某县新型城镇化建设项目PPP实施方案.doc

J县新型城镇化建设PPP项目

实 施 方 案

委托单位：J县城乡规划建设和住房保障局
编制单位：成都市万铭企业管理咨询有限责任公司
编制时间：二O一七年一月

目录
第一章 项目概况 1
一、项目背景 1
二、 项目建设内容及投资情况 1
三、项目质量要求 3
四、项目产出说明 3
五、社会评价 16
第二章 方案编制的目的和依据 18
一、方案编制目的 18
二、方案编制主要依据 18
第三章　PPP模式设计 20
一、PPP运作方式 20
二、项目交易结构 21
1、项目投资结构 21
2、项目融资 22
3、项目建设及运营维护 22
4、直接介入权 24
三、回报机制 24
四、相关配套安排 25
五、退出机制 26
1、合作期满自动退出 26
2、股权转让退出 26
六、其它约定： 26
第四章 PPP可行性分析 28
一、物有所值（VFM）评价 28
二、财政承受能力论证 28
三、结论： 28
第五章 PPP 采购方式 29
一、公开招标采购的流程： 29
二、供应商应具备的资格条件： 30
三、资格审查及评审办法 31
第六章 风险分配基本框架 32
一、风险分配原则 32
二、风险分配机制 32
第七章　项目合同体系 36
一、合同构成 36
二、PPP项目协议 36
（一）项目授权、合作期限、业务范围 37
（二）各方的基本权利和义务 37
（三）项目公司组建 38
（四）项目投资 38
（五）项目融资 38
（六）项目建设及相关 38
（七）项目运营内容 39
（八）绩效考核标准及要求 39
（九）服务费的计算及支付 49
（十）保证金体系表 50
（十一）违约条款 50
（十二）设立建设资金专项账户 50
第八章 监管管理及相关内容 51
一、建设监管 51
1、项目实施期间的知情权： 51
2、检查和测试： 52
3、对承包商和分包商选择的监控： 52
二、运营服务质量监管 52
1．运营管理质量监管 52
2．公众满意度测评 53
附表1：政府可行性缺口补贴测算表 54

金阳县新型城镇化建设PPP项目实施方案
第一章 项目概况
一、项目背景
J县位于四川省西南部，东、南两面隔金沙江与云南省昭通市永善、鲁甸、巧家三县相望，北与昭觉、雷波接壤，西与布拖以西溪河为界。J县总面积1587平方公里, 辖区含4个镇、30个乡，交通便捷，自然条件优越，农、林、矿、旅游等资源以及高素质的劳动力资源十分丰富。2016年9月，国务院批复同意新增J县为国家重点生态功能区。
二十一世纪是我国城市化进程加快发展的时期，抓住机遇加快城市建设，通过新型城市强有力的集聚和辐射作用来拉动国民经济健康发展，进而实现全面建设小康社会是J县在新时期的重大战略选择。
J县“十二五”城市发展规划明确指出，J县采取组团式布局手法，形成 “一环两区多组团”的城市发展空间结构形态。随着J县城市化进程的加快，城市经济技术开发区和东部新城区的崛起，J县政府对J县新型城镇化建设项目的实施将促进区域经济的快速稳定发展，加快区域房地产业的发展进程，有利于加快构筑现新型城市框架，有利于促进J县城市发展，提高城市的经济效益和社会效益。
二、项目实施机构
本项目实施机构：J县城乡规划建设和住房保障局

三、项目基本情况
本项目总投资61534.87万元，项目建设内容具体如下：
1、J县木腊沟土地综合整治500亩，主要进行土地前期的局部整理。本项目整治范围包括二个地块，1号地块（场平后主要服务J是市民广场及相关配套路网管网等项目，该项目占地约358亩），2号地块（场平后主要用于1000套城中村改造项目，该项目占地117亩）。
该项目总投资估算为9621万元，其中：建安工程费用：1100万元；工程建设其他费用（含征地费用8000万元）：预备费：521万元。
2、J市民广场及相关配套路网管网等项目，主要包括广场及其配套设施主体建筑安装工程及总图工程。涵盖DN500mm雨水管1200m；DN400mm污水管2000m；DN200mm 给水管1350m；DN150mm燃气管2488m；通讯管1250m；电力管2560m；路灯270盏；绿化44978.39 ㎡；道路铺装 38306.92 ㎡
该项目建设投资29856.4万元（最终付款以审计局审计金额为准）：第一部分工程费用24526.1万元；第二部分工程其它费用3862.8 万元；第三部分基本预备费1467.5万元。
