合肥滨湖新区项目可行性分析研究报告.doc

第一章 项目概论 1
1.1 项目概况 1
1.1.1开发商简介 1
1.1.2可行性研究报告编制依据 1
1.1.3地理位置 1
1.2项目建设的必要性 2
1.3项目的主要技术经济指标 2
1.4结论与建议 3
1.4.1可行性研究初步结论 3
1.4.2项目建议 3
第二章 项目投资环境市场的可行性分析 4
2.1经济发展背景 4
2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展 4
2.1.2合肥市发展概况 4
2.2合肥市相关规划 4
2.2.1滨湖新区功能布局 5
2.2.2 合肥宏观经济发展概况综述 5
2.3总结 6
第三章 市场可行性分析 7
3.1合肥市房地产发展概况 7
3.1.1土地市场概况 7
3.2滨湖新区房地产市场研究 13
3.2.4项目周边部分房地产项目详情 14
3.2.4.1滨湖品阁 14
3.2.4.2观湖苑 15
3.3结论 16
第四章 项目定位 18
4.1项目的SWOT分析 18
4.1.1优势（S） 18
4.1.1.1地段优势 18
4.1.1.2规模及产品优势 18
4.1.2劣势（W） 18
4.1.3机会（O） 18
4.1.4威胁（T） 19
4.2项目的客户定位 19
4.3项目的形象定位 19
4.4市场策略 19
4.5项目评价 20
第五章 项目建设条件研究 22
5.1项目建设地点 22
5.2项目建设条件研究 22
5.2.1自然条件 22
5.2.2项目用地环境评价 22
5.2.3建设场地条件 22
5.3资源供给情况 22
5.3.1建筑材料的供给 22
5.3.2施工力量的组织计划 23
5.3.3项目施工期间的动力、水等供应 23
5.3.4项目建成后资源的供给 23
第六章 项目构想和建设规划 24
6.1项目构想 24
6.1.1产品初步定位 24
6.1.1.1目标客户初步定位 24
6.1.2产品初步构想 25
6.2项目可发进度安排 26
第七章 环保、节能和消防 29
7.1环境保护 29
7.1.1大气保护 29
7.1.2 污水处理 29
7.2节能节水措施 29
7.2.1节能措施 29
7.2.2节水措施 29
（1）小区水环境 29
7.3消防设施 30
第八章 项目经济可行性分析 31
8.1开发经营与销售计划 31
8.2投资估算与资金筹措 31
8.2.1建设投资估算 31
8.2.2建安工程费估算 33
8.2.3项目用款计划 35
8.2.4资金筹措 35
（1）自有资金 35
8.3项目财务评价 36
8.3.1本楼盘价格确定 36
8.3.2价格估算 37
（1）住宅价格： 37
8.3.3财务评价基础数据选取 37
8.3.4财务评价报表 38
（1）现金流量表 39
8.4财务分析 42
8.4.1盈利能力分析 42
8.4.2偿债能力分析 43
8.4.3资金平衡分析 43
8.4.4不确定性分析 43
8.5项目综合评价 45
8.5.1项目对社会影响分析 45
8.5.2项目对所在地的互适性分析 45
8.5.3社会评价结论 45
第九章 可行性研究结论与建议 46
9.1拟建方案的结论意见 47
9.2项目的主要问题的解决办法和建议 47
9.3项目的风险及防范建议 48
9.4可行性研究结论 49
参考文献 50
致 谢 52

26

第一章 项目概论
1.1 项目概况
1.1.1开发商简介
蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒、五星级酒店和物业管理等多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司、安徽蓝盛置地发展有限公司、安徽蓝鼎广告策划有限公司、合肥诚和物业管理有限公司、合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。
1.1.2可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件。
（2）国家及合肥市颁布的相关法律、法规、政策。
（3）合肥市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要。
（4）合肥市城市总体规划大纲（2000—2020年）。
（5）滨湖新区经济和社会发展规划
（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 。
（7）《合肥市市区基准地价》。
（8）合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。
（9）其他有关依据资料。
1.1.3地理位置
位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第一人民医院东南面。如下图所示:

