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工 程 部 商 业
运 作 手 册

北京戴德梁行物业管理服务
勒泰中心物业管理处
工程部编制
工程部概述
工程部作为物业管理中最关键部门之一，负责整个项目标电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及项目公共设施等设备设施运行管理、维修保养，对商户提供有偿服务及装修工程监督管理工作。具体职责以下：
　　1. 负责项目设备设施交接验收，建立具体设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接汇报。
　　2. 制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员岗位职责，建立设备、设施操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。
　　3. 负责制订管理项目工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。
　　4. 对所辖设备设施进行全方面、有效管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定时进行设备完好率统计和考评，使设备完好率达成企业要求要求，确保满足业户使用要求，设备进行维护保养和检修项目、方法、完好程度必需符合相关要求。运行中所发生设备故障应得到正确、立即处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。
　　5. 按标准完成对商户服务事项，维修立即率、返修率、商户满意率必需达成企业要求标准，定时进行部门服务质量考评。
　　6. 负责商户装修方案审核和施工现场技术方法、施工质量、使用材料监理。
7. 负责上级领导确定工程整改项目、新项目标招、投标和协议报批，对施工计划进行审核，实施项目标施工监理，完成完工验收、办理工程结算等工作。
　　8. 实施各专业、各系统设备、各机房值班、巡视、维护保养、检修统计制度，统计做到清楚、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行统计、技术文件、资料、图纸搜集整理、保留和归档工作。对储存统计做好标识、搜集、储存、保护、查阅和处理。
　　9. 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定时完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达成环境保护要求。
　　10. 负责编制职责范围内多种应急预案并组织培训、演练和实施。
　　11. 负责本部门维修工具、检测仪器、备用零配件日常管理。
　　12. 负责本部门人员岗前培训及岗位技能培训，提升职员素质及技能。