3、J县城中村改造项目，主要进行房屋的建设，共计建设房屋1000套，项目规划建设净用地面积为78019㎡（约117亩），共分为三个地块建设，分别为A小区（400套）、B小区（300套）、C小区（300套）。本项目住宅户型分为A、B、C三种类型。
本项目住宅户型类别
户型
房型
套内净面积
建筑面积
公摊率
公摊面积
户型面积
A型
三室两厅两卫
102.28㎡
106.66㎡
4.12%
4.38㎡
111.04㎡
B型
三室两厅一卫
85.74㎡
89.86㎡
4.58%
4.12㎡
93.98㎡
C型
两室两厅一卫
71.49㎡
75㎡
4.68%
3.51㎡
78.51㎡
J县城中村改造项目总投资预计为22057.47万元。本项目的投资概算包括以下内容：工程费用、其他建设费用、预备费。其中工程费用包括主体土建工程费用、设备购置费用及安装工程费用共计19068.24万元。其他建设费用：包括土地费、水电气入户费、工程设计、勘察费等前期工程费用，共计1938.87万元。基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的5%计取，计1050.36万元。
1000套城中村改造房屋：除征地拆迁400户以外，另外600套用于老城区危房搬迁以及山体滑坡地带居民居住。若1000套房屋的量不能满足拆迁户、老城区危房及山体滑坡居民居住则由政府实施第二套解决方案。
临街商铺原则上按以下方案进行分配与处理：
1、拆迁安置户按一个人10个平方进行分配，由每个村进行统一管理和租金收取，年底进行分红。
2、剩余商铺统一由项目公司进行运营管理。
合作期限：18年（建设期3年、运营期15年）。
四、项目质量要求
竣工验收的工程质量目标：合格
运营维护目标：维护管网及广场设施功能性、可使用性，并进行有必要的修缮；按照小区内道路、绿化、亮化等操作规程实施维护工程作业，通过经常性、及时性、周期性和预防性养护维修；对小区主体及外墙进行周期性修复保持该项目相关工程处于良好技术状态。
服务质量目标：满足国家规定的服务标准和规范要求。
五、项目产出说明
（一）项目建设意义
1、 本项目是满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要
根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。J县新型城镇化建设项目建设依据城市规划原则与要求，以土地整理、住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快市区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。
2、 本项目是解决中低收入家庭住房困难的需要
J县城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快J县建设，是J县县委、县政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。J县城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优化规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐J打好坚实的基础。
3、 本项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要
改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也带来了共同富裕。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，J县城中村改造项目可以很好的解决村民的住房需求，项目建设非常必要。
4 、本项目建设是是拉动内需、促进经济发展的需要
首先是加快经济发展的需要，近五年是J县经济社会发展最快最好的时期。J县经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅30%左右，也就是说，要实现J县经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期拉到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大内需的需要。全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大内需上下功夫，而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。