1.2项目建设的必要性
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的核心，未来经济的发展会得到进一步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进一步繁荣，提高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。
1.3项目的主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1。
表1-1 项目主要经济技术指标表
项目
数值
单位
用地面积
17065
平方米
容积率
2.6

总建筑面积
44369.81
平方米
地上建筑面积
39444
平方米
其中

住宅
32444
平方米
会所
4000
平方米
物业及其他
3000
平方米
地下建筑面积
4925.81
平方米
建筑密度
23%

户均面积
120
平方米
总户数
270
户
车位配比
1.25:1

汽车位个数
360
个
自行车位个数
400
个
注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能。

表1-2 项目户型结构建议表
户型面积段
户型结构
所占比例
户均面积
户数
125以上
四室两厅
10%
130
24
100—120
三室两厅
35%
110
84
80—100
两室两厅
40%
90
96
80以下
两室一厅
25%
70
60
1.4结论与建议
1.4.1可行性研究初步结论
本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。建议本项目要充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
1.4.2项目建议
本项目整体档次定位是需要重点考虑因素：
（1）地理位置：位于滨湖新区中心位置，是正在高速发展的新区，该区域高端定位明确，并且已经凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。
（2）竞争概况：该项目周围住宅项目不是很多，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。
（3）合肥市市场状况：2011年的合肥楼市，成交量日渐其下。第一季度合肥市持续了2010年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。
因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品住宅。

第二章 项目投资环境市场的可行性分析
2.1经济发展背景
2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展
全省实现生产总量1511 0.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP达25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。

图2-1 2007—2011年全省生产总值及其增长速度图
数据来源：安徽省统计局统计公报—（2007—2011）
2.1.2合肥市发展概况
2011年合肥市全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6：42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。
2.2合肥市相关规划
大合肥整体布局:其中“1419”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。
其中，“1419”新型城镇体系中的“1”，是指1个中心城区（含滨湖新区），“4”是指4个新城，即北部新城、西部新城、西南新城、东部新城，“19”是指19个新市镇，即：水湖镇、下塘镇、吴山镇、井岗镇、八斗镇、梁园镇、石塘镇、桥头集镇、长临河镇、高刘镇、三河镇、山南镇、紫蓬镇、小庙镇、大兴镇、淝河镇、大圩镇、岗集镇、大杨镇。
2.2.1滨湖新区功能布局
2.2.1.1区域概况
（1）滨湖新区行政区划
目前，滨湖新区的领导体制是建设指挥部代表市委、市政府负责建设和招商引资工作，而建成区域的城市管理和社会管理则由当地政府——包河区负责。建管分离模式，使指挥部有更多的精力实施建设和招商，也使城市管理和社会管理得到的了充分保障。
（2）滨湖新区交通状况
滨湖新区已建成市政道路76公里，路网围合面积30平方公里，一个基础设施较为完备、社会事业初具规模、拆迁群众安定和谐、人气逐步汇集的新城区初展英姿。滨湖新区地处全国交通规划的枢纽位置，公路、航空、通讯基础设施完备。方兴大道建设工程今年底有望贯通，届时市民从滨湖新区驱车半个小时左右即可直达合肥新桥国际机场——国内4E级枢纽干线机场。此外，该工程中我省最大的互通式立交——方兴大道下穿京台高速公路互通立交也将随之亮相。
2.2.1.2资源概况　
（1）自身优势
蓝鼎滨湖假日周边配套设施齐备，超大型购物超市、娱乐城、市中心医院、人民银行、国际会展中心、国际金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小学等分布四周。滨湖新区正在建的安徽省第一高楼--安徽蓝鼎国际商务七星级酒店，以及五星级酒店高速-滨湖时代广场。　　
（2）区位优势
作为合肥新区，滨湖新区以交通通讯便捷、科教优势突出、人居环境极佳、服务设施完善等特点。
（3）人口规模
滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。人流比较密集，较大的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。
2.2.2 合肥宏观经济发展概况综述
合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。合肥是中部地区经济较有活力的地方，在中部城市中经济增长也在前几名，比较有发展前景。
2.2.3 合肥市滨湖新区规划及发展方向
合肥市近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。滨湖新区是合肥市城市空间发展格局的重要组成部分，实施高起点和高标准超前规划，一次规划，分步实施，集中建设，快节奏推进，打造区域性国际金融后台服务基地和行政办公中心、旅游会展中心、文化体育中心、研发创意中心和商业居住中心，建设生态环保和独具魅力的现代化新城区。
2.3总结
从安徽省及合肥市市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主转变。
从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，从功能上看，滨湖新区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，滨湖新区交通便利。
综上所述，合肥市滨湖新区的未来规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。

