医院经济适用房管理方案模板.doc

目 录第一节 物业管理服务实施方案- 2 -一、服务宗旨、方针及目标- 2 -二、“综合一体化”物业管理- 4 -三、“一站式”物业服务平台- 5 -四、完善物业管理运作机制- 5 -五、关注服务细节，重视服务人性化、亲情化、特色化- 8 -第二节各项物业管理服务、物业维护计划方案- 9 -一、物业早期管理方案- 9 -二、设备设施管理方案- 10 -三、房屋管理方案- 12 -四、公共秩序管理方案- 12 -五、清洁绿化管理方案- 13 -六、财务管理方案- 16 -七、质量管理方案- 16 -八、开展小区文化建设计划方案- 17 -第三节 组织机构设置及人员配置- 18 -一、组织机构及人员编制设置- 18 -二、人员配置- 21 -第四节 物资装备配置计划- 26 -第五节第一六三医院住宅小区物业收支预算- 29 -一、第一六三医院住宅小区物业服务中心控制成本方法- 29 -二、物业管理收入预算- 30 -三、物业管理费支出测算- 30 -四、收支情况说明- 35 -第六节 物业管理人情况介绍- 36 -一、湖南泰弘物业企业介绍- 36 -二、戴德梁行情况介绍- 38 -第一节 物业管理服务实施方案 我企业深知优质物业管理基础是创建友好基础条件，提出突出企业社会责任感，提倡环境保护理念，加强和业主、政府基层组织及社会各方沟通，实现“人.小区.环境”友好发展理念，并依据企业实际情况制订了一套含有操作性实施方案：一、服务宗旨、方针及目标（一）以“以人为本”为服务宗旨物业管理是以服务为中心，服务是以人为本，所以做好物业管理服务首先就要服务好人，做好人工作。坚持“以人为本”服务宗旨关键表现在两方面：对内表现我企业重视对各级职员关心、激励，做到人尽其才；对外表现对业主、用户合理需求给最大程度满足。要求全体职员树立良好职业道德，做老实人、守信用人，在服务过程中全部表现脚扎实地、一步一个脚印精神，以“老老实实做人、实实在在做事”一贯工作作风，使企业社会效益得到充足发挥，更讲求效益，狠抓现场科学和规范有效管理。在物业管理服务中物业企业更多是面对业主，一直将业主需求放在第一位，要想了解业主需求和感受就必需有一个通畅快捷交流渠道，为此我企业在将在第一六三医院经济适用房住宅小区项目设置服务中心，制订“投诉受理跟进回复存档”工作步骤，每个月对多种投诉进行统计分析，做出针对性改善。形成一条快速处理业主投诉渠道，努力争取投诉处理立即率达成100%、投诉回访率达100%、业主对有效投诉满意率达成90%以上。（二）以“用户满意”为服务方针坚持“业主就是我们用户”，服务要关注用户满意，用户满意是唯一衡量管理服务水平标准，也是物业管理企业制订长远用户服务目标及战略关键依据。所以关注用户满意是“以人为本”服务宗旨延伸，我们知道，宗旨是为制订方针提供框架，所以从服务来讲，服务精髓是以人为本，服务具体实现是以用户满意为中心，在服务中，只有用户感受到服务满意，才表现出人本概念，表现出服务人性化。服务满意又要从服务质量着眼，只有服务质量提升、服务管理规范、有效，就自然而然形成了用户满意。我企业在每十二个月上下六个月全部将会开展一次用户满意度调查活动，调查覆盖率达85%以上，调查项目包含保安、清洁、绿化、设施设备维护、投诉处理、职员工作态度和工作效率等多方面内容，以达成覆盖面高、调查项目全效果。对调查中业主反馈问题企业全部会进行详尽地分析和立即整改，对业主可行性提议主动采纳，临时无法做到会给认真耐心解释。经过改善和完善实现业主满意度。（三）“数据量化”管理目标1、设备管理目标确保设备设施状态良好，运行正常，无重大管理责任事故；各设备及机房环境整齐，无杂物、灰尘、鼠害、虫害等发生，多种设备设施管理指标要求保持在：（1）供水供电、电梯系统完好率90%以上；（2）排水排污系统完好率90%以上；（3）消防系统完好率100%；（4）零修、急修立即率90%以上；（5）维修合格率100%；（6）机房环境符合设备要求，整齐率90%以上；（7）业主对设备管理满意率90%以上。2、安全管理目标（1）杜绝重大伤亡事故。无因管理责任引发入内偷窃案件、设备设施损坏事故和小区内交通事故。（2）力保无事故发生。做到无因管理原因造成火警、火灾、刑事案件、恶性打人、伤人事件发生。（3）制订和完善各项应急方案。