“名流高尔夫庄园”等项目按计划如期开工。 新项目投资方面,公司对中长线项目加大力度推进,短期资金压力较大
9、项目适度放缓,公司积极推进武汉邓甲村、东莞凤岗等城中村改造及旧改项目,通过充分合理有效的利用资金,减少资金占用,以利于战略布局和持续发展。特别是2010年以来,公司持续加大城中村和旧城改造等政策性房地产开发项目的土地储备力度,确保可持续发展。3、宏观调控经济手段和行政措施并用,综合调控力度空前。 2010年政府出台了一系列政策,在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理,规范房地产企业及相关人员行为,促进房地产市场健康发展。中央及地方政府主要实施了以下政策措施: 通过实施差别化信贷政策、限购政策、上调住房公积金贷款利率等限制抑制投资投机需求; 通过增加住房特别是保障房供应,大幅增加保障房土
10、地供给,提高保障房用地比重,通过减免税费,鼓励保障房建设,通过金融支持保障房建设来增加保障房供应。同时加强市场管理,促进房地产市场健康发展。 针对宏观调控政策公司采取相应的积极的响应措施,如继续加大二三线城市如武汉、东莞及西安的土地储备,扩大开发规模,积极探索并参与政府政策支持的保障房项目、旧城改造危房改造棚户区改造和城中村改造项目的开发。 4、房屋销售价格和销售面积增幅较大,房地产开发商规模实力增强。 据有关数据显示,2010年商品房销售面积82,541万平方米,销售额为42,278亿元,分别比2009年增长9.8%和17.5%;2010年房价仍总体增幅较快,6-8月平稳甚至下跌,但9月以来
11、大幅上涨。管理层认为这是资金流动性充足、投资性需求旺盛、地王再现、通胀预期等综合因素作用的结果。 针对市场供需两旺的形势,公司及时调整了销售策略,年中确定“保价走量”的策略,积极借势消化部分城市项目存货;在充分研究政府宏观调控政策的情况下,制定不同阶段的销售策略,如针对限购主推大户型住宅销售;针对住宅调控,积极推动武汉“名流?人和天地”的商业项目销售,此项目的集庆街和集中商业开盘一个月内即清盘,针对区域城市采取区别化的策略。 5、房地产企业实力增强但融资环境变差、融资成本上升; 2010年4 月国十条要求,商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,对违规企业证监部门暂停批准其上市
12、、再融资和重大资产重组。11月12日,银监会发布通知,要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查,各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对,加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。 管理层认为在适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策情况下,房地产业融资环境不再宽松,融资成本增加是一种必然的趋势,开发商需主动积极寻找应对策略,适应转变。 公司面对融资环境的不利变化,积极寻找应对策略,扩大银行政策支持的旧城改造和城市中村改造的信贷比例,尝试信托、基金等新的融资渠道。 6、市场需求一二线城市“两头热、中间冷”,即高端物业以及总价控制的
13、中小户型或者低端物业比较热,而中端产品则相对较冷。 管理层认为这是宏观调控影响结果之一,同时也是市场特点决定的,鉴于此,公司一方面加大合肥“名流?高尔夫庄园”和博罗“名流?幸福庄园”高端产品开发,一方面投入大量资金研究和实施开发老年公寓、青年公寓等细分市场产品。 7、公司主营业务及经营情况 (1)按行业划分 单位:(人民币)万元 行业营业收入营业成本毛利率金额较上年增减金额较上年增减比率较上年增减主营业务192,489.28124.98%136,163.85261.02%29.26%下降26.66个百分点其中:房地产开发192,101.87127.95%135,879.42270.26%29.