5、 本项目建设是解决当地居民住房问题，构建和谐社会的需要
科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而J县相当一部分居民城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。本项目城中村改造建设项目，其面对的主要对象是拆迁户，全部是为困难人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水、天然气，且租金较便宜，生活十分便利，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高，以满足当地人员对住房的基本要求。
住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看做社会进步的重要标志。而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。城中村改造是我国保障性安居工程的重要组成部分。由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。这些棚户区内的住房结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。而城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实践证明，大规模实施城中村改造工程，不但能改善棚户区居民的住房条件，使千百万困难群众告别“忧居”，而且能拉近城镇居民间的住房差距，解决城市内部二元结构，提高城镇化质量，全民共享改革发展成果，化解社会矛盾，最大限度增加和谐因素，促进社会安定团结，是一项重大民生工程。通过城中村改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。
因此，本项目建设是健全J县住房保障制度，构建和谐社会的需要。
6 、本项目建设是J县政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施
保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，J县正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
本项目的建设，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让拆迁户尽快解决安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念，同时也能推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。
7、 本项目建设是实现当地经济可持续发展的需要
在“十三五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了拆迁户及困难群众住房困难问题，满足了困难群众的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。
8、项目建设是改善城市面貌和人居环境的需要
项目规划范围内建设用地主要为居住用地、商业办公用地及其它用地，还有水塘沟渠、河滩地，布局凌乱不堪。居住用地主要为零散的住宅楼，大多建设年代较久，居住条件较差。周边现有道路破旧不堪，车辆驶过，尘土飞扬，环境条件极差。
根据县政府对该项目的目标定位和功能要求，项目将围绕改善城市面貌和改善人居环境两条主线，按照“创建新型城市，彻底改善市民的人居环境”的目标，努力发展J县主城区城市建设和经济建设，着力打造J县中部区域的城市新面貌，为争创国家级历史文化名城增添活力。规划用地将以居住用地为主，配套布置一些公共设施，对其中的居民统一进行拆迁安置，入住统一的小区，对现有住宅进行整体拆迁安置。
本项目的建成将极大改变J县主城区区域的城市面貌，提高城市基础设施的水平，健全城市的功能配套和市民的生活配套设施，改善群众的人居环境，提高生活质量。