目 录
第 一 章 人 员 架 构 1
一、 人员架构 2
第 二 章 岗 位 职 责 3
一、 工程经理岗位职责 4
二、 工程文员岗位职责 5
三、 工程总值岗位职责 6
四、 工程主管岗位职责 7
（一） 强电主管岗位职责 7
（二） 弱电主管岗位职责 8
（三） 空调主管岗位职责 9
（四） 给排水主管岗位职责 10
（五） 综合主管岗位职责 11
五、 工程领班岗位职责 12
（一） 强电领班 12
（二） 电梯领班 13
（三） 弱电领班 14
（四） 空调领班 15
（五） 给排水领班 16
（六） 综合维修领班 17
六、 技工岗位职责 18
(一) 强电技工岗位职责 18
(二) 变（配）电所运行值班人员基础职责 19
(三) 配电室岗位职责 20
(四) 变配电值班员岗位职责 21
(五) 电梯维修工岗位职责 22
(六) 给排水技工岗位职责 23
(七) 弱电技工岗位职责 24
(八) 空调技工岗位职责 25
(九) 综合技工岗位职责 26
第 三 章 管 理 制 度 27
一、 环境管理实施方案 28
（一） 污水排放管理实施方案 28
（二） 噪音管理实施方案 28
（三） 预防出现重大环境污染责任事故管理实施方案 28
（四） 固体废弃物分类管理方案 28
二、 工程总值管理制度 29
三、 强电专业管理制度 30
四、 弱电专业管理制度 32
五、 弱电交接班制度 32
六、 空调专业管理制度 33
七、 空调交接班制度 34
八、 给排水系统管理制度 35
九、 综合维修管理制度 36
十、 电梯系统管理制度 36
十一、 工程部内部检验管理制度 37
十二、 配电室监督检验管理制度 37
十三、 高处作业吊篮安全管理制度 38
第 四 章 操 作 规 程 39
u 维修注意事项 40
u 强电专业制度及程序（配电室） 41
一、 变（配）电所巡视检验制度 41
二、 变（配）电所设备验收制度 42
三、 变（配）电所设备缺点管理制度 43
四、 变（配）电所运行维护工作制度 43
五、 变（配）电所运行分析制度 44
六、 变（配）电所设备预防性试验制度 44
七、 变（配）电所培训管理制度 45
八、 变（配）电所场地环境管理 46
九、 变（配）电所运行值班制度 46
十、 变（配）电所运行值班人员基础职责 47
十一、 操作票制度 48
十二、 变电室门禁制度 48
十三、 干式变压器检验保养程序 49
十四、 高低压柜、变压器安全操作规程 49
十五、 办公室、机房防火管理要求 51
十六、 送电、停电工作步骤 52
u 弱电专业制度及程序 54
一、 楼宇自控值机制度 54
二、 弱电机房安全防火管理制度 54
三、 弱电专业管理制度 55
四、 卫星机房管理制度 56
u 空调 专业制度及程序
一、 空调系统管理制度 56
二、 空调运行巡视制度 57
三、 空调给排水专业巡视制度 58
四、 空调制冷机组开启程序 60
五、 空调制冷机组开机步骤图 62
六、 空调制冷机组停机步骤图 63
u 给排水维修制度及程序 63
一、 给排水系统管理制度 63
二、 水泵房运行管理制度 64
三、 中水站运行管理制度 65
四、 消防泵房管理要求 66
u 综合维修制度及程序
一、 综合维修管理制度及程序 66
二、 危险品管理制度 67
三、 综合维修操作间管理制度编 68
四、 密闭空间工作安全程序 69
五、 体力处理操作程序 70
六、 使用油漆及易燃品安全程序 71
七、 高空工作安全程序 71
第 五 章 维保规范及程序 75
u 强电专业
一、 变、配电设备检修工作程序 77
二、 动力柜、配电箱检修工作程序 78
三、 用电设施检修工作程序 79
四、 配电室检修工作程序 79
u 弱电专业
一、 消防系统设备维修保养要求及程序 80
二、 监控系统设备维修保养要求及程序 80
三、 楼控系统设备维修保养要求及程序 81
u 空调 专业
一、 风机盘管周期保养 82
二、 新风机组周期保养 82
三、 空调水泵周期保养 83
u 给排水专业 84
一、 冷却塔周期保养程序 84
二、 冷水机组周期保养程序 84
三、 给排水设备维修保养规范 86
u 综合维修专业
一、 危险品管理制度 86
二、 综合组中修项目、综合组大修项目 87
三、 综合维修专业工作制度 87
四、 综合维修操作间管理制度 88
第 六 章 应 急 预 案 90
一、 变配电设备故障、忽然停电应急处理程序 91
二、 变电室供电应急预案 92
三、 BA系统和停车场收费系统应急方法 93
四、 停水及临时供水事故处理措施及应急预案 93
五、 空调专业事故处理措施及应急预案 94
六、 供、排水事故处理措施及应急预案 95
七、 空调机房紧急情况处理方法 96
八、 综合维修危险品存放应急方法 99
九、 电梯故障困人救援法 100

