国际老年公寓项目可行性研究报告.doc

廉孝苑国际老年公寓（或王府苑）项目可行性研究报告

廉孝苑国际老年公寓项目

可行性研究报告

华正养老管理团队
二O一三年五月三十日

第一章 背景及意义
随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励社会投资养老产业，为投资者开展养老产业投资提供了政策支持。因此，投资人投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，投资人发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动投资者发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利己的重要举措。
一、发展养老产业的背景
《中国老龄事业发展报告（2013）》显示：中国老年人口基数大，人口老龄化进程快，老年人慢性病患病率高。老龄事业面临的主要问题包括：应对人口老龄化的顶层设计和战略规划滞后；政府、市场、社会多元主体共同应对人口老龄化的体制尚未形成；养老保障和医疗保障水平还比较低；农村老龄事业发展明显滞后。

　　●“未富先老”日益凸显
　　随着1952年和1953年出生的人口进入老年期，中国迎来了第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达1.94亿人。老年人口的高龄、失能（生活不能自理）和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。截至2012年底，80岁及以上高龄老年人口达2273万人，失能老年人口3600万人，慢性病患病老年人口0.97亿人，空巢老年人口0.99亿人。2025年之前，高龄老年人口将保持年均增长100万人。
　　由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。一是贫困和低收入老年人数量仍然较多，2012年约有2300万人。二是城镇老年人口的宜居环境问题突出，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，高龄、失能和患病老年人出行举步维艰。三是农村老年人留守现象突出，2012年约有5000万人。
　　● 失独失能护理更难
　　由于计划生育一代陆续开始进入老年期，无子女和失独（丧失独生子女）老年人越来越多。2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。我国正在研究通过社会保险和商业保险建立老年人长期护理制度，商业保险应先行先试，《老年人权益保障法》已提及这个问题。
二、发展养老产业的意义
（一）有利于拉动内需，促进经济发展
1、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。
2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。
3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，和间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。
（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设
1、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。
2、发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的"四加二加一"家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。
3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。
4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。
（三）有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展
发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，投资者可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给投资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，投资者具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此投资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社会形象。
第二章 国内养老市场概况
通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。
一、国内养老市场概况
（一）国内养老需求市场概况
1、总体需求规模庞大
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。全国老龄委办公室发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》称，随着1952年和1953年出生的人口进入老年期，中国迎来了第一个老年人口增长高峰，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。
规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。
图8：2004-2020年中国65岁以上老年人口

资料来源：艾瑞咨询
2、高端养老需求强劲
中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告，到2015年富裕家庭将达到440万个。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。
（二）我国养老市场的供给概况
1、养老机构供给种类分析
我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。
社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。
敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。
老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。
家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。
2、养老机构供给总量
当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。
（三）北京养老市场概况
（1）北京市人口老龄化状况
北京约有33.4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着“4＋2＋1”家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择“机构养老”。
（2）北京养老机构供给状况
北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档；其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200—500张左右，每人每月收费在1500-2500元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均已住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：
根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：
第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200-500张床左右，月人均收费1500-3000元（单人间1800元/月,豪华套间5000元/月）。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100%，目前仍有上千人排队等候入住。
第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探望，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。
第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2000元，条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。
第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。
第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元—5000元（包括单人间的收费），是公办养老院的1-2倍。像北京太申祥和国际敬老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一般入住率可达到80—95%。
从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人（自理、半自理、不能自理），有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率；而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，老人前往入住的意愿也较低。
北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。
但从市场的需求来说，呈现“两头大，中间小”的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。
二、国内外养老市场比较分析
（一）需求比较分析
从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。
从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也日益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。
与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。
（二）供给比较分析
从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已经形成包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。
与发达国家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老社区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。
（三）监管比较分析
在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。
而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。
在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的40%-70%。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。
通过对国内外养老市场的综合比较，针对我国养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。
第三章 总体规划
廉孝苑国际老年公寓项目将本着 “关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场；在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的养老养生基地，使候鸟式养老成为可能；在功能设计上，参照国内外成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区；在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系；在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的廉孝苑养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老养老产业行业标准，并最终推动我国养老产业的快速发展。
一、市场定位与经营理念
（一）市场定位
发达国家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。
从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。
因此，廉孝苑养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。
（二）经营理念
廉孝苑养老养生项目以“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。
“关爱老人“： 老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位置会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是廉孝苑坚持以人为本、履行社会责任、恪守”双成“理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。
“奉献社会“：奉献社会既体现为廉孝苑对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。廉孝苑针对老年人的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。
“共建和谐“：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。廉孝苑将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。廉孝苑养老社区将向社会和公众展现出一幅幅“最美不过夕阳红，温馨又从容“的动人画面。
“管理科学“：廉孝苑养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把廉孝苑的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。
二、项目功能设计
由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。
借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，廉孝苑养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住区、康复居住区及医疗看护区三大相对独立的功能区。
图：廉孝苑养老养生中心功能设计图
养老养生项目
支持性需求
预防性需求
看护性需求
康复养老
休闲养老
医疗养老
康复居住区
休闲居住区
医疗看护区

