消防维保专业方案新.docx

人才公寓消防维保方案
我单位为使人才公寓内各类消防设施能有效维护及保养，使其处于最好工作状态，确保在发生意外状态时能立即发挥作用，将人员及财产损失降至最低。依据《中国消防法》、《建筑消防设施检测技术规范》、《消防产品现场检验判定规则》等，我企业将制订实施方案以下：
一、首先成立人才公寓项目维保部，安排日常维保工作。拟投放2名专业技术人员（水、电专业各一名），确保在自知或甲方通知后，二十四小时内赶到现场进行故障排除。确保在甲方消防系统出现故障时给予处理，系统正常运行。
二、为兑现协议承诺，确保人才公寓各项消防系统正常运行，依据要求要求，具体定时保养计划以下：
1. 消防控制主机
1.1每个月消防控制主机电源检验项目:
1)检验系统电压偏移是否在许可范围内。系统电源标准﹕AC 197V~242V 50Hz 1Hz
2)查看消防控制配电箱标志，和仪表、指示灯、开关、控制按钮。
3)检验主电源和备用电源之间自动切换是否正常。
检验方法﹕
a)自动控制方法下,手动切断消防主电源,观察备用消防电源投入和指示灯显示。
b)人为控制方法下,在低压配电室应先切断消防主电源,后闭合备用消防电源,观察备用消防电源投入和指示灯显示。
c)每三个月要对备用电源进行1~2次充放电试验,1~3次主电源和备用电源自动切换试验。
1.2每个月应对消防控制主机进行以下项目检验﹕
1)触发自检键，进行功效自检:
2)对控制器电源全部发光显示器进行检验,并循环三次。
3)对Ⅱ级编程继电器进行检验,检验期间继电器触点动作,但输出+24V撤消。
4)对打印机功效进行检验。
5)对控制器关键硬件接口芯片,存放器芯片及各类插件关键I芯片进行自动实时故障检测。
1.3切断主电源，查看备用直流电源自动投入和主、备电源状态显示情况。
1.4在备用直流电源供电状态下，进行断路故障报警及火警优先功效。
报警功效检测：
1)类比探测器、手动报警按钮断路故障，查看故障显示。
2)断路故障报警期间，采取发烟装置或温度不低于54℃热源前后向同一回路中两个探测器施放烟气或加热，查看火灾报警控制器火警信号、报警部位显示及统计。每个探测器检测后，只消音，不重定。
1.5用万用表测量火灾报警控制器联动输出信号。
1.6系统重定，恢复到正常警戒状态。
2.火灾自动报警系统
火灾探测器:
1)为使火灾探测器保持性能良好,正常运行,应在火灾探测器开启运行两年后,每隔三年全部进行清洗一遍。
2)每三个月应对全部火灾探测器采取抽测方法进行测试﹕
2.1点型感烟探测器
1)采取发烟装置向探测器施放烟气，查看探测器报警确定灯、和火灾报警控制器火警信号显示。
2)消除探测器内及周围烟雾，报警控制器手动重定，观察探测器报警确定灯在重定前后改变情况。
2.2点型感温探测器
    可重定点型感温探测器，使用温度不低于54℃热源加热，查看探测器报警确定灯和火灾报警控制器火警信号显示；移开加热源，手动重定火灾报警控制器，查看探测器报警确定灯在重定前后改变情况。
1)对测试过火灾探测器做地址统计,以免在下期测试中反复测试同一个点。在十二个月内经过定时测试后将全部火灾探测器测试一遍。
2)测试中应查对火灾探测器地址是否正确。
3)在测试过程中,应对火灾探测器报警迟缓程度做统计,经过汇总,对其工作状态有一个大致了解,为是否对火灾探测器进行清洗提供佐证。
4)对于探测装置因环境条件改变，而不能适用时，应经过设计、施工部门立即更换。
5)要预防外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要预防烟、灰尘及类似气溶胶、小动物侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然原因影响而且还要预防人为原因如书架、贮藏架摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮影响。
2.3手动报警按钮
1)每个月巡检手动报警按钮装置,检验外罩玻璃是否有破损。如有损坏应立即更换,以免发生误报。
2)每三个月巡检时,触发按钮查看火灾报警控制器信号和按钮报警确定灯是否正确。
3)每三个月对警铃及广播测试一遍，发觉故障立即维修。
3.消防给水系统
3.1消防水池
1)每个月查看消防水池水位及消防用水不被她用情况。
2) 每个月查看补水设施。
3)每十二个月对水源供水能力进行一次测定。
4)每两年应不少于两次对消防水池进行清洗、排污。
3.2消防管路系统
1)观察稳压泵开启频率，确定管网有没有渗漏现象。
2)外观检验：检验管道有没有机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢靠，发觉问题应立即处理。
