楼盘项目企划方案样本.doc

秦淮源里金水湾项目企划方案目录：一.序言 二.售楼处包装 三.SWTO分析 四.市场调研 五.销售策略 六.提议提要一.序言：句容市永丰置业住宅项目是一个占地36350.4纯住宅项目，该项目计划于五月份开启。作为该项目标开发商，贵企业期望和一支含有战略眼光，丰富同类项目专业服务经验，含有项目需求各专业力量团体合作，共同来做好该项目，实现利润最大化是我们共同一致目标。我们充足了解贵企业战略意图，愿意依据该项目标现在情况，需要专业策划人员及团体提供“高质量，可操作，便领导”策划推广和销售要求，开展对项目标策划和论证工作，我们愿意集中力量高质量服务该项目。而实现目标成功是我们和贵企业长久合作关键基石。依据近期，中期，远期策划思绪，为该项目建设提供参考，避免决议失误，降低项目投资风险，提升项目投资效益。该项现在期产品计划已基础落实，经过和贵企业初步接触，我们提出了合作提议，敬请参考。二.售楼处包装： 第一部分：售楼处选址售楼处是本案形象一个展示场所，更是一个关键、独特广告载体。所以做好接待中心包装，以给用户留下深刻印象，是争取用户在第一时间成交关键手段。销售现场是销售活动中心，未来产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动全部集中在此处完成。伴随房地产市场发展，越来越多开发商已认识到销售现场关键：人性化现场设计包装影响着消费者对开发商信心，同时也是促成销售成交关键手段之一。上面我们有提到售楼处是广告载体，而这个特殊载体要便于目标用户对此地段更为认识和了解。经过我们对当地认识和调查，我们认为本案售楼处可设在汽车站周围。而这一地段更能有效提升宣传及活动半径，以达成促进未来销售进程。一.汽车站周围优点：1.汽车站周围离本项目基地比较近，很方便以后带用户现场看房。2.汽车站周围人流集中，此地点有大量自然人流，不管是自然人流变为目标客户还是宣传媒体全部是对本案有百利而无一害。3.这么一个众人皆知位置做售楼处，就会避免因用户找不着售楼处，而流失了诚意用户。所以，选择车站周围也就是选择了句容人群地标。二.售楼处建在本案会所缺点：1.本案交通不够便利，造成用户难以寻求到售楼中心，从而会流失或错过大量目标用户。2.本案离市中心较远，位置相对较偏，以至于几乎没有些人流量。这么，会造成信息散布和信息流通有一定阻碍。第三部分：包装专题构思售楼处这一窗口是本案品牌形象，此窗口是直接面对社会。所以本案售楼处现场包装应愈加好和本案产品相结合，要以构筑一个绿色、自然、健康、生态水系为专题环境气氛，要使用户在进入售楼处第一时刻就能深刻体会和了解到本项目标总体气质和本项目标独特卖点。包装目标：全方位包装，突出本身特色，有效吸引用户，促进最终成交。包装标准：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染用户，用行动感动用户，用产品逼定用户。包装场所：本案接待中心第四部分：包装细节一.包装表现部分： 1. 销控台：销控台位置部署，使专案经理对销售现场视线无盲区，能够亲密注意销售现场情况改变，立即作出反应。 2. 销售桌椅：视售楼处大小决定销售桌椅多少，通常一张桌子配四张椅子为佳。另可配些中高级沙发茶几等。 3. 电器：包含空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。 4. 电话：在售楼处装修同时，预埋电话线，确保电话通畅，如有问题，立即修理。 5. 室内绿化：经过绿化企业租赁。二、包装效果经过必需包装使专题突出：绿色、自然、健康、生态自然水系等特点，使之和本案产品愈加好融合在一起，以增强用户对本案认同感，表现产品稀缺性和不可复制性。