第三章 市场可行性分析
3.1合肥市房地产发展概况
3.1.1土地市场概况
2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。
表3-1 2010-2011年合肥市土地成交统计
2010-2011年合肥市土地成交统计

2010年成交量
2011年成交量
同比
成交面积
4598.987亩
3872.407亩
-15.8%
成交单价
430万元/亩
338万元/亩
-21.4%
相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，滨湖新区仍是土地成交较为重要的阵地，，具有无限发展潜力。
3.1.2合肥房地产市场发展概况分析
合肥这两年的大建设也带动了房地产的飞跃发展，据统计在合肥市买住房的人，其中52%是持有外地身份证的人。那就说明合肥的城市也在变化，52%其中有7%都是外省市，其它都是安徽省的，这说明安徽的变化带动了整个产业的发展，也说明了合肥市的住房品质吸引着全省的客户，随着城市规模的扩张，房地产投资快速增长，房产项目遍地开花，未来几年合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场也会稳步发展。
3.1.3合肥房地产市场近期成交量
在降价、观望的恶性循环中，2012年的合肥楼市从一开始即不被看好，房价是否下跌已不是问题，问题只在于跌多少。据合房网房地产研究中心统计数据显示，2012年，合肥楼市将在53710套住宅库存的基础上起步，在没有新盘入市的情况下，其消化周期仍然需要约16个月。对于2012年的合肥楼市，一个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达到53710套，较2011年所面临的44255套压力更甚，增长幅度达到21.4%。按照合肥2011年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约16个月的时间来消化。
3.1.4合肥房地产市场总体销售情况
2011年合肥市共销售了住宅类商品房56324套、销售面积为578.61万㎡。与2010年作比较，2011年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。2011年合肥市住宅的销售均价为6219.23元/㎡，同比去年的6051.90元/㎡上涨了167.33元/㎡，涨幅达2.76%，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是出现了明显幅度的上涨。
表3-2 2011年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况

套数（套）
面积（㎡）
金额（亿元）
均价（元/㎡）
2010年
78832
763.58
462.11
6051.90
2011年
56324
578.61
359.85
6219.23
同比
-28.55%
-24.22%
-22.13%
2.76%

图3-1 近五年合肥住宅类商品房年度销售情况

图3-2 2011年合肥市住宅类商品房分月销售走势

图3-3 2011年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化
2011年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低一月和单月最高一月的差额已经超过了1000元/㎡，在今年的单月销售均价中，2、3月份期间受到了大量的集资房备案影响，销售均价是低于6000元/㎡，而5月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月6000元/㎡以上。

