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西省农商行个人住房按揭贷款管理办法

第一章   总则
第一条   为支持城镇居民购买个人自用普通住房（不含二手房），规范贷款管理，维护借贷双方的合法权益，促进个人住房按揭信贷业务发展，根据《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《农商行信贷业务管理基本制度》，制定本办法。
    第二条   本办法所称个人住房按揭贷款（以下简称贷款）是指借款人（购买住房者）以所购买自用普通住房作抵押并由开发商提供阶段性连带责任保证的个人住房贷款。
    第三条   本办法所称农商行是指开办此项业务的县级联社、农村合作银行、农村商业银行，其分支机构办理业务必须经县级联社、农村合作银行、农村商业银行授权方可开办。借款人是指具有完全民事行为能力及具备还款能力的购买住房人。

第二章   借款人条件、贷款期限和利率
    第四条  借款人应具备以下条件：
   （一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；
   （二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
   （三）具有已签定合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；
   （四）首套住房能够支付最低不低于所购住房全部价款的30％作为购买住房的首期付款，第二套住房能够支付最低不低于所购住房全部价款的60％作为购买住房的首期付款。
   （五）同意以所购住房作为抵押物；
   （六）农商行规定的其它条件。
第五条  贷款期限根据实际情况合理确定，但最长不得超过15年。同时贷款年限与借款人年龄之和不超过退休年龄（男60岁，女55岁）。
第六条  贷款利率在人民银行规定的范围进行浮动。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，实行浮动利率，遇法定利率调整，于下年初（1月1日）根据人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率进行调整。在覆盖资金成本的前提下，结合当地利率市场价格自行确定。

第三章    贷款申请、调查、审查和发放
第七条  借款人应直接向农商行提出贷款书面申请，并如实向农商行提供下列资料：
    （一）借款人身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）及婚姻状况证明；
    （二）借款人与开发商签订符合规定的购买住房合同或协议；
    （三）有关借款人家庭财产和稳定的经济收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或个人所得税纳税凭证、银行对账单、银行存单、不动产证明、有价证券等）；
    （四）同意以所购住房作为抵押物的意见书；
（五）授权农商行查询、记录中国人民银行个人征信系统的资信报告；
（六）借款人在农商行开立个人银行结算账户申请书或存折的复印件；
（七）农商行要求提供的其它证明文件或资料。
第八条  贷款调查严格执行面谈制度，以实地调查为主，间接调查为辅，调查内容包括：
    （一）借款人所提供资料的真实性、合法性；
（二）借款人及家庭主要成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；
（三）借款人及家庭主要财产和收入状况；
（四）首付款来源及所购住房价值全额；
（五）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符；
（六）房地产开发商资质、项目的合法合规性，资金到位情况，工程进度等。
调查完成后，调查人员撰写调查报告，将客户贷款资料移送信贷管理部门审查。
    第九条  信贷管理部门对客户部门报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查房地产开发商资质、项目的合法合规性、担保能力及合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报有权审批人员审批。
第十条  有权审批人做出贷款金额、期限、利率的审批意见后，客户部门、借款人（抵押人）、房地产开发商（阶段性保证人）三方当面签订《个人住房按揭贷款合同》，在办理房屋产权抵押登记后发放贷款。
农商行应依据合同约定,通过受托支付进行管理与控制。由农商行以转账方式将借款直接划转到开发商在农商行开立的存款账户。

