资产管理公司筹备及运作专项方案.doc
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1、(讨论稿)天津房地产商会天津房地产信托资产管理公司筹办组中华人民共和国天津天津房地产信托资产管理公司筹办及运作方案一、 天津房地产信托资产管理公司成立背景及战略目的1、 天津房地产信托资产管理公司成立必要性:房地产市场是资金高度密集运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值高等特点决定房地产开发、投资需要巨大资金量,因而资产瓶颈是房地产开发商最关怀问题。中央政府结识到房地产业单纯依赖银行贷款也许带来金融风险,从而也勉励房地产公司多方面拓宽融资渠道;同步央行121号文献使房地产商倍受房贷紧缩困扰,正在积极寻找突破口。此外信托公司等非银行金融类机构一方面需要寻找项目委
2、托人(特定项目如商会会员、机构投资者等);另一方面需要寻找风险低收益高房地产项目。在此背景下,构成天津房地产商会,并以此商会为载体,成立天津房地产资产管理公司,资产管理公司成立可觉得信资公司、房地产公司较好地解决上述问题,它即拥有房地产、金融管理、项目评估以及法律、财务等方面专业、综合业缘关系。又为广大房地产开发商提供一条便捷融资渠道;为信托公司在地产项目筛选、委托人加盟起到桥梁作用。以资产管理公司为基本,同步与信托投资公司等金融机构密切合伙,形成两轮互动格局,共同拾建房地产金融平台,仿照基金经营模式进行运作(咱们姑且称之为类基金,强调“合法性、安全性、流动性、赚钱性”四原则),以类基金和公司
3、双赢办法,将天津开发公司以及上下游公司闲置资金、天津老百姓城乡居民生活存款一某些(天津城乡居民存款大概是1800亿元)以及以其她形式某些类基金都带进来,使类基金获得成长,并初步形成将来房地产产业基金和基金管理公司基本构架,倾力打造以房地产投资基金为体现形式房地产市场金融航母。2、 天津房地产信托资产管理公司成立战略目的:l 目:1) 资产管理公司是介于信托公司、信托筹划发起人及信托筹划资金使用人之间必不可少桥梁;并通过管理信托筹划为信托公司、不动产商会会员服务,即从事房地产金融业务法人实体。在市工商联领导下房地产商会为重要发起人成立资产管理公司在与信托机构、房地产公司多方合伙中,会形成多方共赢
4、格局。在国家对产业基金有关法律法规正式出台前,通过运作资产管理公司来寻找一条既能为各会员单位解决融资困难又避开法律风险途径。在条件逐渐成熟时发展成为产业基金管理公司,并探计出与国际资本接轨模式,吸引国际资产进入本信托资金,最后成为国内有影响力、专业房地产管理公司。2) 通过搭建金融平台整合产业链上资源,优化产业构造,提高产业平台,实现产业资本与金融资本融通,使各方都能受益。因而,信托资金投放对象重要是商会会员内先进开发项目,特别是符合住宅产业发展方向绿色生态住宅、新型工业化住宅、小城乡住宅、低密度住宅等,同步也将支持住宅产业技术集成。此外,房地产业内将不可避免地浮现改制、并购和上市,信托资金也
5、将支持此类项目。3) 在农业银行天津分行、建设银行天津分行、浦发银行天津分行及信托机构、天津市工商联、天津市中小公司担保公司、天津房地产商会和今晚传媒集团、天津报业集团等大力支持下,资产管理公司组建、信托筹划发行将会有可靠保证。重要是信托机构、天津市工商联、天津市中小公司担保公司、资产管理公司也将形成新具备战略性联盟。并在此基本上,随着国家金融政策、市场经济和有关条件不断成熟,上述战略联盟必将率先发起成立面向中小公司服务真正意义上民营银行。l 目的:重要是以组合投资形式投资于内在价值被低估、或与同类公司相比具备更高投资价值项目,通过对组合投资动态调节来分散和控制风险,在注重资金安全前提下,追求