（一） 休闲居住区
老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而廉孝苑在各地打造的各具特色的休闲居住区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的“候鸟式”的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的“休养式”的暂居、“度假式”的借居、长期定居等不同需求。休闲居住区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。

（二） 康复居住区
一些年龄较高以及疗后和术后身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而廉孝苑的康复居住区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到颐养生命，提高生命质量的目标。
（三） 医疗看护区
一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。

三、配套服务
廉孝苑养老养生项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住廉孝苑养老养生基地的老年人可以真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。
（一）医疗卫生
为满足老年人的的医疗养老需求，廉孝苑将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园。
基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，廉孝苑本着“早发现、早治疗”的精神，为入住廉孝苑的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。
康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住廉孝苑的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。
特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地区优势医疗资源的合理利用，并促使老年人在各个养老基地间流动，廉孝苑将在提供日常医疗服务的基础上，设立各类“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园，由研究机构及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，促使“候鸟式”养老的实现。
健康管理：对于“候鸟式”养老的老年人，为方便其外出就医，廉孝苑将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，廉孝苑的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。
（二）基础服务
针对老年人基础衣食住行的需求，廉孝苑为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。
饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，廉孝苑将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时将配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美味、安全、营养。
家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，廉孝苑将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。
（三）文化休闲
为丰富老年人的文化休闲生活，廉孝苑为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。
体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，设立各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场（低于标准杆）、网球场、设置带有标示的不同长度的散步道等。同时，廉孝苑还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。
教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，廉孝苑将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。
旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，廉孝苑将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过廉孝苑内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到“候鸟式”的养老，使老人充分享受老年休闲时光。
文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，廉孝苑将针对老年人的不同爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。
（四）增值服务
除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，廉孝苑为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。
理财服务：为满足老年人财富管理的需求，廉孝苑将针对老年人财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老廉孝苑为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。
法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，廉孝苑将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。
心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，廉孝苑将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。
（五）自身价值
入住养老廉孝苑的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老廉孝苑为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。
潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。廉孝苑将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。
志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加廉孝苑内部活力，廉孝苑将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与廉孝苑各项设施的运营、廉孝苑管理和服务，愿为廉孝苑建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让廉孝苑外的志愿者为廉孝苑内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于廉孝苑内聚集了大量中高端客户，因此廉孝苑将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。

四、项目发展目标
廉孝苑养老养生项目本着“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，依托自身的专业优势，立足寿险主业、面向全国高端人群，走社会化、产业化、专业化的发展道路，全方位、立体性地开发老年服务体系，通过廉孝苑养老养生项目的规划建设，打造中国养老养生第一品牌，建立养老养生行业发展标准，建设全国一流的幸福老年连锁乐园，高品质生活的老年人社会，使老年人生命价值提升，通过老年社会公益事业，发扬廉孝苑崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”，从而推动养老养生产业发展。
首先，打造中国养老养生产业第一品牌。从经营理念、选址布点、规划建设、运营管理等方面坚持高标准、高品质的原则，打造中国养老养生行业第一品牌。其次，建立中国养老养老产业行业标准。通过高标准项目的建设，注重长期收益和社会效益，联合相关部委规范养老养生市场，共同打造建立中国养老养生行业标准。最后，推动中国养老养生产业快速发展。通过廉孝苑养老养身项目的示范性建设运营，引导消费者转变固有的养老观念，逐步接受集中养老的生活方式，吸引社会各方面力量参与大型养老社区的开发建设，促进养老养生市场发育成熟。