三、室内包装说明售楼部展示沙盘在整个售楼部中央，洽谈区可设在沙盘四面，签约区可在接待大厅旁设置一间，设置情景展示区域，用于展示部分以绿色和水为专题工艺小品，也可把户型展示设置于展示区内，经过这么一个手段来营造一个用户未来能够在此取得生活感受。第五部包装提议（一）、内部包装部位：.接待区.洽谈区.展示区.签约区接待区：A：形象墙：提议将形象墙颜色用浅绿色，另外对LOGO和案名颜色和材质进行一下必需磋商，经过材质调整和颜色改变，达成突出本项目专题目标。B：控台：控台两侧放置绿色植物盆景，台面上放置鲜花，给用户更舒适视觉效果。洽谈区：洽谈区要求其相对其它区域较为封闭，这么用户注意力愈加轻易集中。 1.沙发组合：结合本案产品特色和目标用户群心理特点，设置部分比较简约，而又不失品位中高级沙发，配合设置部分和项目整体色调相一致茶几。 2.饮水机：在接待区和洽谈区中间部位隐蔽地方放置饮水机，在不影响部署整体效果情况下尽可能方便置业顾问为用户提供服务。3.资料架：售楼处进门和洽谈区相接位置放置资料架，可便于用户向置业顾索取。4.墙体：墙体包含区域墙面和玻璃幕墙，实墙体部分用展板装饰，展板以效果图和部分精美图片为主，营造一个和众不一样高端生活感觉。.展示区（沙盘）沙盘可设置于进门正中央位置，这一位置醒目，同时光线良好，将沙盘设置于此，有利于用户对本案产生良好印象，也方便置业顾问对项目讲解。沙盘：沙盘中间应更多表现出本案最大卖点-自然生态水系，使用户经过沙盘就可对本案环境有具体直观认识。户型模型：设置两到三个主力户型模型，在户型模型设计中，以能愈加好表现房间，客厅、厨房、卫生间等多种配置为准。签约区：签约区部署能够简单部分， 只要能营造一个舒适、艺术、温馨用户签约环境即可。三SWOT分析：第一章 Strengths优势1.中国房地产行业已基础走向了正规化，发展化进程。所以在一定市场下任何企业发展和前景全部是较为乐观。2.句容房地产业是整个沪宁沿线上是相对落后发展中城市。在某种程度上讲这座城市有更大开发空间和塑造空间。3.本案项目地址两面环水，自然景观和生态环境极为有利。第二章Weakness劣势1.在下六个月宏观调控政策影响下中国房地产行业逐步走向了低谷，这一现象造成了市场观望及等候态度。2.句容市房地产行业从10月份以后就开始走向疲软，至今然未复苏。3.本案地段离金融区及行政区较远，周围没有任何对应生活设施配套。4.产品较为单调，内部设施及配套较为通常。第三章Opportunities机会1.在相关同行参与下，本项目标地段已成为现在当地最大生活居住区。而当地段规模和气候是决定项目成功前提之一。2.经过正确产品计划和产品定位抓住和发掘定有市场份额是行之有效方针。3.开发特色产品，是赢得市场需求总要路径。第四章Threats威胁1.当地段及整个市场竞争个案很之多，整个市场体量之大是直接影响市场占有份额关键原因。2.大气候疲软造成消化周期拉长，资金回笼缓慢，利润空间缩水。3.缺乏关键竞争力，没有不可复制卖点。在此条件下地段就成了最大抗性。四.市场调研及分析：第一章竞争个案分析句容调资料（-5-28）案名位置开发商均价(元/)在售期别计划户数汽车库自行车库销售率城市晴园华阳东路延伸段华阳房产3280三期1472800元/1800元/90%哈佛星城东昌路和崇明路交汇处苏州建兴置业3200三期260约2万元/个约7.8万元/个90%润景美邻苑东昌南路新广房产2950二期512元/1500元/60%美家府邸河滨东路联城房产2600一期 未开 226地上8万元/个 地下4.5万元/个 1500元/15户左右明豪华庭华阳南路延伸段明豪房地产2700一期328地下车位出租70元/月原1400元/现在买房送95%太阳星城洪武路万邦房地产3000二期350未定未定40%国际花园华阳北路和北环路交汇处国际曙光3050四期160约8万元/个约1.5万/个55%东方华城东昌路1号振华置业3150四期346约8万元/个1500元/92%以上楼盘为本案直接竞争项目，针对以上该楼盘我们做以下分析：一城市晴园位置分析：1.