3)清除堵塞：系统管道中,可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来垃圾、铁锈等，这么会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。
4)每三个月需对不少于20%管道末端进行放水，确保管道内水质良好，并对水流指示器报警功效进行检验。
3.3稳压泵及气压水罐
每个月检验应依据以下步骤进行﹕
1)打开排气阀，检验是否能够自动加压。
2)打开试验排水阀，检验减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表是否显示正常
3)打开排气阀或试验排水阀时，为预防气压水罐内压力较高造成危险应慢慢将阀门打开。
3.4消防水泵
1)每日查看水泵和阀门标志；转动阀门手轮，检验阀门状态；观察阀杆及手轮位置；阀杆是否需要加注润滑油。
2)每个月在泵房控制柜处开启水泵，查看运行情况。消防水泵应每个月开启运转1～3次；当消防水泵为自动控制开启时，应每个月类比自动控制条件开启运转1～3次。手动、自动控制启水泵1～3次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常。有没有变形、发烧等情况。轴和电机、连接部件是否有松动、锈蚀、变形、发烧，是否要加油。运行时间通常不少于5分钟。
3)每个月在消防主机控制室开启水泵，查看运行及反馈信号。
4)每个月检验消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压力能否确保；电力上有没有确保不间断供电设施，其性能是否良好。
5)每个月检验主、备泵能否自动切换
6)每个月检验压力表是否变形、水泵开启后动作是否正常。
7)每个月开启水泵后，打开试验阀，观察压力保持情况。
8)每二年对消防水泵大修一次，添加润滑油，清洗内部杂质。
9)每十二个月度对水泵电动机维护保养：
（a）电动机轴承润滑油是否加足，有没有严重脏污、变质现象。转动转轴，检验旋转是否正常。
（b）电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好（电动机在运行时应不发烧、无异常振动及杂音）。
（c）水泵轴和电动机连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。
（d）填料是否显著漏水，有没有变形损伤，螺栓螺母是否松动。
3.5电控柜维护保养
1)每个月检验控制柜有没有变形、损伤、腐蚀。
2)每个月检验线路图及操作说明是否齐全。
3)每个月检验电压、电流表指标是否在要求范围内。开关是否有变形、损伤、标志脱落、处于正常状态。控制盘指示灯是否正常。
4)每个月检验电控柜内继电器是否脱落、松动，接点是否烧损，转换开关应处于自动状态。各导线连接处是否松脱，绝缘是否损伤。
5)类比主泵故障，查看自动切换开启备用泵情况，同时查看仪表及指示灯显示。
3.6水泵接合器每个月查看标志牌、止回阀。
3.7室内消火栓
1)每个月对消火栓进行以下检验﹕
2)确保消火栓周围没有障碍物阻挡,取用方便。
3)确保消火栓外观整齐、标示清楚、无机械损伤及严重腐蚀。
4)检验消火栓有没有生锈漏水现象;栓口橡胶垫圈等密封件有没有损坏或丢失;消火栓闸阀开启是否灵活，必需时应对阀杆加润滑油。
5)对室内消火栓还应检验消火栓箱内水枪、水带等设备是否完备配套，水龙带有没有霉腐﹔破玻按钮工作状态正常。
6)随时抽查消火栓出水情况。对关键部位消火栓每十二个月应逐一进行出水检验；对非关键部位消火栓可按消火栓总数10％～20％进行出水抽测试验。连接水带、水枪，触发启泵按钮，查看消防泵开启和信号显示。
7)室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱水位情况，发觉不足应立即补充。
3.8室外消火栓
室外消火栓应每三个月进行一次检验保养，其内容关键包含：
1)用专用扳手转动消火栓启闭杆，观察其灵活性。必需时加注润滑油。
2)检验出水口闷盖是否密封，有没有缺损。
3)检验栓体外表油漆有没有剥落，有没有锈蚀，如有应立即修补。
4)每十二个月开春后入冬前对地上消火栓逐一进行出水试验。
5)定时检验消火栓前端阀门井。
6)保持配套器材完备有效。
4.自动喷淋灭火系统
4.1报警阀组
1)每个月检验报警阀组外观、标志牌、压力表是否完整。
2)每个月对报警阀压力表进行检验,检验报警前、后压力表指示是否正常。阀前后压力应基础相当，或阀后压力稍高于阀前。
