宾馆建设项目可行性研究报告(优秀范本).doc

####宾馆建设项目

可行性研究报告

####房地产开发有限责任公司
二○○九年八月

25

目 录

第一章 总论 1
一、申请项目概述 1
二、计划目标 8
第二章 申请单位情况 11
一、基本情况 11
二、人员及开发能力 12
三、上年度单位财务状况 14
四、管理情况 14
第三章 技术可行性和成熟性分析 16
一、技术创新性 16
二、成熟性和可靠性 20
第四章 市场调查与竞争能力分析 21
一、产品的主要用途，主要应用领域的需求、未来市场预测 21
二、国内同类产品主要研发机构和生产厂家开发、生产情况；在建项目和拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。 21
三、产品的国内外市场竞争力，替代进口或出口的可能性。 22
第五章 实施方案 25
一、开发计划 25
二、技术方案 26
三、生产方案 31
四、营销方案 36
五、其它问题的解决方案 37
第六章 投资预算与资金筹措 42
一、投资预算 42
二、新增资金的筹措 43
三、资金使用计划 44
第七章 经济、社会效益分析 45
一、成本分析 45
二、经济效益分析 47
三、项目投资评价 53
四、社会效益分析 58
第八章 风险分析 60
一、技术风险 60
二、市场风险 60
三、规避风险的主要措施 60
第九章 可行性研究报告编制说明 61
一、可研报告编制单位名称、基本情况、负责人、联系电话 61
二、可研报告编制人员基本情况 61
第十章 可行性研究报告的专家论证意见 62

第1章 项目总论
1.1项目提要
项目名称
####综合楼
项目承办单位
####房地产开发有限责任公司
项目拟建地区
#县##
1.2研究范围与依据
1.2.1研究范围
#县####综合楼项目工程建设的必要性、项目建设规模、项目设计方案、项目环境保护、项目实施进度、项目估算投资与资金筹措、项目经济和社会效益及结论建议等。
1.2.2编制依据
（1）工程设计有关文件
业主提供的《项目建议书》
业主提供的1：500规划红线图
《#县##城市总体规划（修编）》
（2）建筑设计主要依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《高层建筑设计防火规范》GB50045-2005
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2001
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
《办公建筑设计规范》JGJ68-89
《工程建设标准强制性条文,房屋建筑部分》(2002年版)
建筑工程设计文件编制深度的规定》
国家其它现行有关规范
（3）结构设计
《建筑结构荷载规范》 （GB50009-2001）
《砌体结构设计规范》 （GBJ3-88）
《混凝土结构设计规范》 （GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》 （GBJ7-89）
《建筑抗震设计规范》 （GB50011-2001）
《建筑桩基设计规范》 （JGJ94-94）
《钢结构设计规范》 （GBJ17-88）
《地下工程防水技术规范》 （GB50108-2001）
（4）给排水设计
《室外给水设计规范》（GBJl3—日9）；
《室外排水设计规范》（GBJl4 87）；
《建筑给排水设计规范》（6BJl5 88）；
《建筑设计防火规范》（GBJl6 87）；
《建筑排水硬聚氯乙稀管道技术规范》（JJ／T29—98）。
（5）电气设计
《城市电力规划规范》（GB50293-1999）；
《供配电系统设计规范》 GB50052－95
《低压配电设计规范》 GB50054－95
《10KV以下变电所设计规范》 GB50053－94
《建筑物防雷设计规范》 GB50057－94（2000年版）
《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16－2008
贵州电网公司黔电安全（2005）4号文件“关于开展编制城市‘十一五’规划工作的通知”的有关规划编制要求。
1.3主要技术和经济指标
主要技术经济指标表
序号
名 称
单位
数 量
备 注
1
建设用地面积
M2
11934.78
一期范围
2
建筑面积
M2
45846.3
地上：40415.24
按设计
图计算
地下：5431.02
3
占地面积
M2
4714.24

