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保障房工程项目建设可行性研究报告.doc
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1、可行性研究报告保障性住房工程建设项目2012-6-23第一章 总 论 11 项目背景1.1.1 项目主要内容(1)项目名称:保障性住房建设项目(2)项目性质:新建(3)项目社会属性:社会保障事业(4)项目主管部门: (5)项目主办单位: 项目负责人: (6)项目建设地址: (7)项目建设内容:多层砖混结构住宅楼和公共建筑,规划户型面积59-90平方米不等。(8)项目建设规模:规划区总规划建设用地面积为164735.43平方米,用地分为两块,计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑,回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米,其中住宅面积135634.76平方
2、米,1532套住宅(其中保障性住房1500套),公共建筑17074.45平方米。(9)项目建设总投资额:计划总投资13440.2万元。(10)项目建设资金来源:*有限公司自筹建设资金11040.2万元,占项目总投资的82.2%。(11)项目建设期计划:项目从2012年初年开始启动,分两年建设完毕,于2013年底全部建成投入使用。注:保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划,一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。1.1.2 承办单位概况*位于天山北麓,准噶尔盆地南缘,五家渠市北郊。地理位置东经8725587365,北纬441855444000,属于五家渠市市属辖区。全团东西宽1218公里
3、,南北长40公里。东起老龙河同102团交界;西起邓家大沟与共青团农场接壤,南起猛进水库与101团相连;北至望杆子向东延伸于北家海子。*场部距农六师五家渠市35公里,距离昌吉市56公里;距离乌鲁木齐市65公里。 *前身五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。1947年10月在山西省组建晋绥军区补训团,1948年2月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计3个营12个连2500余人。1949年1月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。1952年冬,五十一团在乾德县甘州宫、留子庙一带垦荒。1953年6月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。1961年西戈壁
4、农场并入,1969年改名*场。驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保险公司、通信公司等。 全团土地面积545.56平方千米,耕地9936公顷。总人口1.71万,5259户。其中汉族1.64万人,回族552人,蒙古族6人,维吾尔族2人,其他民族179人。从业人员6390人(国有5260人,个体1130人)。团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。有农业连队15个,工业单位6个。团场甜瓜每年种植2550公顷,成为著名的“中国甜瓜之乡”,是团场经济支柱,同时大面积种植的作物还有棉花、粮食和油料作物,近年来工业番茄和辣椒种植异军突起,发展很快。畜牧业以养猪养
5、鸡养羊为主,年牲畜存栏1.82万头。工业主要产品:煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、纸箱、发泡沫、打包带、面粉、食用油等。2010年实现工业总值33867万元,其中第一产业15174万元,第二产业6701万元,第三产业5840万元。2010年实现主营收入17676万元,利润总额-2985万元。 全团有中学1所,职业中学1所,小学7所。在校学生2471人,教职工224人。医院1所,病床65张。连队卫生室25个,卫生技术人员52人,其中医生24人。 蔡家湖镇是*场部驻地,镇区规划面积4平方千米,隶属五家渠市。清光绪年间,有3户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。1952年冬,
6、五十一团驻此垦荒。2010年全镇人口2580户,约8000人,现有城镇住房总建筑面积30.74万平方米,其中砖混楼房2.04万平方米,各类平房住宅28.7万平方米,镇区人均居住房面积38.42平方米。古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠,五家渠市*是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道(古尔班通古特沙漠*至182团更是被称为“血脉”之旅)。绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田万顷、绿树成排,道路宽阔、通畅、方便,所到之处,处处见景,又处处不同,特种旅游业发展迅速。同时,*有着“中国甜瓜之乡”之称,这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、绿色产品远销国内外,每年来收购和运输甜瓜的人群为团场商贸发展增
7、加了无限潜力。 1.1.3 可行性研究报告编制依据(1)国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号);(2)国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009年;(3)山西省对口支援新疆综合规划;(4)*晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划(5)项目建设单位提供的相关资料;(6)投资项目可行性研究编制指南(试用版)(7)项目可行性研究报告编制委托书1.1.4 项目提出的理由与过程随着我国住房制度改革的不断深化,福利分房制度的终结,城镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展,使得住房市场化程度逐步提高,我国居民住房条件总体上有了较大改善,目前全国城镇人均住房面积已经达