9 、项目建设是改善项目区周边交通条件的需要
完善的基础设施将加速周边闲置土地的开发利用，增强对外联系，带动项目区各类产业的快速发展，进而提高项目区周边居民的收入和生活水准。随着社会经济的发展，人民物质文化水平的提高，将促进社会各类事业的快速发展，该项目的建设将有效的改善项目区基础设施条件，同时也将带动项目区用地的合理调整，使部分土地增值。因此完成此工程的建设是十分必要的。
10、 项目建设是构建和谐社会的需要
木腊沟组团500亩地块土地一级开发整理项目的建设，及其后续二级开发的实施，在改善了城市环境的同时，城市环境的美化也给市民创造了良好的工作生活环境，同时愉悦和放松了市民的心情，使市民坚定了J县经济腾飞的决心，在物质文明建设的同时，也发展了城市的精神文明建设，对进一步构建和谐社会意义重大。
综上所述，本项目建设具有较好的社会意义，因此，项目建设是十分必要的。
（二）项目产出
1、J县木腊沟土地综合整治500亩，主要进行土地前期的局部整理。本项目整治范围包括二个地块，1号地块（场平后主要服务J是市民广场及相关配套路网管网等项目，该项目占地约358亩），2号地块（场平后主要用于1000套城中村改造项目，该项目占地117亩）
2、J市民广场及相关配套路网管网等项目，主要包括广场及其配套设施主体建筑安装工程及总图工程。涵盖DN500mm雨水管1200m；DN400mm污水管2000m；DN200mm 给水管1350m；DN150mm燃气管2488m；通讯管1250m；电力管2560m；路灯270盏；绿化44978.39 ㎡；道路铺装 38306.92 ㎡
3、J县城中村改造项目，主要进行房屋的建设，共计建设房屋1000套，项目规划建设净用地面积为78019㎡（约117亩），共分为三个地块建设，分别为A小区（400套）、B小区（300套）、C小区（300套）。本项目住宅户型分为A、B、C三种类型。
本项目住宅户型类别
户型
房型
套内净面积
建筑面积
公摊率
公摊面积
户型面积
A型
三室两厅两卫
102.28㎡
106.66㎡
4.12%
4.38㎡
111.04㎡
B型
三室两厅一卫
85.74㎡
89.86㎡
4.58%
4.12㎡
93.98㎡
C型
两室两厅一卫
71.49㎡
75㎡
4.68%
3.51㎡
78.51㎡
三个小区建设总指标表
一、规划建设净用地面积（不含代征地）：
78019㎡
二、规划总建筑面积：
114957.54㎡
（一）、地上建筑面积：
112957.54㎡
（二）、地下建筑面积：
2000㎡
三、道路、广场及地面停车位
32359.25㎡
四、绿化面积
26967.15㎡
五、围墙
1980m
每个小区的建设内容及规模如下：
1）A小区
A小区建设内容包括三通一平、主体建筑8栋（1#~8#）（包括7层住宅楼、底层临街商业建筑、物管用房、消防控制室、公共卫生间、其他社区用房、门卫室等建筑）、水电气安装、道路广场、绿化及附属配套设施。同时首层架空设机动车停车位100个，小区建设地面机动车位92个，地面非机动车位384个。
A小区位于地块B01-1上，净用地面积为28001㎡（约42亩）建筑基地面积为6992.57㎡，道路、广场及地面停车场面积10920.39㎡，绿化面积为8680.31㎡；总建筑面积约45394.17㎡（包括住宅建筑面积38401.6㎡；商业建筑面积1609.35㎡；物管用房建筑面积55.79㎡；消防控制室建筑面积25.67㎡；公共卫生间建筑面积34.48㎡；其他社区用房建筑面积539.80㎡；门卫室18.29建筑面积㎡；首层架空面积4709.19㎡）；其中地上计容积率建筑面积为40684.98㎡，地上不计容积率建筑面积为4709.19㎡；本项目容积率为1.45，绿地率为31%，建筑密度为24.97%。
A小区建设指标表
一、规划建设净用地面积（不含代征地）：
28001㎡
二、规划总建筑面积：
45394.17㎡
（一）、地上建筑面积：
45394.17㎡
1、地上计入容积率的建筑面积：
40684.98㎡
1）、住宅建筑面积：
38401.6㎡
（共计400套）
三室两厅一卫200套，总建筑面积为18796㎡
三室两厅两卫120套，总建筑面积为13324.8㎡
两室两厅一卫80套，总建筑面积为6280.8㎡
2）、非住宅建筑面积：
2283.38㎡
占计容建筑面积的比例
5.61%
(1)、商业用房
1609.35㎡
(2)、配套设施建筑面积：
674.03㎡
A、物管用房建筑面积
55.79㎡