此项目在句容市东面。 2.此地段在华阳东路延伸段和东昌路交汇处，交通很便利，离本楼盘地段较近。 3.周围生活配套设施比较齐全，离市中心也较近。价格分析1.它们价格从现在整个市场分析是属于高价位行情，和本楼盘价格相比略150元/左右。 2.此楼盘价位一直在市场位居榜首，因为地段和产品深得置业者欢迎，以至于销售情况一直很好。 备注 1.此楼盘不管是从产品上还是从地段上分析全部是经典针对性竞争个案。 2.此楼盘在今年七月立即开第四期，据内部员工介绍四期产品最低定价可能在3150元/左右。而最高单价可能将达成3600元/。 二.哈佛星城位置分析：1. 该项目在句容市城东偏北，交通还算便利。 2.周围生活配套设施现在还不够完善，周围及内部环境相对很好。价格分析： 1.价位比市场上同类产品高300-600（元/平米）不等。 2.属于高价位楼盘，不过有一定品牌著名度。备注：该楼盘别墅产品于5月26日开盘，因多层产品剩下量较少，故现在和本案竞争不会太显著。三.润景美邻苑地段分析：1. 该项目在句容市区东南角。 2.交通很便利，离本楼盘地段较近。 3.周围生活配套设施基础符合置业要求，离市中心也相对较近。价格分析：1. 价格属于中等价位，性价比较高，占一定价格优势。备注：1. 不管是产品、地段、价格等原因，该项目全部是本案最直接竞争个案之一。四.美家福邸位置分析：1. 该项目在句容市区东南角。 2.在东昌南路和河滨东路之间，主入口设在河滨东路。 3.现在河滨东路还未动工，交通不便。 价格分析：1.因为地段、产品和规模不足，该项目是市场房价最低楼盘之一。 备注：1. 该项目共分两期，一期推226套二期推180套，共406套。 2.一期开盘时间可能定在6月中旬。 3.现在已开始收取定金，内部认购现在为止才达成15户左右。4.该案和本案是直接竞争对手，相同地段二者之间就一墙之隔。 五.明豪华庭地段分析：1.该项目在城南，离市中心繁荣地段较近。 2.这一地段现在配套缺乏，居住环境较佳。 3.因为华阳南路向南延伸，大桥通车，给交通带来了显著优势。 4.不足之处是靠近赵文山烈士陵园。价格分析：1.因为地段及产品本身等等情况，以至于价格定位较市场上中高级楼盘价位略低一点。 2.依据此楼盘销售请况来看，它们价格定位比较靠近购房者心理价位。 3.此楼盘六楼顶楼加阁楼价格为元/-2100元/，阁楼2.2米以上算积。 备注：1.该项目计划6月份推出二期产品，二期共252户。 2.一期销售情况良好，周围交通和环境已基础改善。 3.二期均价大约定在3000元左右。（据员工预估价格） 六.太阳星城地段分析：1.该项目在句容市城西。 2.临近洪武路，车流量大，大型车辆多。 3.周围生活配套设施不齐全，离市中心较远。价格分析：1. 相对该地段而言定价较高，优惠幅度大，性价比较高。 2.不一样位置价格差距较大。备注：1. 二期.5.4开盘，销售情况良好，现正处于强销期。 2.开盘优惠政策很多，如：太阳卡优惠2888元，交5000元定金优惠9999元，一次性付款再打9.7折。七.国际花园地段分析：1. 该项目在句容市城北，交通便利，但临近车流量较大北环路。 2.周围生活配套设施现在还不够完善，离市中心也相对较远。价格分析：1.该楼盘价差达1000元/，六楼2550元/送阁楼，三楼景观楼3600元/。备注：1.