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佛山某地区污水处理厂建设工程申请建设可行性研究报告(优秀甲级资质建设可行性研究报告100页).doc
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1、 住宅小区可行性研究报告目 录第一章.总 论11.1项目概况11.2项目承办单位概况41.3编制依据51.4主要经济技术指标51.5报告范围81.6结论8第二章项目市场分析102.1住宅市场发展状况102.2商业市场发展状况132.3项目优劣势分析142.4产品定位及营销策略15第三章拟建项目情况173.1建设场址173.2拟建情况173.3自然条件193.4气象资料203.5社会环境21第四章.工程设计方案224.1设计依据224.2设计原则224.3总图布局234.4建筑工程264.5给水设计284.6排水工程294.7供电工程314.8电信、有线电视324.9采暖通风工程334.10燃气
2、工程34第五章.环境影响评价355.1项目建设过程中的环境影响355.2环境保护355.3人群健康保护375.4综合环境影响评价37第六章 节约能源386.1设计依据及原则386.2节能措施38第七章安全及消防427.1安全措施427.2消防437.3消防系统44第八章.项目实施进度建议488.1项目开发分期488.2工程进度48第九章.投资估算509.1总投资估算依据509.2总投资估算509.3资金筹措53第十章 财务测算及评价5410.1测算依据5410.2财务测算5410.3财务盈利能力分析5610.4财务评价结论56第十一章. 项目的风险分析5811.1盈亏平衡分析58附表:1.总投
3、资估算表2.建筑安装工程投资估算表3.辅助工程投资估算表4.投资使用计划与资金筹措表5.销售收入和销售税金及附加估算表6.损益表7.现金流量表(全部投资)附件:1.资质证书2.营业执照3.国有建设用地使用权出让合同4.规划设计条件通知书5.建设用地批准书位置图2、项目总平面图第一章.总 论1.1项目概况1.1.1项目名称:XX小区项目。1.1.2项目性质:新建。1.1.3项目承办单位:XXXX房地产开发集团有限公司。1.1.4项目法人:XXXXXX1.1.5项目位置滨河东路以东、森林路以北、规划路以西、以南。1.1.6规划用地面积总用地面积73100平方米,净用地面积68000平方米1.1.7
4、总建筑面积总建筑面积310179平方米,地上建筑面积252229平方米,地下建筑面积57950平方米。1.1.8主要建设内容商品住宅:214832平方米公寓式酒店:24000平方米商业:11972平方米会所:425平方米幼儿园:1000平方米主要建设内容包括:住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑及小区用地范围内的室外配套工程。其中:住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑:包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。室外工程:包括主要为该小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。1.1.9项目总投资项
5、目总投资为84351.66万元。其中:工程费用56242.39万元;其他费用20391.57万元;预备费3831.70万元;建设期贷款利息3885.98万元。1.1.10资金筹措1、企业自筹28162.98万元,筹资比例35%;2、预售房款34302.68万元,筹资比例43%;3、申请银行贷款18000.00万元,筹资比例22%。1.1.11项目建设工期项目建设期48个月。1.1.12项目现状项目西隔滨河东路与汾河相望,南临森林路、隔太钢翠馨苑小区为森林公园,北面及东面为规划道路。规划用地范围内地块呈不规则梯形,规划用地面积6.33公顷。现状地形有较大起伏,西低东高。西边地形低于滨河东路高程,
6、同时森林路平均高程低于滨河东路高程2.1米左右。除森林路外,周边道路尚未开通。1.1.13项目总体规划要求项目总占地面积73100平方米,规划建造一个以居住为主,商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。土地使用年限为商业40年,住宅50年。住宅建筑密度(不大于)20.0%,容积率(不大于)3.71,绿地率(不小于)35%。项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况,在城市发展中保留和继承城市自身的特点,同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点,以提高该地块的经济效益、社会效益。1.2项目承办单位概况 企业名称:XXXX房地产开发集团有限公司 法定代表人:XXXXXX 企业类型