第 一 章

人 员 架 构

LW-CZ(N)GC-JG-SY0001 A/0

一、 人员架构

第 二 章

岗 位 职 责

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JL0001 A/0
一、 工程经理岗位职责
1.科学分配人力、物力、制订业户特约维修程序;
2.安排通讯设备有效使用;
3.监管服务过程，改善服务态度质量，提升工作效率，维修立即率100%，维修合格率95%;
4.科学管理仓库，购置备用具和多种工具，建立仓库台账、材料、工具，物品领用和报废要登记清楚;
5.掌握技术，完善辖区内设施和施工遗留缺点;
6.负责制订所管辖系统设备月度维修保养计划和备用材料，配件计划，定时报送企业审定，并负责组织安排维修保养计划实施;
7.认真落实落实岗位责任制，督导下属职员严格实施操作规程、职员守则和设备维修保养制度;
8.培养职员树立良好个人形象和素质，加强礼仪礼貌，安全生产培训;
9.针对职员技术状态和思想状态，编制培训计划，常对下属职员进行职业道德、用户服务教育和专业技术培训;
10.完成上级领导交办其它工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/WY0001 A/0
二、 工程文员岗位职责
1. 在工程经理指导下，负责工程部办公室各项事务性工作及接待来访客人；
2. 负责办公室卫生，帮助工程经理做好工程部文字处理工作；
3. 打印各类文件，管理好工程部各类工程图纸、资料；
4. 负责工程部各类会议统计；
5. 填报相关报表，经工程经理审核签字后上报总经理办公室；
6. 负责工程内部文件、资料、通知传阅和回收；
7. 配合人事行政部进行工程用具申报；
8. 建立完善工程部档案管理工作；
9. 完成工程经理交办其它工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/GZ0001 A/0
三、 工程总值岗位职责
1. 在紧急情况下，可完全合理地支配工程部运作；
2. 处理用户投诉及分配工程维修单，检验当日工单完成质量情况；
3. 当碰到不能处理事件或不能掌握及控制事故时，立即转达上级或管理处领导，寻求帮助处了处理完整填写《事故汇报》 ；
4. 处理/完成交接班遗留问题。相关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好具体统计；
5. 确保各系统正常协调运作，配合其它部门相关工作；
6. 负责机房及工具钥匙借用管理，做好相关统计；
7. 每日做好工单统计及做好具体统计；
8. 完成上级下达其它任务。

四、 工程主管岗位职责
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0001 A/0
（一） 强电主管岗位职责
1. 负责监管配电室设备正常运行，确保项目标供电系统处于正常状态；
2. 负责项目本系统设备日常维护、保养、检测；
3. 负责安排、指挥、组织本系统职员日常工作；
4. 负责本系统职员之考勤、纪律检验及考评；
5. 负责监督、检验下属职员之工作完成情况并向工程经理汇报；
6. 落实实施岗位责任制，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，负责培训下属职员正确操作本专业设备；
7. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格；
8. 帮助工程经理制订本系统维修、保养、节能计划；并落实实施设备维修保养计划落实；
9. 监督外派维修保养协议实施情况；
10. 帮助处理其它电气设备之维修、保养工作；
11. 负责管理本专业之公用工具；
12. 完成工程经理下达其它工作任务；
13. 负责组织、安排、指挥职员处理各类设备故障及突发事件；
14. 负责填写维修通知单及和客服部、秩序维护部协调处理日常维修事宜；
15. 有权调配维修技工进行多种（你认为适宜）工作任务，对拒不服从安排之职员进行纪律处分；
16. 负责给各专业电气系统提供帮助；
17. 负责本专业二次装修审图工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0002 A/0
（二） 弱电主管岗位职责
1. 负责弱电系统多种设备保养维修，确保其正常运行；检验各弱电系统运行情况，发觉异常立即处理；
2. 提出设备系统维修保养计划和备品备件购置计划，每个月定时上报专业主管及工程部经理审定，并负责组织实施；
3. 熟悉和掌握全部设备性能，当设备系统出现故障时，要立即组织人力进行维修或联络外判厂家维修，以最短时间恢复其正常运行；
4. 落实实施岗位责任制和设备维修保养制度，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，确保弱电机房洁净整齐；
5. 做好下属职员技术培训和考评工作；
6. 做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统愈加完善；
7. 帮助工程经理进行年度预算计算工作；
8. 负责处理客服部签署之日常维修单；
9. 负责安排、监督、检验下属日常工作；
10. 监督维护保养外判协议实施情况；
11. 负责本系统职员之考勤、纪律检验及考评；
12. 负责项目空调系统及强电系统楼宇自控管理工作，并和空调专业紧密配合，确保项目标空调系统处于最好运行状态；
13. 完成工程经理下达其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0003 A/0
（三） 空调主管岗位职责
1. 负责安排、指挥、监督下属日常工作，确保通风、空调系统设备正常运行；
2. 巡视机房设备，并监管项目内温、湿度及新风量到适宜水平；
3. 负责安排设备定时检测；
4. 负责培训下属正确操作本专业设备；
5. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格；
6. 监督外派维修保养协议实施情况；
7. 负责分配下属职员日常维修、保养工作；
8. 负责处理客服部签署之维修通知单；
9. 负责本专业二次装修审图工作；
10. 负责本系统职员之考勤、纪律检验及考评；
11. 负责制订合理运行方案，以达成节能效果；
12. 负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；
13. 落实实施岗位责任制，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，负责培训下属职员正确操作本专业设备；
14. 完成工程经理下达其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0004 A/0
（四） 给排水主管岗位职责
1. 负责安排、指挥、监督下属日常工作，确保给排水系统、消防系统设备正常运行；
2. 负责安排设备定时检测；
3. 负责培训下属正确操作本专业设备；
4. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格；
5. 监督外派维修保养协议实施情况；
6. 负责分配下属职员日常维修、保养工作；
7. 负责处理客服部签署之维修通知单；
8. 负责本专业二次装修审图工作；
9. 负责本系统职员之考勤、纪律检验及考评；
10. 负责制订合理运行方案，以达成节能效果；
11. 负责本系统设备维修、保养工作，巡视机房设备运行正常；
12. 负责给排水设备、设施、机械设备设施综合管理，负责每个月自来水、热水、中水能源统计汇报工作。消防、喷淋用水设备、软化水设备检验工作；
13. 落实实施岗位责任制，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，负责培训下属职员正确操作本专业设备；
14. 完成工程经理下达其它工作任务。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0005 A/0
（五） 综合主管岗位职责
1. 负责安排、监督、检验下属日常工作；
2. 负责对下属分配维修单工作，并做好具体统计；
3. 负责项目标土木、装潢、五金、玻璃维修管理工作；
4. 监管外判工程施工情况；
5. 定时巡视项目土木、装潢、五金、玻璃，负责制订计划性工作方案；
6. 负责申请维修用料；
7. 检验入户维修工作。负责本专业二次装修审图工作；
8. 负责对下属进行专业培训；
9. 负责本专业职员之考勤、纪律检验及考评；
10 完成工程经理下达其它工作任务；
11. 负责监督项目租户二装改造工程工作