图3-4 2011年合肥市分月住宅销售均价走势
3.2滨湖新区房地产市场研究
3.2.1滨湖新区总体概况
滨湖新区是合肥“1419”城市空间发展战略，即“一个主城区（含滨湖新区），四个城市组团，19个新市镇”的重要组成部分，依照规划，其南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河、合安高速，东临南淝河，总面积约196平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户，将引领合肥从“环城时代”阔步迈入“滨湖时代”。 该项目位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为4个完整分区。
3.2.2附近楼盘情况
该项目附近两年来陆续推出了众多楼盘，其中离本开发项目较近较有影响力的楼盘有滨湖世纪城、滨湖品阁、观湖苑等。
3.2.3区域市场特点
2011年滨湖新区建筑业实现了在低迷楼市下的上扬态势，虽然受到一定打压，但是依然保持了比较平稳的发展态势。经营理念的新颖化、整个产业的发展科学，后劲充足，为整个合肥房地产业的活力发展做出了较大的贡献。在现在的滨湖新区，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：
（1）高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高；
（2）规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流；
（3）建筑风格以现在、简洁、典雅、大气为主流；
（4）人车分流得到全面实施，基础设施配套相当完善；
（5）新建住宅更加注重社区内部配套；
（6）在户型配置上，以中小户型为主，三房主力面积100—120平米左右。
3.2.4项目周边部分房地产项目详情
3.2.4.1滨湖品阁
表3-4 滨湖品阁详情表
项目名称
滨湖品阁(住宅)
项目类别
高层
项目地址
紫云路与西藏路交口西南角
项目价格
7400元/㎡
开盘时间
2007-9-4
交付时间
2008-2-21
付款方式
商业贷款, 一次性付款
项目公摊
20%
容积率
3.1
绿化率
50%
建筑面积
18万平方米
占地面积
72.7亩
住宅总套数
729户
停车位数量
150个
建筑结构
剪力墙结构
供暖属性
供暖
用气属性
燃气集团天然气
装修与否
毛坯
教育配套
合肥附小、四十六中
景观配套
休闲景观
交通状况
快速公交1、18、26、60
3.2.4.2观湖苑
表3-5 观湖苑详情表
项目名称
观湖苑(住宅)
项目类别
高层
项目地址
位于紫云路与天山路交汇处东南
项目价格
8000元/㎡
开盘时间
2008-1-1
交付时间
2009-3-24
付款方式
商业贷款, 一次性付款
容积率
3.3
绿化率
40%
建筑面积
450000
占地面积
200亩
住宅总套数
4550户
停车位数量
1000个
建筑结构
剪力墙结构
供暖属性
供暖
用气属性
燃气集团天然气
装修与否
毛坯
教育配套
知名双语幼儿园、师范附小、48中
景观配套
中央景观
交通状况
快速公交1、60、18

3.2.4.3滨湖世纪城
表3-6滨湖世纪城详情表
项目名称
滨湖世纪城(住宅)
项目类别
高层
项目地址
位于滨湖新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路
项目价格
7600元/㎡
开盘时间
2009-8-1
交付时间
2010-5-1
付款方式
商业贷款, 一次性付款
容积率
3.09
绿化率
50%
建筑面积
480万平方米
占地面积
2500亩
住宅总套数
24000
停车位数量
3000
建筑结构
剪力墙结构
供暖属性
供暖
用气属性
燃气集团天然气
装修与否
毛坯
教育配套
合肥一中、师范附小、四十六中
景观配套
中央景观
交通状况
快速公交1、60、18
综上所述，通过与三个地理位置相近、类型相似的楼盘比较可知，合肥蓝鼎假日小区位于广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第一人民医院东南面。周边学校、商场、公交公司、医院、银行等配套设施十分齐全，交通相当便利，环境良好，地理位置优越。由此可以看出蓝鼎滨湖假日是目前合肥较为理想的居住场所之一，在房地产市场上具有良好前景。
3.3结论
通过以上分析可知：从滨湖新区作为合肥市现在最主要的发展区域板块来看，该区域的房地产市场一直是合肥市的热点区域。根据2011年销售情况和对可预见性政策的充分估计来看，滨湖新区依然是合肥楼市的热点。因此，合肥市滨湖新区市场条件优越，适合住宅项目的建设，相信蓝鼎滨湖假日楼盘的销售前景应该比较乐观。

