聊城颐养老年公寓建设项目可行性研究报告.doc

聊城颐养老年公寓建设项目 可行性研究报告

目 录
1 总论 1
1.1项目背景 1
1.2可行性研究报告编制单位 4
1.3可行性研究编制依据 4
1.4可行性研究范围 4
1.5项目概况 5
1.6主要技术经济指标 5
2 需求分析 7
2.1老龄人口及抚养情况 7
2.2老龄服务业发展现状 8
2.3需求分析 8
2.4服务对象 11
3 建设规模 12
3.1建设规模 12
3.2建设标准 12
3.3建设内容 12
4 选址及建设条件 13
4.1场址选择 13
4.2建设条件 14
5 建筑方案 18
5.1指导思想与原则 18
5.2项目总体规划方案 19
5.3建筑方案 19
5.4景观设计 21
5.5配套设施 21
6 环境保护 26
6.1编制依据 26
6.2设计采用标准 26
6.3主要污染源和污染物 26
6.4综合利用与治理方案 27
6.5绿化 27
6.6环境管理机构及定员 28
7 节能 29
7.1用能标准和节能规范 29
7.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析 30
7.3节能措施 30
7.4节水措施 32
7.5节能效果分析 32
8 职业安全卫生与消防 33
8.1职业安全卫生 33
8.2消防 36
9 组织机构与人力资源配置 40
9.1组织机构 40
9.2项目组织机构图 40
9.3人力资源配置 41
10 项目实施进度 43
10.1建设期 43
10.2项目实施计划 43
11 项目招标方案 44
11.1编制依据 44
11.2招标基本原则 44
11.3招标程序 45
11.4招标的具体方案 45
12 投资估算及资金筹措 49
12.1 投资估算 49
12.2 资金筹措 50
13 财务评价 51
13.1 财务评价依据 51
13.2 财务效益分析 51
14 项目风险分析 53
15 结论与建议 54
15.1结论 54
15.2建议 54

2
1 总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
聊城颐养老年公寓建设项目
1.1.2承办单位
聊城颐养养老服务有限公司
1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为聊城颐养养老服务有限公司，该公寓实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。该老年公寓创办于2000年，集饮食起居、医疗护理、文化娱乐、健身保健于一体，该公寓经过十几年的运营，已创造良好的经济效益和社会效益。
该公寓已积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良好。今后，公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将以“以人为本，追求卓越”作为经营理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以胡立龙总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标，扎实奋进的经营战略，不断创造更大的社会效益，为聊城市社会和谐作出更大的贡献。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
中国是世界上唯一老年人过亿的国家，也呈现出老年人口规模大、老龄化速度快峰值高、老龄化程度不均衡的特点。“人口老龄化在给我们带来健康长寿和新的发展机遇的同时，也给经济社会发展带来新的挑战。”
人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
山东省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。”在当天的座谈会上，省老龄办副主任刘爱民表示，国际通行老龄化标准是60岁以上达到 10%，山东省早已达到这一标准。
中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进山东省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了山东省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
本项目建成实施后，将为社会提供一个功能设施齐全，服务全面周到的老年公寓，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐发展具有积极的作用，对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
1.2可行性研究报告编制单位
（1）编制单位名称：
（2）资格证书编号：
（3）资格等级：
（4）发证机关：
1.3可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（4）中共山东省委、山东省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
（5）《山东省“十二五”服务业发展规划纲要》
（6）《山东省社会养老服务体系建设规划》（2011-2015年）
（7）《聊城社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》
（8）山东省老龄事业发展“十二五”规划
（9）《中共山东省委山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》(鲁发〔2010〕22号)
（10）《老年人建筑设计规范》（JGJ 122—99）
（11）《老年人居住建筑设计标准》（GB／T 50340-2003）
（12）项目承办单位提供的有关文件资料
1.4可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对聊城市XX老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
聊城市双力路北，卫育路东。
1.5.2建设规模
本项目总投资2885.00万元，占地25062.5平方米（合37.6亩），总建筑面积25062.5平方米，项目竣工后可提供400张床位。
1.5.3建设内容
项目拟建老年公寓4栋并配套设置技术服务、后勤办公、活动中心、接待中心以及餐厅等，总建筑面积25062.5平方米，可接纳400位老年人入住。本项目分为一期和二期工程，一期位于本项目北部，包括一栋4层服务楼，一栋4层老年公寓楼，一栋5层老年公寓楼；二期位于本项目南部，包括5层老年公寓楼两栋，其中一栋联接有2层的服务裙楼。
1.6主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设用地面积
㎡
25062.5

