专项方案设计任务计划书商业.doc

杭州XXX商业项目
建筑方案设计任务书

7月7日

1. 项目介绍

1.1   项目概述
本项目在杭州市江干区九堡关键地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路（城市快速路），西侧和南侧为计划路，南侧为新建住宅小区。周围交通便捷、路网通畅、住宅林立，项目计划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体小区商业综合体。

1.2   设计指标
1 计划用途：商业办公用地
2 建筑容积率：≤2.5
3 建筑密度：≤ 40%（以最终政府批复为准）
4 绿地率： 20%（以最终政府批复为准）
5 建筑限高：≤ 55米
6 建筑用地面积：0平方米；地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米（地下2层），总建筑面积约90000平方米。

2.  项目定位及方案阶段设计要求

2.1  整体定位
本项目依靠周围密集住宅小区和九堡客运中心商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体小区型商业综合体。
2.2  物业类型配比及分物业定位 
本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米（4层），地下建筑面积约3.8万平方米（地下2层）；办公建筑面积约1万平方米；酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩下部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽可能降低设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。

2.2.1  商业定位
l现在地块周围住宅林立，已形成稳定消费客流，但商业消费气氛缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐体验型商业消费需求，集中面向家庭消费。
l建立专题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目含有活力、精巧独有魅力。
l商业档次定位为中偏高商业品牌，以中等品牌为主。
2.2.2  办公定位
面向小型创业型企业，以购置自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。
2.2.3 酒店定位
面向白领和商旅人群消费需求，定位为经济实用、洁净便捷、性价比高精品酒店。
2.3     设计关键点
2.3.1  整体布局及交通组织
l地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在计划中应结合四至不一样特点，合理布局，关键提升展示效果和有效吸引人流，形成良好可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特体验。
l项目车流关键经过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周围形成车流环道。
l人流关键经过项目东侧进入。
l结合整体交通组织，考虑出租车落客点。
l处理好酒店、办公和商业之间关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，确保商业空间完整性和相对独立性，降低酒店、办公大堂和关键筒对商业布局负面影响；酒店和办公应有独立出入口，并跟商业出入口分开，预防商业人流干扰。
l项目整体格局可分为三类物业，经过在地块中心露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落四大致块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米（1-4层为商业），主楼为酒店；东南体块建筑落地面积约1200平米（1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业）；西北体块建筑落地面积约3000平米（1-4层为商业，其中4层为电影城）；西南体块建筑落地面积约平米（1-4层为商业），主楼为办公（标准层约1200平米）。
l四个商业体块在2-4层经过连廊进行连接，导通人流。
l地下室设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区设置，综合考虑各类机房位置安排，管线管井合理走向、标高设计及布局，和车道设置，充足利用和优化地下室空间。
l东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业可视性。
l西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。
2.3.2   建筑风格及造型
l总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。
l建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多表现出独特设计理念。
l要在建筑设计中适度表现“绿色概念”。
l立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用相关要求，造型和立面设计要求结构技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周围住宅光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。
2.3.3   绿化景观
l设置标志性景观，形成参与性和互动性，方便有效吸引和积聚人群，提升东侧沿街面商业价值，拉近和人行道距离，并方便行人进入商业。人行道和商业之间道路应直接、便捷，不宜有过多迂回。景观尽可能避免对商业可视性和互动性产生负面影响。
2.4     各类物业设计关键点
2.4.1   商业部分
2.4.1.1    交通组织
l商业东侧道路为商业主出入口，设计上应醒目、突出，含有较强可识别性。西侧设置和二期衔接主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多街铺。
l商业货流和其它车流、人流应尽可能保持相正确独立性，降低对其相互间干扰影响。
l电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用垂直电梯，并可和地下车库相连，但不能占用商业价值较高位置。
2.4.1.2立面和造型
l立面要有一定识别性和独特征，但要控制造价成本。
l要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。
l内部使用空间宜方正。
2.4.1.3内部空间和布局
l对于建筑空间处理须从功效角度出发，设计合理流线，满足商铺布局和营建便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、正确有效，平面交通能使人流有效抵达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用均好性，形成有机人流动线，实现每一楼层商业价值最大化。
l杜绝出现人流死角和盲端。
l柱距要考虑商业店铺划分合理性，兼顾停车位等划分。结合柱距部署，考虑商铺弹性部署，能灵活分割组合。
l餐饮区分布应该尽可能集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配置专用卸货通道，考虑并安排对应管线管井走向(比如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间合理利用，避免货流和废气对其它用户干扰。
l中庭结合店铺部署，提升店铺可视性，并含有举行商业活动条件。
l垂直货梯分布要合理，提升货运效率，尽可能部署在商业后勤区内。自动扶梯标准上要求尽可能将人流导向动线远端，以提升商铺人流抵达率。
l商业得房率尽可能达成70%。
l除非规范强制要求，不然机房等设备用房尽可能设置在商业价值较低楼层。
l商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层（影院层高为10米），B1层（满足净高不低于4米）。
2.4.1.3业态部署标准
l各类业态面积百分比：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其它约为40%。
2.4.1.4各楼层业态布局及说明（本条各店铺面积均特指实用面积）
lB1：设超市1.2万平米，周围配置小铺约-3000平米（40平米左右/个）。
l1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，含有轻餐饮条件；西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3；西北体块和西南体块西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。
l2F：东北体块和东南体块东侧为F1-F2沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街走廊；西北体块为童玩次主力店；西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。
l3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右特色餐饮；西北体块为大餐饮；西南体块为商务餐饮。
l4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩；东南体块设置KTV，需预留餐饮条件；东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米；西南体块设健身会所。
按上述业态布局，但要有调整灵活性。

2.4.2 办公部分
2.4.2.1立面和造型
l表现时尚现代感，树立项目标品质形象。
2.4.2.2内部空间和布局
l标准层面积约1200平米，格局为方正矩形，合理安排柱网、关键筒，控制户型进深，保持很好自然采光性，整体得房率不低于75%。
l层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米（采取分户VRV空调）。
l首层大堂挑空设计，尺度合理。
l户型以60-150平米左右为模数。
2.4.3 酒店部分
2.4.2.1立面和造型
l表现时尚现代感，树立项目标高级物业形象，并独具特色，形成地标。
2.4.2.2内部空间和布局
l在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计关键点。
l合理安排柱网、关键筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型部署，套内使用面积约25-30平米，有条件话落地窗、飘窗等能提升户型价值各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右房间数。
l首层大堂挑空，表现人性化，尺度合理，表现精巧、品质和居家感。
l卫星电视 、二十四小时集中热水。
2.4.4机电系统及管理
因为商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要确保三类物业系统设计相对独立性和物管计量独立性，不产生相互干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。
3.  工作范围

建筑方案设计工作范围简述以下：
依据建设单位要求，设计企业需配合甲方及指定顾问设计企业提供完整方案设计文本，以确保项目标整体设计质量；并确保提供设计符合当地政策及法规要求，对正式设计图纸及文件盖章，需满足甲方进行项目标成本估算。帮助甲方完成总体设计进度，同时此间提供设计方案需经过甲方认可，经过相关报批。