某房地产开发项目可行性分析研究报告.doc
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1、*建设项目可行性研究报告*公司*建设项目可行性研究报告*咨询有限公司报告编写人员主编: 研 究 员 参编: 5 *咨询有限公司目 录第一章 总 论1一、项目背景与概况1二、主要技术经济指标4三、问题与建议5第二章 项目投资环境与市场研究6一、投资环境分析6二、沈阳房地产市场分析8三、项目竞争优势分析13四、市场供求分析14五、销售预测15六、营销策略17第三章 建设规模与项目开发条件21一、建设规模21二、项目现况概况21三、项目建设条件21第四章 项目建设方案26一、建筑设计指导思想与原则26二、建筑方案26三、主要技术经济指标32第五章 节能节水措施33一、节能措施33二、节水措施34第六
2、章 环境影响评价35一、环境保护设计依据35二、项目建址环境现况35三、项目建设与运营对环境的影响35四、环境保护措施36五、环境影响评价37第七章 安全与消防38一、危害因素及危害程度分析38二、安全设施38三、消防设施39第八章 组织机构与人力资源配置40一、组织机构40二、人力资源配置41第九章 项目实施进度42一、建设工期42二、项目实施进度安排42第十章 投资估算与资金筹措44一、投资估算44二、投资使用计划与资金筹措50第十一章 财务评价52一、基础数据选取52二、经营收入的估算52三、经营税金的估算54四、成本费用的估算55五、利润及利润分配情况56六、盈利能力分析57七、偿债能
3、力分析57八、不确定性分析59九、财务评价结论60第十二章 风险分析与对策61一、风险分析61二、风险对策62第十三章 结论与建议63一、结 论63二、建 议64附 录附表:1、项目总投资估算表2、开发建设投资估算表3、资金来源与运用表4、经营收入与经营税金及附加估算表5、项目自营部分成本估算表6、损益表7、全部投资财务现金流量表8、资本金财务现金流量表附件:1、企业法人营业执照(复印件)2、挂牌交易成交确认书3、选址意见书4、建设用地规划许可证5、土地使用证6、1:500宗地图附图:1、项目所在位置图2、项目效果图3、项目总平面图4、项目东立面图5、项目南立面图6、地下二层平面图7、地下一层
4、平面图8、一层平面图9、五二十三层平面图10、二十四层平面图11、机房平面图第一章 总 论一、项目背景与概况(一)项目名称*(二)承办单位情况1、公司名称公司名称:*公司英文名称:S法定地址52、公司宗旨公司的经营宗旨是:以沈阳市的国际化发展为契机,利用合资双方的各自优势,加强经济合作,坚持不断创新,使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性,促进沈阳房地产业的蓬勃发展,使投资者获得合理的经济效益。3、公司经营范围房地产开发,房屋销售及物业管理。4、公司合资各方情况中方: 法人代表:法定地址:外方: 执行董事:法定地址: 5、注册资本合资公司的注册资本为610万美元。其中:中方出资457
5、.5万美元,占注册资本75%;外方出资152.5万美元,占注册资本的25%。 6、公司经营情况该项目是*公司在沈阳开发的第一个房地产项目,其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主,集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。公司2004年的销售收入45569万元,实现利润2061万元,销售利润率为4.52%,总资产为51142万元,资产负债率为47%。公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区,以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设(项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司)、周浦文化商城、白马大厦等项目,公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。7、合营公司的期限合
6、资公司的期限为40年(三)可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南2、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南(试用版)的通知(计办投资号)3、沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案5、委托方提供的其他材料(四)项目提出的理由沈阳是东北的政治、经济、文化中心,伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措,沈阳正实现跨越式的发展,一些国内外的知名企业云集沈城。且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区,沈阳经济开发区也位于铁西新区,汇集了众多国内外著名公司。日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加,目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要
7、。随着公司数量的增加,高级“白领”的人数也在不断增加,对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求。本项目的建设,将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境,为铁西区建设成为现代商贸生活服务区,添加浓墨重彩的一笔。优越的地理位置,良好的周边环境,星级酒店式的服务,项目一旦建成,必将成为各类中小公司及白领阶层的首选,将给投资者带来丰厚的回报。(五)项目拟建地点项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号,北临建设中路,东为兴华南街,南起小五路,西面以乐工二街为界。(六)建设内容根据初步设计,将该项目定位为集公寓式住宅、SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑。其中:商业建筑面积:21163