1
一期建设用地面积
㎡
9486.8

2
二期建设用地面积
㎡
15575.7

二
总建筑面积
㎡
25062.5

1
一期总建筑面积
㎡
9486.8

2
二期总建筑面积
㎡
15575.7

三
主要建设内容

1
老年公寓
㎡
19500

2
餐厅
㎡
1200

3
活动中心
㎡
1200

4
生活服务用房
㎡
958.5

5
后勤办公
㎡
800

6
接待中心
㎡
1000

7
门卫
㎡
54

8
变电
㎡
150

9
换热
㎡
100

10
公厕
㎡
100

11
室外活动场地
㎡
4500

12
床位数
个
400

四
建筑密度
%
25

五
容积率

1.0

六
绿地率
%
40

七
新增职工人数
人
80

八
项目总投资
万元
2885

1
建设投资
万元
2735

2
建设期利息
万元
0.00

3
铺底流动资金
万元
150

九
经济指标

1
内部收益率
％
21.3
　税前

％
17.8
税后
2
财务净现值

1889
　税前

1115
税后
十
建设期
月
20

十一
资金筹措
全部自筹

2 需求分析

2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
2005 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126 722
131 789
136 232
140 329
143 605
145 655
146 545
146 511
145 687
144 220
141 867
13 012
14 282
16 616
20 451
23 374
28 272
34 039
38 048
39 206
40 652
43 535
8 837
9 964
10 944
12 930
16 277
18 727
22 864
27 671
30 808
31 445
32 249
1 200
1 479
1 812
2 175
2 523
2 862
3 701
5 054
5 673
7 352
9 250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
据2000年第五次全国人口普查，山东省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。据统计，2002年山东省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，山东省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，山东省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。山东省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2老龄服务业发展现状
山东省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
目前，在聊城市能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓正处在发展阶段。
2.3需求分析
第六次全国人口普查主要数据公报(以下简称六普公报)显示，我国0至14岁.口占16.6％，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26％，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87％，比2000年人口普查上升1.91个百分点。
我国人口年龄结构变化表明，人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善的同时，老龄化进程也在逐步加快。尤其沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区，生育率低和老龄化问题可能更加突出。
　　人口老龄化，意味着老龄人口增多，而且增长的速度不断加快。据预测，“十二五”期间，我国每年平均增加的老年人将从“十一五”的500多万提高到800多万。联合国的一份报告则显示，到2049年，中国60岁以上的老人将占总人口的31％，老龄化程度仅次于欧洲。这预示着，从现在开始到未来的20至30年间，中国将是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。
老年人养老逐步向集中养老转移。受传统观念的影响（认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面，家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不愿”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院到开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
山东是人口大省,更是老年人口大省。据预测,到2015年,全省60岁以上老年人口将达到1900多万,约占全省总人口的19.7%。其中,65岁以上空巢老人将达到1000万人,80岁以上老年人将增加到308万人,失能和半失能老年人将达到375万人。为与我省人口老龄化进程相适应,我省着眼于建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系,且逐年加大政策扶持力度。
截至2011年年底，聊城市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%。在这种情况下，老年人数量增速还在不断加快。同时，记者还了解到，预计到2020年，全市60岁以上老年人将占总人口的20%以上，也就是说每五个人中将有一个是老年人，届时，家庭养老负担将大大加重。
专家认为，快速发展的老龄化趋势将对聊城市经济社会发展产生深远影响。最直接的影响是，人口老龄化提高了赡养比，领取养老金的人口在不断增加，给聊城市养老金的支付带来沉重压力。另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。
“可以明显预见的现实问题是，人口老龄化还将导致家庭养老功能弱化。”专家表示，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，有相当大的困难。
同时，人口老龄化对产业结构和社会服务提出了新要求，社会对医疗保健、康复器材、护理用品、生活用品及居家养老服务等消费需求都将不断加大。
当前聊城市城市老年“空巢”家庭已经超过60%、农村老年“空巢”家庭超过70%；全市80岁以上老年人口为126171人，占老年人总数的16.17%；另外，全市有538690位老年人生活在农村。高龄、失能、贫困、“空巢”等特殊困难老年人的实际问题需引起全社会的高度重视。
特殊困难老年人大多面临不同程度的生活风险高、经济保障差、照料服务难、生活压力大等实际困难。聊城市老龄委认为，应在发挥家庭养老基础性作用、落实家庭成员对老年人赡养责任的同时，采取合作养老、志愿者服务、社会互助等措施，有效保障他们的生活和照料服务。
同时，在外定居的聊城籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，辐射周边市县。本项目完工后，必将出现供不应求之势。
保障和改善民生，实现老有所养，是十七大提出的战略目标。空巢、高龄、失能老年人大幅增加，养老服务已经成为提高老年人生活质量的重要民生工程。家家有老人，人人都会老，养老服务与每个家庭息息相关。只有促进养老服务业跨越发展，满足老年人的需求，才能解除家庭后顾之忧，不断提高家庭的生活水平和生活质量。同时，养老服务业又有着人力密集、吸纳就业人数多的特点，是增加就业岗位的重要渠道。据专题研究分析，全国城市居家养老大约平均每年增加30多万个就业岗位，预计到2020年扩大为650万人。据国家有关部门统计，全国仅失能半失能老年人护理最少需要1000万名养老护理员，而目前缺口在600万以上。所以，促进养老服务业跨越发展，不但能够解决老年人和老年家庭的生活问题，也对扩大就业、增加城乡居民收入等突出民生问题有直接的带动作用。
2.4服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以聊城市及周边县市老人为主，惠及全国各地聊城籍老人。

