聊城颐养老年公寓建设项目可行性研究报告.doc
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1、聊城颐养老年公寓建设项目 可行性研究报告目 录1 总论11.1项目背景11.2可行性研究报告编制单位41.3可行性研究编制依据41.4可行性研究范围41.5项目概况51.6主要技术经济指标52 需求分析72.1老龄人口及抚养情况72.2老龄服务业发展现状82.3需求分析82.4服务对象113 建设规模123.1建设规模123.2建设标准123.3建设内容124 选址及建设条件134.1场址选择134.2建设条件145 建筑方案185.1指导思想与原则185.2项目总体规划方案195.3建筑方案195.4景观设计215.5配套设施216 环境保护266.1编制依据266.2设计采用标准266.3
2、主要污染源和污染物266.4综合利用与治理方案276.5绿化276.6环境管理机构及定员287 节能297.1用能标准和节能规范297.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析307.3节能措施307.4节水措施327.5节能效果分析328 职业安全卫生与消防338.1职业安全卫生338.2消防369 组织机构与人力资源配置409.1组织机构409.2项目组织机构图409.3人力资源配置4110 项目实施进度4310.1建设期4310.2项目实施计划4311 项目招标方案4411.1编制依据4411.2招标基本原则4411.3招标程序4511.4招标的具体方案4512 投资估算及资金筹措4912.
3、1 投资估算4912.2 资金筹措5013 财务评价5113.1 财务评价依据5113.2 财务效益分析5114 项目风险分析5315 结论与建议5415.1结论5415.2建议54 21 总论1.1项目背景1.1.1项目名称聊城颐养老年公寓建设项目1.1.2承办单位聊城颐养养老服务有限公司1.1.3承办单位概况本项目承办单位为聊城颐养养老服务有限公司,该公寓实行市场化运作,独立核算,自负盈亏。该老年公寓创办于2000年,集饮食起居、医疗护理、文化娱乐、健身保健于一体,该公寓经过十几年的运营,已创造良好的经济效益和社会效益。该公寓已积累了丰富的市场预测及运作经验,经营状况良好。今后,公寓将加大
4、开发能力,树立自己的独特品牌,建立良好的服务体系。预计在未来几年内,公寓经营情况将越来越好,净利润也将会不断递增。公寓将以“以人为本,追求卓越”作为经营理念,牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨,在以胡立龙总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下,务实的工作作风,自信的工作精神,成功的奋斗目标,扎实奋进的经营战略,不断创造更大的社会效益,为聊城市社会和谐作出更大的贡献。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性中国是世界上唯一老年人过亿的国家,也呈现出老年人口规模大、老龄化速度快峰值高、老龄化程度不均衡的特点。“人口老龄化在给我们带来健康长寿和新
5、的发展机遇的同时,也给经济社会发展带来新的挑战。”人口老龄化顾名思义,老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化,国际上最简单的评判标准是:60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%,或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示,我国65岁以上人口达到10055万人,占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物,反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响,成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有
6、的产业结构,以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求,发展老龄产业,增加老年人所需要的社会服务业,改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化,使传统的家庭养老功能不断弱化,迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业,以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步,经过20多年的发展,已初具规模。但社区养老服务水平还比较低,许多地方社区养老服务还没有起步,不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅,是一种居家养老与社区服务相结合的模式,满足了老年人对居住的特殊需求
7、,解决了传统养老模式的不足,是一条老年公益性事业市场化运作的新路子,是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明,仅靠国家投资,远远不能满足需求,调动多方面积极性,吸引民间资本兴建老年公寓,市场化运作,是解决老龄化问题的好办法,一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象,老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境,解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾,使老年人安心养老,使其家属子女集中精力工作,对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题,2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示,我国制定颁布
8、了中华人民共和国老年人权益保障法,使我国老龄事业有法可依有章可循。山东省人口老龄化处于加速发展期,2010年60岁以上人口1413万人,占14.75%,高于全国13.26%的水平,65岁以上人口占总人口的9.84%,高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一,从全国来看,大约十个老人中山东占一个。”在当天的座谈会上,省老龄办副主任刘爱民表示,国际通行老龄化标准是60岁以上达到 10%,山东省早已达到这一标准。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见,指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作,满足
9、老年人日益增长的物质和文化生活需要,切实保障老年人的合法权益,对于促进山东省两个文明建设,保持社会政治稳定,具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施,投入财力物力,促进了山东省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设,逐步满足老年人养老的差异需求,提高老年人生活质量,是落实党中央国务院方针政策,构建和谐社会的新举措。本项目建成实施后,将为社会提供一个功能设施齐全,服务全面周到的老年公寓,能够有效满足社会对养老的需求,使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活,能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有
10、所乐”。同时,该项目的建设和运营,能够促进相关行业发展,推动经济增长,符合经济社会协调发展的总体要求,具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭,促进社会的和谐发展具有积极的作用,对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观,推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。1.2可行性研究报告编制单位(1)编制单位名称:(2)资格证书编号:(3)资格等级:(4)发证机关:1.3可行性研究编制依据(1)中华人民共和国老年人权益保障法(2)中共中央国务院关于加强老龄工作的决定(中发200013号)(3)中国老龄事业发展“十二五”规划(4)中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻的实施意见(5)山东省“十