第四章 项目定位
4.1项目的SWOT分析
4.1.1优势（S）
4.1.1.1地段优势
（1）滨湖新区处在合肥目前建设的前沿阵地和核心区域；
（2）巢湖拆分并入合肥，加大了合肥的机遇；
（3）附近有师范附小、青年路小学、46中、48中等，学生入学非常方便；
（4）合肥地铁一号线起始点在滨湖；
4.1.1.2规模及产品优势
（1）蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置；
（2）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好；
（3）蓝鼎的品牌效应影响力还是比较大的。
4.1.2劣势（W）
（1）项目周边小区扎堆，竞争非常激烈；
（2）附近虽然有小学和中学，但是没有高校；
（3）周边目前已开发许多住宅小区，基本进入建成区阶段。
（4）项目离路边较近，会有部分噪音及灰尘污染；
4.1.3机会（O）
（1）此项目周边日益繁华，而且环境非常好，为项目立意提供了可能；
（2）片区内已具有一定物业集聚规模，且已具备6500元/㎡价格基础，开发及消费已具备一定成熟度，为提高物业档次，拉升物业价格创造了条件。
（3）合肥潜力地段物业，具有升值的可能；
（4）附近有大型超市，出行购物便利。且离医院较近方便就医。
（5）本项目周边汇聚大量的企业和高素质的人群，为本项目的发展提供良好的机会。
（6）政策的扶持将给合肥的发展、振兴带来很好的机遇，良好的大环境将为本项目的开发、销售带来很好的机会。
4.1.4威胁（T）
（1）竞争风险：周边及可比地段在建、待建项目对本项目有竞争压力。
（2）市场风险：房地产项目是涉及到开发商实力与经验、建筑设计、建筑施工、营销企划、装修装潢、物业管理等众多方面的专业化工作，只有每个环节都把握好才能使该项目顺利的开发。
（3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。
4.2项目的客户定位
根据本项目的市场定位，本项目的目标客户定位不仅包括在此附近地段景观的竞争对手的目标客户，还将吸引受本项目形象定位吸引的其他高素质买家。根据区域市场表现特征和对本项目的详细分析、探讨，针对上述规划构想，本项目未来市场的目标客户群体可以进一步锁定为：
（1）区域企业中高级管理人员、公务员、投资者。
（2）周边区域公司白领及教师。
（3）其它区域中青年置业者。
（4）外区域客户及其它客户。
4.3项目的形象定位
将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、楼盘规模、配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。
（1）随着合肥城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到合肥来。这个消费层带动了合肥对房地产的需求，也使合肥房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑合肥地产发展的重要力量之一。
(2)合肥市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效应明显，吸引大量的高素质人才来合肥工作并且居住。随着新城市中心的建成，这一带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的人从镇区搬来城区居住。
(3)对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第一考虑的是地段，其次才是成本；必须有便利的交通，成熟的社区生活配套，才适宜自住。蓝鼎假日所处位置优越，非常适合城市主流白领群体选择为长期居所，是白领真正心仪的完美宅地。
4.4市场策略
（1）价格策略
主要考虑成本、市场、竞争等，企业根据这些情况来给产品进行定价，从而吸引买家的注意力。
（2）销售策略
开盘后，首期进行前期推广活动，紧接下来的是中期推广，中期销售是非常重要的，可采用多种方式进行宣传推广。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。
（3）尾期销售策略
任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成熟期、持续期和尾声。楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量花费人力、财力，这时可以采用一些促销策略去吸引消费者的注意力。
根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，对不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，从而达到推销产品的目的。
（4）产品策略。
销售中心给人的第一印象要吸引消费者，所以产品的现场包装也是相当重要的。作为客户接触本项目的第一件产品，第一印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造一个喜庆。并且看样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理、布局、质量、装饰、外观、家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。
（5）宣传推广费用
按照目前市场的平均水平，考虑市场的竞争性推广总费用大约占总销售额的3%-4%。在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用的60%。其后40%则以实际销售情况分阶段实施。
4.5项目评价
（1）本案处于滨湖新区中心位置，交通便捷，周边规划的各类配套设施齐全，未来发展前景非常好。购物(永辉超市)、医疗(市第一人民医院)、教育(合肥师范附小、四十六中)一应俱全。
（2）滨湖新区作为合肥市未来的政务中心和新的城市增长极，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通状况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流不断增加，可以预见城市购买力和消费力也将在本区域内得到释放，是房地产市场的黄金地段，主要目标人群集中在合肥本地和对滨湖新区认可并有生活情节的中高端置业人群。
（3）滨湖新区的人口规模还是比较大的，人流比较密集，较大的的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。