B、门卫室
18.29㎡
C、消防控制室
25.67㎡
D、公厕
34.48㎡
E、社会其他配套用房
539.80㎡
2、地上不计入容积率的建筑面积
4709.19㎡
首层架空
4709.19㎡
三、容积率
1.45
四、基底面积
6992.57㎡
五、建筑密度
24.97%
六、总绿地面积
8680.31㎡
七、绿地率
31%
八、围墙
680m
九、机动车位
192辆
A、首层架空停车位
100
B、小区地面停车位
92
十、非机动车位
384辆
2）B小区
B小区为电梯住房，建设内容包括三通一平、主体建筑4栋（1#~4#）（包括12层住宅楼、底层临街商业建筑、物管用房、消防控制室、公共卫生间、其他社区用房、门卫室等建筑）、水电气安装、道路广场、绿化及附属配套设施。同时小区建设地下机动车位80个，地上机动车位61个，地面非机动车位282个。
B小区位于地块B18-1上，净用地面积为26018㎡（约39亩）建筑基地面积为5127.73㎡，道路、广场及地面停车场面积11003.43㎡，绿化面积为9886.84㎡；总建筑面积约34369.8㎡（包括住宅建筑面积28029㎡；商业建筑面积1625.4㎡；物管用房建筑面积62㎡；消防控制室建筑面积25.67㎡；公共卫生间建筑面积34.48㎡；其他社区用房建筑面积2568.25㎡；门卫室25.00建筑面积㎡；地下停车场建筑面积2000㎡）；其中地上计容积率建筑面积为32369.8㎡，地下不计容积率建筑面积为2000㎡；本项目容积率为1.24，绿地率为38%，建筑密度为19.71%。
B小区建设指标表
一、规划建设净用地面积（不含代征地）：
26081㎡
二、规划总建筑面积：
34369.8㎡
1、地上计入容积率的建筑面积：
34369.8㎡
1）、住宅建筑面积：
28029㎡
（共计300套）
三室两厅一卫150套，总建筑面积为14097㎡
三室两厅两卫90套，总建筑面积为9993.6㎡
两室两厅一卫60套，总建筑面积为4710.6㎡
2）、非住宅建筑面积：
4340.8㎡
占计容建筑面积的比例
5.61%
(1)、商业用房
1625.4㎡
(2)、配套设施建筑面积：
2715.4㎡
A、物管用房建筑面积
62㎡
B、门卫室
25㎡
C、消防控制室
25.67㎡
D、公厕
34.48㎡
E、社会其他配套用房
2568.25㎡
2、地下不计入容积率的建筑面积
2000㎡
地下停车场
2000㎡
三、容积率
1.24
四、基底面积
5127.73㎡
五、建筑密度
19.71%
六、总绿地面积
9886.84㎡
七、绿地率
38%
八、围墙
660m
九、机动车位
141辆
A、地上停车位
61
B、地下停车位
80
十、非机动车位
282辆
3）C小区
C小区建设内容包括三通一平、主体建筑6栋（1#~6#）（包括7层住宅楼、底层临街商业建筑、物管用房、消防控制室、公共卫生间、其他社区用房、门卫室等建筑）、水电气安装、道路广场、绿化及附属配套设施。同时首层架空设机动车停车位80个，小区建设地面机动车位61个，地面非机动车位282个。
C小区位于地块B31-1上，净用地面积为24000㎡（约36亩）建筑基地面积为5164.57㎡，道路、广场及地面停车场面积10435.43㎡，绿化面积为8400㎡；总建筑面积约33193.57㎡（包括住宅建筑面积28029㎡；商业建筑面积1809.35㎡；物管用房建筑面积55.79㎡；消防控制室建筑面积25.67㎡；公共卫生间建筑面积34.48㎡；其他社区用房建筑面积439.80㎡；门卫室18.29建筑面积㎡；首层架空面积2781.19㎡）；其中地上计容积率建筑面积为30412.38㎡，地上不计容积率建筑面积为2781.19㎡；本项目容积率为1.27，绿地率为35%，建筑密度为21.52%。
C小区建设指标表
一、规划建设净用地面积（不含代征地）：
24000㎡
二、规划总建筑面积：
33193.57㎡
（一）、地上建筑面积：
33193.57㎡
1、地上计入容积率的建筑面积：
30412.38㎡
1）、住宅建筑面积：
28029㎡
（共计300套）
三室两厅一卫150套，总建筑面积为14097㎡
三室两厅两卫90套，总建筑面积为9993.6㎡
两室两厅一卫60套，总建筑面积为4710.6㎡
2）、非住宅建筑面积：
2383.38㎡
占计容建筑面积的比例
5.61%
(1)、商业用房
1809.35㎡
(2)、配套设施建筑面积：
574.03㎡