3)每三个月对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，和报警阀各部件工作状态是否正常。每三个月应对报警阀旁放水试验阀进行一次放水试验，验证系统供水能力，压力开关报警功效是否正常。
4.2自动喷淋头及管道
1)每个月应对喷头进行一次外观检验，检验喷头无有损坏、锈蚀、漏水现象，发觉有不正常喷头应立即更换；应确保喷头外表清洁，当喷头上有异物时应立即清除,尤其是感温元件应无污垢，必需时进行清洗或更换。更换或安装喷头均应使用专用扳手。
2)多种不一样规格喷头均应有一定数量备用具，其数量不应小于安装总数1％，且每种备用喷头不应少于10个。
3)检验管无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落，管道固定是否牢靠，管内有没有堵塞。
4)每两个月应利用末端试水装置放水，进行水流指示器工作测试，同时排除管网内铁锈及杂质。
5.应急照明和疏散指示标志
5.1每个月应查看应急照明外观是否有损坏、电源插头是否插在电源插座上、灯管是否工作正常。
5.2每三个月对应急照明进行一次功效性测试,按下列方法切断正常供电电源，用秒表测量应急工作状态连续时间：
1)自带电源型和子母电源型切断其主供电电源。
2)集中电源型切断其控制器主电源。
3)接在消防配电线路上应急照明灯具，切断非消防电源。
5.3使用照度计，测量两个应急照明灯之间地面中心照度；应符合建筑规范疏散照度要求；达成要求应急工作状态连续时间时，反复测量上述测点照度。
5.4配电室、消防控制室、消防水泵房、供消防用电蓄电池室、自备发电机房、电话总机房和发生火灾时仍需坚持工作其它房间，使用照度计测量正常照明时工作面照度；切断正常照明后，测量应急照明时工作面最低照度。
5.5疏散指示标志
1)每个月查看外观，查对位置及完好情况。
2)每三个月对疏散指示标志进行一次功效性测试﹕
a)关闭正常照明，查看发光疏散指示标志自发光情况。
b)切断正常供电电源，在灯光疏散指示标志前通道中心处，用照度计测量地面照度；达成要求应急工作状态连续时间时，反复测量上述测点照度。
6.应急广播系统
6.1每个月在消防控制室用话筒对所选区域播音，检验音响效果。
6.2每三个月自动控制方法下，分别触发两个相关火灾探测器或触发手动报警按钮后，查对开启火灾应急广播区域、检验音响效果。
6.3每个月在公共广播扩音机处于关闭和播放状态下，自动和手动强制切换火灾应急广播。
6.4每三个月用声级计测试开启火灾应急广播前环境噪音，当大于60dB时，反复测量开启火灾应急广播后扬声器播音范围内最远点声压级，并和环境噪音对比。
7.防火分隔设施
7.1防火门
1)每个月查看外观、关闭效果，双扇门关闭次序。
2)每三个月对于疏散通道上设有出入口控制系统防火门，自动或远端手动输出控制信号，查看出入口控制系统解除情况及反馈信号。
7.2防火卷帘
1)每个月查看外观。
2)每三个月进行下列方法操作，查看卷帘运行情况反馈信号后重定。机械操作卷帘升降。
3)触发手动控制按钮。
4)发散烟雾或不低于54℃热气测试其自动反应情况。
8.灭火器维护管理
8.1要建立“消防器材检验表(灭火器)”，登记类型、配置数量、设置部位和维护管理责任人；明确维护管理责任人职责；并张贴在灭火器放置处。
8.2管理责任人必需依据“消防器材检验表(灭火器)”之内容每个月检验一次。
检验内容﹕
1)灭火器位置应按管理单位之最新计划位置进行摆放,不得随意挪作它用,摆放稳固,没有埋压,灭火器箱不得上锁,避免日光曝晒和强辐射热。
2)铅封及插销均完好无损,未曾动用。
3)灭火器压力表外表面是否变形、损伤；压力表指针应指向红区或红﹑绿区之间。
4)灭火器是否在使用期内。
5)一旦发觉灭火器失效或曾动用过应立即通知安全管理部门更换。
8.3管理责任人最少每十二个月委托专业从事消防设施单位对全部灭火器进行一次功效性检验。性检验发觉存在问题必需委托有维修资质维修单位进行维修，更换已损件、筒体按要求年限进行水压试验、重新充装灭火剂和驱动气体。严格落实灭火器报废制度。
检验内容﹕
1)灭火器筒体是否有锈蚀、变形现象、铭牌是否完整清楚。
2)喷嘴是否有变形、开裂、损伤；喷射软管是否通畅、是否有变形和损伤。
3)灭火器压力表外表面是否变形、损伤，指标是否指在绿区。
4)灭火器压把、阀体等金属件是否有严重损伤、变形、锈蚀等影响使用缺点。
5)在相同批次灭火器中抽取一具灭火器进行灭火性能测试。
附表：
建筑消防设施单项检验统计
测试时间：
检测项目
检测内容
实测统计
消防供电 配电
消防配电
试验主、备电切换功效

