项目产品规划设计任务书样本.doc

XX项目
产品计划设计任务书

第一部分 项目定位分析

1、项目定位和产品定位
项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。
（1）创新之城：建造手段不一样。从建筑技术和建材角度上引进一部分新概念、新设计，达成创新目标，提升产品卖点。争取用最低成本做出创新产品，即符合南昌地产市场发展趋势，又符合南昌市消费水平，同时填补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。
（2）节能生活：设计理念不一样。通常住宅以适用、耐久、经济、安全为设计出发点，关键是为满足现行标准、规范，开发商关键考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑怎样改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等舒适性、健康性，而且更重视“人和自然友好共存”，真正打造一个可连续发展舒适人居空间。
（3） 舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处距离，离尘不离城地理位置，项目自有商业，办公楼….四处和现在CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城和市中心互动关系，表现项目本质上舒适朗雅，展现项目居住生活非同通常优越感受。 
产品定位：温暖现代功效主义
（1）。温暖：采取丰富多彩建筑材料，尤其是亲人材料如木、石、砖等，作为建筑立面组成关键部分进行装饰处理。
（2）。现代：立面采取虚实对比，强调利用明快通透现代表现手法来处理建筑之间关系。
（3）。功效主义：强调产品内在使用功效，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计完美统一。
（注：本项目定位是项目设计中指导标准，是项目计划设计中表示项目内涵关键。）
2、项目分析
1）项目SWOT分析
优势（S）：
A：地块升值前景大
B：毗邻城市东大门，地理位置优越，交通便利
C：项目文化底蕴丰厚
D：相对同板块大多数楼盘而言，更含有开发规模优势
E：小区周围生活配套设施和医疗设施极尽完善，周围教育资源丰富，文化气氛浓厚
F：优越休闲度假场所
G： 项目地块平整，内部绿化好
H：项目用地临街长，商业开发前景大
I、项目“创新”理念形成市场新鲜感
劣势（W）：
A：项目所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。
B：区域工业型特征显著，易于形成消费抗性。
C：地块邻近安居小区将对本项目标形象产生一定负面影响。
D：现在周围街区配套等设施落后，缺乏前期计划。
E：我企业首次涉猎房地产项目，在房地产领域缺和消费者意识中乏品牌形象。
机会（O）：
A：后推出产品更为优异，可领先竞争对手。
B：京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。
C：生活水平提升，大大增强了房地产消费能力。
D：城市建设步伐加紧，拓宽了购房人群。
E：项目周围居住形态落后，为本项目标优质项目开发提供了机会。
F：项目二分之一被团购，易于造市，同时可形成口碑。
G：因为现在宏观政策实施，造成需求积压。
H：商业气氛烘托，为项目带来了良好预期。
威胁（T）：
A：国家加强对房地产宏观调控，提升按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费者购房后期成本。
B：国家七部委出台《相关做好稳定住房价格工作意见》及南昌出台8项方法稳定房价，及契税等提升，造成市场处于磨合期。
C：消费者购房中仍有“羊群效应”存在。此为造成房市波动原因之一，大部分消费者缺乏对宏观政策理性分析，仅仅臆断现在形式不好而保持观望状态，至于消费者何时能对政策了解度加深。直接关系到政策和市场磨合期长短，和市场景气度回升，需求量释放。
D：政府计划政策，将分流部分用户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”标准，将南昌分三环逐层发展，上一阶段趋向于红谷滩开发，近期侧关键则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套，将分流部分用户群。
E：本项目周围竞争楼盘价格偏低，而土地出让价格走高。周遍较早开发楼盘所拿地价相对现在土地市场廉价，所以在价格方面本项目不占优势，竞争对手定价，直接威胁到本项目标利润最大化。
2）项目综合评价
A：从地段分析，引领地段价值回归，充足表现区位优越性。
B：从品牌分析，营造企业和项目标新品牌，确立项目全新市场形象。
C：从产品分析，发明差异化产品形态、产品特色、服务体系。
D：从开发节奏分析，开发节奏宜“短、平、快”，控制价位，高举高打。
E：从销售时机分析，宜“以快制慢”。