11、二五”服务业发展规划纲要(6)山东省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)(7)聊城社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)(8)山东省老龄事业发展“十二五”规划(9)中共山东省委山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见(鲁发201022号)(10)老年人建筑设计规范(JGJ 12299)(11)老年人居住建筑设计标准(GBT 50340-2003)(12)项目承办单位提供的有关文件资料1.4可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神,依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定,对聊城市XX老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生
12、,投资和经济效益进行全面技术经济论证,为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括:(1)论述项目建设的必要性和意义;(2)通过对老年公寓发展和需求情况调研,推荐工程建设规模与方案;(3)根据所选场址实际状况进行总体布置,确定工程技术方案;(4)对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案;(5)对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析;(6)提出可行性研究结论和建议。1.5项目概况1.5.1建设地点聊城市双力路北,卫育路东。1.5.2建设规模本项目总投资2885.00万元,占地25062.5平方米(合37.6亩),总建筑面积25062.5平方米,项目竣工后可提供400张床位。1.5
13、.3建设内容项目拟建老年公寓4栋并配套设置技术服务、后勤办公、活动中心、接待中心以及餐厅等,总建筑面积25062.5平方米,可接纳400位老年人入住。本项目分为一期和二期工程,一期位于本项目北部,包括一栋4层服务楼,一栋4层老年公寓楼,一栋5层老年公寓楼;二期位于本项目南部,包括5层老年公寓楼两栋,其中一栋联接有2层的服务裙楼。1.6主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设用地面积25062.51 一期建设用地面积9486.82 二期建设用地面积15575.7二总建筑面积25062.51一期总建筑面积9486.82二期总建筑面积15575.7三主要
14、建设内容1老年公寓195002餐厅12003活动中心12004生活服务用房958.55后勤办公8006接待中心10007门卫548变电1509换热10010公厕10011室外活动场地450012床位数个400四建筑密度%25五容积率1.0 六绿地率%40七新增职工人数人80八项目总投资万元28851建设投资万元27352建设期利息万元0.003铺底流动资金万元150九经济指标1内部收益率21.3税前17.8 税后2财务净现值1889税前1115 税后十建设期月20十一资金筹措全部自筹2 需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年,我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点;从1
15、980至2010年,老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点,2010年至2040年为我国老龄化最快的时期,每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数(万人)比例()总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146
16、 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.
17、454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比(14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口)在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比(14岁以下人口/1559岁人口)从2000年的
18、37.2下降到2050年的28.3,下降了8.9个百分点。老年人口抚养比(60岁以上人口/1559岁人口)则从15.7上升到56.8,上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降,但由于老年人口抚养比大幅度上升,致使总人口抚养比从52.9提高到85.1,上升了32.3个百分点(见图2-1)。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题(见表2-2)。表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.
19、67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查,山东省60岁以上人口达659万人,占人口总数的11)已进入老年型社会。据统计,2002年山东省60岁以上人口为760万,占总人口12.48;至2004年底,山东省60岁以上人口已达870.75万人,占总人口比例上升至13.5,超过全国平均水平,山东省人口加速老龄化。据有关部门预测,至2025年,全省60岁以上人口将增至1750万,占总人口比例将达到25,每4人中就有一个老人。山东省人口老龄化呈现未富先老,老龄人口基数大、增长快,社会养老市场需求大
20、幅增加,整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状山东省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段,现有福利机构较少,养老机构普遍存在着养老模式单一,完全依赖民政部门,资金投入不足,养老居所品质及功能落后,服务项目不配套,不能适应老龄群体的需求。目前,在聊城市能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓正处在发展阶段。2.3需求分析第六次全国人口普查主要数据公报(以下简称六普公报)显示,我国0至14岁.口占16.6,比2000年人口普查下降6.29个百分点;60岁及以上人口占13.26,比2000年人口普查上升2.93个百分点,其中65岁及以上人口占8.87,比2000年人口普查
21、上升1.91个百分点。我国人口年龄结构变化表明,人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善的同时,老龄化进程也在逐步加快。尤其沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区,生育率低和老龄化问题可能更加突出。人口老龄化,意味着老龄人口增多,而且增长的速度不断加快。据预测,“十二五”期间,我国每年平均增加的老年人将从“十一五”的500多万提高到800多万。联合国的一份报告则显示,到2049年,中国60岁以上的老人将占总人口的31,老龄化程度仅次于欧洲。这预示着,从现在开始到未来的20至30年间,中国将是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。近30年来,我国人口出生率明显下降,导致家庭规模向小型化、核心化转变
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