五、 工程领班岗位职责
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0001 A/0
（一） 强电领班
1. 负责配电室设备正常运行；本系统设备日常维护、保养、检测工作。
2. 负责安排并率领本专业技工进行日常维修、保养工作。
3. 负责监督、检验下属职员之工作完成情况并向专业主管汇报。
4. 负责指导本专业技工正确操作本专业设备。
5. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格。
6. 帮助专业主管制订本专业维修、保养计划。完成工程部制订维修计划、保养计划、节能计划。
7. 监督外包维修保养协议实施情况。
8. 帮助处理其它电气设备之维修、保养工作。组织率领本专业技工处理各类设备故障。
9. 负责本专业二次装修审图工作。
10. 负责管理本专业之公用工具。
11. 完成上级下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0002 A/0
（二） 电梯领班
1. 管理下属职员确保全部电梯（扶梯、直梯）正常运行，做好电梯系统设备日常维护、保养、巡视及年度检测工作。
2. 参与外判维保协议相关内容起草、确定工作。
3. 负责监督、检验电梯外判维保商日常工作。
4. 负责帮助外判维保商制订电梯维修、保养计划，并监督相关工作实施情况。
5. 负责对外判商维保协议实施情况进行定时评定，并依据要求提出协议续签、修改等提议。
6. 负责妥善保管本专业使用公用工具。
7. 负责按要求定时提交本专业零配件采购计划。
8. 负责电梯紧急/故障情况下妥善、快速处理，并将处理结果立即向领导汇报。
9. 完成上级领导下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0003 A/0
（三） 弱电领班
1. 负责消防报警及联动系统/消防广播系统维修保养、日常巡视及检修。
2. 负责保安监控系统维修保养、日常巡视及检修。
3. 负责有线电视系统维修保养、日常巡视及检修。
4. 负责门禁系统维修保养、日常巡视及检修。
5. 负责车管系统维修保养、日常巡视及检修。
6. 负责楼宇自控系统维修保养、日常巡视及检修。
7. 负责本专业所辖其它设备维修保养、日常巡视及检修。
8. 负责处理本专业日常维修工单。
9. 负责安排、监督、检验下属日常工作。
10. 监督本专业外包协议实施情况。
11. 负责本专业二次装修审图工作。
12. 完成上级下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0004 A/0
（四） 空调领班
1. 负责安排率领本专业技工进行日常维护保养工作，确保通风及空调系统设备正常运行。
2. 负责本专业设备维修、保养工作。
3. 巡视机房设备，并监管勒泰中心内温、湿度及新风量至适宜水平。
4. 负责安排本专业系统设备定时检测。
5. 负责指导下属正确操作本专业设备。
6. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格。
7. 监督本专业外包协议实施情况。
8. 负责处理本专业维修工单。
9. 负责本专业二次装修审图工作。
10. 负责制订合理运行方案，以达成节能效果。
11. 完成上级下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0005 A/0
（五） 给排水领班

