某县新型城镇化建设项目PPP实施方案.doc
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1、J县新型城镇化建设PPP项目实 施 方 案委托单位:J县城乡规划建设和住房保障局编制单位:成都市万铭企业管理咨询有限责任公司编制时间:二O一七年一月目录第一章 项目概况1一、项目背景1二、 项目建设内容及投资情况1三、项目质量要求3四、项目产出说明3五、社会评价16第二章 方案编制的目的和依据18一、方案编制目的18二、方案编制主要依据18第三章PPP模式设计20一、PPP运作方式20二、项目交易结构211、项目投资结构212、项目融资223、项目建设及运营维护224、直接介入权24三、回报机制24四、相关配套安排25五、退出机制261、合作期满自动退出262、股权转让退出26六、其它约定:2
2、6第四章 PPP可行性分析28一、物有所值(VFM)评价28二、财政承受能力论证28三、结论:28第五章 PPP 采购方式29一、公开招标采购的流程:29二、供应商应具备的资格条件:30三、资格审查及评审办法31第六章 风险分配基本框架32一、风险分配原则32二、风险分配机制32第七章项目合同体系36一、合同构成36二、PPP项目协议36(一)项目授权、合作期限、业务范围37(二)各方的基本权利和义务37(三)项目公司组建38(四)项目投资38(五)项目融资38(六)项目建设及相关38(七)项目运营内容39(八)绩效考核标准及要求39(九)服务费的计算及支付49(十)保证金体系表50(十一)违
3、约条款50(十二)设立建设资金专项账户50第八章 监管管理及相关内容51一、建设监管511、项目实施期间的知情权:512、检查和测试:523、对承包商和分包商选择的监控:52二、运营服务质量监管521运营管理质量监管522公众满意度测评53附表1:政府可行性缺口补贴测算表54金阳县新型城镇化建设PPP项目实施方案第一章 项目概况一、项目背景J县位于四川省西南部,东、南两面隔金沙江与云南省昭通市永善、鲁甸、巧家三县相望,北与昭觉、雷波接壤,西与布拖以西溪河为界。J县总面积1587平方公里, 辖区含4个镇、30个乡,交通便捷,自然条件优越,农、林、矿、旅游等资源以及高素质的劳动力资源十分丰富。20
4、16年9月,国务院批复同意新增J县为国家重点生态功能区。二十一世纪是我国城市化进程加快发展的时期,抓住机遇加快城市建设,通过新型城市强有力的集聚和辐射作用来拉动国民经济健康发展,进而实现全面建设小康社会是J县在新时期的重大战略选择。J县“十二五”城市发展规划明确指出,J县采取组团式布局手法,形成 “一环两区多组团”的城市发展空间结构形态。随着J县城市化进程的加快,城市经济技术开发区和东部新城区的崛起,J县政府对J县新型城镇化建设项目的实施将促进区域经济的快速稳定发展,加快区域房地产业的发展进程,有利于加快构筑现新型城市框架,有利于促进J县城市发展,提高城市的经济效益和社会效益。二、项目实施机构
5、本项目实施机构:J县城乡规划建设和住房保障局三、项目基本情况本项目总投资61534.87万元,项目建设内容具体如下:1、J县木腊沟土地综合整治500亩,主要进行土地前期的局部整理。本项目整治范围包括二个地块,1号地块(场平后主要服务J是市民广场及相关配套路网管网等项目,该项目占地约358亩),2号地块(场平后主要用于1000套城中村改造项目,该项目占地117亩)。该项目总投资估算为9621万元,其中:建安工程费用:1100万元;工程建设其他费用(含征地费用8000万元):预备费:521万元。2、J市民广场及相关配套路网管网等项目,主要包括广场及其配套设施主体建筑安装工程及总图工程。涵盖DN50
6、0mm雨水管1200m;DN400mm污水管2000m;DN200mm 给水管1350m;DN150mm燃气管2488m;通讯管1250m;电力管2560m;路灯270盏;绿化44978.39 ;道路铺装 38306.92 该项目建设投资29856.4万元(最终付款以审计局审计金额为准):第一部分工程费用24526.1万元;第二部分工程其它费用3862.8 万元;第三部分基本预备费1467.5万元。3、J县城中村改造项目,主要进行房屋的建设,共计建设房屋1000套,项目规划建设净用地面积为78019(约117亩),共分为三个地块建设,分别为A小区(400套)、B小区(300套)、C小区(300
7、套)。本项目住宅户型分为A、B、C三种类型。本项目住宅户型类别户型房型套内净面积建筑面积公摊率公摊面积户型面积A型三室两厅两卫102.28106.664.12%4.38111.04B型三室两厅一卫85.7489.864.58%4.1293.98C型两室两厅一卫71.49754.68%3.5178.51J县城中村改造项目总投资预计为22057.47万元。本项目的投资概算包括以下内容:工程费用、其他建设费用、预备费。其中工程费用包括主体土建工程费用、设备购置费用及安装工程费用共计19068.24万元。其他建设费用:包括土地费、水电气入户费、工程设计、勘察费等前期工程费用,共计1938.87万元。基
8、本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的5%计取,计1050.36万元。1000套城中村改造房屋:除征地拆迁400户以外,另外600套用于老城区危房搬迁以及山体滑坡地带居民居住。若1000套房屋的量不能满足拆迁户、老城区危房及山体滑坡居民居住则由政府实施第二套解决方案。临街商铺原则上按以下方案进行分配与处理:1、拆迁安置户按一个人10个平方进行分配,由每个村进行统一管理和租金收取,年底进行分红。2、剩余商铺统一由项目公司进行运营管理。 合作期限:18年(建设期3年、运营期15年)。四、项目质量要求竣工验收的工程质量目标:合格运营维护目标:维护管网及广场设施功能性、可使用性,并进行有必要的修缮