7、:有限责任公司 经营范围:房地产开发XXXX房地产开发有限公司是经山西省工商行政管理局批准注册成立的一家专业化房地产开发企业,成立于2009年12月,注册资本人民币22729.91万元。公司下设六部一室,即:总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政及计划设备部。云集本市房地产界各种专业技术人员39人,其中资深高级人才6人,中级职称11人。 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系,目标是创一流的房地产品牌,更好的为客户服务。为进一步适应市场需求,扩大销售市场,公司制定了以市场为中心,以市场为需要的经营宗旨,建立了现代化的企业运行机制,加强企业内部管理,不断增强企业活力,使企业得
8、以健康稳步发展。公司的目标是创一流的房地产品牌,更好的为客户服务。为进一步适应市场需求,扩大销售市场,公司制定了以市场为中心,以市场为需要的经营宗旨,建立了现代化的企业运行机制,加强企业内部管理,不断增强企业活力,使企业得以健康稳步发展。1.3编制依据本报告是根据XX房产开发集团有限公司提供的资料,结合有关的政策法规和太原市有关规划,通过客观分析和经济评估,为项目的开发提供科学的决策依据。1.3.1太原市规划局颁发的规划设计条件通知书1.3.2 国家建设部发布的房地产项目经济评价方法1.3.3山西省建筑工程定额1.3.4建设部1992102号文件建筑工程设计文件编制深度的规定1.3.5山西省建
9、筑工程投资估算指标1.3.6山西省建筑工程其他费用暂行标准1.3.7国家有关行业部门颁布的建筑设计规范。1.3.8项目单位提供的相关资料1.4主要经济技术指标序号项 目数 值单 位备 注一项目指标1规划净用地68000m21.1建筑占地面积13600m21.2道路及场地硬化30600m21.3绿地面积23800m22总建筑面积310179m22.1.地上建筑面积252229m22.1.1住宅面积214832m22.1.2会所4252.1.3幼儿园10002.1.4商业119722.1.5公寓式酒店24000m22.2地下建筑面积57950m23建筑密度20.0%4容积率3.715绿地率35.0
10、%6居住户数1872户 7居住人数5990人3.2人/户二项目总投资84351.66万元1工程费用56242.39万元2其他费用20391.57万元3预备费3831.70万元4建设期贷款利息3885.98万元三财务计算指标1销售收入144227.36万元2总成本费用88582.82万元3营业税金及附加8112.79万元4土地增值税11865.42万元5利润总额35666.33万元6所得税8916.58万元7净利润26749.75万元四经济分析指标1财务内部收益率1.1所得税前29.66%1.2所得税后23.32%2投资回收期2.1所得税前3.86年2.2所得税后4.07年3财务净现值3.1所得
11、税前18943.71万元3.2所得税后12695.46万元4投资利润率42.28%5投资利税率65.12%1.5报告范围本项目申请书主要内容:.项目申报单位情况.拟建项目情况.拟建设用地与相关规划.工程建设方案.环境保护与安全防护.节约能源.工程建设进度计划.销售计划.总投资估算及资金筹措.财务测算及经济效益评价1.6结论该地块处于太原市规划的未来城市居住区内,周边生态环境适宜,市政配套和生活配套正在逐渐完善,具有良好的发展前景。而且,本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。项目资金来源为企业自筹及银行贷款,投资成本合理,售价适中,投资回收期短,资金有保障。经估算,项目工程总投资为84
12、351.66万元,利润总额为35666.33万元,投资利润率为42.28%,财务效益较好。 经以上分析,本项目可行,应给予支持。第二章项目市场分析2.1住宅市场发展状况太原市是山西省省会,也是山西政治、经济、文化发展的中心。改革开放以来,随着城市建设的进行和国民经济的不断发展,太原市城市面积已由解放时的30平方公里发展到现在的177平方公里,市区及辖区面积6988平方公里,人口由解放时的21万发展到了220万人,跻身全国大城市之列。改革开放以来,随着城市建设的发展,太原市居民的住房条件有了明显改善,住宅面积总量有了很大提高。最近几年是我国住房制度改革的重要时期,也是我国住宅与房地产业发展成绩最
13、为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志,住房分配体制改革取得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实,住房旧体制基本打破,新体制初步形成,个人买房迅速启动,住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房地产业产生了重要的、深远的影响,极大地刺激了房地产业的发展。太原市房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来,经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程,近几年来,太原市房地产业发展迅速,不论从投资总量,还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。已成为太原市启动内需的消费热点,和新的经济增长点,对拉动国民经济持续、健康、快速发展