3、目标用户定位
本项目面正确消费主体锁定在周围范围，结构为高校老师、医院医生、周围私营业主和企业职员、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位消费者。以上消费群体全部有共同点：
一、主体年纪层在28—45周岁之间；
二、白天工作压力甚大，下班后迫切需要放松担心心情；
三、期望改善居住环境，渴望购置到高性价比住宅。
·住宅部分
依据本项目所处环境，周围项目特点及南昌市区域消费特征，本项目住宅部分目标用户分以下类：
（1） 周围范围私营企业主，个体工商户约占20%左右；
（2） 大学老师、教授、医院医师约占25%左右；
（3） 周围需要改善居住环境居民约占30%左右；
（4） 迁入高新板块企业中层管理人员和职员约占15%；
（5） 其它区域置业者和少许投资客约占10%。
·商业部分
依据项目本身客观原因，商业部分存决定利润最大化关键，考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市政经环境，商铺部分确定用户群以下：
1、 在项目原址经营商铺业主约占19%；
2、 周围范围个体工商户约占44%；
3、 居住在项目周围居民约占11%；
4、 伴随地块升温，来自其它区域商铺投资者约占12%；
5、 伴随品牌形成，带来其它区域商铺投资者10%；
6、 不排除团购群体中有商铺投资需求估量约4%。
·写字楼部分
伴随京东板块升温，和政府计划背景做为依靠，同时很多企业和企业不停迁入，为写字楼市场逐步开辟销售渠道。能够预期写字楼需求关键在于：
1、 伴随板块发展，外来驻昌私营企业，约占10%；
2、 对京东预期提升，和本项目写字楼价格相对市中心写字楼实惠，将有部分当地私营业业主看好，约占40%；
3 、本项目在价格方面升值空间大，吸引周围用户群体，约占19%；
4 、写字楼在京东板块稀缺性，吸引本市其它区域投资者，约占25%；
5 、团购群体中会有部分投资者，约占6%。
·主体目标用户细分
1、个体和私企业老板（市区+周围）
该阶层基础全部有住房，对生活质量要求比较高。且在长久经营过程中对“功效价格比”有着较清楚认识，文化方面全部有一定修养，对“居住+投资”概念了解高于其它行业人士。
2、教育界人士、医生、银行职员、成功白领阶层
该群族文化素质较高，追求自由浪漫工作和生活方法，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并重视生活质量。对居住环境有着较高要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是通常工薪层收入水平（有灰色收入）。该群族是本项目期望目标用户。

第二部分 产品关键价值提升

·我们预期关键卖点：舒适朗雅，优越感受，上品生活

总体计划卖点—动静分离，严谨而不刻板

1、 沿街商业部分经过小区内车行干道和住宅分离，商业和居住互不干扰情况下，却又为业主生活带来了极大便利。
2、小区内部配套十分健全，商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。不用走出小区大门，即可拥有完整生活。
3、根据人行为规律进行路网分布，最大程度上表现了以人为关键计划标准。
4、小区内完全实现了人车分流，有序、环境保护、安全，同时降低了噪音污染。

建筑设计卖点—时尚而不浮躁

1、纯：纯板式楼体设计。不仅从整体上使立面产生优美连续韵律感，更让楼体本身建筑设计维持整体贯一清秀挺拔形象。
2、薄：最直接居住利益来自10.8米～12.8米进深。短进深，大面积使得室内空间设计展现方正规整形态，方正室内格局，不仅易于业主进行个性化家居设计，更充足发挥室内空间高使用率优势。
3、短：每栋保持2～3个单元设计。其中18层为两梯三户，11层为一梯二户，确保了每个单元居民居住幽静和充足个人私密空间。短板式建筑，也为整个小区生态园林留出了更多‘呼吸’空间，让冬季午后阳光洒落在每一个角落。
4、宽：最直接居住和视觉感受起源于耸立窗前一刹那，4.2米～4.5米大面宽客厅设计，给予业主对小区景观饱览绝对霸权。

园林设计卖点——陈而不旧

项目在原南方电动工具厂厂址上，有着丰富植被资源，几百棵香樟。这些，以开发商一贯开发思绪，全部是开发商施展“手脚”障碍，将被无情铲去。而我们对于该地块开发则是立足于延续历史角度，将其保留。
部分园林风貌，并使其巧妙融入现代建筑中，经过对比、保留、迭加手法，穿越时空，展现在现代人面前。有意识地保留下来历史痕迹，用香樟自己身上那些岁月年轮诉说着工业时代古老小说，在周围崭新住宅街区和葱绿环境当中重放异彩，在强烈新旧对比中又焕发出了新生命力，成为了真正历史延续。

