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综合商场营运及招商方案样本.doc
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1、XX综合商场营运及招商方案目录1、整体经营业态定位2、业态定位标准3、战略定位4、商品布局和功效分区5、水平人流和垂直人流设计6、楼层功效定位和商品布局7、商品定位8、目标用户群定位9、经营模式10. XX理念11、商场管理系统建立12、商场包装13、人员培训14、商场招商计划结语:附件:XX综合商场招商手册文案1、整体经营业态定位科学合理业态布局划分将会使经营商家经营利润得以充足表现,使商场形象更为鲜明,层次更为丰富,同时也将会使消费者消费行为及过程显得愈加顺畅和轻松愉快。所以商场业态划分合理是否,不仅要能够表现开业后本项目商品组合丰富多样,还必需考虑到经营商家实用性和合理性,同时更要兼顾到
2、独立商铺和整体商铺协调性和互动性。好业态功效划分方法,能够提升商业物业销售力和凝聚力,便于聚集人气,有利于提升商场品位。2、业态定位标准2-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说,就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类店。譬如零售业态关键主力店招商,就不要同时招来两家基础上全部是经营食品和日用具大型超市;关键主力店同质化无差异更是不能想象。异业互补目标就是要满足用户消费选择权,并能让用户心身体验改变,提升其消费爱好。譬如百货、超市因为经营品项不一样,能够互补;让用户逛购疲惫零售店和让用户休息放松餐饮店能够互补等等。2-2、一站式全体验消费空间,商品多层次、购物无拘束六大主力业态,集聚区域关键
3、商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用具、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全方面满足区域居民综合消费需求,从日用具到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用具到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用具,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。2-3、合理配比各主力业态综合定位和业态配比,表现多层次购物需求和多形式体验消费,实现从购物到娱乐到餐饮消费过程,不一样业态搭配。从大类上我们业态定位关键分为以下三类零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。3、战略
4、定位【城市商业战略定位:地域综合商场(本商场)】新经济圈诞生新商业中心,根据新城市商业发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周围卫星城(新区),将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级本商场(地域综合商场),也就是地域综合商场或区域商圈。从XXX区域发展,我们能够看出本商场发展趋势,从区域经济发展中收益,从而促进区域商业发展和业态升级。以此能够清楚看出以上发展趋势,伴随新市区发展,XXX商圈从传统集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在综合百货和大型超市结合主力业态,城市商业发展脉络清楚可见。所以多业态、多层次消费组合XX综合商场,将满足区域人民消费多元需求!4、商品布局和
5、功效分区依据本商业定位专题,我们进行对应商品布局和功效分区,商品布局遵照不一样业态配比标准:以零售设施为主,其面积计划占整个卖场面积70%左右;以文化娱乐设施为配比业态,占整个卖场面积20%左右;以配套商业为隶属业态,占整个卖场面积10%左右。具体分布以下:1、零售设施关键主力店:百货、综合超市等;辅助主力店:电器、家居、书店、音像店等各类专业店;配套辅助店:不一样地域特色商品店;2、文化娱乐设施关键主力店:动感影院、休闲广场等;辅助主力店:儿童乐园等;配套辅助店:艺术摄影、DIY(自助类项目)等;3、配套设施关键主力店:空中餐饮广场、咖啡西餐等;辅助主力店:快餐类、风味小吃类等;配套服务设施