第四章   贷款担保方式、条件及房屋保险
第十一条  按揭贷款采取抵押加开发商阶段性连带保证担保方式。借款人在未取得房屋产权证之前，除了办理房屋产权预登记外，房地产开发商要为其提供阶段性连带责任保证担保，并将一定比例的保证金存入专门账户。开发商从发证部门取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《房地产权证》后，三个月内办理房屋抵押登记，领取《房屋他项权证》，交农商行保管。
 第十二条  房地产开发商应是具有代为偿还全部贷款本息能力的法人。同时具备以下条件：
（一）在本地合法注册的房地产开发、经营企业，拥有以其名义销售楼房的合法合规手续（包括取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》、《资质等级证书》等证件），具有较强的资金实力和开发、经营能力；
（二）具有良好的信用记录；
（三）接受农商行对其资产、经营情况、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所作的调查、评估；
（四）与农商行签署《住房按揭贷款合作协议》，同意对借款人提供连带担保责任；
（五）在农商行开立售楼存款账户；
（六）项目资本金符合国家规定比例；
（七）农商行要求具备的其它条件。
第十三条  所抵押房屋需办理保险，可一次性投保，也可分段投保，投保金额不得少于购买住房价值全额，投保期限（分段购买投保期限累加）不得短于贷款期限。抵押期内，保险单正本由农商行保管，保险单上要确定农商行为第一受益人。
第十四条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第五章 贷款偿还
第十五条  贷款还款方式可采取委托划款或现金方式偿还。借款人采用现金还款的，必须亲自到农商行柜台还款；借款人采用委托划款的，农商行从借款人结算账户直接划款归还。严禁房地产开发商代收借款人款项归还贷款，严禁多个借款人使用同一账户进行还款。
贷款偿还方式分为利随本清和分期还款二种方式。贷款期限在一年（含一年）以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。
第十六条  分期还款通常采用等额本息还款法（每月还款额相同）和等额本金还款法（每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减），借款人可与农商行协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经农商行同意不得擅自改变还款方式。
（一）等额本息还款法指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为：

                          本金×月利率×(1+月利率)还款期数

　                                                                    （1+月利率)还款期数 －1 
每月还款额（本金＋利息）= ————————

（二）等额本金还款法指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。计算公式为：
每月还款额=（贷款金额/还款月数）+（贷款本金-累计已偿还本金）×月利率
第十七条  按月分期还款的贷款，每月20日为约定还款日。约定以转账方式直接扣划的贷款，借款人应于每月20日前将本期应偿还的贷款本息足额存入在农商行开立的个人结算账户。借款人在约定还款日或宽限期（约定还款日加十天）营业终了未按照合同约定还款的，从还款日次日（21日）起计收逾期利息。计算公式为：
逾期利息=当月应还本息×逾期利率×逾期天数
宽限期指，经借款人与农商行协商，至约定还款日可宽限10日。在宽限期内，可不计罚息、复利。
第十八条  采用等额本金还款法的借款人，在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前还款。采用等额本息还款法的借款人，提前还款时，提前30天向农商行提出部分或全部提前还款申请，农商行同意后方可办理。
第十九条  借款人因收入变化等正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工作日向农商行申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。重整期限和已还款期限之和不得超过10年。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款余额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后到期日同档次利率。如贷款重整涉及贷款期限的变更，除非担保合同另有约定，应取得担保人的书面同意。
    第二十条  个人住房按揭贷款不予展期。

第六章   贷款管理
第二十一条  各县级联社要设立专门机构、配备专业信贷人员管理个人住房按揭贷款。
第二十二条  个人住房按揭贷款按审批权限管理。
第二十三条  贷后管理
（一）信贷人员要及时跟踪掌握借款人职业、收入、抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范；
（二）实行贷款本息回收登记制度，及时掌握借款人贷款本金及利息收回情况，监测贷款质量。
    第二十四条  建立个人信用登记制度及贷款档案管理制度。
    农商行将个人住房按揭贷款申请资料、调查报告、合同文本、收贷收息凭证、房屋他项权以及相关附件档案资料实行编号登记，保证个人信息与资料的安全与完整。   

第七章   罚则
 第二十五条   借款人有下列情形之一的，农商行有权依法处分抵押物或要求保证人承担连带保证责任。
    （一）借款人连续二个月不能按期归还贷款本息的；
    （二）借款人提供虚假文件或资料，己经或可能造成贷款损失的；
    （三）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人的；
    （四）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；  
    （五）借款人拒绝或阻挠农商行对贷款使用情况进行监督检查的；
    （六）抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求重新落实新担保的；
（七）借款人有损农商行权益的其他行为。

第八章   附则
第二十六条  个人商用房按揭贷款可比照此办法执行，但首付款比例及利率要高于个人住房按揭贷款。
第二十七条  本办法由农商行负责解释。