该楼盘于今年4月16日开盘，产品户型及面积比较适应该地需求。 2.平均价位和市场均价基础平齐，和本案存在着一定竞争。 八.东方华城地段分析：1. 该项目在东昌路中段，交通便利，配套相对齐全。2. 离市中心约5分钟车程，方便快捷。3. 此项目北侧将建造大规模高标准生态公园，大环境十分优越。价格分析：1. 此楼盘价位在市场上同类产品价位中等偏上。2. 因为此项目标地段逐步被市场认可，以至于价格一度稳步上扬。备注：1.此项目于6月份五期开盘，五期是此项目标最终一期。结论：经过以上各竞争个案地段，价格，成交情况分析，当地用户对地段和价格已经有了一个较为理智了解。在一定条件下，本案在未来价格定位上要经过细致市场调研，配以本身产品档次。依据我们以往经验，我们认为本案应该采取低开高走策略，入市定价应该较具弹性空间，入市时富有较强市场竞争力，能让先购先住者物业升值，同时要使投资者投资含有炒作空间。二.竞争个案产品计划表：句容调资料（-5-28）案名位置开发商计划产品在售期别计划户数户型面积城市晴园华阳东路延伸段华阳房产多层 别墅 跃层三期14790.107.116.148哈佛星城东昌路和崇明路交汇处苏州建兴置业多层 别墅 跃层三期26077.105.120润景美邻苑东昌南路新广房产多层 别墅 小高层二期51281.91.112.127.140美家府邸河滨东路联城房产多层一期 未开22696.102.124明豪华庭华阳南路延伸段明豪房地产多层一期32890.103.110.136太阳星城洪武路万邦房地产多层 小高层二期35077.82.89.92.99.116国际花园华阳北路和北环路交汇处国际曙光多层 别墅 小高层四期16074.90.108.128.135东方华城东昌路1号振华置业多层四期34659.67.81.84.93.97.102.114.136结论：经过以上表格我们不难看出，现在市场上几乎以多层产品为主导，别墅，跃层，小高层等产品为补充计划结构。依据我们对本身地块及当地市场了解和研究，我们认为在产品计划和设计上要有建设性创新，在保持控制成本情况下挖掘一批鲜明特殊卖点以抵挡竞争个案地段及价格等关键竞争力。 第三章 本案项目优劣势分析区位及地段分析劣势：1.本案处于句容市最东南面，此地和市中心相隔较远，交通很不便利。2.现在本案周围计划还处于一个盲区，整个地段经济纽带及人口密度全部较为疏散。3.本案周围没有任何成熟生活配套设施，给生活带来了不便。优势：1. 句容离南京较近，且是沪宁经济纽带一个支点，而现在句容房地产业刚刚成长，所以未来发展空间很大。2. 城市需要发展同时肯定要拉开城市框架，当地块在城市计划范围之内，所以本案前景还是较为乐观。3. 本案地处句容唯一景观大道东昌路边，现在东昌路两边已经逐步形成了人口密集大型生活区域。本项目有望在大环境带动下成功开发。 产品分析：1. 户型设计中暗卫较多：现代人对生活品质要求不停提升，暗卫会给室内造成通风效果差及气味难以排出等问题。所以，我们认为户型合适调整是增加产品卖点举措之一。2. 单个户型面积大功效少：伴随置业者对产品认知度不停提升，对产品功效也提出了更高要求，在相同功效不影响居住效果前提下，置业者往往会考虑面积小总价低产品。3. 房型配比：依据细致市场调研及理性研究分析，我们认为市场上对多功效小面积需求较大。因为当地人均收入在10000元左右，造成了绝大多职业者对大户型渴望而不可求无奈。所以我们提议75-85占一期体量35%，95-115占45%，120-140占20%。4. 产品硬件配套：在本案价格和地段上占不到任何优势前提下，产品本身魅力就显得尤为关键，我们能够在不违反控制成本条件下增加部分特殊辅助配件来包装产品提升和众不一样关键竞争力。