8、到25平方米的指标,住房改革使国家和居民均获得了实惠。但在经济发展过程中,存在由于受地区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体,其生活状况未能实现与经济发展同步发展,其收入水平长期在低水平上徘徊,甚至走下坡路。改革开放30年来,在党的富民政策的正确引导下,兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化,特别是2000年兵团推行职工危旧房改造工程以来,随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大,许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房,住进了宽敞明亮,冬天有暖气,夏天有菜园的新居。曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩,被如今的绿树环抱、高楼林立的美景所代替。一个个如诗如画、风景秀
9、美的小城镇已经建成,兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主,各团场又大多处于边远落后地区,底子薄,自我循环发展速度慢,由于历史上注重生产性投入,在各民生工程上的历史欠账多,仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中,其住宅建设标准低,抗震能力差,配套条件差,周围环境处于自然状态,随着聚居人口的增多,周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低,依靠自身难以改变目前的居住状态,难以感受到社会进步所带来的变化。“十一五”以来,我国城镇化建设速度加快,兵团也提出了以城镇化加快工业化,连队农业人口向城镇集中的战略发展方针,兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六
10、师也计划在“十二五”期间,力争把五家渠市建成平安、开放、宜居城市,倾力打造有魅力、有后劲的自治区直辖市,师市城镇化率将由现在的46提升到70,形成由城市、中心城镇、一般城镇、中心连队构成的现代城镇体系,城镇基础设施、公共服务设施功能、产业聚集作用明显改善,职工群众幸福感将得到显着提升。而 2012年,兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开,为这一进程的实现提供了强有力的动力。因此,下决心、下力气对*蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造,进行保障性住房(润邦凯旋城居住小区)建设,是提升城镇整体形象、改善城镇发展布局,提高人民生活水平、促进安定团结局面、增强城镇发展后劲的有效措施,是落实兵团城镇化的重要举
11、措,是一项重要的民生工程,在现实具有积极的社会意义。1.1.5 研究工作的范围 本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述: (1)项目建设的必要性和可行性;(2)项目区改造的需求分析和规模确定;(3)项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件; (4)对建设内容进行规划设计,确定建设方案,完善项目区配套设施规划; (5)规划项目的消防、建筑节能及环境保护; (6)确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划; (7)编制项目投资估算,确定资金筹措方式和资金使用计划; (8)项目经济效益和社会效益分析12项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市*蔡家湖镇规划范围的中西部,位于西环路、团
12、结路、胜利路、西外环路所包围的地块。1.2.2建设规模与目标建设规模:规划建设用地面积164735.43平方米,计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑,回迁安置总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米,其中住宅135634.76平方米,1532套(其中保障性住房1500套)。建设目标:将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除,按照规划将其改造成功能分区合理、各类公共设施齐全、生活便利、休闲时尚、文明和谐的居住生活区,彻底改善当地居民的生活条件,顺利实现城镇居住人口住房条件的改善,实现城镇景观和社会功能的提升,达到人与自然和谐相处的目的。1.2.3主要建设条件(1)国
13、家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收入人群的住房问题,平抑房价快速上涨所带来的社会问题,国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮,全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。*为了改善低保户、低收入群体和住房困难群众的居住条件,按照师市的统一部署, 2011年进行了大规模的保障性住房建设项目,已经具备了丰富的建设管理经验。(2)居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中,随着吃穿问题的解决,对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。群众对对城镇保障性住房持支持态度,热切盼望,为项目顺利进行提供了较好的基础。(3)兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的一
14、项重要工作, *也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中,积极筹措资金按时完成计划目标。团场保障性住房建设,使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。1.2.4 项目投入总资金及效益情况润邦凯旋城居住小区项目计划在2012-2013年内投入总资金13440.2万元,实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设,将现有建筑拆除后就地重建,新增建筑面积152709.21平方米,住宅建筑面积135634.76平方米,住宅1532套(其中保障性住房1500套),新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房,小区内公共服务和生活设施配套齐全,人民生活和谐安详。1.2.5 主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划