小区内遇各类突发、紧急事件，保安人员3分钟内到现场。（4）业主对安全管理满意率90%以上。3、环境卫生管理目标（1）制订相关规章制度、质量标准，做好各项考评检验，保持卫生保洁率90%以上，业主对环境卫生保洁满意率达成90%。（2）小区环境消杀达标率90%。4、绿化养护目标落实绿化养护责任制度，全方面推行标准化、规范化绿化养护规程。制订工作计划、制度、标准和操作规程，实施专业化管理。坚持不间断巡回养护、计划养护及周期养护，并视季节气候进行绿化植物修剪、施肥、杀虫，确保植物常青，长势良好，造型美观。绿化养护指标为：1）植物成活率90%以上；2）业主对绿化满意率90%以上。二、“综合一体化”物业管理实施“综合一体化”物业管理方法，即对第一六三医院经济适用房住宅小区房屋、公用设施设备、消防、安全防范、清洁卫生、绿化保养、停车场管理、小区文化等，由物业服务中心统一管理、协调，从总体管理机制上提升工作效率和管理效果。物业服务中心拟设置工程组、安管组、保洁绿化组、前台四个服务组，实施直线型管理，并由这四个专业服务组对第一六三医院经济适用房住宅小区实施全方面有针对性物业服务；同时，应第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理服务需求，物业服务中心实施保安二十四小时值班制度，为业主提供“全天候”保安服务。综合一体化管理并不是一切事务均由物业服务中心大包大揽，服务中心在推行物业管理基础职责基础上，在小区综合管理方面应发挥一个总体协调作用，所以，物业服务中心拟和当地街道、居委会、派出所建立友好沟通关系，充足发挥当地街道、居委会、派出所等单位作用，动员各方面力量，齐抓共管，以收到标本兼治管理效果。三、“一站式”物业服务平台我企业拟在实施“综合一体化”物业管理方法基础上，服务中心将设置一个“一站式”物业服务前台，物业服务前台天天早晨8：30至下午5：30提供现场服务，并公告二十四小时投诉电话，为业主提供便捷物业管理服务。物业服务前台将提供集用户接待、电话咨询、电话投诉处理、业主室内装修受理、业主有偿服务受理（含室内钟点清洁、复印、打印、传真、工程安装维修服务等）、房屋二手租赁代理、代订报纸杂志等于一体服务，以满足业主不一样服务需求，同时，物业服务前台将对为业主提供各类服务进行电话回访，对业主服务质量满意度立即进行调查了解，以改善和提升服务质量。四、完善物业管理运作机制在我企业被委托直接对第一六三医院经济适用房住宅小区进行物业管理后，将制订第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理总体运作方案，并委派年富力强、富有责任心和工作经验服务中心经理进驻第一六三医院经济适用房住宅小区进行统筹管理及处理物业日常管理事宜，同时，物业服务中心其它管理人员将选择富有经验人员担当，努力争取能配合日常管理事务运作。企业将和物业服务中心实施目标管理责任制，落实目标管理责任人，同时，物业服务中心和下属各部门也实施目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位，在此基础上，将健全服务中心各岗位运作步骤、激励机制、信息反馈机制。（一）物业管理运作步骤直接负责及定时汇报第一六三医院湖南泰弘物业管理企业相关行政主管部门第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心服务中心各组直接负责及定时汇报委托管理监督指导目标管理责任制各项物业管理服务运作目标管理责任制及监督指导物业管理运作步骤图。（二）信息反馈机制为确保小区物业管理质量，使业户综合满意率保持在85以上，服务中心将设置多渠道信息反馈系统，形成信息反馈网络。监督机构（服务中心经理）指挥机构（服务中心经理）实施机构（各专业人员）业户反馈渠道业户意见箱业户意见调查定时造访业户业户电话投诉业户来访投诉信息反馈步骤图1、在小区设置一个业户意见箱，服务中心经理每七天五定时开箱，搜集业户意见。2、设置物业服务前台，天天早晨8：30至下午5：30服务前台现场接收业主投诉，同时设置投诉热线电话，二十四小时接收业户投诉。3、每十二个月做一次业户意见调查，广泛征求小区业户意见，并将调查结果整理汇编成质量管理标志图，指导改善服务质量。