8、平方米(含地下一层5689平方米),公寓式住宅建筑面积:25966.53平方米,办公写字间建筑面积:21783.12平方米。(七)预期目标项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境,处处以人为本的设计理念,智能环保的配套设施,以及星级酒店标准的物业服务。将大大缓解铁西区在办公、高档公寓、商业方面的需求,成为铁西区的标志性建筑。(八)项目主要建设条件项目拟用地经规划部门核定为商业(宾馆、酒店、商场、写字楼、公寓)用地。项目建设符合城市规划的要求。地质、水文情况满足该项目建设的需要。项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置,项目区附近酒店、宾馆、银行、医院、商场众多,各种购物、娱乐、休闲、餐饮、医
9、疗、通讯、金融设施齐全,区域社会配套比较完善。本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处,沿线城市公共交通比较发达,多条公交线路过此地,并在附近设有站点,出行十分方便。以上建设条件,为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件。二、主要技术经济指标建筑占地面积:7399.74平方米总建筑面积:74511.69平方米其中:地下建筑面积:11287.7平方米地上建筑面积:63223.99平方米建筑占地面积:4070平方米容积率:8.54绿化率:30%建筑密度:55%项目建设期:2.5年项目建设总投资:26537万元开发建设投资:26325万元自有资金:12000万元银行贷款:12000
10、万元(本金11407万元,建设期利息593万元)商品房销售总收入:30345万元自营部分年收入:2931万元土地增值税:303万元全投资税后财务内部收益率:FIRR=25% 财务净现值:FNPV=7000万元(Ic=10%) 投资回收期(含建设期):Pt=4.17年三、问题与建议(一)问题该项目主要包括soho写字楼、大中型商业中心、公寓式住宅三个部分,根据该项目所处的地理位置, soho写字楼、大中型商业中心的销售或出租前景看好;根据沈阳目前的情况,公寓式住宅将面临一定的竞争。据调查,目前,沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品总数超过40个,随着产品大量进入市场、竞争将不断加剧,差异化竞争的局
11、面正逐步形成。(二)建议公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务,这是其能否生存的关键所在。面对激烈的竞争形势,投资者应通过差异化战略,针对不同顾客群体采取不同的营销策略,同时以科学人性化的内部设计,优良的工程质量,温馨的服务赢得客户,这样才能取得良好的销售业绩。第二章 项目投资环境与市场研究一、投资环境分析(一)国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定,使东北地区面临着史无前例的发展机遇,一场新的“辽沈战役”已经打响。随着一系列优惠政策的出台,扶持东北地区发展的力度不断加大。这个良好的形势,也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力。最近,针对少数大城市房价上涨
12、过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱的局面。国家先后出台了“国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。这些政策的出台,在一定程度上遏制了目前房地产过热的局面,特别是普通住宅对建筑面积结构的限制,将极大规范房地产市场的运作。针对本项目而言,由于产品定位于中小企业及白领阶层,普通住宅建筑面积结构的限制,将缩小大户型的供应总量,将减少高消费群体的选购空间,恰好为本项目提供了战略机遇。(二)开发地区经济社会情况及管理、政策因素1、沈阳是东北地区的政治、经济、文化中心,是我国著名的重工业城市,近几年在党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下,发展十分迅速。2005年沈阳工业整体规模和
13、水平大幅提升,对内对外开放取得新进展,城市国际化程度进一步加深,县和郊区经济加速发展,城市化工业化进程不断加快,第三产业日益繁荣,城市功能进一步拓展。2005年全市地区生产总值完成2240亿元,同比增长16;全社会固定资产投资实现1363.2亿元,增长40.3;社会消费品零售总额实现915.1亿元,增长13.1;地方财政收入实现181.5亿元,增长30.1,连续五年保持30以上的速度递增;财政支出完成250.9亿元,增长23.4;城市居民人均可支配收入达到10098元,增长13.2。房地产投资保持平稳健康发展的态势。2005年房地产开发投资完成413.6亿元,同比增长20.7;交易面积900万
14、平方米,交易额300亿元,同比分别增长17和22。总之,沈阳在振兴东北老工业基地的进程中,重新焕发出活力。2、铁西新区位于沈阳市西南部,由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成,新区总面积74平方公里,人口总数为100万人(沈阳目前人口最多的区)。 沈阳市铁西区发展规划图按照“十一五”规划,铁西新区将体现集中的大商贸、大物流、大环境、大文化、大工业五个特点。按照这个构想,铁西新区提出了“一年见形象,三年大变样,五年大发展”的建设目标,用2-3年时间完成规划中的现代商贸生活服务区内企业全部搬迁改造,04年已经启动金融服务区的建设;05年启动了霁虹现代生活服务区的建设,将该区建成全国最大的市民广场