建筑产品卖点—品质而不奢华

1、科技建材打造创新、生态、环境保护建筑产品,四处表现以人为本，以保护生态资源为己任生产理念。
2、简约建筑外形，秉承建筑品质和精髓，再现完美建筑群落，远远望去，便能给人带来十强烈视觉冲击。
3、建筑格调摒弃了全部造作修饰，而是用个性鲜明线条勾勒出楼宇感人魅力。
4、高低错落天际线剔除了视觉误区，使全部落入眼中景致全部会因为天际线改变而改变。

户型设计卖点—品味而不做作

屏弃大户型设计，提倡一个不以一味追求面积名义，浪费金钱消费趋向。真正打造出充足利用每一寸活动空间，功效分区显著实用精品户型。

1、局部底层架空利用设计，提倡一楼居家新概念。
2、顶楼花园设计，独有私人花园，身处自己部署空中花园，感受一览众山小。
3、多种套型充足发挥空间感，大型功效主卧设计，四处彰显“主人生活”概念。
4、设计转角大型景观凸窗和拐角落地景观窗，使业主足不出户亦能领会园林美景
5、部分户型增设入户花园，将四季带回家中。
6、南北通透户型设计，使空气流通和采光达成最好状态。
7、大型观景阳台，为日常居家提供新活动和休闲领域。
8、净高3米，立体空间效果发挥得淋漓尽致。
9、大开间设计，空间用视觉测量。
10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
11、步入式衣帽间设计，降低家俱占用室内间和增加无须要突兀之感。
12.、新型空调位处理，丰富立面，化繁为简处理。

第三部分 项目计划设计要求
一、项目开发规模
整个计划总用地面积58162平方米，容积率不超出2.35，计划层数：地上11+1和18层。
二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数
1、建筑密度：≤35%
2、绿化率：≥35%
3、北京东路商业层数：3层
4、南池路商业层数：2层
5、地上车位：150个
6、地下车位：360个

三、总体计划

l 以保留项目地原有绿化为根本，合理利用空间布局；
l 有效利用地形平坦利于计划特点，在保留原有树木、特色绿化基础上，营造建筑群和园林景观要统一协调，含有很好节奏感，层次感；
l 总平面部署应合理地使用土地，建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线要求，合理控制住宅间距；
l 总平面设计应做到人车分流，交通路线明确、流畅且互不干扰，动、静交通组织合理；
l 假如能满足结构、人防、停车等要求，标准上考虑做一层地下室降低施工量，作为人防、停车和设备用房；
l 小区内能够设计一个更为丰富空间组合，充足利用项目每一寸土地、每一分可利用有价值空间。引出“架空层生活”分支理念，局部设计架空能够作为公共休闲场所，还能够作为附赠空间给一楼住户。

四、配套设施项目
游泳池、会所、网球场、篮球场
五、成本控制
低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。
六、方案深度
1、总体计划：
1）总图：1:500
2）交通组织图：1:500
3）绿化效果图：1: 200
4）消防组织图：1:500
5）日照分析图：1:500
2、单体设计方案
1）商铺平面图：1: 200
2）标准层平面图：1: 200
3）屋顶平面图：1: 200
4）关键立面图：1: 200
5）剖面图：1: 200
3、透视图和模型
1）模型：工作模型一套
2）景观透视若干张，要求见后面景观设计要求（能够反应整个计划特色）
4、计划具体说明（一份）
七、经济指标
总体计划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/商铺面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积
八、项目设计说明
1、开发定位
板式小高层和商铺结合综合建筑/板式小高层纯住宅建筑/点式高层建筑
板式建筑以一梯两户或一梯三户相结合，点式建筑二梯三户结合。
2、建筑立面风格
现代简约建筑风格，以明快线条为基调，立面装饰用材追求细腻，采取构筑架增加线条感，保持平整流畅。无需过于浮躁外部造型和顶楼装饰。用自然建筑高低分布和线条切割发挥出良好视觉效果。重视第五立面（屋顶）设计，使其在功效和景观上成为当地唯一性。强调色彩改变，要鲜艳典雅，富有跳跃感，创导时尚时尚。