4、物业服务中心经理保持和业户常常联络，定时有意识地征求业户对物业服务中心工作意见和提议。五、关注服务细节，重视服务人性化、亲情化、特色化物业管理服务对象是人，人是有情感，人感觉更是不容忽略，提出精细管理理念，制订服务提升明细方案，从仪容仪表、礼仪礼貌、情感服务、内部管理、配套方法几方面对我们服务进行提升，精心策划服务步骤和项目，规范职员接待用户标准语言，着装统一。努力争取将服务做到精益求精，为业户提供质量一流服务。第二节各项物业管理服务、物业维护计划方案小区物业管理包含面很广，在实际操作中，应依据各阶段特点，相关键、有步骤逐项落实。一、物业早期管理方案（一)早期介入方案1、介入内容：(1)从政策法规角度，提供相关物业管理意见和依据；(2)从物业计划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和提议。2、管理方法(1)熟悉、掌握物业管理法规政策；(2)学习、利用各类专业技术知识，提升早期介入专业技术含量；(3)制订早期介入计划，主动稳妥地开展工作；(4)参与相关工程联席会议，协调各方面关系；(5)深入基层，刻苦钻研，确保顾问咨询质量。（二)接管验收管理方案1、管理内容：(1)了解接管物业基础情况；(2)编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排；(3)和开发、设计、施工单位一起，依据接管验收标准，对小区物业进行现场初步验收，并将验收结果统计在物业交接验收表上，同时协调施工单位对验收中存在问题整改；(4)和开发、施工单位联合进行小区物业交接；查对、接收各类房屋和钥匙；查对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；查对、接收各类设施设备；查对、接收各类标识。2、管理方法：(1)组建接管验收小组，负责小区接管验收工作；(2)制订接管验收规程；(3)掌握物业验收标准和程序；(4)按要求办理接管验收手续。（三)业主入伙管理方案1、管理内容：(1)在业主收房时将全部资料准备齐全。(2)凭业主所持入伙通知单和各类必备证实，发放交房资料。(3)收回业主按要求填写各类表格，收取业主应缴纳费用。(4)办理收房手续。在验房过程中，发觉房屋质量问题经业主确定后，填入业主验收交接表。(6)对验房交接中发觉房屋质量问题，立即反馈，尽早协调处理。2、管理方法：(1)制订业主领房程序；(2)根据业主收房程序，安排工作步骤；(3)按要求办理业主入伙手续。二、设备设施管理方案依据我企业管理小区工作经验及实际情况，在完善补充基础上，制订出切实可行适合第一六三医院经济适用房住宅小区设施设备维护方案，以利于职员依据设施设备管理和维修保养方案进行工作。(一)对供配电系统运行管理和维护保养1、建立严格配送电制度和电气维修制度。2、值班人员、维修人员必需接收过业务培训，持证上岗。3、加强日常维护检修及定时保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并确保用电安全，确保配电设备安全高效运行。4、加强公共区域照明、外围照明设备日常检验维护、更换灯具等工作。5、搞好应急发电设备维修保养，确保发电设备能随时投入运行。6、合理轮换使用供配电设备，降低空载损耗及延长使用寿命。7、遇火灾、地震、水灾等灾难时，建立立即切断电源等相关抢险、救援方法，并帮助供电部门做好安全用电相关工作。 (二)给排水系统1、 给排水系统设备管理、维修保养基础内容（1）建立正常见水、供水、排水管理制度， 制订操作规程及维修保养计划并严格实施。（2）供水管道、水表、水池、阀门进行常常性维护和定时检验，确保供水安全；定时对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通（由市政环卫清运），预防阻塞。（3）每七天1次巡查给排水设施，并统计设施相关情况。（4）每个月检验维护给排水设施，确保设施正常可靠运行。（5）每六个月对水池、水箱管路进行清洗消毒，预防二次供水污染。（6）节省用水，预防跑、冒、滴、漏和大面积积水事故发生。（7）制订事故处理应急方法，当发生跑水、断水故障时，立即处理，预防事故范围扩大。2、排水系统操作、保养和维修基础制度(三)消防系统1、建立消防管理制度、操作规程、消防设备设施日常检验维修保养制度及火警应急方案等。