某大型商业地产项目(餐饮、娱乐和购物服务休闲娱乐型购物中心)可行性研究报告.doc

目 录
报告摘要 3
1 项目基本情况 6
2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6
2.1 ××市概况及投资环境分析 6
2.2 ××市宏观经济发展基本情况 6
2.3 ××市商业发展现状分析 6
2.4 ××市商业地产市场的基本情况 12
2.5 ××市商业地产市场发展总结 19
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19
4立地开发条件 19
4.1 项目立地条件 19
4.2 项目地块基本指标 20
4.3商业区位及道路交通 20
4.4 附近商业及生活配套 29
4.5 市政基础及公建配套设施 30
4.6 立地综合评述 31
5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31
5.1供给分析 31
5.2 需求分析 34
5.3 租售分析 38
5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41
5.5 商业用房项目SWOT分析 42
6 项目定位及设计建议 44
6.1 市场定位 44
6.2 产品定位 50
6.3 目标客户定位 54
7 项目综合分析 57

报告摘要
1、项目概况
××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。
2、项目分析结果
通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下：
2.1项目优势
Ø 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好；
Ø 项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；
Ø 项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；
Ø 燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；
Ø 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；
Ø 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。
2.2项目劣势
Ø 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；
Ø 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；
Ø 项目周边的基础设施相对不完善，×××桥的改善需要一定的时间；
Ø 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。
2.3项目机会
Ø 商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；
Ø 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；
Ø 项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大；
Ø 与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+1>2”的效果；
Ø 项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；
Ø 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。
2.4项目威胁
Ø 未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；
Ø 处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；
Ø 项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。
综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。
3、项目定位建议
3.1项目整体定位
通过分析，我们建议项目的定位是：为××东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。
项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。
3.2 项目规模定位
根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。
3.3 项目功能建议方案
根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。
Ø 方案一：特色业种为大型影城和家居建材城；
Ø 方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。
我们认为第一种相对比较适合。