15、,与市府广场遥相呼应。06年前完成现代商贸生活服务规划带内企业的全部搬迁改造,07年前实现建大以北工业占地的全部退出,建设功能完备的现代商贸生活服务区;5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升。铁西新区按照高标准规划,高水平经营,高质量建设,高效能管理的思想,点、线、面的综合推进,全面启动了铁西新区的建设。国家对振兴东北提出的各项优惠措施,以及沈阳和铁西区良好的发展态势,为该项目的成功运营创造了良好的外部环境。二、沈阳房地产市场分析2003年“东北振兴,沈阳先行”号角已经吹响,沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期,这给房地产建设、投资和消费带来了加快发展的新机
16、遇,企业、个人投资购房成为市场主流。利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头,并因此迎来了大众住房消费的新时代。2004、2005年是沈阳楼市迅速发展的一年,大量新盘上市及旺销,成为推动楼市的重要力量。把目光投向2006年沈阳楼市,很多新盘已经开始逐渐步入人们的视野,2006年楼市的“热闹”景象已经开始显现。 从沈阳楼市整体发展看,沈河、和平、铁西、皇姑、大东等5大中心城区可供开发的土地明显减少,2004、2005年沈城开发的楼盘70%集中在城市周边地区,今后房地产业的开发建设重心将是沈城周边地区,住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势,这一趋势在今年将会进一步增强。(一)沈阳楼盘供应
17、情况2005年沈阳房地产增量市场中,新建商品房销售量230万平方米,动迁房实物安置100万平方米,自建自用的有60万平方米左右,交易400多万平方米;存量房交易398万多平方米,再加上房改房276万平方米,沈阳房地产市场总交易量近1000多万平方米,消费量很大。2005年沈阳市竣工量363万平方米,从中可以看出,全市当年的增量房供应不足。从供应情况来看,沈阳楼盘几乎看不到死盘,无论是华新国际、万科的高档房,还是中低价位房,几乎所剩无几。(二)沈阳房地产开发投资现状在房地产开发投资中,商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元,增长了10.6倍,平均每年增长50.5%
18、,比房地产开发投资增速高出4.7个百分点;占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%,主导地位得到了进一步加强。2004年施工面积中商品住宅占71.1%,比1998年提高7.4个百分点;竣工面积中商品住宅占88.9% ,比1998年提高8.6个百分点。(三)沈阳写字楼及公寓式住宅价格现状振兴东北战略举措的实施,使沈阳进入快速发展时期,写字楼及公寓式住宅呈现出供销两旺的态势,其价格也是稳中有升。由于地区差异,市内各区写字楼出租和销售价格也略有不同,公寓式住宅则表现的更为明显。下表是各区经典写字楼出租和销售价格情况(表2-1),以及高档精装住宅及公寓式住宅的价格情况(表
19、2-2)。沈阳各区经典写字楼出租和销售价格情况表表2-1序号所处区域楼盘名称项目地址租/售均价1和平区盛京商业广场(商贸国际)沈阳市和平区民主广场西侧出售:¥5000/平/年(精装公寓)¥4380/平/年(精装写字楼)¥3680/平/年(清水写字楼)2和平区云顶大厦沈阳市和平区文萃路24号出租:¥600元/平(最低450元/平)出售:¥5638元/平(均价)3沈河区中韩大厦沈河区惠工街124号租金:¥1100/平/年售价:¥9200/平(均价)4沈河区沈阳财富中心(写字楼部分)沈阳市沈河区北站路整层出租:¥1600元/年/平(含物业、电梯、空调) 出售: ¥8300/平5皇姑区*大厦黄河大街1
20、05号 租金:¥1000/平/年 6皇姑区丽阳商务大厦皇姑区黄河大街1041号出售:¥6500/平(均价) 出租:¥750/平/年(精装)7铁西区千缘爱都国际建设东路70号出售: ¥4700/平(均价)8铁西区鲁尔大厦铁西区兴华南街5号出售:¥4800/平(均价)沈阳高档精装住宅及公寓式住宅价格情况表表2-2序号楼盘区域地址建筑形态户型户型特点面积()2004销售价格/元2005销售价格/元1五里河大厦和平区青年大街219号26层双塔+四层裙房,地下2层高层精装 1-1-1 2-2-2 3-2-2 4-2-2以100以上大户型为主,其余20左右为7010070.69-102.42 134.96
21、 176.81 239.41起价:8200元 均价:9400元起价:8300元 均价:9500元2SR新城浑南新区点式高层住宅群体,一层抬高地面1.5米,地下一层高层 2-2-1 3-2-2自120起大户型129-142 158-184精装6000元-10000元3950(折8.8)+20 3950(折8.5)+15 4150(折9.0)+40 4200(折9.0)+503沈阳财富中心沈河区团结路55号高层联体建筑,地下二层公寓式住宅、办公室(各分2栋)65以5078小户型为主48.94-107.32未开盘6200+50/层(18层以下) +100/层 (18层以上 ) 南北朝向差500元/4
22、博润大厦铁西区北二东路17号1栋塔楼+商业裙房+地下一层公寓式住宅小户型51-794700起价5700(均价) 5300 起价(四)铁西新区房地产发展趋势随着近几年铁西棚户区和工厂的改造拆迁,铁西已经逐步成为沈阳大型居住区域。从2004年起,铁西区开发建设的住宅项目价格逐年攀升,上涨趋势明显。但与和平、沈河、皇姑等区域相比,仍具备价格优势。另外,由于铁西区原是重工业老厂房聚集之地,如今逐步完成了向优质住宅区域的转变。便利的交通条件及市政、生活配套设施的完善,是铁西新区成为宜居新区的重要基础。1、中高档楼盘继续发烧近两年铁西新区房地产开发一直 “独占鳌头”,商品房销售面积超过其它各区,稳居沈阳房
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