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国际老年公寓项目可行性研究报告.doc
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1、 廉孝苑国际老年公寓(或王府苑)项目可行性研究报告 廉孝苑国际老年公寓项目可行性研究报告华正养老管理团队二O一三年五月三十日第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快,我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值,当前国家鼓励社会投资养老产业,为投资者开展养老产业投资提供了政策支持。因此,投资人投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势,符合当前的国家政策。同时,投资人发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值,在促进经济发展、改善民生和推动投资者发展等方面具有重要的意义,有利于拉动内需,促进经济发展;有利于改善民生,促进和谐社会建设;有利于投资者完善资产布局,实现可持续发展;是一项利国、利民、利
2、己的重要举措。一、发展养老产业的背景中国老龄事业发展报告(2013)显示:中国老年人口基数大,人口老龄化进程快,老年人慢性病患病率高。老龄事业面临的主要问题包括:应对人口老龄化的顶层设计和战略规划滞后;政府、市场、社会多元主体共同应对人口老龄化的体制尚未形成;养老保障和医疗保障水平还比较低;农村老龄事业发展明显滞后。“未富先老”日益凸显随着1952年和1953年出生的人口进入老年期,中国迎来了第一个老年人口增长高峰,60岁以上老龄人口达1.94亿人。老年人口的高龄、失能(生活不能自理)和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。截至2012年底,80岁及以上高龄老年人口达2273万人,
3、失能老年人口3600万人,慢性病患病老年人口0.97亿人,空巢老年人口0.99亿人。2025年之前,高龄老年人口将保持年均增长100万人。由于人口老龄化超前于现代化,“未富先老”和“未备先老”日益凸显,老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。一是贫困和低收入老年人数量仍然较多,2012年约有2300万人。二是城镇老年人口的宜居环境问题突出,七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯,高龄、失能和患病老年人出行举步维艰。三是农村老年人留守现象突出,2012年约有5000万人。 失独失能护理更难由于计划生育一代陆续开始进入老年期,无子女和失独(丧失独生子女)老年人
4、越来越多。2012年中国至少有100万个失独家庭,且每年以约7.6万个的数量持续增加。我国正在研究通过社会保险和商业保险建立老年人长期护理制度,商业保险应先行先试,老年人权益保障法已提及这个问题。二、发展养老产业的意义(一)有利于拉动内需,促进经济发展1、发展养老产业能促进投资,带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下,扩大国内需求是当务之急,符合国家“保增长、保民
5、生、保稳定”的政策方针,有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。2、发展养老产业能扩大内需,提高经济发展质量。过去几年,投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响,在经济处于下行通道时,投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明,消费需求具有一定的刚性,在经济处于下行通道时,消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度,能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响,因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构,我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区
6、项目将能很好的引导和促进人们消费,一方面养老社区的建成,将会使得一部分人解除了对养老的顾虑,刺激当前的消费;另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点,其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此,开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模,不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力,还能在一定程度上优化我国GDP增长结构,进一步提高我国经济发展质量。3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果,养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1:1,和间接辅助工作人员比例为1:4,也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算,需要各
7、类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右,且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力,可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题,极大缓解当前就业压力。(二)有利于改善民生,促进和谐社会建设1、发展养老产业能完善社会保障体系,促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”,是构建社会主义和谐社会的重要内容,对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系,提高人民生活水平,是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础,是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战,养老问题已
8、成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业,让更多的社会机构参与发展养老服务业,建立多层次的社会保障体系,满足差异化的养老需求,有利于进一步完善我国的社会保障体系。2、发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家,高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现,将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面,大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业,是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看,要培育健康发展的养老服务产业,必须引进社会机构,借鉴连锁商业服务规模化发展的成
9、功经验,着力发展符合经济规律,具有独立生存与发展能力的社会化养老机构,建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平,让更多的社会机构参与发展养老服务业,使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业,是未来养老产业发展的总体趋势,也是我国解决人口老龄化问题的新出路。3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务,彻底解决老年人养老的后顾之忧,能大幅度提高老年人的生命质量,提高老年人的寿命。同时,引导老年人参与社会公益活动,参与慈善事业,提升老年人的精神面貌和生命质量。4、发展养老产业能缓解城市压力,改善城市生活质量。当今城市人口密
10、集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降,人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老,这将缓解城市压力,节约城市资源,提高城市活力,有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老,将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展,打开与外界交流通道,这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。(三)有利于投资者完善资产布局,实现可持续发展发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间,通过投资养老产业,投资者可充分分享
11、我国养老产业市场的发展成果,能够给投资者带来持续稳定的利润,形成投资者新的利润增长点,具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业,投资者具有优良的社会责任感传统,参与发展养老产业,正是廉孝苑以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此投资者投资发展养老相关产业,发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用,参与解决我国社会老龄化问题,体现了投资者积极响应国家号召,勇于承担社会责任的形象,有助于提升投资者的社会形象。第二章 国内养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析,发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场
12、的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下,商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大,高端需求强劲,但供给严重不足,普遍集中于低端养老市场,竞争无序,监管缺失,缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出,我国要培育健康发展的养老产业,必须在加强政府监管和政策扶持的同时,积极引进社会机构投资养老市场,走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路,着力发展符合经济规律,具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。 一、国内养老市场概况(一)国内养老需求市场概