A、物管用房建筑面积
55.79㎡
B、门卫室
18.29㎡
C、消防控制室
25.67㎡
D、公厕
34.48㎡
E、社会其他配套用房
439.80㎡
2、地上不计入容积率的建筑面积
2781.19㎡
首层架空
2781..19㎡
三、容积率
1.27
四、基底面积
5164.57㎡
五、建筑密度
21.52%
六、总绿地面积
8400㎡
七、绿地率
35%
八、围墙
640m
九、机动车位
141辆
A、首层架空停车位
80
B、小区地面停车位
61
十、非机动车位
282辆
六、社会评价
1、工程环境
本项目的建设，不会对项目建设区域内的社会环境、自然生物环境、土地利用等诸方面构成大的不利影响，反而对J县城市建设开发、社区居民人居环境的提高、社会经济的发展等方面具有重大的促进作用。环境保护针对建设和营运期产生的污染提出控制污染和生态变化的防治对策和管理措施，并实行污染排放总量控制，建设项目环境保护“三同时”，从环境保护方面来看，工程的建设是可行的。
2、节能评价
本项目通过节能措施、节水措施、电气节能和暧通节能等一系列措施后，节能效果可进一步提高，所采取的节能技术措施具有合理性和经济性，较为切实可行。因此，本项目具有较好的节能效果，对建设资源节约型、环境友好型社会方面具有重要的社会意义。
3、社会风险分析
虽然本项目在环保、征地拆迁等方面存在一些涉稳隐患，但影响面较为有限，该项目在合法性、合理性、安全性、可控性等方面均不存在较大问题，只要在建设过程中严格按照法律、规范实施，各有关部门加强协作，正确做好群众的宣传和引导工作，涉及的社会稳定风险是完全可以化解的。
4、社会评价
由于本项目是J县的基础设施建设项目，其建设及营运不仅能带动项目区域社会经济的发展，而且对促进区域产业结构的优化和调整，提高项目居民的生活水平和质量，增加就业岗位，促进当地文化、教育、卫生事业的发展，加快城乡一体化进程都起到积极的作用。该项目投资能较大限度地发挥投资效益和取得良好的社会效益。

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第二章 方案编制的目的和依据
一、方案编制目的
本方案旨在通过对J县新型城镇化建设PPP项目的背景、项目实施可行性（项目VFM物有所值评价程序和财政承受能力论证程序）、项目运作方式及交易结构、供应商采购程序、项目建设运营及移交、风险控制机制、项目监管机制等进行初步分析，审慎预测本项目采用PPP模式能够达到的主要目的，对项目的投资收益模式及财务效益预测方式进行了初步预测，对项目运作模式及相关运行机制进行了简要说明，对项目实施PPP模式存在的主要风险及应对措施进行了分析，以便为本项目政府决策及实施提供参考。
二、方案编制主要依据
（一）中华人民共和国政府采购法（中华人民共和国主席令第68号）
（二）中华人民共和国政府采购法实施条例（中华人民共和国国务院令第658号）
（三）国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发〔2014〕43号）
（四）财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金〔2014〕76号）
（五）财政部关于印发《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》的通知（财金〔2014〕113号）
（六）国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资〔2014〕2724号）
（七）四川省财政厅关于印发《四川省“政府与社会资本合作”项目管理办法（试行）》的通知（川财金〔2014〕86号）
（八）财政部关于印发《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》的通知（财库〔2014〕215号）
（九）关于J县新型城镇化建设项目建议书的批复

第三章　PPP模式设计
一、PPP运作方式
综合考虑收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求和期满处置等因素，作为新建项目，J县新型城镇化建设PPP项目拟采取 DBFOT（勘察—设计、建设、投融资、运营维护、移交）+可行性缺口补贴的运作方式。