3、商业风格
1） 沿街商业建筑外立面要求现代、时尚、大气，表现出现代商业应有繁荣，沿街商业外立面含有很好可识别性，并和尚街住宅立面风格造型相协调统一，局部考虑进行遮阳和挡雨处理，同时考虑怎样愈加好吸引和流住商业人流。商业铺面内部应保持整体性，尽可能降低梁柱对商业使用影响。
2） 因小区人行主入口设在沿街商业中部，在一定程度影响和破坏了沿街商业连续性。在设计时应考虑进行合适景观或造型安排，方便愈加好照料沿街商业完整性。

九、户型面积及百分比
1、 户型配比
房型
二房一厅
小三房二厅
中三房二厅
三房二厅
四房二厅（小复式）
面积（㎡）
85—90
105--115
120—125
130—135
165左右
户型配比
16%
38%
35%
10%
1%
2、户型设计要求
伴随大家住房消费意识增强，在位置、环境原因不可改变情况下，户型成为消费者关注焦点，同时也是项目创新亮点。户型不能少于7大功效，即起居、就餐、橱卫、就寝、工作和学习和观景。户型设计总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目标定位，在户型设计上除应表现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要表现社交、功效、私人空间合理分区及采取动态户型设计，使项目标房型在推出时一直保持时尚、合理、具张扬个性，使她人无法复制。依据市场定位和市场信息反馈，打造精品户型。同时经过市场调查户型设计上考虑以下几点：
（1）缩短过道设计，入口出设计玄关，降低浪费空间。
（2）大主卧设计。突出主卧功效和分区细化等。空间有足够采光、通风条件，能够有灵活部署空间，最大可能地为主人提供个性化室内设计。
（3）设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、和落地凸窗。
（4）局部单位采取入户花园设计，增加生活趣味性。
（5）户内以客厅为关键活动中心，餐厅均设计为临窗或临阳台。客厅均设于南向、并以大面积落地窗和南向景观阳台连通、将户外绿色和景观导入室内，做到室内外空间分层次渗透。现在大多数楼盘客厅开间在3.8—4.2米，可经过合适减小进深尺寸增大开间，达成方正实用效果，开间在4.2—4.5左右。客厅落地门设计在3.8—4.0米左右，使得阳光采集效果和景观导入达成最好。
（6）全部户型全部有南北两向居室，达成使自然风入室良好效果，和进出家门方便程度。
（7）部分空中花园户型，采取赠予空中私家庭院、花园形式，从户内便可直接通往楼顶花园。
（8）住宅空间净高达成3M标准，增加空间感，提升居住舒适度。
（9）因为南昌市北风较大，沿街住宅北侧单设计内嵌式封闭阳台。
（10）部分户型设计步入式衣柜。设置隐型空调机位，样式可参万科城市风景或万科四季花城。
（11）在户型设计时，可将赠予面积优越性发挥出来，不一样户型有不一样赠予方法。给卖家带来切实利益，同时树立起户型实惠形象，增加卖点。
（12）全部户型入户门提议采取复合式防盗门，增加豪华气派觉。

十、居住建筑标准和档次
1、外立面：构筑架、阳台、窗结合设计，使外立面在整体造型基础上保持简练明快线条感，色彩在稳重耐看基础上，合适增加部分装饰性天然材料进行组合。
2、室内：二表出户，管线安装就位，尽可能隐蔽处理。
十一、住宅设计规范和要求
依据南昌市房地产动态信息，结合项目产品定位标准思绪，住宅设计应在满足市场需求同时，尽可能按贵司多年专业设计经验，考虑以下设计内容要求（但切莫仅限于此）：
1、套内空间
（1）套型
1）住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基础活动空间。
2）住宅套型分为5类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格要求。
套型
居住空间数（个）
建筑面积（M2）
备注
一类
2
85—90
建筑面积（M2）含公摊部分
二类
3
115
三类
3
125
四类
3
135
五类
4-5
180-220