32

3 建设规模

3.1建设规模
本项目投资2885.00万元，建设聊城市XX老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收400位老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间每套20平方米，标准双人间每套30平方米，并且每套房内均设室内卫生间；
3.3建设内容
（1）老年公寓4栋，分别为4层和5层的多层建筑。
（2）配套建设活动室、技术服务、餐厅等。
（3）广场
表3－1 工程项目表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
老年公寓
㎡
19500
5层三栋，4层一栋
2
餐厅
㎡
1200

3
活动中心
㎡
1200

4
生活服务用房
㎡
958.5

5
后勤办公
㎡
800

6
接待中心
㎡
1000

7
门卫
㎡
54

8
变电
㎡
150

9
换热
㎡
100

10
公厕
㎡
100

11
室外活动场地
㎡
4500

4 选址及建设条件

4.1场址选择
4.1.1选址原则
本项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐为一体。根据老年人的生理和心理需求，作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方，选址上应满足一下几方面的要求：
（1）地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年，良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活要求。
（2）地块周边道路应通畅，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
（3）地块距离城郊不宜超过10km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处。不能单求清净而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老年人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大压力，不利于身心健康。
4.1.2地点及占地面积
本项目聊城市XX老年公寓选址在聊城市双力路北，卫育路东，25062.5平方米（合37.6亩），地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。
4.1.3建设地概况
聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。2012年聊城全市纳入中原经济区规划。
4.2建设条件
4.2.1气象
根据聊城市气象部门提供的资料，聊城市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
1、风向
常年主导风向：西南偏南
冬季主导风向：东北偏东
夏季主导风向: 西南偏南
2、风速
最大风速：　　　 　33.3m／S
冬季平均风速：　 　3.2m／S
夏季平均风速：　　 2.5m／S
3、气温
年平均气温：　　　 13.1℃
极端最高气温：　　 41.6℃
极端最低气温：　　 -22.7℃
4、相对湿度
最冷月平均相对温度：　　 58%
最热月平均相对湿度：　 　82%
全年平均相对湿度：　　 　67%
5、降水量
年平均降水量：　　 　578.4mm
年最大降水量：　　　1004.7mm
日最大降水量：　　 　328.7mm
6、最大积雪厚度： 190㎜
7、最大冻土厚度： 500㎜
4.2.2地质条件
1、地形、地貌
该项目场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高，以西侧花园路路中心线一点为基准点引测，地面高程差异不大。
勘区地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。
2、地基土构成及岩性分布特征
根据土的物理力学性质，建筑场地地基土共分6层：
（1）1层杂填土：杂色，湿，松散，以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主，场区普遍分布，厚度0.9-2.0m，平均1.3m下部为素填土厚0.7－1.2米。
（2）2层粉土：褐黄色，湿、中密，含云母以及少量石英长石，砂质粉土，局部接近粉砂，3.0米左右夹10cm左右粘土。（3）、
（3）3层粉质粘土：灰褐色，软塑-可塑，含氧化铁及少量有机质，干强度高，韧性高，中偏高压缩性。层厚1.1－2.3米，平均1.83m。
（4）4层粉土：褐黄色，湿，中密，含云母片，局部夹粘性土，性质稳定，中压缩性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。
（5）5层粉质粘土：褐色，可塑，含氧化铁，氧化铝及少量有机质，干强度高，韧性高，性质稳定，中压缩性，厚度2.0-3.2m，平均2.56m。
（6）6层粉砂：灰色，饱和，中密，含有机质，石英长石，土质均一，性质稳定。
3、地下水
该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。勘察期间测得地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。
4、地震效应
勘区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：
（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。
（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。
（3）地震活动具有一定的周期性。
4.2.4交通运输通讯条件
该项目坐落在聊城市双力路北，卫育路西，位于公交线路上，出行方便。
电话：网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。
　　互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在聊城开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。
聊城有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。
4.2.5公共设施条件
聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
（1）供水：聊城市区有三座自来水厂，主要用于生活供水，水质达国家一类用水标准，供水能力为13万吨，压力0.35兆帕。根据聊城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，进入规划区内部，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
（2）排水：
聊城市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，处理出水达到国家二级排放标准，污水处理率达85%。
排水系统采用雨水、污水管道分流排放，排水管道20公里。排水管网直径为变径60cm、80cm。
（3）供电
聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到500万千瓦；其中4×60万千瓦的山东中华聊城发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。
聊城城区电业局负责将10kV线路配套至项目建设区，满足供应。
5 建筑方案