5. 项目规模不足：本案建筑面积为47438.3，这种体量给楼盘形象和开发商形象建立造成了一定抗性，加上地段及价格等原因就愈加要求我们要在6. 开发产品特色时做到越发严谨，只有做出特色精品才能赢得更多市场份额。所以在整个项目上要考虑更多细节和设施来满足置业者真正需求。环境分析：1. 大环境资源短缺：经过我们对本案地段及地形了解，该地块周围缺乏人文环境，商业环境，景观环境等。在这种大环境条件匮乏形势下，我们要找到新突破口对本案进行品牌塑造和包装。2. 景观设计单调缺乏鲜明特点：经过本案总平图能够看出景观设计较为粗糙，缺乏细节。怎样建立楼盘形象是和小区环境切切相关。3. 环境资源整合：从本案边界资源分析，句容河整改会给本案增添自然景观，加大对土地利用率提升绿化面积和绿化品质。 五.销售策略：1.项目定位：项目总体定位概况：本项目总占地面积为36350.4，总建筑面积：47438.3，总体量为：408户。依据以上数据我们不难看出本项目标规模较小，所以，我们在项目标形象包装上存在一定阻力，而且，本项目标现在地理位置占不到任何优势，所以，我们认为本项目要以小而精形式出现在市场上为最好着落点。我们能够经过内部环境和硬件设施来强化和增加项目卖点。2.产品定位：建筑形式建筑风格建筑结构建筑外立面户型定位户型设计户型面积园林景观设计配套功效设计3.用户定位：居住区域职业类别收入情况年纪组成家庭结构4.价格定位： 土地成本运行成本建筑成本它项杂费5.广告全案：项目LOGO广告阶段性划分阶段性广告专题广告创意广告效果监控媒介组合软性新闻专题印刷品（楼书，海报等）六.提议提要：提议：品牌建立1. 本案名称：名称一个项目标品牌形象，同时也是能够表示一个企业文化内涵方法。所以在定项目名称时要表现出品牌形象及品牌魅力。通常情况下项目名称要能给大家留下印象及遐想空间。读起来听起来要顺口顺耳，言简意赅。（具体项目名称能够和甲方磋约定夺） 案名提议：聚贤湾 望水阁 沁园香岛 丽江华邸 传奇世家 流水亲居 永丰城市花园 碧海金波港 一品清水城 南国风景城2. 项目LOGO：从形状颜色上表现项目特点，建立认知度制订LOGO标志。3. 推广形象：把握市场需求开拓竞争优势，做好全城广告铺垫。（标志需和甲方研究决定）环境计划项目环境是决定一个项目成功是否关键。经过我们对地块及大环境仔细研究和分析我们认为：1. 本案可利用北面和西面河流进行美化和修建。以增加自然景观对本案环境品质提升。2. 做部分特色绿化，比如增加部分净化有害气体，防蚊蝇，有清新香气树种等。3. 设计部分含有特色小品，假山，人工水系。从部分硬件设施上提升环境档次。产品计划1. 三米层高：依据我们对当地用户了解，我们发觉她们对层高要求较高，现在市场上还没有一家竞争个案做这一点，所以我们能够经过层高抬到三米而增加产品本身卖点。2. 错层：这是现在市场上还没有出现一个新产品，这种产品优势在于房屋层次感和立体感强，而且整个空间布局安排上能够得到最好利用。依据细致市场调研我们得出结论，这种新产品已经得到了很多当地消费者认同。这种新型产品出现可能会给我们带来意想不到行业契机。3. 客厅挑高：客厅挑高能够增加客厅视觉效果而且能够愈加好利用空间。这一卖点是提升产品性价比路径之一。4. 楼梯地砖：楼梯地面上能够做防滑地砖，以提升产品档次。5. 外墙墙裙：产品外立面是决定用户对产品档次评判关键标志，所以，在外墙1-2楼上贴花岗岩或些高级墙面砖是提升卖点关键手段。6. 智能化系统：做好做全小区智能化系统是提升小区档次和降低安全隐患关键手段，现代人安全意识越来越强，同时对居住地点安全性能要求也更高了。我们要经过超强智能化系统建立市场形象。7. 