4
绿地面积
M2
7220.54

6
容积率

3.39

7
建筑密度
％
39.5

8
绿地率
％
37

9
停车数量
辆
103

10
总投资
万元
***

11
建设投资
万元
***

12
建设期利息
万元
***

13
年收入
万元
***

14
年均成本费用
万元
***

15
年缴纳税收
万元
***

16
年净利润
万元
***

17
建设工期
年
3

17
劳动定员
人
***

第2章 项目背景
2.1项目编制任务由来
受####房地产开发有限责任公司的委托，我院于二○○九八月承担了####综合楼项目工程建设《项目可行性研究报告》的编制任务。
2.2项目拟建区域基本情况
2.2.1#县基本情况
#县位于贵州西部、六盘水市西南部，地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽喉”之称。#县幅员辽阔，人口从多，全境东西宽66公里，南北长107公里，国土面积4056平方公里，辖37个乡镇、450个行政村，52个社区居委会，总人口116万人。居住着汉、彝、苗、回、白等27个民族。少数民族人口19.2万人，农业人口96万人，东连普安县，南接兴义市，西与云南省宣威市、富源县接壤，北与水城县紧紧相依。
#县山川秀丽，气候宜人，有可直接利用的宜林宜牧荒坡378.5万亩，森林覆盖率31.1％，为农业、林业、畜牧业的发展创造了独特的优势。#县地处云贵高原中部过渡地带，是珠江水系南北盘江支流的分水岭，地势西南高，中南部隆起，东部和南部较低，平均海拔1700米，最高海拔2865米，最低海拔735米，相对高差2130米，立体气候明显，适宜多种动植物生长。#县属亚热带高原季风气候区，年均降雨量1400多毫米，年平均气温15.2℃，东无严寒，夏无酷暑，是凉都·六盘水的重要组成部分。
#县区位优势突出，交通便利。境内320国道和在建的GZ65国道横贯东西，212省道纵贯南北，贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水柏铁路在##交汇，为#县东至贵阳，西抵昆明，南下南宁，北上成都提供了便捷的交通条件，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽，被誉为“金山角下的一颗明珠”。
#县既是一个农业大县，又是一个新兴的能源原材料工业区，境内蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金、铅、锌、石灰石、硅砂、大理石、冰洲石等20多种，其中煤炭资源以储量大、品种全、质量优、埋藏浅、易开采等特点著称，现已探明储量105亿吨，远景储量380亿吨，为全省储量的15％，占全市储量的60％左右，是全国重点产煤县之一，素有“江南煤海”之称。
境内有全国500家最大工业企业之一的盘江煤电（集团）有限公司，有贵州省首座百万千瓦级火电站——#县发电厂，有正在建设中的装机360万千瓦的盘南电厂和设计能力年产1000万吨的响水煤矿等大企业。以煤炭、电力、建材为特色的工业体系初步形成，建全省“黔电送粤”重要基地的各个项目逐步实施，#县将成为全省重要的能源和原材料基地之一。
#县历史悠久，民族风情浓郁。自古即为商贾云集之所，财富物丰之地，古风尤在，古迹尚存。境内有远古人类文明遗址—#县大洞（全国重点文物保护单位），有贵州省爱国主义教育基地—#县会议会址，有大洞竹海、妥乐古银杏、坡上草原3个省级风景名胜区，有碧云洞、丹霞山、古城楼等多个自然、人文景观，有彝族火把节、回族古尔邦节、布依族歌节等民族节日，深受省内外人士青睐。
　　经过建国50多年特别是改革开放20多年来的开发建设，#县经济社会快速发展，综合实力明显增强。2003年，县委、县政府适时提出了到2010年把#县建设成为“中国煤电大县、贵州畜牧大县、珠江上游重要生态屏障”的经济可持续发展三大战略目标，并切实组织实施，2004年，全县地方生产总值52.54亿元；财政总收入8.8013亿元，其中地方财政收入3.2134亿元；农民人均纯收入1737元。教育、科技、卫生、体育等各项社会事业协调发展，人民生活水平明显提高。
2.2.2#县新县城##简介
　　##经济开发区，是贵州省级开发区，全国综合配套改革试点的57个重点建设的小城镇之一，它具有得天独厚的地理、资源、区位等优势，交通条件优越，自80年代规划，1992年建立开发区以来，现已初步形成城市框架。按照远景规划，##将建成能容纳30万人口的中等规模的现代化城市。自1999年4月，#县党政机关搬迁##后，到目前为止，已投资13个亿，基础设施日趋完善，各项建设紧锣密鼓，展现出一派欣欣向荣的景象，吸引着八方商贾。