14、发挥了重要作用。随着“十一五规划”的进一步实施,太原市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。2.1.1住宅市场需求状况1、到2010年末,太原市区常住城镇人口将有260万人,住宅建筑面积需要量7020万平方米,人均住宅建筑面积27平方米。2008至2010年,需新增住宅建筑面积1368.45万平方米,平均每年需新增456.15万平方米。2、据2008年10月太原房地局对太原住房状况与需求调查报告显示:目前太原市年均购房需求最低比约为5%,有意向购房者理想居住面积约在90-120平米左右,故太原市年均需供应49000多套住房;若每户平均需求面积为90平米,至少年均需求面积约为441万
15、平方米;若每户平均需求面积为120平米,至少年均需求面积约为588万平方米。3、目前在售成交情况,太原市购房需求总量约92000户(包括外地需求),按照每户平均需求90计算,太原市目前年住房总需求量约830万平米(包含本地与外地购房需求)。根据统计分析得出大约有51%看房者有实际能力购买,太原市有效总需求量约为47000户(包括外地),结合太原当地实际成交平均面积统计,按照每户平均需求120计算,太原市目前有购买能力客群每年需求面积约为560万平米。据以上1-3项综合分析,现阶段,太原市每年居民对住房需求面积约在450-600万平米范围内。2.3.2住宅市场供给状况2009年第一季度,据时代精
16、奇市场研究部统计太原市新增商品房约15个,其中住宅14个,商业1个,总体供应面积约为:132.2万平方米,与去年同期相比下降37.8%,市场供应减少的主要原因有:政府对违法占地建设开发行为的整顿,使得部分项目停工整改;项目因观望市场而延缓开工与销售;因房产开发企业资金影响等问题而不能正常开工销售等。目前,太原市在售楼盘多为2008年存量房以及大盘项目的二期开盘。2009年第一季度品牌房企太原项目公开面世的有:太原万达广场、昌盛双喜城、太原富力城二组团、太原恒大绿洲(恒大水岸)2.3.3总体价格情况据统计,与去年同期相比,2009年1月太原商品房成交均价下降了12.77%,2月份下降了17.27
17、%,3月份下降了14.07%;而商品住房的成交均价,1月份同比下降了8.09%,2月份同比下降了7.14%,3月份同比下降了5.57%。 在商品房成交量攀升的同时,成交价格却出现了明显下降。据时代精奇市场研究部统计,2008年上半年太原市区商品住宅销售均价约为5500元/m2左右,但进入2009年2月份太原市约有7成在售楼盘项目均有优惠促销,最为典型的项目为太原富力城,精装房销售均价为5300元/ m2,并不定期推出优惠特价房,另外恒大水岸、银海水韵、欣中富丽城、特别特花园、浦东雅典等项目也有不同折扣的优惠销售。2.3.4太原商品房销售情况:与2008年同期相比,2009年1月太原市商品房销售
18、成交量增长了78.93%,2月份增长了88.01%,3月份增长了85.86%。2009年1月太原市商品住宅销售量与去年同期相比增长80.2%,2月份增长120.62%,3月份增长119.14%。2009年春节过后,2-3月期间,太原市商品住宅成交有明显的回暖迹象。年前被压抑了长当5个月之久的刚性需求与改善型需求开始逐步释放,造成了2009年1季度太原市场销售量较08年4季度有明显的提升,个别项目类如:太原富力城2月当月成交100余套,银海水韵2月当月成交15余套,阳光银座2月成交58余套,恒大水岸二期开盘当日成交50余套等,有的项目甚至在3月创造了项目成交量的最高记录。2.2商业市场发展状况2
19、.2.1发展现状目前太原市已开业建筑面积在 5000平方米以上的大型商场超过60家,总建筑面积达142万平方米。截至目前,太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点3.53万个,总面积287.59万平方米,千人拥有商业网点10.3个,人均商业面积已达0.8平方米,从业人员达22.43万人。在各类商业网点中,各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。2.2.2分布状况目前多数商铺的选址基本符合太原市2003年12月制定的商业网点规划,并且建设规模和进度也符合规划的近期目标和远期目标。据不完全统计,太原市
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