1. 负责安排率领本专业技工进行日常维护保养工作，确保给排水系统设备正常运行。
2. 负责给排水设备、设施综合管理，负责每个月市政供水能源统计汇报工作。
3. 负责安排设备定时检测。
4. 负责指导下属正确操作本专业设备。
5. 负责检验本系统之多种运行统计及检验表格。
6. 监督本专业外包协议实施情况。
7. 负责分配下属职员日常维修、保养工作。
8. 负责处理本专业维修工单。
9. 负责本专业二次装修审图工作。
10. 确保生活水水质达成标准。
11. 完成上级下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/LB0006 A/0
（六） 综合维修领班

1. 负责安排率领本专业技工进行日常维护保养工作。
2. 负责处理本专业维修工单工作。
3. 监管本专业外包协议实施情况。
4. 定时巡视勒泰中心，负责制订计划性工作方案。
5. 负责申请维修用料。
6. 负责本专业二次装修审图工作。
7. 负责对本专业技工进行专业指导及培训。
8. 完成上级下达其它工作任务。
六、 技工岗位职责
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0001 A/0
(一) 强电技工岗位职责
1. 负责配电室设备操作、监控、统计和紧急故障处理；
2. 观察各分路用电负荷改变，按时填写《强电专业值班日志》；
3. 依据分路用电负荷改变，立即检验电容器投入和退出运行，确保有功功率因数维持在正常水平；
4. 天天填写运行统计于《交接班统计本》上；
5. 检验配电室及消防设备情况并保持完好状态；
6. 巡查设备运行情况，并填写巡查表；
7. 严格根据设备操作规程操作运行；
8. 定时做好设备维护保养工作；
9. 做好配电室、值班室环境卫生工作；
10. 负责电气设备、设施保养、维护，实施《电气设备年度计划检修表》；
11. 配合其它专业电气设备检修、维修工作；
12. 发觉设备故障立即排除，重大问题立即向上级汇报；
13. 服从上级领导工作安排。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0002 A/0
(二) 变（配）电所运行值班人员基础职责
1. 变配电所运行值班人员在值班时间内对本站设备负有监视、维护、操作及事故处理责任；
2. 值班人员应按值班制度值班，遵守现场工作纪律，按要求统一着装，坚守工作岗位，不得进行和工作无关活动；
3. 值班人员必需熟知和严格实施安全操作规程、运行管理规程，总值规程和现场运行规程及相关制度；
4. 值班人员应熟知所管辖设备系统和可能运行方法，掌握关键设备性能和规范，掌握多种保护和自动装置工作原理和运行要求；
5. 认真实施操作票制度，能正确进行倒闸操作和正确、快速进行事故处理。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0003 A/0
(三) 配电室岗位职责
1. 严格实施交接班制度，坚守工作岗位不得擅离职守，确保供电设备安全运行、不间断供电；
2. 熟悉掌握配电室高低压设备系统及外围情况，了解关键电气设备规格性能；
3. 严格实施安全操作规程及巡视检验制度按要求时间巡视设备、抄录仪表，填写相关报表，并按时报出；
4. 熟悉掌握停送电程序及相关安全防火方法，严格实施停送电操作制度。
5. 中晚班及节假日配电室值班人员兼负电工日常维修工作，做到供电、维修两不误；
6. 配电室严禁乱放杂物，更不能放私人物品，保持卫生整齐，每班打扫卫生一次，利用停电时间检修设备及保养擦拭设备，按时测定需测定设备和工具；
7. 发觉超负荷报警，按次序拉闸调整（管理处定出拉闸次序）；
8. 有计划测定线路安全系数，立即发觉火灾隐患，立即处理并上报领导；
9. 下一班未按时上班，上一班不得离去，应立即汇报领导，领导未处理之前继续值班。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0004 A/0
(四) 变配电值班员岗位职责
1. 值班员受主管领导，协同主管负责当值中多种设备正常、安全、经济运行；
2. 严格实施供电设备安全运行规程和相关各项规章制度，负责值班、操作、监护、巡视及事故处理等工作，发觉异常立即汇报；
3. 配合主管搞好变配电室运行维护、定时试验、运行分析和统计工作；
4. 正确实施主管给操作命令，负责填写操作票；
5. 在主管监护情况下下进行倒闸操作和快速处理设备故障；
6. 按时正确地做好多种报表统计，核实电量；
7. 保管好所管辖备品、工具、表记，做好室内清洁卫生工作。

LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0005 A/0
(五) 电梯维修工岗位职责
1. 负责电梯系统设备正常运行。做好电梯机房正常运行值班工
2. 作。做好电梯巡查工作。做好值班日志及工作日报表。
3. 负责电梯系统设备日常维护、保养、检测。检验电梯乘坐舒
4. 适感是否良好。
5. 负责协调、组织外判维修保养单位职员日常工作。
6. 负责监督、检验外判维修保养单位职员之工作完成情况并向专 业领导汇报。
7. 负责检验电梯之多种运行统计及检验表格。
8. 帮助外判维修保养单位制订电梯维修、保养计划。
9. 监督外判维修保养协议实施情况。
10. 负责管理本专业之公用工具。
11. 电梯紧急/故障情况下处理，重大问题立即向领导汇报并通
12. 知外判维修保养单位处理。
13. 完成上级领导下达其它工作任务。
LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JG0006 A/0
(六) 给排水技工岗位职责
1. 给排水维修技工必需熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必需服从系统工程师领导和指挥。
2. 按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好工作准备。
3. 每日需按巡视路线对给排水管井、生活水箱、室外污水井等进行巡查，发觉异常立即向领班或工程部主管汇报。
4. 帮助空调运行人员清洗新风过滤网、风机盘管翅片、空调机过滤网。
5. 保障机房阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，发觉问题立即处理。
6. 接到维修通知后，必需立即抵达现场处理，服从工作安排，处理完成，由报修单位验收签字，工单交回工程部。
7. 处理各类故障须立即、正确，确保人身及设备安全，工作完成 须认真清理现场。并将处理结果汇报上级。
8. 维修人员应定时对勒泰中心内多种通风、采暖、冷风供给及相关设备、管道进行故障检验，并根据设备维修保养计划进行三级、月度、季度、年度保养。
9. 定时检验设备运行情况，按时认真填写工作统计，包含维修统计、保养统计及维修统计卡。
10. 对于跑水事故一定要反应灵敏，行动快速，处理果断，汇报立即。
11. 加强工具使用和保管，包含自用工具和公用工具，交接班时工具要帐物相符。
12. 给排水系统各类维修，必需做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必需处理完整，不得遗漏。
13. 各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必需做好保温、防腐处理，功效正常。