1 项目基本情况
××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。
为了更好的对××××项目进行定位和规划，×××××房地产开发公司委托××世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。
2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析
2.1 ××市概况及投资环境分析
详细内容见附录二
2.2 ××市宏观经济发展基本情况
详细内容见附录二
2.3 ××市商业发展现状分析
我们认为××市的商业发展有以下主要特征：
l 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐，××的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，可以说××的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。
l 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，××市商业的年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业业态在××得到了年均增速30%以上的高速发展。
l 商业重心逐步迁移，伴随着××的城市化进程与住宅开发，商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西、北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。
l 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助2004年年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在××的战略布局。三环、四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。
2.3.1影响商业发展的需求因素分析
影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。
2.3.1.1 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石
截止2003年末，××市常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。外来人口307.2万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成一个巨大的消费市场规模。
与此同时，伴随着××房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的相对富裕人口开始涌入××置业与就业（××有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人），这使得××人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也使得××的消费规模达到一个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。
2.3.1.2领先全国的购买力水平是××商业真正繁荣的关键
近几年，××市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。2003年，××的城镇居民人均可支配收入更是达到13882.9元，生活费支出达11123.8元。
同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段，2002年××市居民私家车保有量约为80万辆，而到2003年年底已经达到104万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的××金四季购物广场的火爆原因中，1500辆的免费停车位起了关键作用。
2.3.1.3消费习惯
一方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用；另一方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。消费者的调查结果请见附件，下面将对一些关键性的条件进行分析：
n 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视的因素，这一点与××的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，成为影响选择某些类别的消费场所的关键因素。
n 交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提高。这就对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更多的车次。
n 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。××居民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的60％左右（其中餐饮更是占到了40%左右）。而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入6001至8000元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为40.88%。所以在高收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业一般有着更好的发展前景。
总之， ××庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。
2.3.2 影响商业发展的供给因素分析
供应方面，购物中心、大型超市、大型专业店在2004年上半年的供应都有所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。
跨国零售企业对大型超市、主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛、英国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在××选址开店。此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和××消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入××市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀·迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。
餐饮和服装方面的品牌店、大卖场式的主力店仍是主要力量。另外，××商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心、云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。
2.3.3各商业业态的竞争性分析
2.3.3.1 零售业市场分析
l 各大连锁企业集团纷纷把在××选址开发列为重中之重，开店热潮正在××各地展开，并且开店位置已经逐渐从城内向四环、五环和郊县扩散。从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把××作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在5年之内还会不断有新店出现。
l 便利店的发展启动，预计到2008年××人均GDP达到6000美元，标准化、连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进××发展便利店。
l 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展一部分继续巩固百货市场，另一部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。
l 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店、专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店、专卖店成功的要点。在未来××零售格局中，专业店、专卖店应占有相当的比重。目前××在图书、医药、汽车及配件、家用电器、钟表、眼镜等领域都有很快的发展。
2.3.3.2餐饮娱乐市场分析
娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有一定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。
l 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。××餐馆林立，名店星罗棋布，鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。
l 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠的就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。
l 连锁经营形成强势，××市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在15家以下。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领××市某一特定的区域，围绕这一商圈做足做满。
l 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。
l 餐厅聚集旺市。××的多处美食街，基本上是一条街尝遍××流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。
2.3.4 商业发展现状总结
l 零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把××作为近几年开店的重点区域，使近2年××连锁企业如雨后春笋般四处扎根；专卖店、专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。
l 餐饮业势头迅猛。近年××餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，××市餐饮业经营网点为2.9万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，××的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。
l 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现一批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。
2.3.5 商业发展预测
l 基于对××商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为××商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这一战略模式的确定，对预测××商业今后几年的发展方向具有重要意义。
l 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超市、便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统一采购，统一管理，同一定价，统一经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征；而专卖店、专业市场、百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进一步细分，充分满足自己面向客层的需求。
l 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，伴随着××近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。
2.4 ××市商业地产市场的基本情况
据××市统计局资料显示，2003年底××市人均商业面积约为0.9平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了1平方米。××作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。
2.4.1 商业地产开发企业发展概况
但是××商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量。根据××市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0．9平方米（这一目标已经在2003年提前实现），到2010年人均商业面积达到1.0平方米。在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，未来的××商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令××商铺市场持续活跃，并将进入一个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。在这一阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。
2.4.2 商业地产开发供应量概况
新增供给分析：
2004年6月××商业营业用房新增供给项目：
项目名称
项目位置
总建筑面积
建筑形式
燕莎盛世
海淀区北三环马甸桥
2800平米
底商
中安盛业大厦
朝阳区北苑路
3000平米
底商
莫奈花园
顺义区后沙峪乡
5000平米
单体（会所）
ZAMA•咱们
朝阳区×××东风桥东
2000平米
单体（会所）
瑞都国际
通州区九棵树48号
不清楚
底商
太阳花社区
丰台区五里店
2000
住宅可做底商
大红门亮驿服装城
丰台区南顶路51号
20000平米
单体
季景沁园
朝阳区望京西路
不清楚
底商
天创科技大厦
海淀区海淀北大街
14000平米
底商
柏阳景园
朝阳区东五环五方桥东北
5000平米
底商
那尔水晶城
大兴区兴丰大街
3000平米
底商
嘉多丽巢
朝阳区东三环华威桥西南
10000平米
底商
西BD
海淀区紫竹桥东南
4000
底商
爱家国际收藏品交易市场
海淀区
30000平米
单体
爱家国际商业中心
海淀区
168000平方米
单体
家乐福双井店
朝阳
12000平米
单体
新增分布分析

l 新增项目分布呈现这种布局——东、北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。
l 海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供应量。新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。
l 朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散、活跃。
l 其他几个南部区域的分布数量普遍较少。
l 由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境的基本要求。
2.4.3 商业地产的租售概况
根据统计，到2003年年底××市商业地产的显性空置率为7.2%，但隐性空置率在15%以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，××市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，××商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。
2.4.3.1需求群体分析
截至本月，××市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体：
l 跨国零售企业。
随着各国零售业巨头抢滩××零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国家乐福、百安居等竞相在京选址开店。
l 国内大型零售企业。
国内大型零售企业的扩张形成了××市商业物业需求的另一主力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在2001年，国内的零售企业就开始进行积极扩张，而××是这些企业发展的重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入××市场。
l 中小投资者。
许多中小投资者纷纷看好××商业市场的投资潜力，成为××写字楼和住宅底商的强有力需求者。
2.4.3.2 需求区域分析
从近年的需求情况来看，商业物业需求的区域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标，其次是海淀区。从需求方向看，对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。
2.4.3.3 租金售价分析

2004年6月商业物业销售均价为19963元/平方米，出租平均价格为6.5元/平方米/天。同比上月租售价格水平略有提升。
租售价格两极分化：最高售价可达30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可达10.3元/平米/天，而最低只有0.4元/平米/天。
2.4.3.4新增出售情况