（2）卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门
1）、平面设计基础标准：动静分开、干湿分开，充足考虑空调、热水设备、管线部署合理性及隐蔽性；房型种类适量多样化，可合适设置顶层空中花园式户型；
2）、厨、卫设计应综合考虑现代生活用具设施分置，可考虑设置杂物间和工作阳台；
3）、平面以客厅为活动中心，餐厅要自然采光、通风，和客厅分开，且避免餐厅和过道混合。
4）、观阳台宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置工作阳台；
5）强调厅、厨面要足够，便于现代家庭之功效部署，全部客厅均靠南向设计；
6）户内各功效区设计应全部为自然通风、采光，避免暗卫、暗厨存在；
7）单元入口设门厅，提升居住品位；
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。
2、技术经济指标计算（住宅设计应计算下列技术经济指标）
A、各功效空间使用面积；
B、套内使用面积（平方米／套）；
C、住宅标准层总使用面积（平方米）；
D、住宅标准层总建筑面积（平方米）；
E、住宅标准层使用面积系数（％）
F、套型建筑面积（平方米／套）；
G、套型阳台面积（平方米／套）；
3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。
4、共享部分---楼梯、出入口、垃圾搜集设施
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。
5、室内环境---日照、天然采光、自然通风，保温、隔热，隔声
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。
6、建筑设备---给水排水、燃气、通风和空调、电气
以上各功效空间要求满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活需要。
7、综合设计
1）住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统功效有效、运行安全、维修方便等基础要求。
2）建筑设备管线设计，应相对集中，部署紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。
3）厨房、卫生间和建筑设备及管线较多部位，应进行具体综合设计。电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应和室内设施和家俱综合部署。
4）公共功效管道，包含供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜部署在住宅套内。公共功效管道阀门和需常常操作部位，应设在公共部位。
5）应合理确定多种计量仪表设置位置，以满足能源计量和物业管理需要。
8、各户型功效区设计标准
功效分区清楚、布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。
十二、智能化设计要求
小区内信息网络应遵照技术优异。经济适用、合理标准，包含以下系统：
1、综合布线系统；
2、建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；
3、环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；
4、物业管理系统小量系统、维护保养系统；
5、小区内（包含商业街前广场等）背景音乐系统；
6、写字楼智能化设计应和现行写字楼智能化实施标准相靠近，以提升写字楼市场竞争力；
十三、特殊设计要求
1、外墙进行节能设计处理
2、屋面进行节能设计处理
3、考虑沿北京东路一侧临街窗户安装自动进风装置（会呼吸窗）
4、沿北京东路一侧临街窗户玻璃全部设计为中空玻璃
5、入户采取弱电集成器作交楼标准
6、部分户型主阳台设计考虑错开设置，使阳台高度达成两层6米高度，可采取南北错或左右错
7、每套住宅最少有一个卧室（主卧）设计为落地凸窗
以上设计要求为本项目标基础设计要求，在设计过程中应充足考虑居住舒适品质及居住安排空间合理性,并结合最新住宅设计规范要求进行对应调整或加以更新改善。
十四、景观计划设计要求：
1. 小区园林景观总体计划设计风格应和建筑风格相协调，做到园林风格和建筑立面效果相统一。
2. 车行路及人行路景观设计要求：小区路网做到人车分离，车行道不宜太笔直，结合各组团景观实际情况，作出合适弯曲和缓坡处理，使道路通而不透，使车辆自然缓行，令其对小区综合环境之影响降至最低。
3. 在小区适宜位置设计一座供小区业主户外运动休闲时使用公用厕所，男女分开使用，同时满足2男2女使用即可，厕所外立面造型可用假山雕塑小品样式装饰美化。
4. 小区内2栋高层底下要求做架空处理，并在底层做景观装饰，安排部分健身设施，以备雨天运动休闲所用。
5. 小区内水景观节点设计应综合考虑使用成本和维护成本，各水景节点打造要和周围景观环境节点相辉映，相统一。
6. 尽可能考虑保留和利用厂区现有树种进行造景绿化处理，能不移植尽可能不移植（在不影响施工前提下），以加紧景观成熟。
7. 景观计划方案要求提供景观鸟瞰效果图1份，入口广场景观效果图1份、中心组团休闲广场效果图2份，泳池景观透视效果图1份，中轴景观效果图1份，其它关键景观节点效果图3份。
8. 提供详尽总平面景观计划设计图，提供园林景观关键设计理念文字说明，并附各景观节点文字说明，要求给各景观节点分别命名，所命案名应和园林总体计划风格及意境相吻合，为项目园林景观制造很好市场差异化卖点。