6、资产稳定增值和钞票流通性。二、 公司股东、组织、管理架构:股东会监事会董事会风险控制委员会总经理专家决策委员会综合管理部财务部评估部投资部资产管理部项目部研发部组织架构如上图所示l 股东构造:由于管理公司特殊性和稳定收益性,因而要保证管理公司股权相对稳定性对于其资本管理来说,更为安全。管理公司股权最初由发起委托人按照发起投资信托比例认购,风退出信托认购筹划,原则上其在资产管理公司股权也应出让,出让对象为:新万以上信托基金认购者,资产管理公司其她股东。在二年内,应保持其对稳定性,并且,任何一种独立股东在资产管理公司持股比例原则上不超过20。资产管理公司注册资金不低于5000万人民币。资产管理公司
7、是介于信托投资公司和信托基金发起人之间必不可少桥梁,为将来发展成为基金管理公司作好准备,并探讨与国际资本接轨,吸引国际资本进入本信托基金模式,使其成为国内第一家专业房地产基金管理公司。公司运营后,可以通过增资扩股,也可以吸引外来国际资本扩大公司资本金规模和运营能力。(注:瑞士联邦银行金融家发展基金和其她基金组织已表达乐意投资资产管理公司意向)l 管理机构1) 设股东会、董事会、专家征询委员会、风险控制委员会董事会制定、审核、监控投资战略、投资决策和执行状况、专家征询委员会重要职责是依照投资目的和对市场判断决定本信托资金总体投资方略,审核并批准项目小组提出资产配备方案或重大投资决定征询建设,由董
8、事会和股东会决策。专家决策委员会定期召开会议,在紧急状况下召开暂时会议。风险控制委员会监督投资组合制定与执行过程中风险限度,及时向专家决策委员会提交风险监督报告和风险控制建议。由上述委员会对所有信托资金及自有资金所投项目进行审核决策,并由董事会聘请决经理对所有执行投资项目进行负责,保证投资项目保值增值,并能达到预期收益。2) 管理团队:公司将以“公平、公正、公开”市场化为原则,聘请一批具备房地产业务、金融管理、项目评估以及法律、财务方面专业人士,构成一种高效、有序、忠实、悟性高管理团队,以及涉及以天津房地产商会主力会员,即副会长单位专家等组织专家委员会,运用其独到看法和丰富操作经验去解决房地产
9、领域内难题。A、 房地产业务专家队伍:具备丰富房地产工作经验,熟悉房地产业务运作,具备深厚房地产原理和实际操作经验专家构成。B、 金融管理专家队伍:由金融管理方面资深人士构成专业团队,对金融创新、融资等业务通过投行手段运营。C、 法律顾问队伍:拥有一支具备近年从业经验,在经济法律事务实践中积累了丰富经验律师团队。三、 资产管理公司运营模式1、 资产管理公司与信托基金、信托投资公司构造关系存储监管委托管理私募资金(商会会员等)公募资金即信托筹划(自然人、社会法人等)管理人资产管理公司托管人信托投资公司资金组合2、 资产管理公司项目决策流程以及资产管理公司项目操作程序项目提案风险控制委员会信托资产
10、管理公司专家决策委员会信托公司房地产项目信托资产管理公司项目执行项目跟踪项目管理项目收益项目退出3、 资产管理公司项目决策要点资产管理公司可以成为公司提供各种选取:涉及过桥融资、买断项目整合权、公司型投资、银行联贷和财政支持等诸项。资金将重要面向住宅产业链。住宅产业是以住宅作为最后产品,贯穿建设整个过程,从设计、规划、施工、建筑材料以及住宅经营,最后物业维护管理都在住宅产业链内。同步,资金还要面向极具投资价值和市场变现价值商铺、商住、大型旅游度假项目投资,为高水平天津都市建设不断创造社会财富。上述资金投向完全面向商会会员内公司和项目。资产管理公司对报送(可以发起人报送、也可以由会员单位报送,不
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