塑钢门窗：现在通常小区全部是用铝合金门窗，而通常一般铝合金门窗品质是没有塑钢门窗品质好，所以我们需要做她人没有特色。8. 名牌防盗门： 盼盼防盗门步阳防盗门王力防盗门美心防盗门飞云防盗门 日上防盗门新多防盗门星月神防盗门群升防盗门铸诚防盗门以上这十种防盗门为国家名牌产品，同过强强联手方法增加产品卖点及品质。9. 安装二十四小时供热水系统，提升整体品质。10. 太阳能预留管道：预留太阳能管道，给用户提供给有方便，表现我们细节做得到位，从而增加良好基础口碑。11. 管道纯净水：这一配套是现在市场上竞争个案一个盲区，做她人没有做用户想要才是我们优势。12. 油烟倒回止逆阀：这是安装在油烟机管道里一个预防油烟倒流到油烟机内装置。据我们我实地调查这个卖点也是别竞争个案所没有卖点。提要：句容人需要什么样房子？据我们细致市场调研及分析，我们认为市场对价格敏感度极高，所以我们要做是怎么提升本案性价比，在价格和地段得不到优势前提下我们需要有市场上其它竞争楼盘所没有特殊性。这些特殊性表现在我们环境和产品上。（具体怎样提升性价比请参考：环境计划及产品计划）句容人为何要购置我们房子？婚房，换房，迁房，投资，等全部需要购房，我们关键目标用户是对生活品味有部分要求人群。我们地段升值前景广泛，内部环境品质优良，户型优异，产品实用功效齐全，安全性高。区内竞争个案均好性：项目名称项目卖点城市晴园1.地段好2.项目大3.环境好4.品牌响5.智能化设施齐全6配套全哈佛星城1.项目大2.景观好3.智能化设施齐全4.品牌好润景美邻苑1.项目大2.价位低3.配套全美家福邸1.价位低明豪华庭1.价位低2.环境好3.地段好4.配套全太阳星城1.坡景洋房2.项目大3.价位低国际花园1.项目大2.价位适中东方华城1.项目大2.地段好3.环境好4.智能化设施齐全5.配套全 因为传统代理企业在几年前可能更多起到作用就是帮助开发商卖房子。不过现在伴随市场竞争猛烈，从整个房地产市场角度来看需要更多专业代理行来在项目推向市场之前在早期就向开发商提供部分技术性服务，简单说就是前期策划，这个前期策划实际上包含面是比较广，包含到市场，包含到计划条件，包含到竞争对手情况。同时也包含到开发商主观愿望，她期望做什么样产品。综合这些方面以后才能够经过部分技术整合才能提出这个项目有效部分策划，这个策划必需有这个市场依据，这么才能决定在项目标前期阶段就能够决定房地产项目推向市场以后是一个对路产品。我认为这个看对谁来说，因为首先我们所谓刚才提到居间服务，首先我们是对开发商做服务，首先我们要对购房用户做服务，这么就需要两个体系做服务，这些年这两个体系也比较完善。依据不一样销售阶段制订销售计划，这些东西全部是很成体系，而且在这些方面我们瀚潮智业提出决胜在前端，还有另外一个宗旨，要做一个有责任心代理商。在这个市场上有很多代理商把开发商好卖房子一下子短时间全部卖完了，也挣了代理费，然后剩了部分不好房子放在那儿，有可能作为开发商会碰到一个没有责任心代理商，不过我们不会这么做，我们会想到怎么帮助开发商把最终一套房子全部卖掉，我们运作项目开始全部是卖这个项目性价比相对弱一点房子。在北京常常在尾声阶段全部是打折，不过我们代理房子到最终全部是上涨。前期策划关键性，这也是我们这些年服务开发商例子。我们在北京通州区一个项目，开发商在拿到图纸之前，原本有一个开发主体，那个开发主体，她先做了第一次设计，做完了设计以后转给了接手开发商，第二个开发商接手以后根据她们思绪想法委托设计院做了第二个设计。不过准备开工时候开始找代理企业卖房了，然后选中我们企业了，然后就把全套技术资料提供给我们，我们回去用了两周时间把这些资料汇总完以后做了一个具体分析，然后我们得出一个结论，她这个项目继续走下去会有很大风险。