2、制订应急抢险方法，当发生火灾报警时，应能按应急方案要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联络协调等有效方法，并在要求时间内开启应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。3、做好消防系统各类设备设施日常检验维护保养(控制计算机除外)，并做好相关统计备查。 (四)电梯系统电梯系统日常运作管理及其维护保养均采取外包形式委托给专业电梯企业进行，我企业拟采取以下方法进行监督管理：1、建立健全电梯维护保养监管制度。2、制订电梯维护保养检验计划表，物业服务中心工程组人员依据检验计划表做好日常巡查及监管工作，并作好统计。3、物业服务中心相关主管人员将定时及不定时地对电梯维护保养工作进行监督检验，发觉存在问题，拟以书面形式要求限期进行整改。4、物业服务中心工程组人员会同外包电梯企业制订电梯困人等电梯安全方面紧急处理程序。三、房屋管理方案房屋共用部位维护管理：依据交房进度，小区内房屋可分为业主(物业使用人)已收房和空置房。 1、业主己收房：a、住宅：房屋交付时，物业服务中心应立即和业主(物业使用人)签署物业管理条约，书面通知装修管理要求，督促用户按要求办理装修申请手续，并建立业主档案。对违章装修或搭建和因为装修而造成房屋外立面改变或破损，须立即给予阻止，并提请相关行政管理部门依法处理。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应依据用户装修进度，采取保护性方法，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实施袋装化管理，统一时间、统一地点、统一搜集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应重视房屋公共部位养护和修缮。2、空置房：空置房(含业主托管房)移交后，物业服务中心应每个月通风清扫一次，并对房屋和设施全方面检验(包含墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发觉问题，或立即处理，或立即汇报开发商，并督促其给予处理。四、公共秩序管理方案我企业拟在第一六三医院经济适用房住宅小区物业公共秩序维护管理以“群防为主，物防为辅、全方面防范”为整体安全管理标准，以下是我企业拟设公共秩序管理方法：1、提供二十四小时保安值班服务，安管员按两班制值班，在小区出入口设置固定值班岗，小区范围内设置巡查岗，以维护小区公共秩序。2、外来人员、小区业户装修施工人员均在小区出入口进行登记，尤其施工人员及装修材料出入，必需要有施工许可证及出入证及经和业主核实确定后方可给出入。4、小区车辆出入实施发卡制，临时出入小区车辆在进入小区时，在车库入口进行登记，然后发放临时车辆出入卡，临时车辆出小区时凭发放临时车辆出入卡放行。全部车辆出入均需进行严格登记，出入登记统计作为公共秩序管理原始资料存档。5、对于保安人员，将统一标识、衣饰等，建立出入、交接岗、内务管理等制度，规范管理，提升小区整体形象。6、物业服务中心将成立义务消防队，服务中心全部些人员均为义务消防队员，每十二个月定时开展消防基础防火常识、消防器械使用等培训和定时进行消防演练。五、清洁绿化管理方案(一)管理模式及人员配置依据第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理服务需求，由物业服务中心经理直接对小区清洁绿化工作实施监督管理，天天负责对小区清洁绿化工作进行巡检，和对清洁绿化人员工作进行监督指导，发觉有不符合清洁绿化管理要求之处，立即通知清洁绿化人员进行改善。服务中心人员架构及监督管理模式以下：物业服务中心保洁绿化组服务中心经理保洁员4人绿化工1人监督管理（二）清洁工作范围1、 第一六三医院经济适用房住宅小区各栋楼楼面、楼梯、楼梯扶手、玻璃和小区公共区域道路广场、停车场等清洁保洁；2、 各栋楼电梯、电梯轿厢清洁保洁；3、 绿化带、绿化地清洁保洁； 4、 沙井、排水沟、垃圾房、垃圾桶清洁保洁；5、 公告栏、保安岗亭清洁保洁；6、 消防栓、管、电表箱、信报箱7、 小区垃圾清运及公共区域环境消杀等。