新增商业物业平均出售率达到了65%。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。反映出地理位置处于成熟商圈的大型超市和服装、餐饮类商业物业较受市场的追捧。
2.4.4 对××市商业地产市场的展望
2.4.4.1 预计供给
l 供给继续放量。
未来的住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增加，尤其是在CBD、亚运村和中关村地区。在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中，在2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。
l 商业物业项目定位愈趋合理。
新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消费层次的需求，一方面，传统的商业设施在积极调整业态；另一方面，开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位、推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。定位更加明确的新型业态也不断出现。比如预计于今年10月1日正式开业，位于××海淀区中部蓝靛厂、西三环和西四环之间的新燕莎MALL，总建筑面积约38万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同时还进驻了2000多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活的基本形态，强调体验、互动和娱乐购物一体化的销售方式，引导消费者体验都市时尚新生活。
l 南城区域将成为××市可发展商业项目潜力地区。
××市南城商业发展还是处于较初期的阶段，市场空白明显，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着××市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有一定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。
2.4.4.2 预计需求
l 未来××商业市场的需求将稳中有升。
l 外来资本继续看好××市场。
中国对外资零售业开放的承诺和××市场所具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入××商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店也相继进入××，它们对位置好、人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。
l 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这主要是因为××市娱乐市场的开放力度不够。
l 中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。
2.4.4.3 预计价格
预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。
2.4.4.4 预计租售方式
商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成为以后××商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。
2.5 ××市商业地产市场发展总结
l 产品定位普遍走高
l 商铺租价平稳上扬
l CBD地区成发展重心
l 社区商业受市场追捧
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据
这次报告的主要政策和规划依据是
l 《全国商品市场体系建设纲要》
l 《城市商业网点规划编制规范》
l 《××市商业网点规划》
详细内容见附录一
4立地开发条件
4.1 项目立地条件
按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而在于其未来的发展及功能定位。
商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润。但由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，再加上受城市商业发展、区位商业发展、项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响，风险很大。因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位与规划。
4.2 项目地块基本指标
××××项目地块位于××市朝阳区南磨房乡，×××与化工路交点的东北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块，地块四至范围如下：东至王四营乡界，南至焦化路，西至××化工机械厂，北至观音堂路，地块占地面积46亩（合计30682平方米）。
由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在6万平方米左右。
4.3商业区位及道路交通
4.3.1项目商业区位评价
l 环四环商业带将得到极大发展，这一趋势将为项目提供良好的发展基础。
从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近2-3年内进入高速发展阶段，理由如下：
首先，××市的城市规模正在进一步扩大，围绕四环路新建了大量的居住小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的成规模的购买力。
其次，从发达国家大型城市的发展历史看，“城市中空化”已成为必然的现象；外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码。以此而论，市中心区则难以有进一步发展的有利条件。
第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也在发生着深刻的变化。消费者求实、求廉的理性消费心理已经成熟，而城市中心区的商业商品价格居高不下，逐渐被越来越多的消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。
第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。
第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。一方面满足政府对商业设施配套政策要求；另一方面，兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值。
第六，四环路更利于商业特别是一些先进的业态形式的经营。因为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的130多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。
第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，可为大规模经营的先进的业态所用，以便满足消费者的全面需求。
最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业态（如SHOPPING MALL）更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。这表明其发展具有充分的社会与经济的合理性。
l CBD东扩为项目带来发展机会
Ø 2003年5月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里，占了近三分之二的工程量。随着交通线路的建设改造，ＣＢＤ区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的ＣＢＤ中心，京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力，而CBD东扩会带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进当地消费进而带动商业发展，在这种情况下项目商圈内商业地产的需求会有很大增长。而在房地产开发的进程中，商业地产必将随之得到发展。 因此，可以预期的是未来这一地区的商业和商业地产都将得到很大发展。
Ø 项目北侧是CBD东扩的主要区域，在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心。华贸中心建成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域增加这部分人群增加了项目的消费支撑。
CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增加消费人群，为区域商业发展提供契机。
l 现阶段项目基本商圈薄弱
Ø 周边居民数量和消费力的低下，造成现阶段本项目基本商区圈薄弱。从这个角度考虑本项目，我们认为本项目在进行规划时应眼界放得更远些，扩大商圈辐射范围，努力在二级、三级商圈上做文章。
Ø 现阶段本区域商业气氛的单薄，不能给招商提供环境上的有力支持。由于周边现有居民消费水平普遍偏低，并且由于城市发展进度的影响，造成项目所在区域现阶段对大型商家缺乏足够的吸引力，但是这种情况随着项目周边高品质社区的增加和其他项目商家的介入，特别是燕莎OUTLETS的开业，使本地区对于商家的吸引力在不断增加。不过总体来说，项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位置。
Ø 现有商业不发达，周边1公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会形成威胁。通过我公司对周边居民消费能力的分析发现，现有商业客层以现有居民为主，缺乏满足未来出现在本区域的中高收入居民需求档次的商业业态。因此，项目在进行规划时可以减少现有商业的影响。
l 项目竞争对手分布
本项目3公里范围内现有和潜在的竞争对手（图）
本项目
华贸
中心
九龙商厦
珠江帝景
OUT
LETS
家世界
华侨城
商业
东方城
商业