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(七) 弱电技工岗位职责
1. 负责项目内全部弱电配电设备间、配电箱及线路维护保养；
2. 负责项目消防火灾报警系统设备维护保养；
3. 负责项目楼宇自控系统设备维护保养；
4. 负责项目秩序维护部监控系统设备保养维护；
5. 负责项目闭路电视系统运行和维护保养；
6. 负责项目广播和背景音乐系统维护保养；
7. 负责项目无线通讯放大系统设备运行和维护保养；
8. 负责项目宽带网络系统布线维护；
9. 负责项目全部和弱电相关设施装修改造现场监管；
10. 负责企业内部局域网维护；
11. 完成上级领导部署其它工作。

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(八) 空调技工岗位职责
1. 巡查设备情况，并填写各巡检统计表；
2. 做好值班日志及工作日报表；
3. 按时维护、保养设备，对设备调整及维修作好统计；
4. 接到报修任务立即处理，立即完成领导交办任务；
5. 发觉设备故障立即排除，并汇报上级；
6. 制冷空调设备运行员负责制冷机操作、监视和统计；
7. 空调给排水设备维修员负责设备检修、日常清洁维护；
8. 天天定时检测用户区温湿度并调整到适宜水平。

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(九) 综合技工岗位职责
1. 立即处理客服签署维修单；
2. 定时巡楼检验并统计；
3. 保质保量完成领导分配各项任务；
4. 监管外判维修工作情况。

第 三 章

管 理 制 度

一、 环境管理实施方案
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（一） 污水排放管理实施方案
1. 项目生活污水排放管理：每十二个月由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环境保护监测系统同意监测检测单位进行一次检测，每一季度工程部人员进行一次管线检验，预防雨、污水混排，每个月进行一次污水井淸掏；
2. 项目现在无餐厅，以后有餐厅后，对餐厅生活污水排放管理：每十二个月由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环境保护监测系统同意监测检测单位进行一次检测，每个月由政府相关部门认可专业企业进行一次隔油池淸掏。
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（二） 噪音管理实施方案
1. 项目噪音管理：每十二个月由经石家庄市质量技术监督局、石家庄市建委、石家庄市环境保护监测系统同意监测检测单位进行一次噪音检测；
2. 每三个月由工程部人员进行一次楼层公共区噪音测试，并填写《勒泰中心噪音测量表》。
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（三） 预防出现重大环境污染责任事故管理实施方案
1. 易燃易爆物品存放须填写《易爆、易燃物品存放统计表》。定时检验供、用电设备、设施，预防出现电气火灾；
2. 对于油品领用和使用严格根据运行守则进行登记；
3. 每个月对关键机房进行防火检验，并对工程部全体职员进行防火安全培训。

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（四） 固体废弃物分类管理方案
为合理正当处理多种固体废弃物，依据《废弃物处理管理要求》制订本管理方案，期望全体职员严格实施，确保全企业全部固体废弃物达标处理。
1. 对于数量多、体积大废弃物分类、分区处理：
1.1 废纸、废纸板、废纸箱（包含全部办公室办公用废纸）直接送由保洁企业处理；
1.2 废泡沫由各岗位职员负责打扫、回搜集中到指定回收地点；
1.3 废木料、废金属、废油、废棉丝、废包装桶等由各专业负责回搜集中到指定回收区，统一安排处理。
2. 对于体积小、数量少废弃物分类设置搜集箱：
1.1 危险废弃物搜集箱用红色标识搜集废电池、废电子、电器零件；
1.2 可回收废弃物搜集箱用蓝色标识搜集多种金属类、非金属类小件废品；
1.3 不可回收废弃物搜集箱用黑色标识搜集多种无毒害、无利用价值废物；
1.4 废弃物搜集箱分区设置、统一管理、定时检验。
3. 设置公共垃圾桶关键搜集除危险废弃物外生活垃圾，环境部负责对其定时分类搜集。