（三）清洁保洁作业管理方法为加强小区公共区域和作业现场有效管理，实施现场检验和跟踪清洁工作目标落实，立即纠正不合格服务，拟采取以下方法进行管理：1、依据小区清洁工作总体范围和程序细则，制订一份清洁工作计划表，具体列明各项清洁项目立即间安排。保洁员依据清洁工作计划表实施清洁保洁作业。2、为确保清洁保洁质量和工作效率，企业管理人员和相关清洁作业监管人员需按要求填写 “卫生检验表”、“投诉处理单”、“交接班本”等，完善管理制度。3、定时清洁大做工作要求根据操作规程进行规范作业，并落实安全作业管理方法，做到安全、文明作业 。4、各项已完成定时清洁工作项目，要求立即向管理部门或用户申报接收检验。5、保洁员在实施清洁保洁作业时，要求在作业范围设置显著通告牌或标志，如“小心地滑”、“高空作业”、“清洁进行中”等，以确保安全作业。6、在作业过程中，必需珍惜场内公共设施设备，有义务维护设备、设施安全，节省使用水电资源。7、全部清洁大做项目如打蜡、洗地毡等及有碍正常秩序工作，应在出入人多时间以外进行，以保障楼内正常秩序，已获用户尤其同意清洁项目除外。8、在节、假日期间，安排合适人员在楼内清洁值班。如有尤其需要（可预见灾难如台风、暴雨）帮助做好预防工作方法。突发灾难事故（爆管、水浸等），将安排保洁员和器械到现场帮助解救工作。（三）绿化管理方法：住宅小区绿化是小区环境质量一个关键指标。因为人类对大自然尤其是绿化有一个天然亲近感，绿化带来是清新空气和夏天阴凉，所以在视觉上业主对家居环境首要要求就是一个良好绿化环境，绿化计划和视觉效果有时直接决定了小区档次。我企业拟将小区绿化管理维护摆到一个关键位置上，并拟采取以下管理方法：1、 日常绿化维护保养工作内容及工作频度：（） 绿化园林植物整形和造型：每十二个月进行2次；（） 绿化园林植物及绿化地施肥：每十二个月1次；（） 浇水：因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；（） 除杂草：平时1遍/月，下雨除外；（） 补缺视缺苗情况立即补缺；（） 消杀1遍/月，发觉害虫立即消亡；（） 绿化地保洁：要求随时保持绿化地洁净。2、 物业服务中心经理及清洁绿化领班天天对小区绿化管理工作进行巡检，要求巡检内容关键以下： （1）乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；（2）灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；（3）除杂草、补种、治病杀虫；（4）清理枯枝落叶、绿地石块，松土，防风防涝；3、建立健全绿化养护管理要求及绿化人员考评制度。六、财务管理方案1、管理内容：(1)加强现金收支管理；(2)搞好财务核实；(3)财务收支情况每十二个月公布一次；(4)做好年度预算和决算工作；(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销；(6)立即掌握财务收支情况，做好财务分析，为领导决议提供依据。2、管理方法：(1)依据财务法规政策，制订财务管理制度；(2)财务人员持证上岗，规范操作；(3)抓好财务人员业务培训，不停提升业务素质；(4)加强成本控制；(5)加强财务监督和财务检验。七、质量管理方案1、管理内容：(1)根据IS09001质量体系标准，制订小区质量工作计划；(2)实施所制订工作计划和方法；(3)对照计划，检验实施情况和效果，立即发觉和总结存在问题；(4)依据检验结果，采取对应方法，巩固成绩、吸收教训。2、管理方法：(1)抓好管理人员质量学习，开展质量管理培训教育工作；(2)制订质量责任制，确保质量管理工作落到实处；(3)接收企业对小区管理工作现场指导；(4)配合企业开展质量体系审核。八、开展小区文化建设计划方案开展小区文化建设，对于促进社会主义精神文明建设，活跃小区气氛，丰富业主生活，陶冶业主情操，含有重大意义。所以，要依据小区业主需求，充足考虑各年纪层次、职业层次特点，和居委会配合开展多种小区活动。经过小区文化建设，使广大业主有共同追求目标，有正确价值观念、价值判定、价值标准和价值取向，有现代小区意识，有较强小区精神。 小区文化建设从广义上大约可分为以下几项：(一)环境建设：1、道路整齐，绿化茂盛，空气清新，房屋外观统一友好章搭建，配套设施齐全。