6、:写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。5、水平人流和垂直人流设计人流设计遵照购物和行走习惯进行设计。1、水平人流设计,遵照由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费标准,如中岛属于闹区,人流量比较大,所以关键安排大众、随意性消费商品,以商品吸引促进销售。边厅处于静区,人流量相对小,关键安排部分品牌个高级次商品,以品牌和目标消费促进销售。主通道设计2.8米,形成O型水平环行人流,确保购物距离最短,商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米,呈S型分布于中岛区域,确保人流通畅。2、垂直人流设计,遵照人气对流和疲惫指数进行计划,人气对流指项目顶层和底层计划商品吸引力业态,如负一层超市
7、和五层数码影院、楼顶休闲广场,引导人流上下运动,形成对流。中间层计划品牌吸引力业态,如精品百货业态,经过品牌吸引用户消费。依据人体疲惫指数,四层以上计划为休闲和娱乐性消费项目,满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。3、具体水平人流设计见楼层平面布局图,垂直人流设计见楼层业态定位。6、楼层功效定位和商品布局楼层 专题功效主营商品楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲5F 数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮4F 家居生活馆家用电器、家居用具、文体办公、针织、童装、儿童娱乐场3F 仕女名品馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、美容美体2F 时尚休闲馆男士正装、休闲衣饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖啡厅
8、1F 城市流行馆珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋B1 大型超市、无公害农产品超市食品、副食品、生鲜、无公害农产品7、商品定位1、商品百分比在营业中,主力商品通常占到营业额70%,关键是季节性专题商品,如服装、皮鞋等;基础商品占到营业额20%,关键是衬衣等非季节性商品;隶属商品通常占到营业额10%,关键是装饰类商品。商品百分比图示主力商品 70%基础商品 20%隶属商品 10%2、档次配比依据区域消费水平和综合商场综合定位,提议以中等产品为主力定位,合理配比百分比分别是高级占10%,起提升商场形象作用;中等占70%,是综合商场销售主力商品,起到提升销售业绩作用;低级占20%,起到烘托售卖
9、气氛作用。3、档次配比图示中等 70%高级 10%低级 20%8、目标用户群定位1、区域市场定位依据大型购物广场商业辐射能力,500 米:辐射关键区域、500 米:辐射次区域、5000 米:辐射边缘区域,我们将该项目标区域市场定位在:以项目为中轴,涵盖XXX区、XXX区等,距离项目5 公里内区域。2、目标用户定位根据该项目商圈辐射区域来看,商圈有常住人口XXXX万左右。从消费结构而言,以中高收入群体为主,其中中收入阶层是项目标主力用户。从年纪层次而言,涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年纪群体。3、用户消费心理方便/低价/品类齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标用户消费心理,针对
10、不一样类型品种服务型、亲善型用户和理性用户,又要有不一样商品和理念定位,如此才能满足XX综合商场多层次用户群体需求。9、经营模式综合商场经营方法基础有三种:自营、联营和租赁。我们认为,综合商场毕竟是一个以零售为主商业组织形式,而零售是一个精细化管理产业,精细化管理要求管理者加强经营控制力度;另外,相对于非主力零售商户招商条件,关键主力零售店必需引入著名度高大商家,故关键主力零售店招商较困难且招商条件放得较宽,造成关键主力零售店分成或租金收入偏低。所以在条件许可情况下,关键主力零售店尽可能自营一部分或全部,这么一能够加强经营控制力度,有利于综合商场长久经营,其次可增强其它商户和之合作信心,第三能
11、够提升非主力零售店分成或租金收入;而招非主力零售商尽可能以联营为主、租赁为辅,这么也能够增强发展商对综合商场整体控制力度。这种选择标准不不过零售精细化管理要求,也符合综合商场长期经营性特点,更能帮助发展商创出综合商场品牌来。依据以上标准,我们制订出XX综合商场经营模式:1、负一层大型超市:以自营或引进大型主力店为主,引进主力店应充足考虑主力店综合竞争能力,确保超市含有强大竞争力,不然提议以自营为宜。2、一层城市流行馆,关键以柜台和散架经营为主,经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方法灵活,所以能够考虑租赁结合联营方法,租赁区接收统一收银管理。3、二、三层关键经营服装,适合联营,采取标准扣点,依