9、;按照小区内道路、绿化、亮化等操作规程实施维护工程作业,通过经常性、及时性、周期性和预防性养护维修;对小区主体及外墙进行周期性修复保持该项目相关工程处于良好技术状态。服务质量目标:满足国家规定的服务标准和规范要求。五、项目产出说明(一)项目建设意义1、 本项目是满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神,城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设,这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象,有计划的提高城市建设综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理,做到工业建筑与民用建筑,房屋与市政公用及电力、通讯
10、、文教、卫生、服务等设施配套建设,达到开发一片、建成一片、收益一片。所以,综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。J县新型城镇化建设项目建设依据城市规划原则与要求,以土地整理、住宅建设为主,集中建设居民住宅小区,将加快市区统一规划开发的建设步伐,提高城市综合开发的能力和效益。2、 本项目是解决中低收入家庭住房困难的需要J县城市建设缓慢,城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题,也是容易引发矛盾的问题。加快J县建设,是J县县委、县政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。J县城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优化规划设
11、计方案,以人为本,质量第一,规划科学,设计超前,功能完善,项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题,为建设和谐J打好坚实的基础。3、 本项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要改革开放以来,社会经济快速增长,城乡居民收入明显提高,相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高,特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区,从事经营与服务等第三产业,既发展了城区经济,也带来了共同富裕。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件,共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此,J县城中村改造项目可以很好的解决村民的住房需求,项目建设非常必要
12、。4 、本项目建设是是拉动内需、促进经济发展的需要首先是加快经济发展的需要,近五年是J县经济社会发展最快最好的时期。J县经济快速增长的主要动力在于投资,投资对经济增长的贡献率达到70%以上,而消费对经济增长的贡献率仅30%左右,也就是说,要实现J县经济的快速发展,必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资,是近期拉到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下,扩大内需的需要。全球经济危机发生后,我国的出口受到严重影响,要保持经济快速发展,只有在扩大内需上下功夫,而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。5、 本项目建设是解决当地居民住房问题,构建和谐社会的需要科学发展观的核心内容和第一要义是“
13、以人为本”。以人为本,就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点,围绕人们的生存、享受和发展的需求,提供充足的物质文化产品和服务,推动经济和社会的全面发展。然而J县相当一部分居民城市居住条件恶劣,基本生存权利得不到保障。本项目城中村改造建设项目,其面对的主要对象是拆迁户,全部是为困难人群提供的保障性住房,房间里开通电话、有线电视、自来水、天然气,且租金较便宜,生活十分便利,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提高,以满足当地人员对住房的基本要求。住房作为人类生存最基本的物质条件,自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。解决低收入家庭住房
14、问题,改善老百姓居住条件,更是被看做社会进步的重要标志。而今天,在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中,住房保障作为构建和谐社会的重要基石,具有鲜明的时代意义。城中村改造是我国保障性安居工程的重要组成部分。由于历史原因,我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。这些棚户区内的住房结构简易、年久失修,房屋破损严重,居住条件简陋,公共设施不全,生活环境恶劣。而城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高,特别是下岗失业、退休职工比较集中,群众要求改造的呼声强烈。实践证明,大规模实施城中村改造工程,不但能改善棚户区居民的住房条件,使千百万困难群众告别“忧居”,而
15、且能拉近城镇居民间的住房差距,解决城市内部二元结构,提高城镇化质量,全民共享改革发展成果,化解社会矛盾,最大限度增加和谐因素,促进社会安定团结,是一项重大民生工程。通过城中村改造,不仅解决了困难群众的住房问题,使老百姓得到了实惠,而且密切了党群和干群关系,增强了社会凝聚力,促进了社会和谐稳定。因此,本项目建设是健全J县住房保障制度,构建和谐社会的需要。6 、本项目建设是J县政府以人为本,解决民生问题,维持社会长治久安的重要战略措施保障和改善民生,是我党根本宗旨的集中体现,是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容,是构建和谐社会的基础,是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来