2、各类标识(警示、导向)设计美观，布局合理，功效全方面。3、通告牌、宣传牌、宣传栏设置赏心悦目，内容健康向上。 (二)精神文明建设1、绿化自然，如开展认养树木活动。2、保护环境，如开展搜集废电池活动。3、宏扬公德，如开展尊老爱幼人活动。4、发扬传统，如开展军民共建活动。(三)文化建设 从小区实际出发，开展丰富多彩小区文化活动。1、每十二个月组织不少于1次活动，如新春元宵联欢、五一游园、中秋赏月等等。2、各类竞赛，具体内容将视会所配套而定。第三节 组织机构设置及人员配置一、组织机构及人员编制设置为实现对第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理项目各项管理质量目标承诺，我企业拟本着“精干、高效、以事定岗、以岗定人”标准来确定人员编制。依据第一六三医院经济适用房住宅小区物业情况和管理需求，第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心拟设工程组、安管组、保洁绿化组和接待前台四个服务组，物业服务中心用户投诉/接待、业务经营、清洁、绿化、小区文化建设等由服务中心统一管理。1、物业服务中心组织机构设置及人员编制：工程组保安组保洁绿化组用户前台服务中心经理第一六三医院住宅小区服务中心湖南泰弘物业管理 2、组织机构设置说明：组织机构设置标准是精干高效、一专多能。物业服务中心内部实施垂直领导，降低管理步骤，提升工作效率。服务中心实施企业领导下服务中心经理负责制。服务中心设工程组、安管组、保洁绿化组、服务前台四个服务组。3、服务中心各职能部门工作职责具体分工以下：n 物业服务中心经理：（1） 实施企业决议，负责第一六三医院经济适用房住宅小区日常工作整 体计划、协调、组织、控制及跟进落实；（2）对项目标服务质量及经营成本进行目标控制；（3）制订各部门目标管理责任计划及管理质量目标，并监督各部门落实实施；（4）参考住宅小区相关物业管理标准，对项目每日管理情况进行现场检验及督导落实整改；（5）每个月对小区管理实效进行综合评审考评，并对存在问题组织立即、有效专题整改，保障高质量小区管理及服务；（6）负责物业服务中心系统培训计划制订及培训工作组织和落实；立即统筹调感人力资源，配合开发商相关部门完成各项专题服务。n 用户服务前台：（1）接收业户咨询、意见、提议、投诉、求援、质疑等工作；（2）接收业户零星报修工作，并立即反馈工程组，安排维修人员立即上门进行维修服务；（3）按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况；（4）负责小区物业管理费收缴、催缴工作；（5）负责小区文化建设；（6）负责小区公共区域清洁、保洁、环境消杀、垃圾清运工作；（7）负责小区内园林绿化养护工作。n 工程组：（1）按相关公共设备、设施专业验收标准，建立设施设备台帐，制订小区公共设备设施、系统维护、保养计划；（2）每个月按维护、保养计划及验收标准对各设备、设施进行有效维护，以延长设备使用寿命，并作好保养统计，存档；（3）每日对小区公共设备设施进行运行巡检，作好运行统计，确保其正常运行；（4）对房屋共用部位进行日常管理和维护，做好检修统计和保养统计；（5）依据房屋实际使用年限，适时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向相关主管部门提出汇报和提议，依据上级部门决定，组织维修；（6）负责物业装修审核、监督管理工作；（7）帮助开发商相关部门有效落实物业质量返修工作；（8）定时对小区能源消耗进行检验、分析及调整，降低小区公共损耗；（9）结合业户实际需求，为业户提供物业装修设计、施工外联、方案审定，和日常家居维修等各类专题服务，增加有偿经营收入；（10）提供零星急修上门服务，做好完整报修、维修和回访统计。 