12、据不一样品牌给合适优惠。4、四层家电、家居用具适合租赁经营,部分可考虑联营,采取统一收银管理。5、五层数码影院提议引进专业运行商,采取租赁或承包经营形式。6、顶层餐饮广场提议采取租赁形式,如考虑建成特色餐饮广场,也可考虑联营方法,由我方招商后统一经营管理。10. XX理念【经营理念】消费由我做主,我为购物疯狂方便消费、就近购物是XX综合商场着力打造经营目标,我们理念是消费由你做主,我为购物疯狂。XXX万平米超级卖场是XXX区首家大型综合商场,集大型超市、精品百货、家用电器、家居用具、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于一体,引进XXX地域关键品牌商户进驻经营,汇聚名品名牌、综合多级消费,不仅吸纳X
13、XX区28 万市民在此消费,更吸引XXX区、新矿、工业园等XXX万高收入人群来此消费,成为XXX最具辐射力关键商圈。【企业宗旨】和用户共创价值户分为内部用户和外部用户,在这里,我们用户关键指外部用户,包含我们消费者、供给商和进驻商户。我们价值起源于用户,尊重用户,了解用户,连续提供超越用户期望服务。在用户眼中,我们每一位职员全部代表XX。我们1%失误,对于用户而言,就是100%损失。衡量我们成功是否最关键标准,是我们让用户满意程度。和用户一起成长,让我们成长一小步成为用户发展一大步。【商品定位】多业态组合、多层次需求,一站式消费(本商业)这是一个商业整合时代,这是一个规模制胜时代,这是一个强调
14、规模集聚和专业定位时代,XX综合商场充足把握XXX商业发展脉络,利用区域经济融合大好时机,在XXX区政府和职能部门大力支持下,顺应该地居民消费需求,打造XXX首座本商场,整合区域商业版图,成就区域大商业格局。六大主力业态,集聚区域关键商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用具、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全方面满足区域居民综合消费需求,从日用具到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用具到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用具,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧。【管理理念】品牌管理发明品牌效益这是
15、一个弱肉强食时代,市场残酷竞争要求我们必需以专业化管理应对多种挑战;这是一个强调品牌消费时代,消费者对你认可,不仅取决于你提供商品,更取决于你品牌给予商品价值和内涵;这是一个综合竞争力时代,商业形态快速升级要求运行商必需以超前眼光应对未来挑战;这是一个管理出效益年代,没有专业管理就没相关键竞争力;品牌管理是前提,品牌效益是目标,品牌合作是永恒专题。【服务理念】以客为尊,量身定制人性化服务什么是用户服务?在新世纪今天,用户服务理念和思想已经发生了很大改变,在追求让用户满意同时,确保用户利益最大化成为我们这个时代用户服务准则。为用户服务强调永不满足于让用户满意和提供有限价值,让用户取得超价值服务和
16、附加值,是我们服务追求目标。在当今日趋猛烈市场竞争中,服务作为一个竞争手段所得到重视程度在不停提升,在竞争中应用也越来越广泛。不仅企业在竞争中获胜要依靠服务,而且职员就业或提升工作水平也要依靠服务本事。因为,为用户服务几乎无处不在。在用户所碰到服务中,假如要对成功多种原因加以陈说话,那就是细节、个性和针对性!让用户满意已不局限于临时或物质上满足,而愈加强调长久和精神上满足!11、商场管理系统建立1、商业架构2、管理模式XX综合商场在具体管理模式方面,遵照“统一管理、帮助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”24 字经营方针。1、统一管理:除沿街门店和部分柜台外,为统一形象,提升服务品质
17、,商场对全部商户进行统一管理,统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广;全方面导入CI 形象识别系统,统一市场形象,塑造市场品牌。具体包含:商场标志、名称和旗帜标准应用;大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用;大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用;营业区平面图、楼层信息牌规范应用;标识指示系统规范应用;收银台、业务台、咨询台规范;展览、展示系统、展板规范;公用设施标识、休息区标识规范;进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范;2、帮助经营:协作经营模式,剔除独门独户、单兵作战散乱,由经营企业进行市场整体推介,帮助进