而且我们当初提出说具体一点有两条路能够走，她产品缺点在哪儿呢，就是这个房子进深比较大。因为进深大了以后，相对来说你在远离窗口地方采光暗部分。她当初进深可能达成14、15米，不过她竞争对手全部在做12米进深板楼，她做14、15米，假如要实现相同户型，她一样进深情况下，她开间就要变窄。这种房子从技术角度两个项目一比较，她户型就不如别项目好，不过她为何要这么做，因为她要包含到整个小区容积率。她为了取得比较大容积率她就把进深加大，不过她原来开发商老总认为把户型做小才有市场，这么一矛盾以后就把开间做小了，这么产品一样跟您竞争对手去比显然就存在弊病。不过你作为开发商只有走两条路，一条路是提升品质降低售价，第二条路就是以相同品质你降低售价，你户型不如人家好，价钱降低，这么也会卖出去。以后在项目开工时候，实际上就是让我们立即销售时候，我们做完提案以后认为你这个有很大问题，我们跟开发商老板说你们要不要改产品。开发商下一个问题说我们怎么改，不过现在从我角度来说，作为部分常规代理企业可能不含有这么修改方案能力，不过我们含有这么能力。在我们提交提案章节提出就是处理方案，也就是说在每一栋楼尺寸不变情况下怎么去改这个产品，建筑面积也不能变，这个难度就更大了，不过最终我们整合我们这个技术优势以后，我们把这个产品调整出来了。原来开发商主观愿望是面向市场上80受众，做大众化产品，当初她有一个缺点就是有一个凹槽。不过最终我们把这个产品在建筑面积不变情况下，改变了产品定位，就是我往高端去做，把这个凹槽最终给堵上了，这么我们就实现住宅里别墅空间。这么话就相当于在住宅这种建筑面积和使用功效不变情况下就实现了类似于别墅这种空间，很多我们用户当这种产品面世以后全部很惊讶。 现在房地产市场存在三种类型代理企业：第一个是文字策划和平面表现，就是单纯广告策划企业；第二种是给开发商制订战略分析代理企业；第三种就是脉点这种为开发商做全程推广代理企业，以前期投资分析、产品计划、户型设计、施工组织，到后期包装推广销售，代理企业全部要参与其中，经过对市场深入了解、分析，给企业提供最好、最专业服务。 房地产开发商怎样选择代理企业 在整个房地产营销过程中，发展商、设计院、建筑商、代理商、银行、广告企业、装修企业、园林景观企业、物业管理企业等，形成了一串息息相关“生态圈”。她们共同享受、服务于同一市场，共同参与和完成房产“营销”工作。 开发商愈加专注于自己职责，所以要把营销工作交由代理商完成，由专业人士做专业之事，这么能够整合业界优势资源，在竞争中占领有利位置。这已经成为房地产界共同认可模式。在决定是否代理销售时，发展商应仔细地问问自己多个问题，以使决议愈加正确：我有能力自己销售吗？为何？我为何要找代理商？怎样经营风格代理商适合我楼盘销售？只有搞清这些问题，才能明晰是否将楼盘委托销售。而且，在洽谈时，能够做到胸有成竹。在将楼盘委托给代理商销售之前，首先要对代理商进行比较、评定。通常考察以下多个方面：代理商有否策划理念？有很多策划企业缺乏文化底蕴，甚至没有一丝一毫文化气息，只是一两个职员曾经做过售楼工作，卖过部分楼房，就组建了代理企业。或是，因为相关系，认得开发商老总，便组建代理企业，招聘销售人员，这些来自“五湖四海”“八路军”职业素养参差不齐，有工作三、四年员工，有像阿姆斯壮首次登陆，很多企划企业根本没有代理能力，更谈不上策划，策划是什么，她们自己全部搞不懂。所以，了解代理企业企划理念是很关键。它标志着该代理企业专业水准。智力结构：策划，并非靠勤奋就能胜任，它是一项综合能力要求相当高脑力活动，而且，需要多方面教授协作完成，需要那种含有“大局着眼，枝节着手”“全才”，但，这些只是基础，最苛刻要求是：企划总监是个极具灵性、有着超然感悟并廉备极度理性分析能力综合体。