上海市物业管理优秀示范大厦标准及评分细则.doc

上海市物业管理优秀示范大厦标准及评分细则
序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
基础管理
22

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1
符合1.0，不符合0
2、己办理接管验收手续
1
符合1.0，不符合0
3、由国家物业管理企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0
4、建设单位在租售大楼前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善
1
完善1.0，基本完善0.5，不完善0
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合1.0，不符合0
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
1
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
1
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3，不符合0
l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1
执行有关规定0.5，未执行0；公开0.5，未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
1
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。
二
房屋管理与维修养护
9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署
1
符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
1
符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5
3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
2
符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.5
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.1
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5
三
共用设备管理
35

（一）综合要求
4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1
符合1.0，不符合0
4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故
1
符合1.0，不符合0
（二）供电系统
3

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1
符合1.0，不符合0
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
1
符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3.备用应急发电机可随时起用
1
符合1.0，不符合0
（三）弱电系统
2

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.5
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
（四）消防系统
5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
1
发现一处不符合扣0.5
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
1
每发现一处不符合扣0.2
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
1
符合1.0，责行人不明确每发现一处扣0.2
4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
1
无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.１
5、无火灾安全隐患
1
每发现一处安全隐患扣0.5
（五）电梯系统
6

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1
符合1.0，不符合0
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
1
每发现一处不符合扣0.2
3、轿厢、井道、机房保持清洁
1
轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗
１
符合1.0，不符合0
5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修
１
符合1.0，不符合0
6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
1
符合1.0，不符合0
（六）给排水系统
9

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏
1
每发现一处不符合扣0.2
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.5
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
1
没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5、限水、停水按规定时间通知住用户
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生
1
符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
8、制定事故应急处理方案
1
无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5
（七）空调系统
3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
3、制订中央空调发生故障应急处理方案
1
无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5
（八）供暖供气系统
3

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
1
符合1.0，不符合0
2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1
每发现一处不符合扣0.2
3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃
1
符合1.0，不符合0
四
共用设施管理
4

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途
1
符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
1
符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0， 每发现一处不亮扣0.2
4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦
1
符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2
五
保安及车辆管理
9

1、大厦基本实行封闭式管理
1
符合1.0，不符合0
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
2
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
3、结合大厦特点，制订安全防范措施
1
对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2
4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
6、室内停车场管理严格，出入登记
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁
1
符合1.0，基本符合0.5，不符全0
8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施
1
符合1.0，不符合0
六
环境卫生管理
10

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
1
未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2
3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1.0，不符合0
7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
1
每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5
七
绿化管理
4

1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
1
长势不好扣1.0，每发现一处不符合扣0.1分
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
1
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实
1
无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.5
八
精神文明建设
3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
九
管理效益
4

l、物业管理服务费用收缴率98％以上
2
每降低1个百分点扣0.5
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
3、本大厦物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0

增加“上海市物业管理优秀示范大厦附加评分标准”的内容
序号
标准内容
规定分值
评分细则
十
室内空气质量管理
4

1、公共场所禁止吸烟或划分吸烟区与非吸烟区，吸烟区有通风装置。
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、公共区域测试甲醛浓度≤0.1mg/m3
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
3、新风量≥30m3/(h·p)
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
4、办公区域全新风换气能力≥8次/小时，商业区域全新风换气能力≥15次/小时
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
十一
节约能源管理
5

1、建立节能领导小组, 制订具体的节能计划、目标与措施；制定并落实有效的避峰措施
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、加强重点耗能设备的能源计量管理，进行能源消费统计和能源利用状况对比分析，并对异常情况采取措施
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
3、夏季室内温度控制不低于26摄氏度，相对湿度控制在60%—65%；冬季室内温度控制不高于18摄氏度，相对湿度控制在55%—60%。
0.5
符合0.5，基本符合0.25，不符合0
4、有公共照明启闭时间表，非主通道使用节能灯具
0.5
符合0.5，不符合0
5、有大能耗设备节能措施
（1） 空调各管道与媒水泵体保温到位无裸露，无滴漏现象；
（2） 空调系统过滤网和各Y型过滤器有定期清洗记录；
（3） 空调蒸发器、冷凝器（水冷式或风冷式）有清洁保养记录；
（4） 对排风机设定启闭时间，冬夏两季极端气温时间段对新风量有一定的调节措施；
（5） 在日常运行操作中有否节能措施（例如避免大流量小温差及根据不同气温变化而同步调节出水温度等）。
2
符合2.0，每发现一项不符合扣0.4
十二
建筑物安全措施
1

玻璃幕墙有定期检测、养护制度。
玻璃幕墙超过正常使用年限的，要有整改计划书。
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0