第四章 核心竞争能力
经济环境的变化、宏观政策的调整为养老产业投资提供了难得的机遇。把握市场机遇，抢占市场先机，适时进入养老市场，通过参与制定养老行业标准，打造主导市场竞争格局的养老品牌，从而在行业内保持长期竞争优势，形成市场先发优势。投资者整体的主业互动、品牌价值、资金积累、客户网络资源、公共关系和信息平台等优势，为投资者进入养老行业，聚集相关专业机构、募集社会资金奠定了坚实的基础。在投资者整体优势下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老养生产品，建立标杆示范，从而提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。
一、市场先发优势
（一）把握市场机遇，享受政策优惠
为应对席卷全球的金融危机，降低其对我国经济带来的负面影响，中央政府出台了一系列保增长、促发展的政策和措施，其中就有针对大力发展养老产业而给出的相应政策。宏观政策的调整为养老产业发展提供了巨大的发展机遇，也为廉孝苑进入养老产业提供了一个“窗口”机遇。但是根据以往的经验，宽松的宏观政策会使得通货膨胀成为一种必然，随后必将会有一轮政策和货币的紧缩调整。届时，廉孝苑再想进入养老产业，将会面临更多的困难，所付出的代价也势必比现在大很多。因此，廉孝苑若能及时把握“窗口”机遇，率先进入养老产业，在享受政策优惠和低成本介入的同时，用全新的经营理念引导养老市场的发展与变革，将有利于我们赢得先机、成为中国养老产业的先行者和领头人。
（二）打造行业标准，主导市场格局
在美国等发达国家，养老产业有着一套完整而严格的管理体系和资质评估标准。养老社区的所涉及到得各个产业都要受到联邦、州政府的规定管辖，相关工作人员必须满足相应的行业资质标准，且登记在册、持证上岗。养老社区的管理要接受联邦、州政府的定期检查，不合格要苛以重罚，甚至被起诉。在美国人们认为养老是仅次于核电站的规定最多的行业。目前，我国养老社区多以政府财政扶持的“输血型”敬老院和民营机构投资的养老院为主,且普遍集中于低端养老市场，效益较差、管理混乱、配套设施不完善、缺乏有规模性、处于无序竞争状态。而且，我国养老机构管理还处于政策法规不健全、相关制度不配套的阶段。由于国内还没有形成完整的管理体系和资质评估制度，造成了养老市场混乱，监管不力，老人在养老院遭受虐待的情况屡见不鲜。若廉孝苑能及时把握市场机遇，适时介入养老产业，积极与老龄委、民政部等国家部委沟通，参与制定养老产业的行业标准和准入资质，从而达到掌握市场话语权和主导权的目标。
（三）抢占市场先机，打造廉孝苑品牌
改革开放三十年，国民收入显著提高。据麦肯锡研究报告，到2015年，中国富裕家庭数量将成为仅次于美国、日本和英国，排全球第四，将会是未来高端养老市场的潜在客户。巨大的市场需求，吸引了众多投资者的目光。在市场主体日益增多，竞争日趋激烈，国内竞争国际化的情况下，廉孝苑若能适时介入养老产业，根据市场供需状况，以高端养老市场为目标，实施差别化战略，填补市场空白，高起点规划、高标准建设、高效能管理，走规模化、专业化、连锁化的发展道路，就能建立起差别竞争优势，以形成对“入侵者”的行业壁垒，为未来的发展奠定坚实的基础。

二、项目内涵优势
(一)引入先进的经营理念
养老养生项目本着“关爱老人、服务社会、科学管理、共创和谐”的经营理念，针对国内中高端客户的不同年龄段设计融休闲养老、康复养老、医疗养老于一体的综合性养老机构。根据老年人的健康安全、生活便利、社会尊重和自我价值实现等各层次需要提供全方位的配套服务。在项目选址、规划设计方面充分体现人与自然、人与社会和人与人的和谐