即：政府将项目勘察—设计、建设、投资融资、运营及维护等全部交给社会资本方,由政府通过向项目公司支付可用性服务费的方式获取项目可用性(符合验收标准的公共资产),以及支付运维绩效服务费的方式获取项目公司为维持项目可用所需的运营维护服务(符合绩效要求的公共服务),并将可用性服务费和运维绩效服务费将纳入跨年度的财政预算,并提请人大审议通过。
二、项目交易结构
1、项目投资结构

本项目总投资61534.87万元。资本金为总投资的25%约15383.7万元。政府以现金形式入股作为项目注册资本金，约1538.4万元，股份比例为10%。社会资本投资方以现金出资13845.3万元，股份比例为90%。资本金需根据建设进度及融资需要及时到位。
2、项目融资
除了项目资本金15383.7万元以外，建设资金缺口约46151.17万元，由社会资本方向金融机构融资，社会资本方承担全部融资责任。政府应积极配合并协调，在政策、法律法规许可范围内以多种形式为社会资本方融资缺口部分提供增信措施，但不提供如政府背书、财政担保、土地抵押等担保方式。社会资本通过项目公司融资部分，政府只按融资成本给予补助，不再记取合理回报，融资成本不得超过7%。
县政府指定国投公司作为政府出资代表与社会资本共同组建项目公司，负责本项目的建设、运营维护和移交。项目公司设董事会5人（社会资本方3人，政府方2人）。
项目公司可以为本项目融资之目的，将其在 PPP 项目协议项下的各项权益（如 PPP 项目协议项下的预期收益权、保险受益权等）设置抵押、质押或以其它方式设置担保权益。
3、施工总承包
（1）合作期限
合作期限18年（包括建设期及运营维护期），其中建设期限为3年（达到竣工验收标准）；运营维护期限为：15年。
（2）施工总承包
根据财金〔2016〕90号文件第九条规定，“….九、简政放权释放市场主体潜力。各级财政部门要联合有关部门，加强项目前期立项程序与PPP模式操作流程的优化与衔接，进一步减少行政审批环节。对于涉及工程建设、设备采购或服务外包的PPP项目，已经依据政府采购法选定社会资本合作方的，合作方依法能够自行建设、生产或者提供服务的，按照《招标投标法实施条例》第九条规定，合作方可以不再进行招标。” 根据《招标投标法实施条例》第九条的规定,“...(三)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供;...,可以不进行招标”。本项目中,通过一次招标的方式确定具备相应施工总承包资质、能力及经验的社会资本方负责本项目投融资、建设、运营维护等,由项目公司和具备相应施工总承包资质、能力及经验的社会资本方直接签署施工总承包合同,无需再进行二次招标。
（4）工程变更
工程变更应以川府发（2014）56号文以准。如建设期内，若有新的工程量变更的政策，则按新政策规定执行。
如有设计变更，需由设计院出具相关证明，并经监理工程师审定，由项目公司审核，按照相关文件规定执行。
4、直接介入权
当项目出现重大经营或财务风险，威胁或侵害政府及公众利益时，县政府方可要求项目公司改善管理、增加投入，或县政府指定认可的合格单位机构接管项目。
三、回报机制
根据财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金[2014]76号）等相关文件，明确提出社会资本可以通过 “政府可行性缺口补贴”获得合理投资回报。本项目采用DBFOT模式，存在使用者付费，但使用者付费不足以满足社会资本方的成本回收和合理回报，故需由政府方以财政补贴和其他优惠政策的形式，给予社会资本方经济补助。可行性缺口补助为该部分的回报机制。
在运营期内，本项目采用可行性缺口补助模式，政府承担部分直接付费责任。
政府可行性缺口补助支出数（不含风险支出）计算：在项目运营补贴期间，政府承担部分直接付费责任。政府每年直接付费数额包括：社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值）、年度运营成本和合理利润，再减去每年使用者付费的数额。计算公式为：
当年政府可行性缺口补助=项目资本金（社会资本出资部分）*（1+合理利润率）*（1+年度折现率）n/财政运营补贴周期（年）+融资本息+年度运营成本*（1+合理利润率）-当年使用者付费
注：（1）n代表折现年数。财政运营补贴周期指财政提供运营补贴的年数，年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率和地方国资公司债券收益率合理确定，本项目折现率上限为6%.