通过调研发现,项目3公里范围内的现存主要竞争对手如下：家乐福双井店、百安居九龙店、燕莎OUTLETS
l 家乐福双井店：
家乐福双井店位于朝阳区广渠路31号，与百安居九龙店相邻，占地面积30700平方米，包括900个车位。卖场面积11990平方米，共分上下三层，其中一层为34家店中店，总面积5000平方米，包括肯德基、半亩园、永和大王等快餐品牌以及达芙妮、运动100等穿类品牌，还有书店、银行等配套设施。二、三层为大卖场，商品单品种类超过45000种。与其他店不同的是，双井店增加了进口商品的比重，重点了推出自有品牌商品。目前家乐福在中国的卖场推出的自有品牌商品包括服装、食品、百货和杂货四大类。通过调研，双井店的经营状况较好，主要原因有两个，一个是周围基本商圈的消费能力支撑，另一个就是有足够的停车场，充分满足顾客停车方便的需求。
l 百安居九龙店：
2004年4月10日开业的百安居××九龙店，位于××市朝阳区广渠路31号，毗邻东三环和外籍人士聚居区。这个两层楼的商场，其营业总面积达到1.3万平方米，还拥有500个泊车位。
l 燕莎OUTLETS（竞争性分析在1.4中分析）
项目潜在竞争对手如下：
珠江帝景商业

　　商业面积：10万平方米
　　位于××CBD边缘，西大望路与广渠路交叉口，占地31公顷，总建筑面积90万平方米左右。社区规划由地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、高档商住公寓、高档住宅以及尽展异域风情的珠江帝景欧洲风情商业街与之相配合，形成了一个综合性的大型高档社区。
相比于国贸中心、华贸中心的商城，珠江帝景的欧洲风情走廊全长2500米，完全沿着社区外围底层建筑而设，走廊有几个风格各异的出入口，而整体又是闭合的。从经营方式来看，基本属于大面积招商结合部分销售的形式，目前也在努力进行招商。
l 富力城商业
主体位于双井桥西侧地下，面积约20000平方米，目前正在招商，该项目的主要缺陷在于没有停车位不足，没有专门为商业准备停车场。因此在项目条件上处于劣势，但该项目的区位条件和交通条件均相当优越，如果开发商能解决停车场问题，则该项目会有很好的前景。
l 华贸中心商业

华贸国际商业区包括水世界国际商城、名品旗舰街、酒吧文化广场、金融商务中心等四大业态，共16万平方米商业设施有。零售业态丰富，功能齐全。华贸RIVERWALK水世界国际商城”是××首家16万平方米超大规模“水主题”国际商城，地下一层到地上五层，集购物、休闲、娱乐于一体，具有专卖店、超市、多厅电影院和文化娱乐餐饮区等多种功能规划，经营的品类及品牌趋向于时尚化、生活化。 “华贸酒吧文化广场”，荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等，极其便于时尚饮食文化的推广与展示。 “华贸名品旗舰街”，位于水世界商城、里兹·卡尔顿酒店与国际公寓相接的内部规划路上，全长358米，由公寓底商和商城北侧临街商铺组成，总建筑面积约1.8万平方米。
华贸国际商业区是本项目的重点竞争对手，但是从其整体定位来看，更倾向于以零售业为核心业态，以其他业态为辅，定位高档，主要面向在周边办公的高级白领。明确其定位后，我们就可以从定位和规划方面进行调整，强化自身优势，突出自身特点，减少经营交集，使双方都经营良好。
l 世纪华侨城商业：
由深圳著名的华侨城与南磨房地区、××世纪城房地产开发公司合作开发的世纪华侨城主题公园（暂定名）。占地近一平方公里、投资在十亿元，这个主题公园内将引入单件价值上亿元的大型综合游乐设施，开发商的目的是使世纪华侨城旅游主题公园成为东区与CBD又一休闲时尚区域，成为朝阳公园之后又一个名园。以这个公园为核心龙头，四方新区将在几年内迅速崛起，其周围的大盘世纪东方城及华侨城等都将大大得利。
主题商业区建筑面积约5万平米，位于整个大社区的核心部分，在空间布局上把主题公园和住宅有机联结在一起。商业区主要定位于成为××市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地以及区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求
从项目位置来看，世纪华侨城项目紧临高速公路，与三环内部居民联系不如本项目紧密，且与CBD的距离更远，区位条件不如本项目。
世纪华侨城的开发对于本项目有两方面作用，首先，若主题公园开发失败，会造成本区域出现“死盘”，这时对本项目影响就是负面的。若主题公园的开发成功将为项目带来更多客流，但其自身商业开发对本项目又有一定竞争性影响。
从项目周边的竞争对手来看，第二商圈（即5公里范围内）竞争对手集中。从其规模来看，商业面积巨大，从其业态分布来看，几乎涵盖了所有的经营项目。这种情况使本项目在规划时，必须突出某一方面的特色，依靠这方面的特色来吸引客户，以达到扩大商圈的目的。同时，在硬件规划上，必须保证充足的停车位，以满足顾客方便停车的要求。
4.3.2项目交通情况评价：
项目周边道路交通情况见图