市场调研，对于每个企划企业而言，可能硬性数据，差异不太大，但，对这些凉冷数字进行深加工后，能散发出对销售热忱并找出市场入口处，不是从事过或是工作多人就能胜任。同时，智力结构也表现出代理商组织架构是否完整、是否有序。一支编制不完善队伍能形成对“敌人”铁桶式围困打击？企业文化：一家没有企业文化企业，如同没有灵魂木乃伊！没有目标、没有方向、没有标准、没有要求、没有什么要坚持、也没有什么要摒弃。几千万元、甚至多个亿房产委托其代理，您不认为有点悬？以往业绩怎样？是否成功地推介过，和你现在欲开发项目相类似楼盘，这一点很关键，经验决定了代理销售工作安排是否井然有序；是否有针对性；是否能把握该项目标市场脉搏，并能杜绝不该发生事。当然，业绩不是指某一个个案辉煌，而是因长久经营，垒积而隆起视觉特效。昙花一现、风光一时光环，常常是运气惹祸。当然，有些较小之项目，也可聘用那些有实战经验、刚创建、有才华小企业。因为任何一家有绝对实力大型代理企业，也曾经渺小过。不可完全以业绩一叶障目。业内口碑：在考察代理商时，不妨多向业内同行及代理商、广告企业了解欲委托代理商背景情况、为人处事态度。一个口碑不佳代理商，一定是险象环生、四面楚歌，极难展开她工作，因为，它得不到各界力量支持和信赖，得到资讯太少，推广业绩，那就可想而知了。最关键是，遭遇挫折时，口碑不佳代理商本身就是一道坎。所采取策略不是全力以赴、强行突破，而是脚底抹油溜之大吉。硬件设施：硬件指是代理商办公场所、办公设备、交通工具、资料库、信息库、制服等。对硬件考察能够确定代理商是否“游商”；是否临时组建；是否含有营销策划代理“长征”能源；或是只感到房地产是个能挣多个铜子行当，从不考虑长久，一旦想收手，便溜得连小鬼全部寻不着她影子。管理能力：一家企划企业实力怎样，并非资金说了算，再雄厚资金力量，在不良管理能力下，终将被消融得尘尽灰散。企划，不是资金密集性行业，是智业。能将发展商给一份条件，释放出何等能量，取决于管理力。管理力强和弱表现在：职员基础工作状态及精神面貌；基础职业素质；工作场所设计和气氛塑造。职员之间配合度。项目推介正确性等等。这里不再一一列举。总而言之，细微之处见功夫，假如这些细微之处能得以重视，那么，略大一点事她们一定用心而为，如遇大事，定当倾囊而力！这么企业值得信赖。职员素质：通常，只需查看代理商各级主管水平，便可判定代理商综合素质。良臣择主而仕。能留住人才企业，一定是个好企业、有能力企业。另外，能容忍、聘用平庸而不良之职员代理商，对事业和工作要求，一定也是极低标准，兢兢业业从何而来？没有颗颗闪亮珍珠，哪来一串璀璨项链？代理商擅长面：因为各代理商背景不一样、成长经历不一样，所以她擅长面便有所不一样，有代理商是从销售开始起步；有从广告设计入门；也有是弃管理而开始介入房地产销售，所以，各代理商擅长面就有所侧重。有擅长企划，有擅长广告宣传，有擅长销售，有擅长商场招商；有擅长销售写字楼；有擅长推广住宅。另外，各代理商用户群也不一样，有代理商用户群仅限于当地，有代理商能拓展本省用户，更有代理商有海外用户源。所以，要仔细评定、考量。实盘操作：发展商有必需对代理商正在操作项目，进行现场暗中考察，考察代理商职员在实盘操作中实施力怎样。不要听代理商说什么，要去看她在做什么！因为，能代表代理商和发展商洽谈业务者，一定是代理商职员中，口才最好、人缘最好、长相最俏、知识最渊博、笑容最灿烂人类精品！千万不可被其迷惑。假若，经过考察，确定了代理商能力，接下来要注意是对代理商进行有效监控。代理商和发展商目标是不完全一致，不管销售工作进展得顺利是否，均会出现这么或那样偏差。发展商假如对代理商失去有效监控，将出现不良现象：a）定价过低：代理商是凭业绩收取佣金，降低售价对拥金收益影响微