（2）建设成本（以社会资本方资本金部分13845.3元为基础，以年回报率8%用财政指引公式测算，社会资本方融资资金部分47689.57万元，以融资年利率7%按照等额本息测算，资金方融资贷款年利率原则上最高不超过7%，超过部分应由社会资本方自行承担。政府支付时社会资本方应提供融资合同和贷款合同）
（3）合理年回报率上限（8%）
（4）财政运营补贴周期（15年）
（5）使用者付费
本项目配套特许经营收入主要为物业管理和停车场收入商铺租金具体运营情况见付表1.
（6）融资本息
融资本息按等额本息计算，其计算式为：每年应付款=〔贷款本金×年利率×(1＋年利率)＾还款年数〕÷〔(1＋年利率)＾还款年数-1〕
（7）各年政府可用性服务费（见附表）

四、相关配套安排
项目建设期间所需土地使用、进场道路、水、电、气等基础设施，以及项目运营维护期间涉及的交通、排水、路灯、电力、供水、通信等相关机构或部门，均需明确各自的职责范围、承担的费用及分工衔接，具体相关内容在后续项目各合同中列明。
五、退出机制
本项目合作期限： 18年（建设期为3年,运营维护期15年）
项目竣工后，社会资本方可选择持续经营，合作期满移交退出、或经政府同意向第三方转让股份退出。
1、合作期满自动退出
社会资本方持续参与经营，通过政府逐年支付给项目公司可行性缺口补贴费用，偿还债务、投资回收、利润获取。合作期满后，项目无偿移交给政府。移交时，应按照合同约定将项目设施（含为项目设施正常运营所必须的各类项目设施、设备、土地使用权、各信息系统、维护手册、建设档案等）无偿移交给县政府或其指定机构。
2、股权转让退出
项目公司至少完成一次中期评估且经政府方书面同意，社会资本方可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足本项目所要求的技术能力、财务信用、运营经验等基本条件，并已经以书面形式明示，在其成为项目公司股东后，督促并确保项目公司继续承担本协议项下的义务。
六、其它约定：
社会资本方需响应以下内容才能具备投资人条件：
1、该项目投资回报率设定为不高于8%，3年建设期满，运营期间政府年均支出该项目可行性缺口补助费约6356万元（含融资成本、投资回报、运营费用），支付期限为15年，详见附:3。
2、项目工程造价和实际支付结算比例与金额以最终县审计局委托第三方机构审计结果为准。
工程最终实际结算价＝县财政投资评审中心的财评价-按照中标单位承诺的投标文件约定的下浮比列扣除金额+双方认可的实际增加的工程造价-双方认可实际减少的工程造价

第四章 PPP可行性分析
一、物有所值（VFM）评价
详见《J县新型城镇化建设PPP项目物有所值评价报告》部分。
二、财政承受能力论证
详见《J县新型城镇化建设PPP项目财政承受能力论证报告》部分。
三、结论：
该项目采用PPP模式实施是可行的。

第五章 PPP 采购方式
根据《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法（财库〔2014〕215号）》及《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）财金〔2014〕113号》，PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购。根据本PPP项目的采购需求特点，拟采用公开招标方式。
公开招标主要适用于采购需求中核心边界条件和技术经济参数明确、完整、符合国家法律法规及政府采购政策，且采购过程中不作更改的项目。考虑本项目为涉及公共利益及公共安全的基础设施，且边界清晰、技术成熟，匹配公开招标适用情形。
一、公开招标采购的流程：
公开招标采购的流程见下图：

采用公开招标的优缺点：
（1）优点：公开招标方式过程完全透明，能实现充分竞争，有利于降低政府支付成本；本项目原则上属于招投标法所规定的必须进行公开招标的范围。
（2）缺点：公开招标要求招标过程中对实质性条款不得变动，不利于政府方与社会