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二、 工程总值管理制度
1 总值及工程部主管，在紧急总值情况下，可完全合理地支配工程部运作。在值班期间严格遵守管理处各项规章制度，不得擅离值班岗位；
2 当值时，须兼顾本身系统内事务，但以工程部整体为主；
3 当值时，如需要离岗，必需交代专员暂替接电话，并随身携带对讲机，方便联络；
4 当值时，必需礼貌处理用户投诉及分配工程请修单。做出正确及合理分析及判定。采取适宜应变方法，并统计；
5 如需包含其它部门，须礼貌地通知及请求各相关部门帮助、支援及配合工作，并应认真清楚填妥《内部联络单》；
6 当发生很事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和合理提议写在《事故汇报》中；
7 如遇尤其事故，如断水、水淹、断电、消防走火及空调失灵等，皆须立即联络上级或管理处领导；
8 当碰到不能处理事件或不能掌握及控制事故时，应立即转达上级或管理处领导，寻求帮助处了处理；
9 交接班一定要清楚，对于交接总值遗留问题，接班总值有责任主动跟进，处理至完成。相关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好具体统计：
9.1 通常电话投诉是不接收，唯事后补单及下列事件除外；
9.1.1 公共区域或用户内停电；
9.1.2 水管破损跑水；
9.1.3 火灾及报警；
9.1.4 直梯困人；
9.1.5 异味散布；
9.1.6 空调停运。
10 总值有事需请假、调班、补休等，要提前三天提出，方便工程部能有充足时间做出安排，遇突发性事件可另行处理；
11 工程部总值有责任在确保各系统正常协调运作同时，主动配合管理处其它部门把各项工作做好；
12 总值必需在当值前给本系统下级职员安排好当值工工作及汇报渠道，有紧急事故时怎样处理。

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三、 强电专业管理制度
1. 配电室属单位动力设备部门下设机构，由主管负责全方面技术业务工作，并接收供电部门专业监督检验和供电部门办理具体电力总值和使用业务；
2. 配电室电力设备总值号应根据地域电力系统统一总值编号标准编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线含有可模拟操作功效，电源情况及设备编号标注应齐全正确；
3. 定时进行（或委托）电气设备预防性试验和继电保护年度效验并认真作好统计；
4. 在进行电气维护工作时，必需严格实施《电业安全工作规程》并做好人身安全和设备安全技术方法和组织方法，不得从事在自己不能控制范围电气施工作业，应备齐相关安全绝缘工具和工作必需仪器仪表；
5. 认真落实实施相关电力法规，依法建立多种规章制度，不停规范用电行为，落实安全第一方针，严格实施工作监护和工作许可制度，确保电气设备在良好状态下运行；
6. 值班员必需做到持证上岗并按时进行年审复试，新上岗职员不能单独工作。

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四、 变（配）电所交接班制度
（一） 交接班通常要求
1. 变（配）电所应按要求值班方法进行值班和按要求时间进行交接班。如接班人员未到岗，交班人员应坚持工作至接班人员抵达。未经办理交接班手续，交班人员不得离开工作岗位；
2. 交接班工作必需做到交接两清，交班人员应按要求具体介绍，接班人员应认真听取；
3. 在处理事故或进行倒闸操作时不得进行交接班，交接班过程中发生事故时，应停止交接班，并应由交班员处理，接班人员帮助进行处理。处理事故、倒闸操作完成或告一段落后，方可进行交接班；
4. 接班人员对设备进行检验确定无问题后，交接双方在值班统计上签字，交接班方可结束。
（二） 交班工作内容
1. 设备运行方法，设备变更和异常情况处理经过；
2. 设备修试、扩建和改善工作进展情况；
3. 巡视发觉缺点、处理情况和本值自行完成维护工作；
4. 许可工作票、已实施操作票，地线使用组数、位置及备用地线数量；
5. 继电保护、自动装置、远动装置、微机、监控系统运行及变动情况；
6. 规程制度、上级指示实施情况；
7. 设备清扫、环境卫生、消防设施及其它；
8. 通讯设备、工具、钥匙使用和变动。
（三） 接班工作内容
1. 检验模拟图板、查对系统运行方法、设备运行位置，对上一班操作过设备进行质量检验；
2. 检验设备缺点，尤其是新发觉缺点，是否有深入扩展趋势；
3. 试验相关信号、自动装置、电容赔偿装置和继电保护；
4. 了解设备修试情况，关键检验修试工作质量和设备上安