l 项目所在位置交通特点：
Ø 区外交通相当发达，外区域顾客方便到达；
Ø 项目紧邻西侧×××，是城市主干道，能够为分别从南北方向为项目提供客流；项目南侧临化工路，为项目次级干道，西北可以在光明桥处连接到二环，东南方向与京沈高速连接，既可从二环附近带动充足客流，连接高速公路有能为项目的物流运输提供方便。
Ø 区内路网密集，交通方便，但有堵车现象发生；
Ø 通过上图可见，项目所在区域内部路网密集，道路条件良好，但是由于CBD地区车辆众多，并且长安街在东三环附近经常出现堵车情况，在CBD逐渐东扩的过程中，东西向的道路并未增加，这种情况将为本项目带来两种不同的影响。第一，东西向的拥堵会减少项目的来客数；但是从另外一个角度看，由于到达本项目不是必须经过国贸桥，从而降低堵车的概率，因此对于有车阶层更具有吸引力。
l 公共交通系统发展良好，可以为项目提供充足的客流，项目附近主要有5条公交线路，预计项目建成开业后，还会增加。
Ø 952支(东湖-十八里店北桥):×××桥
Ø 952(东湖-岳各庄北桥):×××桥
Ø 853(豆各庄乡政府-马连店):×××桥
Ø 740外(好美家建材超市-好美家建材超市):×××桥
Ø 753(豆各庄乡政府-马连店):×××桥
4.4 附近商业及生活配套
对项目周边300米范围内进行分析发现，目前项目周边商业以原始的临街门面为主，提供基本生活用品和服务，缺乏良好的购物环境。目前正在经营的商业以现有居民服务为主要客层，除部分餐饮企业外，缺乏对其他地区的吸引力，浪费了本地块优良的区位条件和交通条件。由于这些商业和未来项目周边居民的消费层次并不协调，并且与本项目主要目标客层的交集较小，基本不形成直接竞争。因此，对这些商业对本项目竞争性影响不大。
在项目南方约200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集团在项目附近开设的大型专卖商业，面积在20000平方米左右，以经营品牌服装为主，主要面向客层是收入比较高的有私家车阶层，平日销售额在80万左右，周末在300万左右，辐射范围可以达到全××市。OUTLETS的开设对本项目的正面作用多于负面作用，主要作用在以下三点：
首先，OUTLETS的开设给本地区商业定下一个中高档次的基本基调，这一点非常重要，对于后来的商家来说并不需要为创造本项目的品牌形象而投入大量的成本，只要在这个定位之上借势而起， 就能够与OUTLETS达到共同吸引客流，扩大商圈，共同提高销售的目的。
第二，由于它吸引的客层主要是中高收入阶层的消费者，并且已经有了一部分相对忠诚的客户群，也就是说，本项目尚未开业，在项目门前已经有了相当数量的客流。这部分客流能够为项目提供很大的区外消费，在项目规划时需要针对这部分客流进行侧重考虑。
第三，由于OUTLETS提供的服装服饰品牌对于其他商家有相当大的优势。因此后来的项目在进行业态规划时要尽量避免和它进行正面竞争，而应该在市场细分的基础上进行错位经营。这样可以和OUTLETS形成一个共同体，达到扩大商圈的目的。通过上述分析可知，虽然OUTLETS对本项目的规划有一定制约作用，但是如果充分考虑市场整体情况，从扩大商圈的角度进