安管组：（1）落实小区安全防范、消防、交通等管理，制订小区公共安防、交通管理及巡更等设备、设施、器材定时保养计划，并组织有效落实；（2）定时组织各类治安、消防公益宣传，引导业户正视家居治安、消防自我防护，确保小区整体安全；（3）处理多种突发事件并帮助公安机关侦破发生治安、刑事案件；（4）小区主出入口二十四小时值勤，对关键区域、关键部位每2小时最少巡查1次；（5）对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；（6）对进出小区装修、家政等劳务人员及大件物品实施临时出入证管理；（7）每十二个月对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报相关部门，并帮助采取对应方法。二、人员配置结合第一六三医院经济适用房住宅小区实际服务需求和物业服务中心各职能部门分工，我企业拟以“精干、高效、敬业”标准，配置人员采取规范化管理和人性化管理相结合方法，利用激励机制，充足调动全体职员工作主动性。严格考评，确保管理目标得以实现。对物业管理机构设置和人员配置暂作以下安排： 1、机构设置：物业服务中心实施经理负责制，按浅纵深垂直职能管理，成立第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心。第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理处71人服务中心经理1人湖南泰弘物业管理接待兼档案管理1人绿化工1人工程技工2人早班保安员3人晚班保安员3人戴德梁行顾问企业用户前台保洁员4人保洁绿化组工程组安管组领班1人接待兼出纳1人纳1依据以上服务中心各职能部门组织机构及人员配置，服务中心共设置21人。1、人员配置标准：（1）配置人员17人：其中：服务中心经理1人；客服服务前台2人：接待兼文案管理1人；接待兼出纳1人；工程组（2人）：水电技工2人；安管组（7人）：领班兼机动1人，门岗安管员2人（分2班，共4人）；巡查岗1人（分2班，共2人）。清洁绿化班（5人）保洁员4人； 绿化工1人 三、服务中心各岗位人员任职条件要求及关键工作职责1、服务中心经理：任职要求：（1）大专以上学历，含有小区/小区物业管理整体运作管理工作经验5年以上;（2）熟悉物业管理行业新动态及物业管理行业相关法律知识和法律处理程序;（3）含有独挡一面领导能力、沟通协调能力;（4）持有物业管理企业经理资格证书。关键职责：（1）关键负责第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理整体运作管理，监督指导各部门工作；（2）负责服务中心人员培训、考评和管理工作；（3）负责和当地物业管理行政主管部门、街道、派出所、供水和供电部门和开发商/业主委员会、企业等协调沟通工作；（5）负责服务中心各类管理规章制度制订工作;（6）负责小区投诉处理、服务接待等工作。2、出纳：任职要求：（1）中专以上文化，须有长沙市户口人士提供担保；（2）含有财务收费工作经验；（3）细心、责任感强。关键职责：（1）负责第一六三医院经济适用房住宅小区收费、现金管理、费用支付（报销）工作；（2）负责服务中心税务办理、各类费用控制等工作。3、接待员：任职要求：（1）大专以上文化，物业管理专业优先；（2）含有物业管理工作经验；（3）有销售楼宇经验者优先；（4）熟悉电脑办公软件操作。关键职责：（1）负责服务中心用户服务接待、投诉处理等；（2）负责业户二次装修管理；（3）负责对服务中心各岗位质量跟踪、监督；（4）小区文化建设，配合当地小区搞好各项群众性文化娱乐活动。（5）负责服务中心全部档案管理。4、保洁员：任职要求：（1）初中以上学历，健康、勤劳，为人老实；（2）有小区/大厦清洁保洁作业工作经验；（3）熟悉清洁作业程序和清洁器械、材料使用特征。关键职责：（1）负责小区内各道路、广场、绿化地、沙井、楼道、楼梯及扶手、电梯、停车场、天台、鱼池等清洁保洁工作；（2）负责小区内环境消杀和垃圾清运等工作。5、绿化工任职要求：（1）中专以上学历，有小区园林绿化维护保养工作经验；（2）熟悉剪草机、高枝剪等绿化工具操作技能。关键职责：（1）负责第一六三医院经济适用房住宅小区园林植物、绿化带、草皮等养护工作。6、工程技工：任职要求：男，高中或中专以上文化，持有电工及其它特种作业操作证，含有物业管理设施设备维护保养工作经验。关键职责：（1）负责小区各公用设施及设备系统维护保养工作；（2）负责小区各业主服务需求提供各类小修、零修服务。7、安全领班：任职要求：（1）大专以上文化，持有退伍证，含有3年以上小区保安管理经验；（2）能独立处理应付多种突发事件。