合同范本之无房产证租赁合同效力.docx

无房产证租赁协议效力
【篇一：未取得产权证是否导致租赁协议无效】

未取得产权证是否导致租赁协议无效
律师说案
坐落本市石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋为原告更新公司出资建造，原告至今未取得该房屋所有权证。2023年9月16日，原告与中介公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根据协议书约定，原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，中介公司与被告博华公司签订了一份《中介协议》，该协议约定，中介公司将原告委托其出租的上述房屋介绍给被告，并收取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：原告将鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层，建筑面积为2300平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方米2023元，租期自原告交付被告钥匙之日起25年；在租赁期内，被告有权自行决定将上述房屋转租别人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。
《协议书》签订后，被告先后给付原告房屋租金140万元。2023年12月15日，被告与大丰征询公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给大丰征询公司使用，转让年限自2023年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，被告与陈某某签订了一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定，被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自2023年1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。
2023年，原告诉至人民法院，规定确认原、被告签订的《协议书》无效，判令被告迁出。
以案说法
原告诉称：石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋系原告出资建造。2023年9月18日，被告明知原告未取得该房屋所有权证，即与原告签订了一份《协议书》，约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期25年超过相关的法律规定，故规定确认该《协议书》无效。
被告辩称：原告规定认定租赁协议无效没有法律依据，且违反《中华人民共和国协议法》第五十二条的规定及最高人民法院《关于合用中华人民共和国协议法若干问题的解释（一）》第四条的规定。目前房屋已经租给案外人，因此本案不仅涉及原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼请求。
人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于2023年1月6日颁发了《建设工程规划许可证》，准予诉争房屋的建设。2023年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。
人民法院认为：本案的争议焦点是如何合用法律确认诉争租赁协议的效力。最高人民法院《关于合用中华人民共和国协议法若干问题的解释（一）》第四条规定：协议法实行以后，人民法院确认协议
无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”，据此规定确认租赁协议无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认协议无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订协议时意思表达真实，协议的内容也并不为法律所严禁，该协议应为有效。《中华人民共和国协议法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。综上，依据最高人民法院《关于合用中华人民共和国协议法若干问题的解释（一）》第四条规定，判决如下：
一、对原告请求确认其与被告于2023年9月18日签订的《协议书》无效的诉讼请求不予支持；
二、本案受理费18,010元（原告已预交）、评估费2,000元（原告已预交）、公告费502元（被告已预交202元），均由原告承担。 专家意见
本案的争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁协议的效力。司法实践中，有人认为，没有产权证的房屋不能出租，理由是《城
市房屋权属登记管理办法》第五条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，因此未取得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋，涉及出租，故出租未取得产权证的房屋，因缺少法律依据而应归于无效；此外，建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条也明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”本案原告显然也持这一观点。
上述观点显然是对法律规定的误读：第一，最高人民法院《关于合用中华人民共和国协议法若干问题的解释（一）》第四条规定：协议法实行以后，人民法院确认协议无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《城市房屋权属登记管理办法》与《城市房屋租赁管理办法》，均为行政规章，不能作为确认协议无效的依据，否则显然与上述司法解释的规定不相符合。第二，从我国现行法来看，协议法第五十二条关于无效协议类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小，因此严格限制无效协议的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的，立法上采用了对协议的有效要件之范围和无效协议的范围尽量限制的立法思绪。第三，“未取得产权证，就意味着无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品房预售协议中，在建房屋肯定尚未取得产权证，能否认定此类协议无效？否则厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。因此，正如2023年最高人民法院函复云南省高级人民法院《关
于未经消防验收合格而订立的房屋租赁协议如何认定其效力的请示》时指出：“认定房屋租赁协议因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”
如上，法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁协议必然无效。但在实践中，房屋出租方没有产权证的，具体因素有很多。除了一部分是土地出让金等已经交纳，产权清楚，由于政府职能部门的因素，房屋产权证不能及时下发外，尚有的属于违章建筑或未验收合格的房屋，对于后者，因房屋存在违反国家关于建筑、规划等方面法律规范的情形，行政法规或地方立法通常严禁其出租或出售。因此，认定房屋租赁协议是否无效的问题，应根据不同情况分别对待：
1、房屋已经验收合格，产权证尚在办理中，产权清楚，没有争议：房屋租赁协议应有效。由于根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，合法建造的房屋自建成之日建设人就对房屋享有物权，也就有处分的权利，涉及出租。
2、不违反城市规划、又不存在安全隐患的违章建筑及未正常验收的房屋：租赁协议有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚措施后，可以补办规划报建手续，因而可以转化为合法建筑，从而取得合法的所有权。因此，这类房屋当然可以作为房屋租赁的标的物。
3、验收不合格的房屋、违反城市规划或存在安全隐患的违章建筑：租赁协议无效。这类房屋既也许由于其违反了相关的法律法规，属于被没收或限期拆除的对象，也也许因存在质量问题和其他问题而不能
【篇二：论无证房屋的租赁协议效力】