13、况1、总体需求规模庞大 “十二五”时期,随着第一个老年人口增长高峰到来,我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年,全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿,平均每年增加老年人860万;老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。全国老龄委办公室发布的中国老龄事业发展报告(2013)称,随着1952年和1953年出生的人口进入老年期,中国迎来了第一个老年人口增长高峰,截至2012年底,我国老年人口数量达到1.94亿,比上年增加891万,占总人口的14.3%。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口,加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构
14、(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩),使中国社会面临越来越严重的养老压力,同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查,有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年,且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人,显示出中国人养老的观念正在发生着变化,养老需求日益社会化,将形成一个体量惊人的现代养老产业。图8:2004-2020年中国65岁以上老年人口资料来源:艾瑞咨询2、高端养老需求强劲中国社会经过30多年的改革开放,人民的经济状况已经有了极大改观,形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告,到2015年富裕家庭将达到440万个。中国即将成为仅次于
15、美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前,中国的富裕人群主要集中在长三角,珠三角、环渤海等经济发达地区,其中,30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中,居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排时,观念开放,更能接受在环境优美,设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业,孕育着巨大的财富空间。(二)我国养老市场的供给概况1、养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人,即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人,或者其法定赡养人、扶养人确
16、无赡养、扶养能力的城市老年人,为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助,运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助,基本自负盈亏。老年社区。养老社区一般规模较大,除住宅用房外,还包括各类配套商业设施及医疗设施等,通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区,主要的养老服务由子女提供,但社区也提供一定的补充服务,如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区,主要针对
17、有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住,主要服务均由社区提供,包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区,主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务,如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。2、养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个,养老床位149.7万多张,但平均每千名老人占有床位仅有8.6张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远,供需严重不平衡,差额巨大,绝大部分的需求都无法得到实现,养老产业的发展空间十分广阔。(三)北京养老市场
18、概况(1)北京市人口老龄化状况北京约有33.4万老人的机构养老需求,但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着“421”家庭增多,人口寿命延长,我国快速进入老龄化阶段,将有越来越多的老人从家中走出来,选择“机构养老”。(2)北京养老机构供给状况北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大,一般床位都在100张以内,住宿及设施条件比较简陋,服务和管理水平不高,主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件,收费水平,服务和管理情况衡量,基本可以定位于中、低档;其次是市属及各区政府兴办的养老机构,这部分养老机构数量
19、较少,一般床位在200500张左右,每人每月收费在1500-2500元左右,由于设施条件稍好,服务和管理也比较规范,老人入住率比较高,市属的养老院均已住满,且均有数千人的排队。具体分析如下:根据规模、收费、管理水平等综合情况,北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型:第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200-500张床左右,月人均收费1500-3000元(单人间1800元/月,豪华套间5000元/月)。具有较好的住宿、医疗条件,服务周到,管理规范,收费合理且有政府补贴,入住率常年为100%,目前仍有上千人排队等候入住。第二类是各城区街道办事处设立的养老
20、院,是北京的主要养老机构。一般规模在100张床以内,月人均收费1000-2500元。具有区域优势,贴近社区,老人可以就近入住,交通方便,家人可以随时探望,收费合理,管理比较规范,且有政府背景,老人和亲属比较放心,具有较高的入住率。第三类是各乡镇政府设立的养老机构,一般规模在100张床以内,月人均收费1000-2000元,条件较好的入住率还可以;但一些条件简陋,服务较差,管理欠缺的养老机构,入住率比较低。第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构,一般规模在100张床以内,月人均收费1000-1500元,设施条件一般,收费合理,服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住;而面对社会服务的机构则
21、入住率相对较低。第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构,一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施,管理也比较规范。其月人均收费为3000元5000元(包括单人间的收费),是公办养老院的1-2倍。像北京太申祥和国际敬老院、东方综合养老院等投资较大,具有较好的设施和管理水平的,一般入住率可达到8095%。从以上五类养老机构的基本情况分析,具有一定的投资规模,交通便利,有较好的住宿条件,能接待不同类型的老人(自理、半自理、不能自理),有医疗配套设施,具有良好服务和管理水平的养老机构,不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率;而一些投资
22、规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构,即便收费低廉,老人前往入住的意愿也较低。北京市养老机构供应缺口很大,尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。但从市场的需求来说,呈现“两头大,中间小”的态势,即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。二、国内外养老市场比较分析(一)需求比较分析从养老市场的推动因素来看,我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场
23、需求不断增长的主要动力。从需求内容来看,由于发达国家居民收入水平较高,养老需求也更为丰富。近年来,随着我国居民收入水平的不断提高,消费能力的不断增强,老年人的养老需求内容也日益丰富,呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势,针对中高端人群的养老产业,孕育着巨大的市场空间。与国外市场比较,我国人口基数较大,导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情,导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场,且增速不断加快。(二)供给比较分析 从养老服务供给的内容来看,发达国家的养老市场较为成熟,其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看,针对老年人
24、自理能力和经济能力的不同,已经形成包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态,可以针对老年人的需求特点,提供全面的服务。 与发达国家相比,我国养老市场还不成熟,养老产品供给数量和种类均较少,养老社区建设主要针对生活可自理的老年人,对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾,无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比,国内养老社区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距,表现为开发理念较为落后,管理水平较低,服务功能不完善。(三)监管比较分析在监管方面,发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外,均需获取由政
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