5.1指导思想与原则
1、老年公寓宜建在城郊，但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
2、公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公单间、双人间，都配有老年人卫生间，配有空调；
3、公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
4、有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
5、保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
6、设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
7、设置残疾人设施；
8、老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；
9、公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；
10、公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，管理服务制度化”的老人的乐园。
5.2项目总体规划方案
本项目在聊城市双力路北，卫育路东。
场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。
服务区：分别布置在一期和二期靠近在老年公寓的一侧，，布置有后勤办公、餐厅、活动室。
生活区：一期为两栋老年公寓楼，二期为两栋通廊式老年公寓楼。
活动区：活动区布置在整个场区的中部。
场区中部布置广场，布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。
动力区：配电室，污水处理水池，清水池。
场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临双力路，作为人流大门。
场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。
在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。
场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
5.3建筑方案
5.3.1建筑方案描述
新建老年公寓生活楼采用一字形的布置方式，建筑沿规划红线方向布置，顺应地形并且体形舒展。
老年公寓生活楼功能分区将根据功能按层划分，采用竖向连接，功能分区明确。其中服务楼一栋，包括技术服务、后勤办公、餐厅、活动室等，力求做到功能集中，布局合理、交通流畅。
5.3.2建筑特征
新建老年公寓楼的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明的个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。在强调整体的同时注意细部设计。
通廊式老年公寓楼与餐厅采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。
老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。
办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。
餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。
5.3.3结构选型
本项目主要建筑物及其他辅助用房（包括门卫值班室、配电室等）均为多层结构，采用普通砖混结构。
5.3.4功能性设计
1、老年人居室应按失能老年人的失能程度和护理等级分别设置，并设置阳台；老年人居室室内通道和床距应满足轮椅和救护床进出及日常护理的需要。
2、老年人居室应具有衣物储藏的空间，并宜内设卫生间，卫生间地面应满足易清洗、不渗水和防滑的要求。
3、老年人居室门净宽不应小于110cm，卫生间洗浴用房门净宽不应小于90cm；老年人生活区走道净宽不应小于240cm。
4、老年人居室宜设置呼叫、供氧系统，并安装射灯及隐私帘。
5、洗衣房内部设置应符合消毒、清洗、晾（烘）干等流程和洁污分流的要求，并设置必要的室内晾晒场地。
6、配餐、消毒、厕浴、污洗等有蒸汽溢出和结露的用房，应采用牢固、耐用、难玷污、易清洁的材料装修到顶，并设置排气、排水装置。
5.4景观设计
项目区景观设计以庄重的园林风格为主，成为景观主轴。与自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品、雕塑，增添空间趣味性。
植物设计整体格调力求自然，植物布置应充