18、驻商户经营。具体包含:强势广告支持,形成强大宣传攻势,让XXX人民全部来此消费。每十二个月一度服装衣饰节,促进商贸交流,提升市场形象。每十二个月一度文化艺术节,提升商场文化及艺术魅力。定时邀请著名演艺明星,现场献艺,提升形象、促进消费。利用门前广场和室内休闲广场,进行文艺演出、歌舞演出、时装秀等活动,聚拢人气,引领购物时尚;打造XXX旅游购物新形象,推出首家无公害农产品销售展示中心,促进旅游休闲和XXX地域消费;利用商业管理企业强大行销网,为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务;统一商业形象,为经营户无偿提供装修、商品陈列、形象推广等服务,依靠整合形象,形成协力,共同做大市场;全方
19、位贴心服务,给购物者一个享乐购物天堂;定时促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费;3、部分自营:对商场形象提升高级商品,经营户担心有风险而不原介入商品,利润水平低但对人气带动作用巨大商品,和合适公益性项目,将由管理企业自行经营。4、整合市场:整合市场功效,多业态综合购物于一体;整合市场空间,进行合理商品布局和楼层功效定位;整合推广,避免单兵作战,整个市场由经营方进行统一广告、促销推广;5、完善政策:完善商业物业管理和服务功效,提升市场软环境竞争力;强化托管和统管方法,提升管理水平和能力;建立健全管理步骤和管理制度,保障用户和商户利益。6、合理回报:确保市场和经营户合理收益,实现共赢;经过市场整体
20、机能完善,提升商场品牌形象,使市场经营者、管理者和物业全部者均能取得良好回报;3、营业管理1、和政府及各职能部门保持良好关系,经过共管提升购物中心形象;2、监督并定时核查进驻商户,保障商品品质和经营信誉;3、定时为经营商户提供市场信息和调研汇报,供商户经营决议;4、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择;5、经过商场,提升代理商地位,降低进货和存货成本;6、策划举行多种促销活动,提升业绩;7、强化用户服务,定时咨询用户意见和提议;8、和异业结成合作关系,增加收益;9、进行商品乘列规范,使卖场销售环境更趋利好;10、定时对商户和店员进行业务和专业培训,提升人员素质和服务水平;11、配合进驻商户进行新
21、品引进、商品代理、庆贺、促销等事宜;12、教导经营不佳商户改善经营方法,提升经营业绩;13、帮助商户进行帐务处理;14、支持商户取得银行融资贷款;15、按月度、季度和年度对优异经营商户进行物质和精神奖励;16、帮助商户采取电脑进行商品销售、服务管理,提升商户和市场经营管理水平;17、和厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组,规范市场经营行为,打击违法经营和窜货行为,确保市场良好经营环境和对外形象;18、XX购物广场牵头,和商户和服装衣饰经营户成立“服装衣饰商会”,支持和配合商户展开多种经营活动;4、商户管理制度A、商户进场和撤离管理制度1-1、用户通知1、告之用户开业时间和和营业部具体联络;
22、2、用户资格审查意见、联营协议、经营商品和相关手续由招商部移交营业部;1-2、用户接洽1、交代进场等诸项事宜;2、商户守则、店铺设备和设施清单等材料交和用户;3、和用户相关关键文件、制度汇编发至用户;4、引荐工程部和用户联络相关装修事宜;1-3、店铺装修1、工程部对装修施工方案进行审核,发放装修施工通知单;2、施工单位和施工人员验证登记;3、施工过程中工程部、营业部进行施工监管,确保根据时间、要求完成施工;4、用户碰到特殊装修要求,应同工程部商讨,确定施工方案;1-4、验收1、工程部、营业部配适用户进行装修工程验收;2、验收达标,符合消防安全和营业要求,由工程部签署验收合格单,交营业部准许用户
23、进场营业;3、通知用户去营业部办理开业申请手续;1-5、开业1、营业部签署用户开业申请表后,用户依据开业时间进行铺货和开业;2、营业部协同各相关部门,开始提供开业各项服务;3、向商户发放商场相关管理要求和办理商户营业员资料存档、制作及发放胸卡。1-6、撤离1、客服部依据营业部(同意撤离)书面通知,开出联络单要求:(1)工程部协同客服部依据租约及相关资料一起和商户验收店铺(包含收回电话线路及相关财产等)。(2)办公室协同客服部对相关财产办理退返手续;(3)物业部跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜。(4)财务部办理相关财务手续及电脑户口终止。1-7、撤离后(1)各相关部门五天内将撤离用户本部
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