论无证房屋的租赁协议效力
[ 郑闻胤 ]——(2023-7-6) / 已阅670次
内容提纲：在平常生活，随着城市化的发展，房屋租赁、店面租赁协议大量与我们生活紧密相连。司法实践中，经常碰到无审批的房屋为标的与别人订立租赁协议的情况，本文就这类协议效力如何认定问题进行初步探讨，希望对解决类似协议纠纷，有所裨益。
关键词：租赁协议 无产权 无审批 协议效力 协议无效
引 言
本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等自愿的基础上订立了租赁协议，从表面上看这类协议是合法有效的，双方当事人应当按照协议履行义务。本文从无审批房屋租赁协议案例为切入点，分析在协议无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。
一、 无审批房屋租赁协议案例。
案例：2023年8月10日，某县人民政府通过文献批准通过某村新农村建设总体规划。2023年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。承租人于2023年3月19日向出租支付了押金2万元。双方签订了《店面租赁协议》，承租该村新区b座b07店面两间，协议约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。协议签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不妥，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院规定支付拖欠租金3万元，押金不予返还。
二、无审批房屋协议效力问题。
本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据《最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁协议》应为协议无效。
三、房屋租赁协议无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。
（一）出租人能否规定承租人支付租金问题。承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照协议约定的租金标准支付房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是《最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁协议无效，当事人请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
（二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国协议法》第五十八条规定“协议无效或者被撤消后，因该协议取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。
（三）关于协议违约金能否规定承租人承担，无效协议自始没有法律约束力，协议中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。
四、承租人能否规定出租人补偿损失问题。
承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的补偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条
解决，该条规定“承租人经出租人批准装饰装修，租赁协议无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人批准运用的，可折价归出租人所有；不批准运用的，可由承租人拆除。因拆除导致房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人批准运用的，可折价归出租人所有；不批准运用的，由双方各自按照导致协议无效的过错分担现值损失。 ”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。
五、因协议无效导致补偿责任分担问题。
房屋租赁协议无效后，责任如何分担问题。根据《中华人民共和国协议法》第五十八条“协议无效或者被撤消后，因该合
同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院协议无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该协议无效重要因素。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种补偿责任分担应当以出租方承担，承租方承担20%为宜。
（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为解决这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担补偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。
六、没有房产证，房屋租赁协议仍有效情况。 假如诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁协议应当有法律效力。这里房屋订立的协议出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该协议有效。
结 语
目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在协议无效而导致的经济损失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大限度保护自己的合法权益。
【篇三：无房产证租赁协议】

出租方（以下称甲方）：_____________________
承租方（以下称乙方）：______________________
根据《协议法》及其它有关法律的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定租赁协议如下：
一、 出租厂房情况
甲方租赁给乙方的厂房座落在_____________________________ 租赁建筑面积为_____________ 平方米。不包含靠街店铺一间，不包含二楼办公室以及二楼以上建筑。
二、 厂房起付日期和租赁期限
1、厂房租赁自_____ 年 ____月 ____日起，至____ 年 ____月____日止。租赁期______年。
3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前_____个月，向甲方提出书面规定，经甲方批准后重新签订租赁协议。
三、 租金及保证金支付方式
1、甲、乙双方约定年租金为_______元。
2、第一年年租金不变，次年起递增率为___%。
3、甲、乙双方一旦签订协议，乙方应向甲方支付厂房租赁押金，租赁押金为_________。租赁期满后，甲方归还_________租赁押金。
1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在____天内付款。
五、厂房使用规定和维修责任
1、 租赁期间，乙方应合理使用并爱惜该厂房及其附属设施。因乙方使用不妥或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。附： 租赁期间，甲方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时告知乙方修复；乙方应在接到甲方告知后的____日内进行维修。逾期不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
2、 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面批准，需甲方批准方可进行。
3、因房子损耗和自然灾害出现的事故由乙方所有承担，因乙方人为引起的事故及财产损失由乙方承担。
六、厂房转租和归还
1、 乙方在租赁期间不得转租。
2、 租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。
七、租赁期间其他有关约定
1、厂房租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得运用厂房租赁进行非法活动。
2、厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
3、厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的因素和市政动迁导致本协议无法履行，双方互不承担责任。甲方应提前两个月告知乙方搬迁。。
4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。
5、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
6、厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此导致一切损失和后果，都由乙方承担。
八、其他条款
1、厂房租赁期间，如甲方提前终止协议而违约，应补偿乙方半年租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应补偿甲方半年租金。
2、乙方自行办理营业执照等手续，甲方提供资料。
九、本协议未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。