14、27%下降27.19个百分点 物业服务387.40284.4326.58% 其他业务3,022.09-7.73%1,239.49244.77%58.99%下降30.04个百分点 合计195,511.37137,403.3429.72%下降27.42个百分点 (2)按区域划分 单位:(人民币)万元 地区主营业务收入比上年增减北京 295.52-88.98%湖北 78,613.7949.92%广东31,035.9258.39%西安 2,157.24-80.11%安徽 31,190.19沈阳 49,196.61合计192,489.28124.98%8、主要供应商和客户情况: 前五名供应商金额合计 3
15、9,524.26 占采购总额比例 19.27% 前五名销售客户金额合计 3,351.42 占销售总额比例 1.71% 9、2010年度经营计划完成情况 公司在2010年半年报中披露的经营计划:“预计全年实现开工68.76万平方米,复工81.16万平方米,竣工69.93万平方米”。由于项目规划进一步明确、调整,开发计划根据市场情况调整等原因,如芜湖未全部按计划开工,导致开工面积减少,重庆名流公馆规划调整导致复工面积减少,博罗、沈阳、芜湖、合肥等项目未按计划竣工或全部竣工导致竣工面积减少,2010年实际实现开工49.63万平方米,复工75.24万平方米,竣工49.57万平方米。 二、基本面分析(一
16、)宏观经济分析2010年是中国房地产宏观调控频次最为密集的一年,房地产历经三轮调控,市场量价出现阶段性波动,房地产业仍然保持了快速发展。1、经济环境:(1)主要经济指标增速趋稳,通胀压力明显增大2010年以来中国经济平稳增长,10月主要经济指标均出现不同程度的增幅回落,但回落幅度收窄,我国宏观经济增速高位回落的态势进一步稳固。CPI创两年新高,通胀压力明显上升,防通胀成当前货币政策的首要任务。(2)流动性过剩形势进一步加剧,货币政策将逐步收紧。 受美元贬值影响,人民币升值速度明显加快;贸易顺差回升;国内信贷仍保持较为宽松态势,国内流动性过剩导致CPI创两年新高。为遏制流动性过剩,防止通胀加剧,
17、央行于多次上调准备金率,逐步收紧货币政策。2、行业环境投资增速维持高位,其他来源资金比重上升房地产投资仍维持较高速度增长,新开工面积增速继续下滑;受信贷收紧影响,1-10月开发资金来源中,预收款等其他来源资金占比达到42.84%,较前三季度上升0.21个百分点。3、政策环境:(1)今年以来的三轮调控政策2010年以来,宏观调控出现了新变化:从年度调控转变为季度调控;从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。(2)本轮调控范围和深度空前,预期未来政策依旧偏紧。 本轮调控范围及调控深度均堪称“史上最严厉”,并且目前仍没有放松的迹象。预计未来调控重点可能会在房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监
18、管等方面。(二)、行业现状和前景1、土地市场:(1)全国土地市场继续保持上升态势。 1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,增幅较前三季度提高0.6个百分点;土地购置费8006亿元,增长79.2%,增幅较前三季度下滑1.5个百分点。(2)多数城市成交规模已超去年的九成 111月份,八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%,土地市场成交保持平稳走势,宏观调控对土地市场的影响尚未显现。(3)土地市场依然保持活跃态势 2010年土地市场趋于理性,但整体成交持续活跃,企业对于优质地块的争夺已久激烈,常州天宁区复兴菜场地块以1100%的高溢价率
19、居111月溢价率排行榜首位,北京通州区、杭州西湖区地块也纷纷上榜。商品房市场政策压力下成交波动,总体态势较为平稳。110月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长9.1%和17.3%,总体来看,房地产市场持续平稳增长趋势。10月份,在第三轮调控影响下,全国市场呈小幅回落态势,全国商品房销售面积和销售金额环比9月分别下滑了11.18%和7.68%,但仍处于年内第二高位。2、住宅市场:(1)频繁调控下成交下跌,但市场反应低于预期。2010年111月,多数城市成交面积同比下跌,但总体来说跌幅低于上一轮调控(2007.92008.8),政策影响力明显低于预期。 11月,市场成交下跌范围扩大,但成都、武
20、汉表现依旧强劲,成交呈持续上升的态势。(2)调控影响下,城市市场走势现分化。 整体市场受调控成交周期波动走势,调控对成交影响明显,但影响小于预期。 从各类城市来看,一线城市受政策影响最深,尤其是“9.29”调控后,11月一线城市除北京外,其余城市成交大幅下滑;二三线城市11月成交涨跌互见,总体跌幅小于一线城市。(3)三次调控后,市场上仍不断涌现热销项目。 地三次调控后,高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。 小户型项目仍是成交热点,金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。3、企业动态:(1)111月多数典型企业已完成全年业绩目标。111月多数企业已经实现既定销售目标,部
21、分企业如万科、恒大、保利、金地等超额完成10%以上。(2)行业净负债率上升,但短期内资金情况尚算安全。 2010年行业净负债率持续上升,三季度达58%,但仍维持在相对合理水平。房企资金情况短期内尚算安全,135家沪深地产企业货币资金较短期有息债高出794亿元,且短期有息债比例呈下降趋势。(3)调控后典型企业在土地市场仍表现积极。 虽然调控政策频出,但由于开发企业资金较为充裕,客观上也存在“补库单”的需要,典型企业在土地市场刚上表现仍然积极。(4)新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力 新增土地并未对企业资金带来压力:111月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额;而企业新增土地面积与月均销售面
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