2.3项目承担单位基本情况（老板提供）

2.4项目建设的重要性与必要性
#县位于贵州西部、六盘水市西南部，地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽喉”之称。东连普安县，南接兴义市，西与云南省宣威市、富源县接壤，北与水城县紧紧相依。东无严寒，夏无酷暑，是凉都·六盘水的重要组成部分。#县区位优势突出，交通便利。是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽，被誉为“金山角下的一颗明珠”。 #县山川秀丽，气候宜人，又是一个新兴的能源原材料工业区，境内蕴藏着丰富的矿产资源，境内有远古人类文明遗址—#县大洞（全国重点文物保护单位），有贵州省爱国主义教育基地—#县会议会址，有大洞竹海、妥乐古银杏、坡上草原3个省级风景名胜区，有碧云洞、丹霞山、古城楼等多个自然、人文景观，有彝族火把节、回族古尔邦节、布依族歌节等民族节日，深受省内外人士青睐。经过建国50多年特别是改革开放20多年来的开发建设，#县经济社会快速发展，综合实力明显增强。教育、科技、卫生、体育等各项社会事业协调发展，人民生活水平明显提高。而##经济开发区，是贵州省级开发区，全国综合配套改革试点的57个重点建设的小城镇之一，它具有得天独厚的地理、资源、区位等优势，交通条件优越，自80年代规划，1992年建立开发区以来，现已初步形成城市框架。#县党政机关搬迁##后，到目前为止，已投资13个亿，基础设施日趋完善，各项建设紧锣密鼓，展现出一派欣欣向荣的景象，吸引着八方商贾。由于流动人口不断增加，因此在##建设一个房地产业，一个以宾馆为主营业务的项目，是符合市场需求和社会需要的，因此本项目的建设是非常重要和必要的。

第3章 市场预测与分析
3.1市场现状的调查
##经济开发区是#县县政府所住之地，现形成较为规范化的新兴工业城市，由于煤矿储量大，经济发展速度较快，加上#县人口密集，平均人均收入高，人民生活富裕；然而#县又是新兴的工业化大城市，房地产业将是一个必然发展兴猛的产业，所以在##建设一座较大的房地产产品，将有较好的市场空间，销售渠道广阔。
3.2市场供需情况的预测
由于#县是国家风景名胜区，加之又是一个新兴的工业城市，流动人口较多，而目前在##，宾馆和酒店还处于供不应求的状态下，只有几家规模不大的旅馆和酒店，而对于##现在的建设高峰期，旅馆的数量是远远不够，所以在##建设一个规模较大的宾馆是符合市场需要的。
3.3产品的价格预测
目前##旅馆多数属于普通级旅馆，只有少量的高级旅馆，而对于##流动人口来进行分析，多数属于比较有钱的老板和商人游客等。现行##旅馆收费，标间100～200元之间，普通间80～100元之间，豪华房间300～600元之间，而本项目主要针对住标间和豪华房间的旅客，故而在##占领先的市场优势和服务空间。
3.4产品市场风险性分析
本项目的市场空间大，市场领先，而##的游客和商人较多，且多数旅客需要住高档次和有品味的房间，相比之下，算是##高档次的旅馆。由于环境优雅，服务周到，价格和大城市类是旅馆相比较为实惠。因此，建设本项目，风险较小，市场空间广阔，入住率高，风险较小。