自备发电机组
试验开启发电机组

储油设施
查对储油量

火灾报警系统
火灾报警探测器
试验报警功效

手动报警按钮
试验报警功效

警报装置
试验警报功效

报警控制器
试验报警功效、故障报警功效、火警优先功效、打印机打印功效、火灾显示盘和CRT显示器显示功效

联动控制设备
试验联动控制和显示功效

消防供水
消防水池
查对储水量

消防水箱
查对储水量

稳(增)压泵及气压水罐
试验启泵、停泵时压力工况

消防水泵
试验启泵和主、备泵切换功效

水泵接合器
试验消防车供水功效

消火栓消防炮
室内消火栓
试验屋顶消火栓出水及静压

室外消火栓
试验室外消火栓出水及静压

消防炮
试验消防炮出水

启泵按钮
试验远距离启泵功效

自动喷水系统
报警阀组
试验放水阀放水及压力开关动作信号

末端试水装置
试验末端放水及压力开关动作信号

水流指示器
查对反馈信号

机械加压送风系统
风机
试验联动开启风机

送风口
查对送风口风速

机械排烟系统
风机
试验联动开启风机

排烟阀、电动排烟窗
试验联动开启排烟阀、电动排烟窗；查对排烟口风速

应急照明
试验切断正常供电，测量照度

疏散指示标志
试验切断正常供电，测量照度

应急广播系统
扩音器
试验联动开启和强制切换功效

扬声器
测试音量

消防专用电话
试验通话质量

防火分隔
防火门
试验启闭功效

防火卷帘
试验手动、机械应急和自动控制功效

电动防火阀
试验联动关闭功效

消防电梯
试验按钮迫降和联动控制功效

灭火器
查对选型、压力和使用期

测试人（署名）：
消防安全责任人或消防安全管理人（署名）：

注：1、情况正常在“实测统计”栏中标注“正常”；
2、发觉问题或存在故障应在“实测统计”栏中填写，并立即处理；当场不能处理要填报《建筑消防设施故障处理记录表》；