16、,解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓,J县正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。本项目的建设,首先是利国,其建设减少了因为房价虚高,导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾;其次是利民,让拆迁户尽快解决安居之所,真正体现了立党为公、执政为民的思想理念,同时也能推进房地产市场走上理性的发展道路,进入良性发展的轨道。7、 本项目建设是实现当地经济可持续发展的需要在“十三五”计划中,国家特别强调:促进国民经济当前发展的同时,还要保持国民经济的可持续发展。因此,必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本
17、项目的建设,一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展,为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题,解决了拆迁户及困难群众住房困难问题,满足了困难群众的住房需求,保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定,促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调,可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用,实现经济的可持续发展,项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。8、项目建设是改善城市面貌和人居环境的需要项目规划范围内建设用地主要为居住用地、商业办公用地及其它用地,还有水塘沟渠、河滩地,布局凌乱不堪。居住用地主要为零散的住宅楼,大多建设年代较久,居住条件较
18、差。周边现有道路破旧不堪,车辆驶过,尘土飞扬,环境条件极差。根据县政府对该项目的目标定位和功能要求,项目将围绕改善城市面貌和改善人居环境两条主线,按照“创建新型城市,彻底改善市民的人居环境”的目标,努力发展J县主城区城市建设和经济建设,着力打造J县中部区域的城市新面貌,为争创国家级历史文化名城增添活力。规划用地将以居住用地为主,配套布置一些公共设施,对其中的居民统一进行拆迁安置,入住统一的小区,对现有住宅进行整体拆迁安置。本项目的建成将极大改变J县主城区区域的城市面貌,提高城市基础设施的水平,健全城市的功能配套和市民的生活配套设施,改善群众的人居环境,提高生活质量。9 、项目建设是改善项目区周
19、边交通条件的需要完善的基础设施将加速周边闲置土地的开发利用,增强对外联系,带动项目区各类产业的快速发展,进而提高项目区周边居民的收入和生活水准。随着社会经济的发展,人民物质文化水平的提高,将促进社会各类事业的快速发展,该项目的建设将有效的改善项目区基础设施条件,同时也将带动项目区用地的合理调整,使部分土地增值。因此完成此工程的建设是十分必要的。10、 项目建设是构建和谐社会的需要木腊沟组团500亩地块土地一级开发整理项目的建设,及其后续二级开发的实施,在改善了城市环境的同时,城市环境的美化也给市民创造了良好的工作生活环境,同时愉悦和放松了市民的心情,使市民坚定了J县经济腾飞的决心,在物质文明建
20、设的同时,也发展了城市的精神文明建设,对进一步构建和谐社会意义重大。综上所述,本项目建设具有较好的社会意义,因此,项目建设是十分必要的。(二)项目产出1、J县木腊沟土地综合整治500亩,主要进行土地前期的局部整理。本项目整治范围包括二个地块,1号地块(场平后主要服务J是市民广场及相关配套路网管网等项目,该项目占地约358亩),2号地块(场平后主要用于1000套城中村改造项目,该项目占地117亩)2、J市民广场及相关配套路网管网等项目,主要包括广场及其配套设施主体建筑安装工程及总图工程。涵盖DN500mm雨水管1200m;DN400mm污水管2000m;DN200mm 给水管1350m;DN15
21、0mm燃气管2488m;通讯管1250m;电力管2560m;路灯270盏;绿化44978.39 ;道路铺装 38306.92 3、J县城中村改造项目,主要进行房屋的建设,共计建设房屋1000套,项目规划建设净用地面积为78019(约117亩),共分为三个地块建设,分别为A小区(400套)、B小区(300套)、C小区(300套)。本项目住宅户型分为A、B、C三种类型。本项目住宅户型类别户型房型套内净面积建筑面积公摊率公摊面积户型面积A型三室两厅两卫102.28106.664.12%4.38111.04B型三室两厅一卫85.7489.864.58%4.1293.98C型两室两厅一卫71.49754
22、.68%3.5178.51三个小区建设总指标表一、规划建设净用地面积(不含代征地):78019二、规划总建筑面积:114957.54(一)、地上建筑面积:112957.54(二)、地下建筑面积:2000三、道路、广场及地面停车位32359.25四、绿化面积26967.15五、围墙1980m每个小区的建设内容及规模如下:1)A小区A小区建设内容包括三通一平、主体建筑8栋(1#8#)(包括7层住宅楼、底层临街商业建筑、物管用房、消防控制室、公共卫生间、其他社区用房、门卫室等建筑)、水电气安装、道路广场、绿化及附属配套设施。同时首层架空设机动车停车位100个,小区建设地面机动车位92个,地面非机动车
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