关键职责：（1）负责小区治安、秩序管理工作；（2）负责小区安管队伍建设、领导和管理工作。8、安管员：任职要求：（1）男，高中以上文化，身体健康，身高1.73m以上，有退伍证；（2）有小区/大厦物业管理保安工作经验，安全防范意识强，含有高度警觉性和责任心。工作职责：负责小区安全防范、车辆管理和消防安全管理等工作。第四节 物资装备配置计划物质装备计划必需根据必需、实用、节俭标准，取之于物业，用之于物业，依据第一六三医院经济适用房住宅小区物业类型及我企业在物业管理行业实践经验，拟作以下物质装备计划：名 称数量预算金额用途一、办公创办物品电脑2台10000办公用佳能彩色喷墨打印机1台2600办公用对讲机(含电池、冲电器)4台2400工作联络用现金保险箱1台1600现金管理用办公桌5张办公用办公椅5张500办公用接待桌1张800接待用接待椅2张120接待用茶几1张150接待用沙发1套800接待用标识1批1000小区形象管理用饮水机1台300接待用报纸架1个50接待用白板1块50工作通知用空调1台办公用电话机4台800办公用小计25170二、维修工器具创办物品名 称数量预算金额用途公制套筒1套800工程维修用日立手电钻1台300工程维修用双梅花扳手1套300工程维修用上海龙牌切割机1把480工程维修用液压导线钳1套250工程维修用铝合金梯1把300工程维修用万用表1个1200工程维修用钳表1个130工程维修用兆欧表1个130工程维修用高压兆欧表1个270工程维修用泥瓦、木工、电工工具1套500工程维修用安全帽2顶100工程维修用小计4760三、消防安全管理装备雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧头1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用灭火器1批400消防防范用小计1450四、保安宿舍装备铁床7张2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5个500保安生活用热水器1台350保安生活用小计3250保安生活用以上累计：34630元。装备配置说明:1、对于服务中心需求部分非每日常见大件装备由我企业依据其实际需求统一调配，如：管道清疏机、剪草机、手提砂轮机、电锯等，所以，此装备配置计划中未作计划。2、依据上述物质装备配置计划，我企业接管后，前期需投入34630元物质装备，以使第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理工作正常运行，此项前期投入费用拟在物业管理费中分三年进行摊分。第五节第一六三医院住宅小区物业收支预算一、第一六三医院住宅小区物业服务中心控制成本关键方法物业管理作为微利行业，关键靠规范内部管理，靠有效成本控制来发明经济效益。尤其是针对第一六三医院住宅小区这类智能建筑型物业，怎样充足利用有限管理费用提供更全方面、优质物业管理服务，是很关键而实际问题，我企业拟将采取以下做法：1、合理安排维修资金使用，确保第一六三医院住宅小区项目物业维修、改造工程良性运作。2、经过正确测算和合理安排，制订有效节能方法，降低物业运行公共能源费用，降低第一六三医院住宅小区项目标物业服务运行开支。3、充足利用我企业丰富设备保养经验和设备专业管理人才，尽可能利用本身资源实施设备维护及大、中修改造，降低外包项目，有效降低设备保养费用和运行费用。4、加强职员培训，发挥职员“一专多能”作用，合理安排岗位，尽可能精简人员。5、利用企业财务预算控制体系，采取成本倒算标准，制订切实可行物业管理收支年度预算。在实施预算过程中实施成本否决制，即预算中未列项目果断控制或从简；同时，采取职员参与、合适授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。6、服务中心物质实施合格长久供用商供给制度。全部材料均到合格供给商处采购，同时，和合格供给商签署供货协议，要求其价格必需低于市场同类产品价格且必需是正品。这么，既能确保产品质量，亦可大大降低成本费用。7、加强对全部服务项目标日常巡视。对可能存在故障隐患之处加强巡视，提前发觉提前处理，将故障发生消亡在萌芽状态，以降低运行及维修成本。8、充足有效发挥第一六三医院住宅小