第五章 项目建设条件研究
5.1项目建设地点
蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为4个完整分区。
5.2项目建设条件研究
5.2.1自然条件
合肥是安徽省省会，位于安徽中部，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。并且合肥市所出的地理位置也非常优越，位于中部地区，未来发展具有巨大潜力。
5.2.2项目用地环境评价
本项目位于合肥市这几年正全力打造的滨湖新区，是一个具有巨大发展潜力的板块。项目周边配套设施齐备，超大型超市、娱乐城、市中心医院、人民银行、国际会展中心、国际金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小学等分布四周。项目交通便利，路网四通八达，随着滨湖新区的发展将有多路公交开通，可直达主城区中心地带，正在建设的城市轻轨将在项目东侧设站，为城市生活加速。整个项目是居住、休闲、娱乐、旅游为一体的生态型高档社区助力。
综上所述，本项目的开发具有良好的市场环境，有较大的市场需求，但竞争也很激烈。但是总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。
5.2.3建设场地条件
滨湖新区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
5.3资源供给情况
5.3.1建筑材料的供给
建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲方提供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
5.3.2施工力量的组织计划
本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。
5.3.3项目施工期间的动力、水等供应
本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。
5.3.4项目建成后资源的供给
项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在市政道路上均留有出入口，方便业主出行。

第六章 项目构想和建设规划
6.1项目构想
针对地块所在区域的建设发展前景，区域房地产市场的发展趋势以及项目自身条件，提出如下整体规划思路：
6.1.1产品初步定位
6.1.1.1目标客户初步定位
基于以上调研分析结论，本方案的目标市场和目标消费人群应是：
（1）第一层面：合肥本地
就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，了解滨湖新区未来具有无限的发展潜力，且已习惯当地的生活方式。因此，我们可以推断，这些客户主要来自合肥南边等区域。并且滨湖新区作为省政务区，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。
（2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山等）投资型客户。
这些发达地区的投资者被滨湖新区未来的发展潜力所吸引，认为滨湖新区未来发展前景良好，所以有投资的打算。
（3）第三层面：在省外的当地人或者喜爱当地风景和环境的其他客户。
6.1.1.2目标客户特征分析
（1）年龄特征：年龄分布在28—50岁之间。这样的年龄短具有较强的购买欲和购买力。
（2）经济收入：家庭收入良好，年净收入约为5万元的家庭。
（3）职业特征：政府官员、高级白领和蓝领、以及一些私营业主。
6.1.1.3产品认知和需求特征
（1）目标客户群体对小区周围的配套设施的要求十分看重，如学区、医疗设施、娱乐场所等。
（2）目标客户群体会关心楼层朝向和建筑风格。
（3）目标客户群体有的具有几套住房属于限购范围，而滨湖新区现在不属于限购区域，所以可以考虑购买住宅作为置业。
（4）品牌效应也起着很大的作用，目标客户群一旦形成对某个楼盘或者区域的认同和信赖后，将影响周围人的想法。
6.1.2产品初步构想
根据本项目周边主要楼盘的供应和消化结构情况，建议本项目户型配比如下：
表6-1 项目主要经济技术指标表
项目
数值
单位
用地面积
17065
平方米
容积率
2.6

总建筑面积
44369.81
平方米
地上建筑面积
39444
平方米
其中

住宅
32444
平方米
会所
4000
平方米
物业及其他
3000
平方米
地下建筑面积
4925.81
平方米
户均面积
120
平方米
总户数
270
户
车位配比
1.25:1

汽车位个数
360
个
自行车位个数
400
个
注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能。
表6-2 项目户型结构建议表
户型面积段
户型结构
所占比例
户均面积
户数
125以上
四室两厅
10%
130
24
100—120
三室两厅
35%
110
84
80—100
两室两厅
40%
90
96
80以下
两室一厅
25%
70
60
6.2项目可发进度安排
表6-3项目各阶段分时安排表
阶段
时间进度表
可行性研究
2012年3月
土地取得
2012年4月
设计
2012年6月
四证取得
2012年7月
施工阶段
2012年10月
销售
2014年1月
交房
2015年8月
表6-4 工程事实进度表

2012年

序号
阶段
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
1
可行性研究

2
土地取得

3
设计

4
四证取得

5
施工阶段

6
销售

7
交房

2013年
序号
阶段
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
可行性研究

2
土地取得

3
设计

4
四证取得

5
施工过程

6
销售

7
交房

2014年
序号
阶段
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
可行性研究

2
土地取得

3
设计

4
四证取得

5
施工过程

6
销售

7
交房

2015年
序号
阶段
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
可行性研究

2
土地取得

3
设计

4
四证取得

5
施工过程

6
销售

7
交房

第七章 环保、节能和消防
7.1环境保护
7.1.1大气保护
小区以天然气为燃料，所以应在房间间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为