第4章 项目地点的选址
4.1项目选址原则和基本思路
4.1.1合理的用地性质
　　符合城市总体规划布局中相容的用地性质，与周边性质相符避开与项目性质不符或不相容的城市公益设施现有或规划用地；
　　未经法定程序调整规划，不得改变用途；
　　注意选址的重复性。
4.1.2适当的用地规模
　　建设规模符合拟选地址的容量；
　　用地规模与建设规模相符合；
　　建设规模不超出市政、公建配套设施及生活设施的配套要求；
　　建设规模周边交通、道路、通信、能源、防灾规划的衔接、协调。
4.1.3用地布局
　　首先有符合场地坡度要求；
　　选址不能造成对环境的污染和破坏，要符合城市环境保护规划；
　　节约用地，尽量不占，少占近郊区的良田和菜地，各项建设用地应该充分利用劣地、差地、坡地和弃耕地；
　　结合宾馆建筑建设的特点，项目拟建于请设计单位落实位置描述，处于#县##城市中心，交通便利，环境优雅，服务周到。有了这些优质的服务，加之地理位置的优雅，该项目的选址符合城市总体规划要求，又符合商业市场发展的性质，因此该项目选址科学合理。（祥规划总平面图）。
4.2场址选择（要附上详图）
4.2.1场址选择的基本要求
　　 (1)节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优先考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。　　
　　 (2)减少拆迁移民。工程选址、选线应着眼于少拆迁、少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。
　　 (3)有利于场区合理布置和安全运行。场址选择应满足生产工艺要求，场区布置紧凑合理，有利于安全生产运行。
　　 (4)有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。
交通运输项目选线应有利于沿线地区的经济和社会发展。技术改造项目应充分利用原有场地。
4.2.2场址选择研究内容
（1）场址位置
　　拟选场址的坐落位置符合当地发展规划，与周边村镇、工矿企业等关系协调，当地政府和群众对项目场址接受，且场址满足项目建设和生产运营的要求。
　　（2）占地面积
　　 根据项目建设规模，拟建项目需要占用的土地面积11934.78㎡，基地面积4714.24㎡，场址面积满足项目的使用要求。　　
（3）地形地貌气象条件
拟选场址的地形平坦，拆迁较少，平均海拔1700米，最高海拔2865米，最低海拔735米，相对高差2130米，立体气候明显，适宜多种动植物生长。属亚热带高原季风气候区，年均降雨量1400多毫米，年平均气温15.2℃，东无严寒，夏无酷暑，是凉都·六盘水的重要组成部分。标高、坡度、降水量、日照、风向等，满足项目建设规模和建设条件的要求。
　　 （4）工程地质水文地质条件
　　 工程地质和水文地质条件满足项目建设的要求。工程地质主要拟选场址的地质构造、地基承载能力、无严重不良地质地段(如溶洞、断层、软土、湿陷土等)，项目区无滑坡、泥石流。　　
（5）征地拆迁移民安置条件
　　 拟选场址征地拆迁移民安置较少，已解决妥当。　　 （6）交通运输条件
　　 拟选场址的交通运输条件较好，铁路、公路、通信等，满足项目的需要。
　　 （7）水电等供应条件
　　 拟选场址所在地的水、电的供应(数量、质量、价格)现状及发展规划，满足项目需要。　　
（8）环境保护条件
　　 拟选场址的位置能被当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。项目不得在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内建设项目。
（9）施工条件
拟选场址的施工场地、施工用电、用水等条件，满足工程施上的需要。
4.3项目区的建设条件
##新城在其独特的地理位置、交通优势、资源优势，山多地少、喀斯特等地质地貌及资源、环境等决定，在加快畜牧业、林业等生态农业发展的同时，必须优先发展市场前景看好的煤化工产业、建材工业、娱乐业和服务业等，走城镇化发展道路。在此发展良好的前景下，本项目的建设条件不管在交通、取材、通讯以及政策支持等都较好。