15、建设用地面积131647.99m2规划总建筑面积152709.21m2其中多层住宅建筑面积135634.76m2规划公共建筑面积17074.45m2容积率1.16建筑密度23.5%绿化率34.5%规划居住户数1532户规划人数4903人停车位527个日照间距系数1.8A地块用地经济技术指标规划建设用地面积82226.67m2规划总建筑面积93702.26m2其中多层住宅建筑面积86950.21m2规划公共建筑面积6752.05m2容积率1.14建筑密度21.8%绿化率37.0%规划居住户数1013户规划人数3242人停车位327个日照间距系数1.8B地块用地经济技术指标规划建设用地面积4942
16、1.32m2规划总建筑面积59003.95m2其中多层住宅建筑面积48681.55m2规划公共建筑面积10322.4m2容积率1.19建筑密度26.4%绿化率30.5%规划居住户数558户规划人数1786人停车位200个日照间距系数 1.8第二章 建设的必要性和可行性21 项目建设背景随着我国住房制度改革的不断深化,城市住宅建设持续快速发展,住房市场化程度逐步提高,房地产业成为国民经济的支柱产业,居民住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度的加快,有部分城镇低收入家庭由于经济困难,无法在大项支出上有所提高,特别是一些城镇的居住区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出,
17、居住条件相对简陋;同时还有大量的农村人口需要迁入城镇,需要解决就业和住房问题。为实现国家确定的小康目标,实现国民的公共富裕,使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果,加快城镇化水平,提高居住环境水平和生活水品,党中央、国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。近年来,国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题,做出了一系列决策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号,以下简称若干意见)提出要加快集中成片保障性住房建设,加快使困难住户的住房得到妥善解决,通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。这充分体现了党中央、国务院对保障性住房和人民安
18、居工作的高度关注,体现了城镇保障性住房建设的重要性,对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题具有重大而深远的意义。因此当前全国各地政府都在加快当地保障性住房建设的速度。22项目建设必要性经过20多年的改革开放,我国已进入了城镇化大发展的阶段。从改革开放初期到2006年末,我国城镇居民人均住房面积从不足5平方米提高到超过27平方米;与此同时,城镇人口从1.9亿人增加到5.7亿人。在城镇住房建设和人民群众住房条件改善上,我国已经创造了一个历史性、世界性的奇迹。但在城市住房建设大发展的同时还存在一些问题,*城镇居民中还有很大一部分困难群众和进城农民工居住在简易平房中,居住条件恶
19、劣,安全没有保障;市政基础设施严重匮乏和老化,道路破损严重,无天燃气、垃圾随意堆放、污水横流,住宅通风、采光不足,不能满足居民的人居需求。低矮破旧的建筑形象与城镇的快速发展景象不相协调,影响城市整体景观。而兵团的城镇由于民生工程历史欠账多,农业人口多,居住分散,城镇化速度一直较慢,城镇面貌与同类型城镇相比显得落后。更需要加大力度对城镇住宅进行重点发展,以促进团场城镇化的速度。保障性住房工程,不是一项简单的旧房改造工程,而是一项城镇改造和建设工程,更是一项经济建设工程和社会改造工程,是对城镇发展的重新规划,对于改善城镇低收入居民的居住和生活条件,优化城镇发展环境,加快推进转型,振兴和构建和谐城区
20、进程具有重要意义。实施保障性住房,是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措,是让中低收入居民共享改革发展成果的具体体现,也是各级党委政府“立党为公、执政为民”的重要职责。项目建设的必要性体现在以下几个方面:(1)解决中低收入人群住房问题,是全面建设小康社会的客观需要。受诸多历史因素的影响,*在团部集中建设了部分集中连片的居住区,近二十年来自发流动的外来人口又在镇区周边建设了部分居住建筑,约有27.8万平方米,这些建筑均为砖木平房建筑,由于建设标准低,配套条件差,与现行的城镇人居标准相比,差距太大,并且存在大量的不安全因素。近年来*团部才建起了8幢240户的多层住宅楼,但这点数量远远满足
21、不了实际需求;而且由于缺乏长远规划,采取“见缝插针”式的建设,建筑周边环境没有实质型的提高。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期,重点是要以人文本,提高普通居民的生活质量。而小康生活的主要标志就是合理的居住条件。因此当地政府要集中制定对保障性住房的建设计划,通过资金投入和改造,使居住在场部居民的住房困难得到妥善解决,住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。(2)推进保障性住房,是履行政府职能的必然要求。从世界各国和地区的经验来看,仅仅依靠市场机制难以满足整个社会各个层次人群的住房消费需求,特别是很难解决低收入家庭住房问题,而随着我国城镇化速度的加快,贫富差距的加大,这一问题就更加突出。
22、我国从提高社会福利方面着手,开始大力提倡城镇保障性住房的建设,要求各地在2011年建设1000万套住宅,“十二五”期间要建设3600万套保障性住房,保障性住房覆盖面要达到20%,为中低收入人群提供基本的居住条件。目前全国各级政府都在积极行动,筹措资金,寻找土地,掀起开发建设高潮。而*目前落后的居住条件急需进行改造,以提高广大群众的居住条件。(3)推进保障性住房,是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。本项目保障性住房建设的保障性用房,全部都是小户型、低价位的普通住房,而且供应对象基本上是回迁的、最需要解决住房问题的团场中低收入家庭。推进保障性住房,直接通过政府之手直接增加了市场住房有效供应,有
23、利于改善住房供应结构、缓解市场住房供需矛盾,稳定市场住房价格。目前*场部区域犹豫缺乏投资价值,尚没有投资商来进行房地产开发。只有为本地居民提供有一定质量的住宅,才能激发消费人群的消费欲望,带动城镇房地产业的发展。(4)是改善城镇整体面貌、促进城镇规划方案落实的需要*蔡家湖镇城区2005年实施了兵团58个边境团场基础设施建设项目以来,城镇的基础设施有了较大水平的提高,但由于当地建筑主要是分散居住的平房建筑,由于效益比的原因,无法接入城镇基础设施,使得各类设施使用率一直上不去,造成极大浪费;同时由于城区周边大量平房居住区的存在,使得城镇土地利用率偏低,城区环境条件、配套设施等方面还需进一步提高和改
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