第5章 项目总体方案设计
5.1项目建设的指导思想
以节约能源、节约用水、节约原材料为重点，强化节约意识，完善节约措施，逐步形成节约型的增长方式和消费模式，加快节约型宾馆饭店建设，为建设和谐新密作出应有的贡献。 
5.2项目建设总体方案
为了适应国内宏观经济面的持续增长和政务、会议市场结构的变化，以一个崭新的面貌和经营格局在新世纪中再创辉煌，宾馆地统一规划，主要功能分区、建筑风貌、道路交通、绿化景观等方面进行优化设计。建筑内部功能：餐厅、精品区、储藏室、仓库、办公室、宴会厅、桑拿室、包厢、厨房、茶室、棋牌室、酒吧、美容室、会议室、多功能厅、标准间、豪华套间等。13985351900
1293700074
5.3项目建设内容与规模
本项目主要建设内容有：宾馆主体土建、电气、给水排水、暖通、消防、动力线路敷设、场地绿化、道路建设、环保等公用附属工程建设。

工程项目组成表
序号
工程名称
工程规模
主要工程内容
1
主体工程
45846.24平方米
土建、给排水系统、供电系统、消防工程，暖通、设备等。
2
场地、道路
及绿化工程
7220.54平方米
混泥土场地、路面，绿化工程
3
内装修工程
45846.24平方米
地面、墙面、吊顶、设施设备

5.4总体规划说明
5.4.1总平面布置原则
（1）按照现代宾馆的功能特点和发展要求；
（2）重视灵活多样的组合形式；
（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人居住的外部环境新形象；
（4）功能分区明确，组合灵活,营业流线合理，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，设施配套齐全，并充分考虑远期发展的可能性。
（5）充分考虑进出车辆方便，合理进行交通组织设计，布置充足的停车场，注重与外部道路的连接通畅。
（6）充分考虑场地地形条件，尽可能做到紧凑布置，以节约用地。
（7）各种动力设施要尽量靠近负荷中心，以缩短管线，节约能源。
（8）建筑物的布置应符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下管线的敷设、绿化布置以及施工要求。
（9）重视场区整体绿化，使项目建设与周围生态环境协调发展，从而达到经济效益与环境效益的统一。
5.4.2功能分区规划
项目分为三大功能区
（1）主体项目区
提供宾馆住宿服务、综合服务、集中办公、后勤服务和配套设施等项目基本功能。
（2）公共绿化区
提供公共绿化环境、景观雕塑和环境小品等。
（3）道路系统区
提供人行通道、地表停车通道、消防通道及地面和地下停车场等。
5.4.3总平面布置方案
依据此设计理念以及规划用地自身特点的综合考虑，在总平面布置上力求做了以下几点：
（1）充分考虑建设基地地形的有利和不利因素以及控规中地块功能的区域划分，道路与绿化带有机连接；
（2）注重与周围建筑物和构筑物的衔接关系，以达到给城市增添美观为目的；
（3）以合理科学的标高控制平面基点，使道路通畅无阻，以达到无障碍设计的目的；
（4）充分利用日照规律，布置合理的朝向，以满足风水习俗和能源节约的原则。
5.4.4道路系统规划
（1）通过停车场、绿化带、围合庭院使项目区道路层次结构与功能分工明确，基本达到客货分流；
（2）合理安排车流路径，保障交通畅通；
（3）保证项目与周边市政道路有便捷的客货运通道；
（4）保护生态环境，控制交通对环境的影响；
（5）在满足项目近期交通需求的前提下，为项目区发展预留较大的交通路线。
4.4.5环境规划
本项目由于地势较为平坦，（周围的环境和标高弄清楚）
4.4.6竖向规划
按照控规的道路坡度、地面标高进行场地布置。整个场地高差较小，尊重原始地形地貌的优势，尽量减少土石方开挖量，处理好土石方的挖方和填方的平衡问题。

5.6项目实施计划
研究的内容为客房管理系统,该系统的主要功能模块包括：前台管理、客房管理，查询统计，基础信息设置等。前台管理模块主要功能为预定、入住登记,调房登记,退房结账等；客房管理模块的主要功能为客房查询和房态查看。查询统计主要功能为预定房查询，住宿查询等功能。基础信息设置主要功能为，客房信息，客房类型信息有情功能。宾客系统主要是提供各种查询功能,以便让宾客酒店及自身消费情况,这些模块基本上满足了用户（宾馆）在客房管理方面的需求,并且还可随着宾馆业务的发展对系统进行扩展升级。